【正文】 【X溫泉商業(yè)街】項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目背景一、 項(xiàng)目基本情況：“溫泉商業(yè)街”項(xiàng)目位于X市溫泉商圈的核心位置，項(xiàng)目東臨X學(xué)院溫泉校區(qū)，西面商業(yè)主干道溫泉路，北靠X衛(wèi)校附屬醫(yī)院，南連X市中心醫(yī)院。項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，現(xiàn)狀分布有溫泉農(nóng)貿(mào)市場、小商品市場和大量沿街的零售商業(yè)，區(qū)域內(nèi)人流密集，商業(yè)氣氛濃厚，是目前X市商業(yè)最為繁華的核心商業(yè)圈，是X市民逛街購物的首選街區(qū)，項(xiàng)目用地開發(fā)有著有效的商業(yè)人流支撐，具有良好的商業(yè)基礎(chǔ)。二、 項(xiàng)目市場背景：溫泉商圈做為X市的核心商圈，是X市城市形象的窗口，在X十一五規(guī)劃構(gòu)建鄂南門戶和湘鄂贛邊界區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)物流中心的城市發(fā)展目標(biāo)中，具有舉足輕重的作用，但由于現(xiàn)有溫泉商圈內(nèi)街區(qū)發(fā)展不均衡，特別是本項(xiàng)目用地商業(yè)建筑現(xiàn)狀多為臨時(shí)搭建和棚戶結(jié)構(gòu)，商業(yè)形態(tài)和形象落后，與溫泉核心商圈的形象不協(xié)調(diào)、不匹配，極大的影響了商圈形象的進(jìn)一步提升和商圈的發(fā)展與壯大。因此本項(xiàng)目的拆遷重建，符合X城市商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，具有重塑溫泉商圈形象，提升城市商業(yè)品牌和城市經(jīng)濟(jì)的作用。178。 調(diào)查前言：n 本次市場分析是針對(duì)瑞融地產(chǎn)公司[溫泉商業(yè)街]項(xiàng)目所進(jìn)行的有針對(duì)的市場調(diào)研。n 為尋求項(xiàng)目進(jìn)入市場的最有效策略，此次研究分三部份進(jìn)行：第一部分 X市城市背景及宏觀環(huán)境研究分析 第二部分 X市商業(yè)環(huán)境研究分析第三部分 X市在售商業(yè)物業(yè)分析n 通過對(duì)這三部份市場的研究分析，為瑞融地產(chǎn)公司的項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營提供市場論證，為本案的項(xiàng)目前期綜合定位及后期的推廣提供有力的市場支持。178。 數(shù)據(jù)及資料來源：n 瑞榕地產(chǎn)X溫泉項(xiàng)目專案組人員實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù)收集n 報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)文獻(xiàn)資料收集分析n 商業(yè)經(jīng)營戶及相關(guān)專業(yè)人士訪談n X市統(tǒng)計(jì)局、X市房產(chǎn)局n X市規(guī)劃局、X市土地局第一部分X市城市背景及宏觀環(huán)境研究分析u 區(qū)位環(huán)境分析u 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析u 人口環(huán)境分析u 旅游環(huán)境分析u 城市規(guī)劃分析一、 區(qū)位環(huán)境分析：位于湘鄂贛三省交匯處，近鄰武漢，依托武漢城市圈，城市發(fā)展資源優(yōu)勢明顯：l X市位于湖北省東南部，長江中游南岸，湘鄂贛三省交界處，屬江漢平原向江南丘陵的過渡地帶，處在長江黃金水產(chǎn)與京廣鐵路大動(dòng)脈交匯處和湘鄂贛三省毗鄰的“金三角”地帶；東與黃石市的陽新縣交界，南與江西省的修水縣、湖南省的平江縣接壤，西與湖南省的臨湘市相連，北與荊州市的洪湖市隔江相望，與武漢江夏區(qū)、鄂州市、大冶市毗鄰，素有“湖北南大門”之稱。國土面積9861平方公里。X市轄嘉魚縣、通城縣、崇陽縣、通山縣、赤壁市、咸安區(qū)四縣一市一區(qū)，共設(shè)11個(gè)鄉(xiāng)、51個(gè)鎮(zhèn)、6個(gè)辦事處，下轄1271個(gè)村民委員會(huì)、11585個(gè)村民小組。X市人民政府駐咸安區(qū)溫泉辦事處。l X北距省會(huì)武漢僅80公里，在武漢“8+1”城市圈由“兩軸兩環(huán)三圈四組團(tuán)一園”組成的空間結(jié)構(gòu)框架中，X市處在緊密圈的范圍內(nèi)，是武漢城市圈復(fù)合型產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)發(fā)展縱軸的有機(jī)組成部分，是武漢城市圈唯一一個(gè)以生態(tài)城市建設(shè)為主導(dǎo)的“生態(tài)大花園”。武漢城市圈緊密圈的城市地位，有助于X依托武漢強(qiáng)大的中心城市資源，尋求與武漢城市的分工合作，發(fā)展城市自身的特色產(chǎn)業(yè)，從而做大、做強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)，提升X城市的競爭力。城市交通發(fā)達(dá)，外圍經(jīng)濟(jì)聯(lián)系方便、快捷，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)條件好：l X市地處華中腹地，區(qū)位適中，交通便捷。區(qū)域內(nèi)公路、鐵路、水運(yùn)三種運(yùn)輸方式并存。京廣鐵路、１０６、１０７國道、京珠高速公路橫穿南北，長江黃金水道承接?xùn)|西，市區(qū)距武漢天河機(jī)場僅１００余公里，構(gòu)成了以京珠高速公路為龍頭，以國省道為主干線，通江達(dá)海，四通八達(dá)的陸、水、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。l X南北交通在全省具有明顯優(yōu)勢，加之滬蓉高速和即將建設(shè)的杭（州）瑞（麗）、大（慶）廣（州）兩條高速公路和武廣鐵路客運(yùn)專用線等交通大動(dòng)脈在X邊緣和腹地與京珠高速交匯，使X市成為南北向交通與東西向交通溝通的樞紐；天仙赤高速公路建成后，更將使X成為江漢平原大量農(nóng)副產(chǎn)品輸出的重要通道。l 水運(yùn)方面：全市現(xiàn)有通航里程５６４公里，其中長江干流航道長１１８公里，深水岸線８６公里，港口４個(gè)，港區(qū)１２個(gè)，其中長江港區(qū)６個(gè)（赤壁港區(qū)、陸溪口港區(qū)、石礬頭港區(qū)、魚岳港區(qū)、潘家灣港區(qū)、牌洲港區(qū)）。內(nèi)河港區(qū)及庫區(qū)港區(qū)各３個(gè)。共有生產(chǎn)碼頭５８座，泊位８５個(gè)。l 良好的“公、鐵、水”聯(lián)運(yùn)條件，將加快X城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度，使X市產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢得以發(fā)揮，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)步入提速發(fā)展的快車道。X城市區(qū)位圖及武漢“8+1”城市圈關(guān)系圖 [小結(jié)]： 從地理區(qū)位上分析，X市處在中國“中部之中“的經(jīng)濟(jì)腹地，處在國家“十”字型一級(jí)發(fā)展軸線長江經(jīng)濟(jì)帶和京廣經(jīng)濟(jì)帶的交匯處，是南下北上的主要通道，是東西部產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移橋梁和紐帶上的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，區(qū)位戰(zhàn)略地位突出，經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢?？梢灶A(yù)見隨著X區(qū)域交通中心地位的進(jìn)一步確立，其在長江經(jīng)濟(jì)帶與京廣經(jīng)濟(jì)帶之間承南啟北，東西交互作用的逐漸體現(xiàn)，X的商貿(mào)流通業(yè)必將進(jìn)入一個(gè)新的階段，得到進(jìn)一步的發(fā)展。 從武漢城市圈的發(fā)展分析，以武漢為中心，100公里為半徑的“8+1”城市圈的發(fā)展規(guī)劃，必將使武漢與X形成產(chǎn)業(yè)資源上的有效對(duì)接，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)上的良性互動(dòng)，推動(dòng)X經(jīng)濟(jì)上新的臺(tái)階。X城市整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將催生消費(fèi)經(jīng)濟(jì)的熱潮，從而帶動(dòng)商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展。二、 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析：國民經(jīng)濟(jì)增長快速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，商業(yè)具有可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)：l 從2002年起X國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入提速增長階段，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長都超過10%，比上年增長13%，人均GDP7372元，%；其中咸安區(qū)經(jīng)濟(jì)增長更為快速，%。，%。經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入了良性快速增長的階段。全市與咸安區(qū)2002—2005年度地區(qū)生產(chǎn)總值及增速表全市咸安區(qū)地產(chǎn)生產(chǎn)總值（萬元）同比增長（%）地產(chǎn)生產(chǎn)總值（萬元）同比增長（%）20022251002003102506002004306652200513350163l ：：，二、三產(chǎn)業(yè)比重比“十五”%。工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，工業(yè)進(jìn)入提速增長階段。城市居民收入、消費(fèi)水平穩(wěn)步增長，持續(xù)增長的