【正文】 中茵龍湖國(guó)際家苑小區(qū)物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 合 同（酬金制）（2016年7月1日2018年6月30日）委托方（甲方）：中茵龍湖國(guó)際家苑業(yè)主大會(huì)受托方（乙方）：江蘇明騰物業(yè)管理有限公司日期：2009年 9月 15日物業(yè)管理服務(wù)合同第一章 總 則第一條 本合同當(dāng)事人委托方 （以下簡(jiǎn)稱甲方）名稱： 中茵龍湖國(guó)際家苑業(yè)主大會(huì)受委托方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：名稱：江蘇明騰物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)二級(jí)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方選聘乙方為中茵龍湖國(guó)際家苑小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，訂立本合同。第二條 物業(yè)管理區(qū)域基本情況物業(yè)名稱：中茵龍湖國(guó)際家苑物業(yè)用途：住宅座落：徐州市新城區(qū)大龍湖南岸四至：南臨城市主干道迎賓大道，東西兩側(cè)分別為城市次級(jí)道路商聚路和天目路，北臨風(fēng)光旖旎的大龍湖總建筑面積254634平米，其中高層、小高層建筑面積219584平米，1894戶，公建配套5850平米，機(jī)動(dòng)停車位701個(gè)(地面 393個(gè)，地下308個(gè))，非機(jī)動(dòng)車停車位4230個(gè)，%；別墅建筑面積25500平米(其中獨(dú)棟6750平米，聯(lián)排18750平米)，90戶，公建建筑面積800平米，%。高層電梯60部，主出入口一個(gè)，次出入口一個(gè)。別墅區(qū)出入口兩個(gè)，綠地面積5萬(wàn)平方米。本合同委托管理的物業(yè)范圍的實(shí)際收費(fèi)面積以本次合同簽定時(shí)物業(yè)交接驗(yàn)收并核實(shí)的實(shí)際面積（如合同期間的實(shí)際收費(fèi)面積發(fā)生變動(dòng)，則以實(shí)際面積計(jì)算）為準(zhǔn)。第二章 合同相關(guān)原則約定第三條 依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，甲乙雙方平等協(xié)商決定，本期物業(yè)管理服務(wù)合同采用酬金制計(jì)酬的管理模式。第四條 本期物業(yè)管理服務(wù)合同采用酬金制計(jì)酬管理模式，物業(yè)管理企業(yè)僅作為物業(yè)資金的代管方，在依照物業(yè)管理服務(wù)合同合格地完成各項(xiàng)管理服務(wù)任務(wù)后，物業(yè)管理企業(yè)提取相應(yīng)比例的管理者酬金；提取管理者酬金后的其他各項(xiàng)小區(qū)物業(yè)資金收入等將依據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)和本合同的相關(guān)約定，用于本小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)用支出、小區(qū)建設(shè)及其他約定項(xiàng)目。第五條 本期物業(yè)管理服務(wù)合同中物業(yè)公司可提取的管理者酬金項(xiàng)目和比例為：全區(qū)物業(yè)費(fèi)、地面停車費(fèi)、地下車庫(kù)停車管理收益等各項(xiàng)總額的10%。第六條 乙方設(shè)立中茵龍湖國(guó)際家苑分公司的獨(dú)立財(cái)務(wù)帳戶，業(yè)主委員會(huì)委托乙方進(jìn)行小區(qū)公共物業(yè)資金與收入的財(cái)務(wù)代管，即該財(cái)務(wù)帳戶為共管帳戶，相關(guān)的財(cái)務(wù)支出項(xiàng)均需按照本合同約定或業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)，由業(yè)主委員會(huì)簽署書面同意意見(jiàn)后方可執(zhí)行，具體的財(cái)務(wù)支出運(yùn)作方式將參照已公示的業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)管理相關(guān)程序和文件執(zhí)行。（共管帳戶的具體運(yùn)作詳見(jiàn)《中茵龍湖國(guó)際家苑財(cái)務(wù)共管規(guī)定》并作為本合同的附件）第七條 中茵龍湖國(guó)際家苑物業(yè)費(fèi)及其他費(fèi)用的收繳工作由業(yè)主大會(huì)委托物業(yè)公司負(fù)責(zé)，業(yè)主委員會(huì)將履行督促和協(xié)助催繳的義務(wù)。第八條 業(yè)主大會(huì)將建立針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)總體服務(wù)質(zhì)量的考核機(jī)制，業(yè)主委員會(huì)將通過(guò)定期召開全區(qū)業(yè)主樓代表會(huì)議的形式（書面會(huì)議和大會(huì)兩種方式）對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的總體服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)定和監(jiān)督。在各項(xiàng)管理服務(wù)指標(biāo)達(dá)到合同要求時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)將按季度（在每季度末）提取管理者酬金，管理者酬金將按照與物業(yè)費(fèi)的收繳比例及總體服務(wù)質(zhì)量評(píng)議狀況掛鉤。第九條 在本合同周期中每季度末，業(yè)主委員會(huì)將組織一次至少有50%以上業(yè)主參與的服務(wù)質(zhì)量書面評(píng)議活動(dòng)，并召開由業(yè)主委員會(huì)和樓代表參與的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量綜合評(píng)議會(huì)議，將服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)級(jí)別分為不滿意、一般、滿意共三個(gè)級(jí)別。如果本季度乙方的總體服務(wù)質(zhì)量評(píng)議狀況的不滿意率超過(guò)參與服務(wù)質(zhì)量書面評(píng)議活動(dòng)業(yè)主人數(shù) 的20%，則乙方將被判定本季度服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)；甲方有權(quán)對(duì)此服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)情形而要求乙方限期（一個(gè)月）整改，逾期未整改的，經(jīng)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量綜合評(píng) 議會(huì)議通過(guò)，甲方有權(quán)減扣20%的乙方該季度的管理者酬金作為對(duì)乙方服務(wù)質(zhì)量缺陷的經(jīng)濟(jì)處罰。即：乙方該季度的管理者酬金將只能按照物業(yè)費(fèi)和供暖供熱費(fèi)等 實(shí)際收繳比例的80%提取，具體罰金將從下一季度管理者酬金中扣除；如果乙方服務(wù)的不滿意率不超過(guò)投票業(yè)主人數(shù)的20%，則乙方的本季度管理者酬金將按照 物業(yè)費(fèi)和供暖供熱費(fèi)等實(shí)際收繳比例足額提取。甲方根據(jù)物業(yè)服務(wù)滿意率調(diào)查結(jié)果，物業(yè)費(fèi)收繳率，設(shè)備完好率以及年終財(cái)務(wù)審計(jì)等情況，將對(duì)乙方中茵龍湖國(guó)際家苑分公司人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。甲方有權(quán)決定當(dāng)年獎(jiǎng)金的總額，且獎(jiǎng)金數(shù)額上限不超過(guò)當(dāng)年物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等收入總額的3%。具體獎(jiǎng)勵(lì)辦法另行規(guī)定。第十條 本期物業(yè)管理服務(wù)合同中，將建立針對(duì)第三方服務(wù)（如保安、保潔、綠化、維保、工程等分項(xiàng)）承包企業(yè)選聘的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和淘汰機(jī)制。根據(jù)本次酬金制相關(guān)運(yùn)作規(guī) 則，中茵龍湖國(guó)際家苑業(yè)主大會(huì)具有選聘合同中第三方承包企業(yè)的決策權(quán)和監(jiān)督管理權(quán)，乙方或乙方授權(quán)的分公司有配合義務(wù)并在簽約后承擔(dān)對(duì)第三方的管理責(zé)任并且有具體 的管理權(quán)。為有效降低第三方服務(wù)承包的總體成本，建立第三方服務(wù)的質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，第三方服務(wù)承包公司原則上應(yīng)通過(guò)公開招標(biāo)形式擇優(yōu)確定，業(yè)主委員會(huì)將會(huì)同 物業(yè)公司與相關(guān)第三方服務(wù)承包方進(jìn)行談判和溝通，并確定相關(guān)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、考核方式、分包成本以及對(duì)第三方的管理模式。第三方服務(wù)承包企業(yè)選定后，須向業(yè)主大會(huì)提交叁萬(wàn)元服務(wù)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)保證金，除上述保證金外，物業(yè)公司不得向第三方服務(wù)承包企業(yè)另行收取其他管理費(fèi)用。如果第三方服務(wù)達(dá)不到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，乙方有權(quán)向甲方提出整改直至解除第三方服務(wù)合同的建議。第十一條 第三方服務(wù)承包合同將在本期物業(yè)管理服務(wù)合同簽定的同時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司和第三方服務(wù)承包方共同簽定，并作為本期合同的附件合法生效。在三方協(xié)議因故無(wú)法及時(shí)簽定的情況下，為保障園區(qū)各項(xiàng)目服務(wù)工作的正常進(jìn)行，乙方可執(zhí)行原合同。當(dāng)發(fā)生第三方合同預(yù)算超標(biāo)的情況，超出的部分由甲方負(fù)責(zé)調(diào)劑。第十二條 乙方派駐甲方的分公司工作人員應(yīng)當(dāng)在定編、定崗的前提下確定工資標(biāo)準(zhǔn)并納入預(yù)算。甲方除按照合同支付本項(xiàng)目的管理者酬金和乙方分公司在預(yù)算內(nèi)相關(guān)人員的費(fèi)用外，不另行承擔(dān)乙方總部因?qū)Ψ止救藛T進(jìn)行日常行政管理或自行組織的各項(xiàng)活動(dòng)的其他各項(xiàng)管理成本。第十三條 本期物業(yè)管理服務(wù)合同將嚴(yán)格按照《中茵龍湖國(guó)際家苑小區(qū)20092010財(cái)務(wù)年度（酬金制）的總體預(yù)算》計(jì)劃進(jìn)行資金支出、考核與管理，小區(qū)財(cái)務(wù)年度預(yù)算將堅(jiān)持 合理壓縮支出、收支總體平衡、財(cái)務(wù)陽(yáng)光透明、程序合法合規(guī)的總體原則，爭(zhēng)取在不增加業(yè)主物業(yè)費(fèi)支出標(biāo)準(zhǔn)和負(fù)擔(dān)的同時(shí)，充分利用小區(qū)的各項(xiàng)資金收入，盡量為 全體業(yè)主和小區(qū)的公共事務(wù)及社區(qū)建設(shè)提供資金保障。甲方應(yīng)對(duì)乙方提交的預(yù)算及時(shí)進(jìn)行審核確認(rèn)，乙方對(duì)預(yù)算應(yīng)承擔(dān)盡職說(shuō)明義務(wù)。如甲方在乙方提交預(yù)算30日內(nèi)未予答復(fù)，乙方有權(quán)暫按照上一年年度預(yù)算執(zhí)行，但必須預(yù)先告知甲方。第十四條 本期物業(yè)管理服務(wù)合同的財(cái)務(wù)年度計(jì)算起止時(shí)間將按照完整的財(cái)務(wù)年度執(zhí)行。本期物業(yè)管理服務(wù)合同的約定期限為一年，從2009年9月16日至2010年9月15日為一個(gè)酬金制財(cái)務(wù)年度，如合同雙方在合同到期前均無(wú)異議，本合同將依此自動(dòng)延續(xù)一年。第十五條 在本期物業(yè)管理服務(wù)合同的酬金制財(cái)務(wù)運(yùn)作管理規(guī)則中，將嚴(yán)格依據(jù)小區(qū)財(cái)務(wù)年度的總體預(yù)算，執(zhí)行預(yù)算內(nèi)承包和預(yù)算內(nèi)審批兩種資金管理模式。各項(xiàng)預(yù)算內(nèi)承包項(xiàng) 目由乙方進(jìn)行財(cái)務(wù)資金的運(yùn)作和管理，甲方進(jìn)行監(jiān)督；所有預(yù)算內(nèi)審批項(xiàng)目的資金支出均需經(jīng)業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)的授權(quán)和相關(guān)程序出具書面同意文件，未經(jīng)合 法程序或授權(quán)，任何單位或個(gè)人不得私自使用和挪用本小區(qū)各項(xiàng)公共物業(yè)管理資金。特殊情況時(shí)（如出現(xiàn)應(yīng)急事件或緊急維修需求時(shí)），需先向業(yè)主委員會(huì)及時(shí)通 報(bào)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)緊急協(xié)商后，將委托業(yè)主委員會(huì)主任或副主任緊急協(xié)助辦理，事后將按照應(yīng)急預(yù)案的約定原則補(bǔ)辦相關(guān)的財(cái)務(wù)手續(xù)。在本期物業(yè)管理服務(wù)合同執(zhí)行過(guò)程中，將嚴(yán)格控制預(yù)算外資金的審批和支出。所有預(yù)算外資金項(xiàng)目的申請(qǐng)需要提交“物業(yè)管理服務(wù)合同概預(yù)算審核與成本管理工作 組”進(jìn)行審核和研究，如符合小區(qū)建設(shè)和物業(yè)維護(hù)的實(shí)際需要，同時(shí)符合小區(qū)年度預(yù)算資金承受能力，經(jīng)過(guò)公示和相關(guān)程序后，由業(yè)主委員會(huì)簽署相關(guān)文件后具體執(zhí) 行。共管帳戶的具體運(yùn)作及財(cái)務(wù)審批程序詳見(jiàn)《中茵龍湖國(guó)際家苑財(cái)務(wù)共管規(guī)定》。第十六條 根據(jù)本期物業(yè)管理服務(wù)合同的酬金制財(cái)務(wù)運(yùn)作管理規(guī)則，小區(qū)的各項(xiàng)資金收入和成本支出將根據(jù)實(shí)際需求納入專業(yè)審計(jì)委托審核范圍。業(yè)主大會(huì)將聘請(qǐng)專業(yè)審計(jì)事務(wù) 所按年度進(jìn)行審計(jì)。如在審計(jì)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)存在弄虛作假、挪用資金、貪污受賄等損害業(yè)主公共利益情節(jié)時(shí)，合同當(dāng)事方及相關(guān)當(dāng)事人將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任并賠償相 應(yīng)損失。第十七條 為提高本期物業(yè)管理服務(wù)合同的運(yùn)行和監(jiān)督效率，業(yè)主大會(huì)在設(shè)立“物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督小組”的同時(shí)，將同時(shí)設(shè)立“物業(yè)管理服務(wù)合同概預(yù)算審核與成本管理工 作組”，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)合同概預(yù)算的籌備、出謀劃策、管理和成本監(jiān)督等工作，工作組成員由業(yè)主委員會(huì)成員和具有專業(yè)特長(zhǎng)的樓代表及熱心業(yè)主組成（具體 參見(jiàn)相關(guān)公示文件）。第三章 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容分類第十八條 制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收材料等。第十九條 房屋建筑共用部位的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理，共用部位包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、電梯井、垃圾間、風(fēng)機(jī)房、中水處 理站、變配電站、鍋爐房、水泵房、消防中控室、小區(qū)出入口、小區(qū)院內(nèi)夾道、綠化用地及各樓座公共門廳、物業(yè)辦公用房等地方。第二十條 共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理，共用設(shè)施設(shè)備包括：共用的給排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電力供應(yīng)系統(tǒng)、動(dòng)力系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、共用電視天線系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、排風(fēng)系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、遠(yuǎn)紅外系統(tǒng)、天然氣供應(yīng)系統(tǒng)、生活熱水及供暖系統(tǒng)。第二十一條 共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的日常維修養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井泵房、自行車庫(kù)、噴泉水系。第二十二條 公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)與管理，包括共用綠地、花木、建筑小品。第