【正文】 XX藍灣物業(yè)管理委托合同根據現行《物業(yè)管理條例》、《廣州市物業(yè)管理辦法》和相關法律、法規(guī)、政策以及《XX藍灣管理公約》（以下簡稱《公約》），甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，就乙方受甲方委托承包對XX藍灣（以下簡稱“本物業(yè)”）提供專業(yè)化、一體化的物業(yè)服務訂立本合同。第一章 物業(yè)基本情況第一條物業(yè)基本情況:　　物業(yè)名稱：XX藍灣小區(qū)；　　物業(yè)類型：住宅、會所及停車場 ；　　座落位置：廣州市洛溪大橋東岸；本物業(yè)服務范圍:9棟小高層及高層洋房、6棟5層別墅、會所、以及地下共二層停車場。建筑面積共計：10萬平方米，586戶，車位310個。第二章 乙方的服務內容及服務標準第二條 在物業(yè)管理區(qū)域內，乙方提供的物業(yè)管理服務內容包括：一、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；二、物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；三、物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；四、本物業(yè)規(guī)劃紅線內交通、車輛行駛及停泊秩序的管理；五、維護公共秩序，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作（《物業(yè)管理條例》中所規(guī)定的協(xié)助責任）； 六、裝飾裝修管理服務；七、會所設施管理及服務； 八、組織開展轄區(qū)內的文化娛樂活動；九、開發(fā)商所移交的物業(yè)檔案、資料的管理，包括工程建設竣工資料、業(yè)戶資料及法律法規(guī)規(guī)定應由乙方負責管理的資料； 十、在業(yè)戶提出委托時，乙方可接受委托對業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設施及設備進行維修、養(yǎng)護并按明示的收費標準收取服務費；十一、法規(guī)和政策規(guī)定由乙方管理的其它事項。第三條 物業(yè)管理服務標準(見附件一)第三章 管理費收費標準及繳納第四條 物業(yè)管理收費標準一.根據國家發(fā)改委、建設部制定的《物業(yè)服務收費管理辦法》的有關規(guī)定，經甲乙雙方協(xié)商一致，乙方按照第二章之物業(yè)管理服務標準對本物業(yè)提供服務，住宅甲方按人民幣3元/平方米（按建筑面積收費）/（按建筑面積收費）/月的收費標準向乙方支付物業(yè)管理服務費用。二.商鋪甲方按人民幣3元/平方米（按建筑面積收費）/月的收費標準向乙方支付物業(yè)管理服務費用。三.本合同確定的物業(yè)管理收費標準中包含公共用水和公共用電的費用分攤。四.停車場每個私家車位收取管理費150元/月/車位。五.臨時停車車位費按廣州市收費文件執(zhí)行。六.小區(qū)會所各設施以服務住戶為原則，不對外開放，對業(yè)主優(yōu)惠收費。七.物業(yè)服務費用主要用于以下開支:1．管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2．物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3．物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4．物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5．物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6．辦公費用；7．物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊；8．物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9．法定稅費；10．物業(yè)管理企業(yè)的利潤；11．公共水電費、設備大修及更新改造之外的維護費?！　∫曳桨凑丈鲜鰳藴适杖∥飿I(yè)服務費用，并按本合同約定的服務內容和質量標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。第五條 有償服務費管理處向業(yè)戶公示經甲乙雙方協(xié)商的有償服務收費標準，由業(yè)戶自主選擇；第四章 物業(yè)維修基金第六條本物業(yè)的維修基金在需要使用時按照政府有關文件規(guī)定執(zhí)行。第五章 甲、乙方的權利義務第七條甲方的權利及義務一.甲方負責協(xié)調乙方與業(yè)主及物業(yè)使用人之間的關系，對乙方服務承諾的執(zhí)行、業(yè)戶滿意度、服務質量等進行監(jiān)督，但不得干涉乙方依法或依本合同約定所進行的正常管理服務和經營活動；二.可就日常監(jiān)督過程中發(fā)現的或收集業(yè)戶提出的意見、建議和改進事項向乙方提交書面建議函；三.根據本合同約定的服務標準，針對監(jiān)督過程中發(fā)現的重大管理問題，與乙方進行協(xié)商，出具相應的解決方案與實施計劃；四.監(jiān)督乙方每年兩次的業(yè)戶滿意度調查之真實性與公正性； 五.每年度末對乙方該年度的服務進行客觀的綜合評價；六.業(yè)主和使用人不按規(guī)定交納物業(yè)服務費時，甲方協(xié)助乙方催繳；七.支持乙方作好物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務工作、開展宣傳教育和文化活動；八.支持乙方督促全體業(yè)主遵守《公約》和物業(yè)管理規(guī)章制度；九.支持乙方督促違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的業(yè)主限期交納物業(yè)服務費用；第八條乙方的權利及義務一.制止業(yè)主和物業(yè)使用人違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾及裝修、《管理公約》的行為：包括責令停止侵害，要求恢復原狀，造成經濟損失的由責任人承擔賠償責任。對拒不改正的責任人采取停止部分服務項目或停止供水、供電措施；二.建立物業(yè)管理服務制度并組織實施；三.負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務費及政府規(guī)定的各項相關費用；四.嚴格執(zhí)行《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，對本項目的各級管理層與操作層人員實行持證上崗制度，擁有國家規(guī)定的崗位證書與資質證書；五.建立完善的競爭激勵機制與考核培訓機制；六.對本項目全體管理人員通過分階段、分層次的系列化、正規(guī)化培訓，提高員工的文化素質、業(yè)務能力和管理服務水平，為本物業(yè)培養(yǎng)出一支品質優(yōu)良、技術過硬、服務熱情周到的物業(yè)管理員工隊伍；七.培訓工作將包含針對企業(yè)文化、管理與服務的禮節(jié)、禮儀與技巧等的普遍培訓；針對各部門、各崗位職責、工作流程、質量標準及相關的業(yè)務知識的專業(yè)培訓；針對管理骨干的外派學習、交流等升職培訓；八.公司將組織對培訓進行考核并將員工的考核成績與人事獎罰機制掛鉤，以提高員工學習的積極性與成效性。第六章 公共保險第九條乙方負責購買在管理區(qū)域內非物業(yè)管理工作人員的其他第三方人員的意外傷害和意外造成的財產損失險種，即“公眾責任險”。第十條乙方負責購買地下停車場公共區(qū)域的“火險、車盜險”。第七章 合同期限第十一條本合同期為叁年,自2005年9月1日起至2007年8月31日止。第十二條本合同屆滿三個月，合同任何一方未提出異議，則本合同有效期至本物業(yè)所有權人簽出下一份合同生效之日止。第十三條本合同終止時，乙方應將物業(yè)管理用房、乙方管理期限內收集的物業(yè)管理相關資料等及時完整地移交給發(fā)展商或業(yè)主委員會。第八章 違約責任、處罰及合同終止的約定第十四條合同簽訂后，在期滿的前三個月，由雙方客觀公正的評定合約履約情況，評定標準為：合同生效以來的平均業(yè)戶不滿意度高于15%時，為履約實質性未完成；合同生效以來的平均業(yè)戶不滿意度等于或低于15%時，為履約實質性完成。第十五條乙方固定進行一年兩次的業(yè)戶滿意度調查，調查應以每個單元為單位進行，調查范圍應為XX藍灣全體業(yè)主及物業(yè)使用人，如年度業(yè)戶平均不滿意度高于15%時（指一年內兩次調查的平均值），或任何一次調查所得之業(yè)戶不滿意度高于20%時，甲方有權解除合同。第十六條若甲乙雙方評定履約實質性完成，則在合約到期時若業(yè)戶平均不滿意度低于15%，乙方在同等條件下對本物業(yè)管理權的取得享有優(yōu)先權。第十七條本合同有效期內，除法律或本合同另有規(guī)定外，若甲方單方面終止合約，由甲方承擔因此造成的經濟損失。第十八條本合同有效期內，若乙方單方面提出終止合約，除雙方另有協(xié)議外，需提前三個月書面通知甲方，并做好移交工作。第十九條業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同約定，未能按時足額交納物業(yè)服務費用的，從逾期之日起至實際支付之日止應按每月應交服務費的千分之一交納滯納金。第二十條乙方違反本合同約定，擅自提高物業(yè)服務費用標準的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權拒絕交納；乙方已經收取的，業(yè)主和物業(yè)使用人有權要求乙方按超額部分的雙倍返還。第二十一條因乙方原因發(fā)生刑事事件，甲方有權臨時召集業(yè)主進行滿意度調查，若業(yè)戶不滿意度高于15%時，則甲方有權提前三個月通知乙方終止本合同。第二十二條乙方有權將物業(yè)管理部分工作分包給專業(yè)公司，乙方對分包方的工作質量負責。第九章 免責條款第二十三條 以下情況乙方不承擔責任：一.不承擔對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財產的保管保險義務及意外事件（如高空拋物等）、不可抗力造成的損害責任或因不可抗力導致物業(yè)管理服務中斷而造成的相關損失；二.乙方已履行本合同約定義務，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的；三.因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的；四.因非乙方管理責任出現的供水、供電及其他共用設施設備運行障礙造成損失的；五.為維護公眾、業(yè)主、物業(yè)使用人切身利益的行為，包括但不限于：發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關執(zhí)行任務等情況；乙方因采取緊急避險措施造成業(yè)戶財產損失的。第十章 其他事項第二十四條業(yè)主可與物業(yè)使用人依據本合同之內容對雙方的權利義務進行約定，但物業(yè)使用人違反本合同約定的，業(yè)主應承擔連帶責任。第二十五條本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等的法律效力。本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事項，均遵照中華人民共和國及其地方的有關法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。第二十六條本合同在履行中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方可選擇向廣州市有管轄權的人民法院提起訴訟的方式處理。但業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用的，乙方可以直接按照有關規(guī)定向有管轄權的基層人民法院申請支付令。第二十七條本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使本合同無法履行或造成名譽、經濟損失的，雙方均不承擔違約責任及民事責任，法律另有規(guī)定的除外。第二十八條本合同自雙方簽名蓋章之日起生效。甲 方：廣州藍灣房地產開發(fā)有限公司乙方：XX物業(yè)管理廣州有限公司授權代表： 　　授權代表： 簽約地點： 簽約時間： 年 月 日附件一: 物業(yè)管理服務標準一、業(yè)戶服務標準（一）辦公服務工作標準1. 對外服務工作時間：1）核心服務工作時間，提供合同規(guī)定的所有服務項目。①星期一至星期五：8:30至17:30②