【正文】 1舞陽國際城建設(shè)項目施工方案總 論 項目名稱與建設(shè)單位 項目名稱舞陽國際城建設(shè)項目 編制依據(jù)、內(nèi)容及范圍 編制依據(jù)（1）編制《舞陽國際城建設(shè)項目申請報告》的委托書；（2） 《舞陽縣城市總體規(guī)劃綱要》 ；（3） 《舞陽國際城規(guī)劃建筑設(shè)計方案》 ；（4）項目建設(shè)單位提供的有關(guān)技術(shù)資料、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；（5）編制人員調(diào)查的有關(guān)數(shù)據(jù)資料。 編制內(nèi)容與范圍我公司受信陽市立城置業(yè)有限公司的委托，根據(jù)該單位的實際需要和經(jīng)營現(xiàn)狀，按照國家對項目申請報告階段工作范圍和深度的規(guī)定，組織有關(guān)技術(shù)人員對項目的建設(shè)條件等進(jìn)行了實地查勘，編2制完成了《舞陽國際城建設(shè)項目申請報告》 。本報告對項目建設(shè)的背景和必要性進(jìn)行了論述，對建設(shè)背景和必要性、市場分析、項目選址和建設(shè)條件、工程建設(shè)方案、節(jié)能節(jié)水、環(huán)境保護(hù)、勞動安全衛(wèi)生、項目組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置、項目實施進(jìn)度、項目招投標(biāo)、投資估算與資金來源、財務(wù)分析等方面進(jìn)行綜合研究和分析，為主管部門和建設(shè)單位的決策和建設(shè)提供具體的、完善的、科學(xué)的依據(jù)。 項目概況 建設(shè)單位概況本建設(shè)項目由信陽市立城置業(yè)有限公司承辦。信陽市立城置業(yè)有限公司（以下簡稱公司）成立于 2022 年，是河南省房地產(chǎn)開發(fā)認(rèn)定企業(yè)。公司現(xiàn)有職工 50 人，其中專業(yè)技術(shù)人員 30 人。目前公司下設(shè)辦公室、財務(wù)室、工程技術(shù)部與營銷部等部門，公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售。公司創(chuàng)立即秉持“誠信、負(fù)責(zé)、踏實”之宗旨，竭誠為廣大客戶提供最完善的服務(wù)，歷經(jīng)多年在本行業(yè)的鉆營，以及本公司對品質(zhì)的堅持，已贏得客戶一致肯定。 本公司將以“面向客戶，面向市場”為導(dǎo)向，力求價格同行業(yè)最低，竭誠為客戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。3 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容（1） 項目規(guī)劃指標(biāo)項目規(guī)劃總用地面積 ，總建筑面積（含地下），地上建筑面積 平方米，住宅建筑面積 23790 平方米，地上商業(yè)面積 平方米，電影院面積 1060 平方米，容積率 ，建筑密度≤%，綠地率≥ %，居住總?cè)藬?shù)：204 戶，戶均人口 ，居住總?cè)丝?652。（2）項目建設(shè)內(nèi)容1).項目區(qū)內(nèi)住宅包括：1 號樓 21 層，高 米，商業(yè)面積4600，居住面積 15260，總建筑面積 19860,90140 平方 98 戶。2 號樓 20 層，高 米，3 號樓商業(yè)裙樓 4 層，高 都有地下。2).項目區(qū)內(nèi)景觀、道路、綠化、給排水、電力、通信等配套工程。 建設(shè)地點本項目建設(shè)地點位于舞陽東大街西段南側(cè)，建設(shè)地址交通便利，地勢平坦，適合項目的建設(shè)。 配套基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀項目建設(shè)地址水、電、氣等市政基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，可保證項目建設(shè)及使用期的需要。4 環(huán)境保護(hù)本項目產(chǎn)生的廢氣、污水、生活垃圾、噪聲等均可以得到有效的控制和治理，所有排放物可以做到按國家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)達(dá)標(biāo)排放。 項目實施進(jìn)度本項目從獲得土地使用權(quán)開始至房屋銷售結(jié)束計劃用時 3 年，其中建設(shè)期 1 年，房屋銷售期 2 年。 投資估算及資金籌措本項目建設(shè)投資 2400 萬元。本項目建設(shè)投資全部由建設(shè)單位自籌。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號 項目 單位 數(shù)量1 總用地總面積(含道路面積) 平方米 2 總建筑面積 平方米 81773 建筑密度 % %4 容積率 5 綠地率 % %6 居住戶數(shù) 戶 204517 總投資 萬元 24008 銷售收入 萬元 9 稅前利潤 萬元 11 稅后利潤 萬元 12 財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前） % 13 財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后） % 14 財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前） 萬元 15 財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后） 萬元 16 投資回收期（所得稅前） 年 17 投資回收期（所得稅后） 年 結(jié)論及建議本項目的建設(shè)可以加快舞陽縣的城市建設(shè)和發(fā)展，促進(jìn)人民安居樂業(yè)，維護(hù)社會穩(wěn)定和和諧發(fā)展。項目建設(shè)規(guī)模合理，建設(shè)方案可行，周邊建設(shè)條件較好。經(jīng)過財務(wù)分析，本項目商品房價格合理，有較好的經(jīng)濟(jì)效益，建議項目盡快實施，早日發(fā)揮良好的社會、經(jīng)濟(jì)效益。6第一章 建設(shè)背景和必要性 項目建設(shè)背景房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速發(fā)展。國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)增長的歷史和理論反復(fù)證明，房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，經(jīng)濟(jì)高速增長的過程必然是以房地產(chǎn)的高速發(fā)展為前提。我國經(jīng)濟(jì)的高速增長也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的高速增長，目前，我國的房地產(chǎn)業(yè)正處于蓬勃發(fā)展時期。近幾年，伴隨房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資增幅較高、房地產(chǎn)市場供求趨緊、住宅價格快速上漲等結(jié)構(gòu)性問題凸現(xiàn)。針對這些問題，2022 年初，國務(wù)院出臺了一系列的政策，運用土地、金融、稅收等手段加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》明確提出，要增加保障性住房和普通商品住房有效供給，使市場的需求結(jié)構(gòu)變得更加平衡。2022 年以來，隨著我國“中部崛起”計劃的實施，國內(nèi)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)向內(nèi)地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的步伐加快。 “河南省十二五發(fā)展規(guī)劃”提出全面實施“中原城市群”發(fā)展戰(zhàn)略，努力走在中部崛起的前列。舞陽的發(fā)展必須適應(yīng)國家中部崛起的部署，并且必須從這個戰(zhàn)略部署的高度去觀察、分析、實踐經(jīng)濟(jì)社會和城市發(fā)展。中部崛起是國家7區(qū)域總體協(xié)調(diào)發(fā)展的四大構(gòu)成板塊之一，而實現(xiàn)中部崛起必然要走城市群帶動的路子。 在舞陽縣的不斷發(fā)展過程中，舞陽的房地產(chǎn)市場供應(yīng)趨緊的背景下，信陽市立城置業(yè)有限公司通過對舞陽當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的考察和分析，提出了本項目的建設(shè)。 項目建設(shè)的必要性項目的建設(shè)是滿足住房需求，改善當(dāng)?shù)厝司迎h(huán)境的需要本項目設(shè)計居住幾十戶，項目建成后可在一定程度上緩解舞陽商品住宅緊張的局面，同時，本項目高起點、高標(biāo)準(zhǔn)地進(jìn)行規(guī)劃和建設(shè)，項目區(qū)內(nèi)各種市政配套設(shè)施齊全，綠化、凈化、美化達(dá)到要求，能夠使項目區(qū)的人居環(huán)境得到根本改善。項目的建設(shè)是擴(kuò)大內(nèi)需，拉動投資增長，保持當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展的有效手段刺激內(nèi)需、增加居民消費是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要措施。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以拉動內(nèi)需，據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在整個國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，每年可以拉動 GDP 增長 2%左右。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長，可以帶動建材、家用電器、住宅裝修、家具等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。此外，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)合并在一起，被稱為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的溫度計，房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)發(fā)展的重要性無可比擬。該項目的建設(shè)，可以加快舞陽的城市建設(shè)與發(fā)展，擴(kuò)大居民的8住房消費，有效地提高資金的利用率，帶動房地產(chǎn)信貸相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展，推動國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是擴(kuò)大就業(yè)，促進(jìn)人口聚集，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重要途徑城市是現(xiàn)代文明的標(biāo)志，是經(jīng)濟(jì)、政治、科技、文化、教育的中心，城鎮(zhèn)化是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展轉(zhuǎn)型、促進(jìn)文明進(jìn)步的關(guān)鍵。在經(jīng)濟(jì)全球化和科學(xué)技術(shù)迅猛發(fā)展的新形勢下，城市在推進(jìn)工業(yè)化、信息化、現(xiàn)代化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展進(jìn)程中的帶動和主導(dǎo)作用日趨突出，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平越向上提升，越需要城鎮(zhèn)化水平的堅強(qiáng)支撐。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重要途徑。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)、物業(yè)和房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)可直接提供大量工作崗位，增加勞動就業(yè)，還可帶動建筑業(yè)、建材、裝修、家電等數(shù)十個相關(guān)行業(yè)發(fā)展，間接為社會創(chuàng)造大量勞動就業(yè)崗位，從而引導(dǎo)農(nóng)村剩余勞動力向城市轉(zhuǎn)移，以此加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。本項目是順應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢下提出的，本項目的建設(shè)不僅可以改善城市面貌，提升當(dāng)?shù)鼐用竦纳钇焚|(zhì)，而且對舞陽縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生巨大的拉動作用。因此本項目的開發(fā)建設(shè)是十分必要的。9第二章 發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入及市場分析 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議》以下簡稱《建議》提到， “十二五”規(guī)劃期間是全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時期，是深化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的攻堅時期。 “小康不小康,關(guān)鍵看住房” ，未來 5 年更是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵時期,能否解決好廣大中低收入家庭的住房問題,直接關(guān)系到全面小康社會目標(biāo)能否如期實現(xiàn)。針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和宏觀調(diào)控政策趨勢,《建議》明確提出：加強(qiáng)土地、財稅、金融政策調(diào)節(jié)，完善符合國情的住房體制機(jī)制和政策體系，合理引導(dǎo)住房需求。那么，什么是符合國情的住房體制機(jī)制和政策體系？就是住房政策的制定,要符合大城市人多地少的實際情況,要把住房作為基本居住需求來對待,要重點解決廣大無房戶和住房困難戶的問題,要避免把住房成為投資產(chǎn)品的發(fā)展趨勢。因此,下一步的調(diào)控重點,依然是滿足廣大城鎮(zhèn)居民基本居住需求為主,稅收和金融政策的調(diào)整繼續(xù)向鼓勵第一套住房和改善型住房需求轉(zhuǎn)變,如在稅收調(diào)節(jié)上,分類指導(dǎo),并加大對多套房以及奢侈性豪宅的調(diào)控力度。對于自住需求,應(yīng)以鼓勵和支持為主的政策取向,讓更多的居民通過市場化途徑改善住房條件,減輕各級政府的保障壓力。10針對住房保障問題,《建議》強(qiáng)調(diào)要加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給。這是未來五年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。住房是公共產(chǎn)品,也是人的基本生存權(quán)的體現(xiàn)。狠抓住房保障工作,更能體現(xiàn)科學(xué)發(fā)展觀和以人為本的理念,即社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)是為了人民,讓人民分享改革開放的成果。因此,未來幾年,不僅中央政府會更加重視住房保障的投入,重視法律法規(guī)體系的完善,也會要求地方政府緊抓住房保障不放松,繼續(xù)強(qiáng)化責(zé)任目標(biāo)制、一票否決制。住房市場化與住房保障同步推進(jìn),政府著重抓好住房保障,是未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。同時,《建議》也進(jìn)一步明確了住房保障的方式和重點,從“以售為主”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙宰鉃橹鳌?重點解決居住問題而不是產(chǎn)權(quán)問題,以保證住房保障事業(yè)的可持續(xù)性,也有利于建立公平公正的住房保障供應(yīng)體系,避免在住房保障中出現(xiàn)投資機(jī)會或腐敗問題傾向。針對房地產(chǎn)市場存在的一系列問題,《建議》指出：要加強(qiáng)市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制投機(jī)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。這一系列要求,都指向未來要確保房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。未來幾年，將繼續(xù)重點規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,打擊捂盤惜售、囤地、哄抬房價、虛假宣傳等過去長期得不到根除的問題；要建立一個公開公平的交易市場信息平臺，確保商品房市場有效暢通供應(yīng)；通過增加釋放開發(fā)商手中的存量土地、囤積的房源，加大住房供應(yīng)總量，緩解供需矛盾，以實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)。11抑制投機(jī)需求，重點將在金融稅收上加大非自住和改善需要的調(diào)節(jié)力度，比如在重點地區(qū)，強(qiáng)化停止對多套住房的人群再發(fā)放貸款，甚至停止這部分人群再購新房等政策，抑制投資投機(jī)行為?？傊?，2022 年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點和趨勢：將以住房保障為核心，加大力度規(guī)范市場，同時，繼續(xù)加強(qiáng)宏觀調(diào)控，確保房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。為遏制部分城市房價過快上漲，４月中旬國家出臺了“國十條”（即國發(fā)[2022]10 號文件） ，一些城市出臺了實施細(xì)則，調(diào)控措施取得了一定成效。為進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控的成果，近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委出臺了多項措施。此次政策措施是對國十條的細(xì)化和完善，一方面表明國家調(diào)控房地產(chǎn)市場態(tài)度堅決，另一方面也反映出主管部門在調(diào)控時機(jī)的把握、力度的掌控上更為嫻熟。調(diào)控的目的是，通過抑制投資投機(jī)性需求，保障居民基本需求，增加住房供給，促進(jìn)住房回歸消費品屬性，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)市場只有健康良性發(fā)展，各方才能獲得多贏結(jié)果，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會要積極發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)全面貫徹落實調(diào)控措施，積極參與保障性住房建設(shè)，加快開發(fā)中低價位、中小套型普通商品住房，增加有效供應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。12 產(chǎn)業(yè)政策分析 自《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)[1998]23 號)發(fā)布以來，城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進(jìn)，住房建設(shè)步伐加快，住房消費有效啟動，居民住房條件有了較大改善。以住宅為主的房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，對拉動經(jīng)濟(jì)增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。同時應(yīng)當(dāng)看到，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展還不平衡，一些地區(qū)住房供求的結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出，房地產(chǎn)價格和投資增長過快；房地產(chǎn)市場服務(wù)體系尚不健全，住房消費還需拓展；房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不夠規(guī)范，對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和調(diào)控有待完善。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：(一)充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進(jìn)消費，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴(kuò)大社會就業(yè)的有效途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展對于全面建設(shè)小康社會，加快推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。(二)進(jìn)一步明確房地產(chǎn)市場發(fā)展的指導(dǎo)思想。要堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系，更大程度地發(fā)揮市場在13資源配置中的基礎(chǔ)性作用；堅持以需求為導(dǎo)向，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足不同收入家庭的住房需要；堅持深化改革，不斷消除影響居民住房消費的體制性和政策性障礙，加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度；堅持加強(qiáng)宏觀調(diào)控，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定；堅持在國家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，各地區(qū)因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展。(三)完善住房供應(yīng)政策。各地要根