【正文】 食用菌物流冷藏中心建設項目可行性研究報告食用菌物流冷藏中心建設項目可行性研究報告目錄目錄 I第一節(jié) 總 論 1第一節(jié) 項目概況 1第二節(jié) 報告的依據(jù)和范圍 3第三節(jié) 項目單位情況 4第四節(jié) 研究結(jié)論 7第五節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 8第二章 建設的背景及必要性 10第一節(jié) 項目建設的背景 10第二節(jié)政策依據(jù) 16第三節(jié) 政策依據(jù) 19第四節(jié) 項目建設的必要性 21第三章 項目市場分析及定位 24第一節(jié) 項目市場分析與預測 24第二節(jié) 項目定位和功能目標 27第四章　建設地址與建設條件 28第一節(jié) 場址選擇 28第二節(jié) 項目建設條件 28第五章 技術(shù)、設備、工程方案 32第一節(jié) 技術(shù)方案 32 批發(fā)市場運營設計方案 34 物流配送設計方案 37第二節(jié) 設備方案 41第三節(jié) 工程方案 45第六章 項目組織與管理 55第七章 項目招投標及實施進度 58第八章 項目建設條件落實情況 63第九章 投資估算及資金籌措 64投資估算依據(jù)及編制說明 64投資估算 64第十章 財務評價及社會效益分析 73第一節(jié) 財務評價 73第二節(jié) 社會效益分析 7684第一節(jié) 總 論第一節(jié) 項目概況一、項目名稱食用菌物流冷藏中心建設項目二、項目建設地點市某區(qū)三、項目性質(zhì)新建四、項目建設目標及功能定位項目建設目標：通過項目的實施，存儲能力達5000噸的干品倉庫及與其相適應的運輸配送能力。項目功能定位：通過項目的建設，起到繁榮和穩(wěn)定當?shù)厥袌?，起到連接國內(nèi)銷售市場及產(chǎn)地的橋梁；同時帶動食用菌產(chǎn)業(yè)基地的建設；通過3年左右的時間，將本項目建設成為某區(qū)食用菌的物流冷藏中心的基地，具有存儲、運輸、加工、配送、信息等功能為一體綜合服務中心。五、項目內(nèi)容及規(guī)模（約合80畝），總建筑面積24140m2，包含4個冷藏庫、2個干品庫、其它用途庫房、研發(fā)、辦公、宿舍大樓及其它附屬用房。冷藏庫建筑面積為8800m2，其中：A冷藏庫2000mB冷藏庫2800mC冷藏庫2000 mD冷藏庫2000 m2，共設置4個。干品庫建筑面積為3600 m2，其中：A干品庫2000 mB干品庫1600 m2，共設置2個。其它功能庫房的建筑面積5600 m2，其中：分揀間1200m預冷間1200m包裝間1400 m臨時堆放藏庫1200 m輔料倉庫600m2。辦公及生活建筑：綜合研發(fā)大樓建筑面積1600 m辦公大樓建筑面積1820 m職工宿舍大樓建筑面積2000 m2。其它附屬用房建筑面積為720 m2，包括食堂200 m配電房80 m門房40 m設備用房200 m蓄水池200 m2。以及其它配套公共工程項目。為保證項目的正常運行，本項目共配置與其物流冷藏中心能力相應適應的設備。六、工期安排項目計劃工期2012年1月～2013年12月七、項目總投資，，建設期利息282萬元，流動資金400萬元。八、資金籌措，資金來源分為自籌資金和銀行貸款兩部分，銀行貸款4000萬元，貸款期10年，%，建設期只計息不還本，在經(jīng)營期等額還本并付息。 九、財務經(jīng)濟及社會效益 項目的盈利能力指標：盈虧平衡點：%稅前投資利潤率：%稅前投資回收期：稅后投資利潤率：%稅后投資回收期：項目的盈利能力強；社會效益上，項目能促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加當?shù)刎斦杖?，促進就業(yè)等產(chǎn)業(yè)積極意義。第二節(jié) 報告的依據(jù)和范圍1　可行性研究報告研究范圍根據(jù)國家法律、法規(guī)、產(chǎn)業(yè)政策：①對項目提出的背景、市場前景、建設規(guī)模及建廠條件進行分析論證。②對項目技術(shù)方案和運營模式分析論證，確定了先進合理的工藝方案和設備選型。③初步確定了建設項目的建筑結(jié)構(gòu)形式、給排水、電氣自控的方案和節(jié)能措施。④對項目的實施條件、廠址、原料供應、環(huán)境保護、勞動安全衛(wèi)生及消防等進行分析說明。⑤對項目的總投資、成本進行估算，對項目的經(jīng)濟效益進行分析，通過對成本、效益和投資回收情況的分析進行財務經(jīng)濟評價。2 可行性研究報告編制依據(jù)⑴《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》；⑵《國務院關(guān)于加快發(fā)展服務業(yè)的若干意見》；⑶《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄(2005年本)》；⑷《***省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》；⑸《***省“十一五”服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃》；⑹《***區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；；⑺國家發(fā)改委、建設部《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；⑻建設單位提供的有關(guān)基礎資料及現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟規(guī)范第三節(jié) 項目單位情況一、項目單位名稱某大自然生物科技有限公司二、項目單位法定地址湖北省某區(qū)某市某區(qū)三、經(jīng)營范圍食用菌種植、收購、加工、銷售及相關(guān)技術(shù)服務四、法人代表情況本項目單位的法人代表某，男，1968年出生，現(xiàn)年44歲，大專文化程度，經(jīng)濟師，從事食用菌生產(chǎn)、加工、銷售十余年。2010年11月11日發(fā)起成立某大自然生物科技有限公司，成為公司法定代表人兼總經(jīng)理。某是某區(qū)著名的青年農(nóng)民企業(yè)家，長期從事食用菌種植與干、鮮、香菇的加工銷售工作，2009年被某區(qū)人民政府授予“某區(qū)勞動模范”稱號，被某市人民政府授予“某市十佳創(chuàng)業(yè)明星”，2010年被某區(qū)、某市人民政府分別授予“某區(qū)勞動模范”、“某市勞動模范”稱號，2011年被湖北省總工會授予“五一勞動獎章”并頒發(fā)了榮譽證書，是一個誠實、守信、事業(yè)心強的農(nóng)民企業(yè)家。五、項目單位經(jīng)營理念公司在經(jīng)營管理上，遵循“以人為本、現(xiàn)代信息物流”的經(jīng)營理念，建立了物流公共信息查詢系統(tǒng)、物流電子政務信息系統(tǒng)、物流電子商務信息系統(tǒng)等現(xiàn)代電子化辦公設施設備，為方便客戶簽約和縮短交易時間奠定了良好的基礎。公司建立了“產(chǎn)權(quán)清晰、職責明確、管理科學”的現(xiàn)代企業(yè)制度，實行了決策層、實施層和監(jiān)督層相分離的企業(yè)內(nèi)部發(fā)展、約束機制，建立了“以資本增值為比例的分配激勵機制”和“以人為本、誠信立商、品牌求發(fā)展”的經(jīng)營理念，致力打造一支高素質(zhì)、強有力的員工隊伍。六、項目單位財務狀況某大自然生物科技有限公司成立于2010年10月，項目單位經(jīng)營情況，具體見下表：表11項目單位經(jīng)營情況序號內(nèi) 容單位2010年2011年2012年（截至4月）備注1主營業(yè)務收入萬元1859716926502利潤萬元702963383資產(chǎn)總額萬元57078617935項目建設單位經(jīng)營穩(wěn)健，營業(yè)收入持續(xù)增長，利潤逐年大幅度增加，資產(chǎn)總額增速很快，企業(yè)的資產(chǎn)都屬于優(yōu)良資產(chǎn)，企業(yè)信用記錄良好，無任何違規(guī)行為。七、項目單位優(yōu)勢基礎實力優(yōu)勢項目單位現(xiàn)有員工150人，擁有固定資產(chǎn)7000萬元，固定種植戶2000多戶，年種植食用菌3000多萬袋，下設2個大型食用菌批發(fā)交易市場、8個經(jīng)營部、5個大型食用菌種植示范基地、30個配有冷藏庫的收購點、20臺大型冷藏運輸車。項目承擔單位是某市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點龍頭企業(yè)。技術(shù)人才優(yōu)勢項目單位有專業(yè)技術(shù)人員30名，社員技術(shù)員50名，長期從事食用菌研究和生產(chǎn)技術(shù)指導。華中農(nóng)業(yè)大學食用菌專業(yè)教授、全國著名食用菌專家楊新美、羅信昌、陳立國被聘為公司技術(shù)顧問，經(jīng)常到公司進行實地指導，并培養(yǎng)了很多新生技術(shù)骨干，為公司的長遠發(fā)展奠定了堅實基礎。經(jīng)濟實力優(yōu)勢項目單位是食用菌行業(yè)龍頭企業(yè)之一，2011年底資產(chǎn)總額達7861萬元，2012年截至4月份資產(chǎn)總額達到7935萬元；2011年營業(yè)收入達7169萬元，2012年截至4月份營業(yè)收入已達2650萬元；2011年主營業(yè)務利潤716萬元，凈利潤296萬元，2012年截至4月份主營業(yè)務利潤已達536萬元，凈利潤338萬元，增長明顯。項目單位的市場盈利能力很強，資金實力雄厚，現(xiàn)金流量充沛，而且2011年信用評價等級AA級企業(yè)，信譽度高，在業(yè)界贏得良好的聲譽和口碑，能夠滿足項目建設所需資金。品牌優(yōu)勢項目單位注冊有“楚蕈”“自然香”“遠然”等食用菌商標，“遠然”食用菌已暢銷某、沙市、武漢、廣州等十多個城市，不僅產(chǎn)品質(zhì)量可靠、品種齊全，2011年“遠然”牌食用菌被評為“某消費者最喜愛的特產(chǎn)品牌”之一，項目單位的品牌效應已經(jīng)顯現(xiàn)。經(jīng)營管理優(yōu)勢在經(jīng)營上公司長期實施“公司（合作社）+基地+農(nóng)戶”的模式，以公司為龍頭，以合作社為基礎，著力進行基地建設和大力發(fā)展種植戶三個渠道作為原料食用菌的主要來源，實現(xiàn)多條腿走路，從而保證項目所需的食用菌來源充足，在公司發(fā)展過程中力求做到合作社、基地、農(nóng)戶、公司四方共贏的理念。同時項目單位擁有一支素質(zhì)高、水平高、善于管理的經(jīng)營團隊，公司總經(jīng)理是一位優(yōu)秀的青年企業(yè)家，頭腦靈活、思路開闊、眼光長遠，具有豐富的市場經(jīng)驗和領(lǐng)導、管理能力。第四節(jié) 研究結(jié)論本項目的建設符合國家、省、市關(guān)于農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場建設的有關(guān)規(guī)定和精神要求，項目地理位置優(yōu)越，符合規(guī)劃要求。有利于促進當?shù)亟?jīng)濟的繁榮，還能吸納當?shù)厥Ｓ鄤趧恿?，并促進企業(yè)自身的發(fā)展。特別是能提高周邊地區(qū)農(nóng)民的收入和帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。因此，本項目雖然自身經(jīng)濟效益較一般，但社會效益良好，具有非常大的投資意義。第五節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表11主要建設內(nèi)容序號主要內(nèi)容數(shù)量備注1規(guī)劃用地面積約80畝2總建筑面積24140 m2冷藏庫8800 m2鋼骨架裝配式干品庫3600 m2鋼架其它功能用房5600 m2鋼架辦公樓1820 m21棟3層框架綜合研發(fā)樓1600 m21棟3層框架職工宿舍2000 m21棟3層框架其它附屬用房720 m2鋼架3停車場1500 m24綠地面積22000 m25道路7725 m26圍墻1930 m2表12主要技術(shù)指標序號主要內(nèi)容數(shù)量備注1規(guī)劃用地面積約80畝2總建筑面積24140 m23基底占地面積20527 m24容積率5建筑密度39%6綠化率41%表13項目總投資構(gòu)成表序號項目名稱金額(萬元)占總投資比例(%)一建筑工程費用%建筑安裝工程費%設備購置費%二建設工程其他費用%三預備費%四建設投資合計五建設期利息282%六流動資金400%七總投資100%第二章 建設的背景及必要性第一節(jié) 項目建設的背景一、國內(nèi)外冷鏈物流現(xiàn)狀冷鏈物流是指冷藏類食品在生產(chǎn)、儲藏、運輸、銷售等在消費前的各個環(huán)節(jié)中始終處于規(guī)定的低溫環(huán)境下，以保證食品品質(zhì)，減少食品損耗的一項系統(tǒng)工程。通過實施該項目，從農(nóng)產(chǎn)品到消費者手中所有環(huán)節(jié)，都進行適當?shù)臏囟瓤刂坪凸芾恚瑥亩３洲r(nóng)產(chǎn)品的新鮮度，降低農(nóng)產(chǎn)品因運力、產(chǎn)品保鮮技術(shù)造成腐爛變質(zhì)而引起的損失。美國專家預言，本世紀將是物流服務的世界，誰掌握了物流就等于掌握了市場的主動權(quán)。我國近年來物流也發(fā)展迅速，形成了一些著名的有實力的物流公司，專業(yè)化的第三方物流公司發(fā)展迅速，物流配送社會化，專業(yè)化日益明顯。 歐美、日本等發(fā)達國家和地區(qū)發(fā)展冷鏈物流起步較早，已經(jīng)完全建立起了“從田間到飯桌”的一體化冷鏈物流體系，肉禽蛋、乳制品及飲料的冷鏈物流比例達到100%，蔬菜 、水果的冷鏈物流比例也達到95%以上，而我國農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流剛剛起步，與發(fā)達國家相差甚遠，發(fā)展中仍存在很多問題，需要采取措施加以推動。 我國是一個農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、流動和消費大國。蔬菜產(chǎn)量約占全球總產(chǎn)量的60%，水果和肉類產(chǎn)量占30%，禽蛋和水產(chǎn)品產(chǎn)量占40%，每年約有4億噸生鮮農(nóng)產(chǎn)品進入流通領(lǐng)域。但由于當前我國果蔬農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)后保鮮、冷鏈物流產(chǎn)業(yè)應用范圍狹窄、發(fā)展滯后。目前我國果蔬、肉類、水產(chǎn)品冷鏈流通率僅為5%、15%、23%，冷藏運輸率僅為15%、30%、40%，每年的果菜損失浪費十分驚人，進入流通領(lǐng)域的蔬菜、水果損耗分別在17%和11%以上。且農(nóng)產(chǎn)品物流主要以常溫物流為主，存在不合理的包裝、運輸、儲存現(xiàn)象，致使農(nóng)產(chǎn)品在流通中損耗很大。據(jù)商務部調(diào)查，目前我國的冷庫設施及容量規(guī)模嚴重不足，人均冷庫容量僅7千克，%,與發(fā)達國家差距很大；區(qū)域分布不平衡，中部農(nóng)牧主產(chǎn)區(qū)和西部特色農(nóng)業(yè)區(qū)冷庫嚴重短缺。二、我國冷鏈物流目前存在的問題目前，我國冷鏈物流存在的問題主要表現(xiàn)在：基礎設施落后我國冷鏈物流的基礎設施落后，是我國冷鏈利用率低下的一大原因之一，主要表現(xiàn)在：（1）冷藏運輸能力不足。專業(yè)化的冷凍冷藏車數(shù)量嚴重不足，車輛的制冷技術(shù)和工藝比較落后，缺乏規(guī)范式的保鮮冷鏈運輸車廂和溫度控制設施，無法為易腐食品的流通提供質(zhì)量保障；冷藏運輸率，即易腐貨物采用冷藏運輸所占的比例只有10%～20%，而歐、美、日等發(fā)達國家均達到80%～90%。但我國每年的冷藏物流損失超過750億元人民幣，運輸過程中的高損耗使得整個物流費用占到運輸產(chǎn)品成本的70%，而國際標準上這一指標最高不超過50%。（2）冷庫建設方面。我國目前冷庫總?cè)萘看蠹s700多萬立方米，相比市場需求而言缺口仍然較大，而且各類冷庫的結(jié)構(gòu)并不合理，肉類冷庫建設較多，果蔬冷庫建設還比較落后；城市銷售市場冷庫發(fā)展較快，產(chǎn)地加工冷庫建設比較緩慢。完整的冷鏈體系目前尚未形成無論是從我國經(jīng)濟發(fā)展的消費內(nèi)需來看，還是與發(fā)達國家相比，我國冷鏈都還未形成完整的體系。歐美日本等發(fā)達國家，農(nóng)產(chǎn)品進入冷鏈系統(tǒng)流通的在90%以上，但我國目前進入冷鏈系統(tǒng)的蔬菜類比重只