【正文】 食用菌物流冷藏中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告食用菌物流冷藏中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄目錄 I第一節(jié) 總 論 1第一節(jié) 項(xiàng)目概況 1第二節(jié) 報(bào)告的依據(jù)和范圍 3第三節(jié) 項(xiàng)目單位情況 4第四節(jié) 研究結(jié)論 7第五節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8第二章 建設(shè)的背景及必要性 10第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的背景 10第二節(jié)政策依據(jù) 16第三節(jié) 政策依據(jù) 19第四節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 21第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析及定位 24第一節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 24第二節(jié) 項(xiàng)目定位和功能目標(biāo) 27第四章　建設(shè)地址與建設(shè)條件 28第一節(jié) 場(chǎng)址選擇 28第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)條件 28第五章 技術(shù)、設(shè)備、工程方案 32第一節(jié) 技術(shù)方案 32 批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)設(shè)計(jì)方案 34 物流配送設(shè)計(jì)方案 37第二節(jié) 設(shè)備方案 41第三節(jié) 工程方案 45第六章 項(xiàng)目組織與管理 55第七章 項(xiàng)目招投標(biāo)及實(shí)施進(jìn)度 58第八章 項(xiàng)目建設(shè)條件落實(shí)情況 63第九章 投資估算及資金籌措 64投資估算依據(jù)及編制說明 64投資估算 64第十章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及社會(huì)效益分析 73第一節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 73第二節(jié) 社會(huì)效益分析 7684第一節(jié) 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱食用菌物流冷藏中心建設(shè)項(xiàng)目二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)市某區(qū)三、項(xiàng)目性質(zhì)新建四、項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)及功能定位項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)：通過項(xiàng)目的實(shí)施，存儲(chǔ)能力達(dá)5000噸的干品倉庫及與其相適應(yīng)的運(yùn)輸配送能力。項(xiàng)目功能定位：通過項(xiàng)目的建設(shè)，起到繁榮和穩(wěn)定當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，起到連接國(guó)內(nèi)銷售市場(chǎng)及產(chǎn)地的橋梁；同時(shí)帶動(dòng)食用菌產(chǎn)業(yè)基地的建設(shè)；通過3年左右的時(shí)間，將本項(xiàng)目建設(shè)成為某區(qū)食用菌的物流冷藏中心的基地，具有存儲(chǔ)、運(yùn)輸、加工、配送、信息等功能為一體綜合服務(wù)中心。五、項(xiàng)目?jī)?nèi)容及規(guī)模（約合80畝），總建筑面積24140m2，包含4個(gè)冷藏庫、2個(gè)干品庫、其它用途庫房、研發(fā)、辦公、宿舍大樓及其它附屬用房。冷藏庫建筑面積為8800m2，其中：A冷藏庫2000mB冷藏庫2800mC冷藏庫2000 mD冷藏庫2000 m2，共設(shè)置4個(gè)。干品庫建筑面積為3600 m2，其中：A干品庫2000 mB干品庫1600 m2，共設(shè)置2個(gè)。其它功能庫房的建筑面積5600 m2，其中：分揀間1200m預(yù)冷間1200m包裝間1400 m臨時(shí)堆放藏庫1200 m輔料倉庫600m2。辦公及生活建筑：綜合研發(fā)大樓建筑面積1600 m辦公大樓建筑面積1820 m職工宿舍大樓建筑面積2000 m2。其它附屬用房建筑面積為720 m2，包括食堂200 m配電房80 m門房40 m設(shè)備用房200 m蓄水池200 m2。以及其它配套公共工程項(xiàng)目。為保證項(xiàng)目的正常運(yùn)行，本項(xiàng)目共配置與其物流冷藏中心能力相應(yīng)適應(yīng)的設(shè)備。六、工期安排項(xiàng)目計(jì)劃工期2012年1月～2013年12月七、項(xiàng)目總投資，，建設(shè)期利息282萬元，流動(dòng)資金400萬元。八、資金籌措，資金來源分為自籌資金和銀行貸款兩部分，銀行貸款4000萬元，貸款期10年，%，建設(shè)期只計(jì)息不還本，在經(jīng)營(yíng)期等額還本并付息。 九、財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益 項(xiàng)目的盈利能力指標(biāo)：盈虧平衡點(diǎn)：%稅前投資利潤(rùn)率：%稅前投資回收期：稅后投資利潤(rùn)率：%稅后投資回收期：項(xiàng)目的盈利能力強(qiáng)；社會(huì)效益上，項(xiàng)目能促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加當(dāng)?shù)刎?cái)政收入，促進(jìn)就業(yè)等產(chǎn)業(yè)積極意義。第二節(jié) 報(bào)告的依據(jù)和范圍1　可行性研究報(bào)告研究范圍根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)、產(chǎn)業(yè)政策：①對(duì)項(xiàng)目提出的背景、市場(chǎng)前景、建設(shè)規(guī)模及建廠條件進(jìn)行分析論證。②對(duì)項(xiàng)目技術(shù)方案和運(yùn)營(yíng)模式分析論證，確定了先進(jìn)合理的工藝方案和設(shè)備選型。③初步確定了建設(shè)項(xiàng)目的建筑結(jié)構(gòu)形式、給排水、電氣自控的方案和節(jié)能措施。④對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施條件、廠址、原料供應(yīng)、環(huán)境保護(hù)、勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防等進(jìn)行分析說明。⑤對(duì)項(xiàng)目的總投資、成本進(jìn)行估算，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析，通過對(duì)成本、效益和投資回收情況的分析進(jìn)行財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。2 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)⑴《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》；⑵《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見》；⑶《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2005年本)》；⑷《***省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》；⑸《***省“十一五”服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》；⑹《***區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；；⑺國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；⑻建設(shè)單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料及現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)規(guī)范第三節(jié) 項(xiàng)目單位情況一、項(xiàng)目單位名稱某大自然生物科技有限公司二、項(xiàng)目單位法定地址湖北省某區(qū)某市某區(qū)三、經(jīng)營(yíng)范圍食用菌種植、收購、加工、銷售及相關(guān)技術(shù)服務(wù)四、法人代表情況本項(xiàng)目單位的法人代表某，男，1968年出生，現(xiàn)年44歲，大專文化程度，經(jīng)濟(jì)師，從事食用菌生產(chǎn)、加工、銷售十余年。2010年11月11日發(fā)起成立某大自然生物科技有限公司，成為公司法定代表人兼總經(jīng)理。某是某區(qū)著名的青年農(nóng)民企業(yè)家，長(zhǎng)期從事食用菌種植與干、鮮、香菇的加工銷售工作，2009年被某區(qū)人民政府授予“某區(qū)勞動(dòng)模范”稱號(hào)，被某市人民政府授予“某市十佳創(chuàng)業(yè)明星”，2010年被某區(qū)、某市人民政府分別授予“某區(qū)勞動(dòng)模范”、“某市勞動(dòng)模范”稱號(hào)，2011年被湖北省總工會(huì)授予“五一勞動(dòng)獎(jiǎng)?wù)隆辈㈩C發(fā)了榮譽(yù)證書，是一個(gè)誠實(shí)、守信、事業(yè)心強(qiáng)的農(nóng)民企業(yè)家。五、項(xiàng)目單位經(jīng)營(yíng)理念公司在經(jīng)營(yíng)管理上，遵循“以人為本、現(xiàn)代信息物流”的經(jīng)營(yíng)理念，建立了物流公共信息查詢系統(tǒng)、物流電子政務(wù)信息系統(tǒng)、物流電子商務(wù)信息系統(tǒng)等現(xiàn)代電子化辦公設(shè)施設(shè)備，為方便客戶簽約和縮短交易時(shí)間奠定了良好的基礎(chǔ)。公司建立了“產(chǎn)權(quán)清晰、職責(zé)明確、管理科學(xué)”的現(xiàn)代企業(yè)制度，實(shí)行了決策層、實(shí)施層和監(jiān)督層相分離的企業(yè)內(nèi)部發(fā)展、約束機(jī)制，建立了“以資本增值為比例的分配激勵(lì)機(jī)制”和“以人為本、誠信立商、品牌求發(fā)展”的經(jīng)營(yíng)理念，致力打造一支高素質(zhì)、強(qiáng)有力的員工隊(duì)伍。六、項(xiàng)目單位財(cái)務(wù)狀況某大自然生物科技有限公司成立于2010年10月，項(xiàng)目單位經(jīng)營(yíng)情況，具體見下表：表11項(xiàng)目單位經(jīng)營(yíng)情況序號(hào)內(nèi) 容單位2010年2011年2012年（截至4月）備注1主營(yíng)業(yè)務(wù)收入萬元1859716926502利潤(rùn)萬元702963383資產(chǎn)總額萬元57078617935項(xiàng)目建設(shè)單位經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，營(yíng)業(yè)收入持續(xù)增長(zhǎng)，利潤(rùn)逐年大幅度增加，資產(chǎn)總額增速很快，企業(yè)的資產(chǎn)都屬于優(yōu)良資產(chǎn)，企業(yè)信用記錄良好，無任何違規(guī)行為。七、項(xiàng)目單位優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)實(shí)力優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目單位現(xiàn)有員工150人，擁有固定資產(chǎn)7000萬元，固定種植戶2000多戶，年種植食用菌3000多萬袋，下設(shè)2個(gè)大型食用菌批發(fā)交易市場(chǎng)、8個(gè)經(jīng)營(yíng)部、5個(gè)大型食用菌種植示范基地、30個(gè)配有冷藏庫的收購點(diǎn)、20臺(tái)大型冷藏運(yùn)輸車。項(xiàng)目承擔(dān)單位是某市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)龍頭企業(yè)。技術(shù)人才優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目單位有專業(yè)技術(shù)人員30名，社員技術(shù)員50名，長(zhǎng)期從事食用菌研究和生產(chǎn)技術(shù)指導(dǎo)。華中農(nóng)業(yè)大學(xué)食用菌專業(yè)教授、全國(guó)著名食用菌專家楊新美、羅信昌、陳立國(guó)被聘為公司技術(shù)顧問，經(jīng)常到公司進(jìn)行實(shí)地指導(dǎo)，并培養(yǎng)了很多新生技術(shù)骨干，為公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)實(shí)力優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目單位是食用菌行業(yè)龍頭企業(yè)之一，2011年底資產(chǎn)總額達(dá)7861萬元，2012年截至4月份資產(chǎn)總額達(dá)到7935萬元；2011年?duì)I業(yè)收入達(dá)7169萬元，2012年截至4月份營(yíng)業(yè)收入已達(dá)2650萬元；2011年主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)716萬元，凈利潤(rùn)296萬元，2012年截至4月份主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)已達(dá)536萬元，凈利潤(rùn)338萬元，增長(zhǎng)明顯。項(xiàng)目單位的市場(chǎng)盈利能力很強(qiáng)，資金實(shí)力雄厚，現(xiàn)金流量充沛，而且2011年信用評(píng)價(jià)等級(jí)AA級(jí)企業(yè)，信譽(yù)度高，在業(yè)界贏得良好的聲譽(yù)和口碑，能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)所需資金。品牌優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目單位注冊(cè)有“楚蕈”“自然香”“遠(yuǎn)然”等食用菌商標(biāo)，“遠(yuǎn)然”食用菌已暢銷某、沙市、武漢、廣州等十多個(gè)城市，不僅產(chǎn)品質(zhì)量可靠、品種齊全，2011年“遠(yuǎn)然”牌食用菌被評(píng)為“某消費(fèi)者最喜愛的特產(chǎn)品牌”之一，項(xiàng)目單位的品牌效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)在經(jīng)營(yíng)上公司長(zhǎng)期實(shí)施“公司（合作社）+基地+農(nóng)戶”的模式，以公司為龍頭，以合作社為基礎(chǔ)，著力進(jìn)行基地建設(shè)和大力發(fā)展種植戶三個(gè)渠道作為原料食用菌的主要來源，實(shí)現(xiàn)多條腿走路，從而保證項(xiàng)目所需的食用菌來源充足，在公司發(fā)展過程中力求做到合作社、基地、農(nóng)戶、公司四方共贏的理念。同時(shí)項(xiàng)目單位擁有一支素質(zhì)高、水平高、善于管理的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，公司總經(jīng)理是一位優(yōu)秀的青年企業(yè)家，頭腦靈活、思路開闊、眼光長(zhǎng)遠(yuǎn)，具有豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和領(lǐng)導(dǎo)、管理能力。第四節(jié) 研究結(jié)論本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家、省、市關(guān)于農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)的有關(guān)規(guī)定和精神要求，項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，符合規(guī)劃要求。有利于促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的繁榮，還能吸納當(dāng)?shù)厥Ｓ鄤趧?dòng)力，并促進(jìn)企業(yè)自身的發(fā)展。特別是能提高周邊地區(qū)農(nóng)民的收入和帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。因此，本項(xiàng)目雖然自身經(jīng)濟(jì)效益較一般，但社會(huì)效益良好，具有非常大的投資意義。第五節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表11主要建設(shè)內(nèi)容序號(hào)主要內(nèi)容數(shù)量備注1規(guī)劃用地面積約80畝2總建筑面積24140 m2冷藏庫8800 m2鋼骨架裝配式干品庫3600 m2鋼架其它功能用房5600 m2鋼架辦公樓1820 m21棟3層框架綜合研發(fā)樓1600 m21棟3層框架職工宿舍2000 m21棟3層框架其它附屬用房720 m2鋼架3停車場(chǎng)1500 m24綠地面積22000 m25道路7725 m26圍墻1930 m2表12主要技術(shù)指標(biāo)序號(hào)主要內(nèi)容數(shù)量備注1規(guī)劃用地面積約80畝2總建筑面積24140 m23基底占地面積20527 m24容積率5建筑密度39%6綠化率41%表13項(xiàng)目總投資構(gòu)成表序號(hào)項(xiàng)目名稱金額(萬元)占總投資比例(%)一建筑工程費(fèi)用%建筑安裝工程費(fèi)%設(shè)備購置費(fèi)%二建設(shè)工程其他費(fèi)用%三預(yù)備費(fèi)%四建設(shè)投資合計(jì)五建設(shè)期利息282%六流動(dòng)資金400%七總投資100%第二章 建設(shè)的背景及必要性第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的背景一、國(guó)內(nèi)外冷鏈物流現(xiàn)狀冷鏈物流是指冷藏類食品在生產(chǎn)、儲(chǔ)藏、運(yùn)輸、銷售等在消費(fèi)前的各個(gè)環(huán)節(jié)中始終處于規(guī)定的低溫環(huán)境下，以保證食品品質(zhì)，減少食品損耗的一項(xiàng)系統(tǒng)工程。通過實(shí)施該項(xiàng)目，從農(nóng)產(chǎn)品到消費(fèi)者手中所有環(huán)節(jié)，都進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏囟瓤刂坪凸芾恚瑥亩３洲r(nóng)產(chǎn)品的新鮮度，降低農(nóng)產(chǎn)品因運(yùn)力、產(chǎn)品保鮮技術(shù)造成腐爛變質(zhì)而引起的損失。美國(guó)專家預(yù)言，本世紀(jì)將是物流服務(wù)的世界，誰掌握了物流就等于掌握了市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)。我國(guó)近年來物流也發(fā)展迅速，形成了一些著名的有實(shí)力的物流公司，專業(yè)化的第三方物流公司發(fā)展迅速，物流配送社會(huì)化，專業(yè)化日益明顯。 歐美、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)發(fā)展冷鏈物流起步較早，已經(jīng)完全建立起了“從田間到飯桌”的一體化冷鏈物流體系，肉禽蛋、乳制品及飲料的冷鏈物流比例達(dá)到100%，蔬菜 、水果的冷鏈物流比例也達(dá)到95%以上，而我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流剛剛起步，與發(fā)達(dá)國(guó)家相差甚遠(yuǎn)，發(fā)展中仍存在很多問題，需要采取措施加以推動(dòng)。 我國(guó)是一個(gè)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、流動(dòng)和消費(fèi)大國(guó)。蔬菜產(chǎn)量約占全球總產(chǎn)量的60%，水果和肉類產(chǎn)量占30%，禽蛋和水產(chǎn)品產(chǎn)量占40%，每年約有4億噸生鮮農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入流通領(lǐng)域。但由于當(dāng)前我國(guó)果蔬農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)后保鮮、冷鏈物流產(chǎn)業(yè)應(yīng)用范圍狹窄、發(fā)展滯后。目前我國(guó)果蔬、肉類、水產(chǎn)品冷鏈流通率僅為5%、15%、23%，冷藏運(yùn)輸率僅為15%、30%、40%，每年的果菜損失浪費(fèi)十分驚人，進(jìn)入流通領(lǐng)域的蔬菜、水果損耗分別在17%和11%以上。且農(nóng)產(chǎn)品物流主要以常溫物流為主，存在不合理的包裝、運(yùn)輸、儲(chǔ)存現(xiàn)象，致使農(nóng)產(chǎn)品在流通中損耗很大。據(jù)商務(wù)部調(diào)查，目前我國(guó)的冷庫設(shè)施及容量規(guī)模嚴(yán)重不足，人均冷庫容量?jī)H7千克，%,與發(fā)達(dá)國(guó)家差距很大；區(qū)域分布不平衡，中部農(nóng)牧主產(chǎn)區(qū)和西部特色農(nóng)業(yè)區(qū)冷庫嚴(yán)重短缺。二、我國(guó)冷鏈物流目前存在的問題目前，我國(guó)冷鏈物流存在的問題主要表現(xiàn)在：基礎(chǔ)設(shè)施落后我國(guó)冷鏈物流的基礎(chǔ)設(shè)施落后，是我國(guó)冷鏈利用率低下的一大原因之一，主要表現(xiàn)在：（1）冷藏運(yùn)輸能力不足。專業(yè)化的冷凍冷藏車數(shù)量嚴(yán)重不足，車輛的制冷技術(shù)和工藝比較落后，缺乏規(guī)范式的保鮮冷鏈運(yùn)輸車廂和溫度控制設(shè)施，無法為易腐食品的流通提供質(zhì)量保障；冷藏運(yùn)輸率，即易腐貨物采用冷藏運(yùn)輸所占的比例只有10%～20%，而歐、美、日等發(fā)達(dá)國(guó)家均達(dá)到80%～90%。但我國(guó)每年的冷藏物流損失超過750億元人民幣，運(yùn)輸過程中的高損耗使得整個(gè)物流費(fèi)用占到運(yùn)輸產(chǎn)品成本的70%，而國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)上這一指標(biāo)最高不超過50%。（2）冷庫建設(shè)方面。我國(guó)目前冷庫總?cè)萘看蠹s700多萬立方米，相比市場(chǎng)需求而言缺口仍然較大，而且各類冷庫的結(jié)構(gòu)并不合理，肉類冷庫建設(shè)較多，果蔬冷庫建設(shè)還比較落后；城市銷售市場(chǎng)冷庫發(fā)展較快，產(chǎn)地加工冷庫建設(shè)比較緩慢。完整的冷鏈體系目前尚未形成無論是從我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的消費(fèi)內(nèi)需來看，還是與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)冷鏈都還未形成完整的體系。歐美日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入冷鏈系統(tǒng)流通的在90%以上，但我國(guó)目前進(jìn)入冷鏈系統(tǒng)的蔬菜類比重只