【正文】 X省星星湖養(yǎng)老休閑健康城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目單位： 二〇一三年九月十八日 編制目 錄總論…………………………………………………………………．1 1．1項(xiàng)目背景…………………………………………………………．I 1．1．1項(xiàng)目名稱…………………………………………………l 1．1．2項(xiàng)目承辦單位……………………………………………I 1．1．3項(xiàng)目擬建地址、地點(diǎn)………………………………………．I 1．1．4項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)………………………………………．1 1．1．5項(xiàng)目投資資金及效益情況…………………………………．2 1．3編制依據(jù)…………………………………………………………．4 1．4可行性研究結(jié)論…………………………………………………．52項(xiàng)目背景、市場(chǎng)預(yù)測(cè)與分析…………………………………………7 2．1項(xiàng)目背景…………………………………………………………．7 2．1．1政策背景…………………………………………………7 2．1．2項(xiàng)目建設(shè)的重要性和必要性……………………………lO 2．1．3項(xiàng)目的由來………………………………………………14 2．2項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè)與分析…………………………………………16 2．2．1養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)背景……………………………………………16 2．2．2國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式……………………………………l 8 2．2．3生態(tài)旅游概述……………………………………………．．26 2．2．4現(xiàn)有基本游客結(jié)構(gòu)………………………………………28 2．2．5市場(chǎng)趨勢(shì)分析……………………………………………28 2．2．6項(xiàng)目建成時(shí)市場(chǎng)容量與游客結(jié)構(gòu)………………………29 2．3項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)…………………………………………………30 2．3．1獨(dú)特的市場(chǎng)賣點(diǎn)…………………………………………30 2．3．2資源優(yōu)勢(shì)…………………………………………………34 2．3．3政府的大力支持…………………………………………34 2．4投資必要性……………………………………………………353建設(shè)項(xiàng)目選址…………………………………………………………36 3．1場(chǎng)址位置………………………………………………………36 3．2項(xiàng)目區(qū)的建設(shè)條件……………………………………………36 3．2．1項(xiàng)目區(qū)地理位置……………………………………………36 3．2．2自然條件…………………………………………………．．36 3．2．3社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況……………………………………………．．40 3．2．4交通運(yùn)輸情況……………………………………………43 3．3項(xiàng)目選址意見…………………………………………………454項(xiàng)目總體方案設(shè)計(jì)……………………………………………………46 4．1項(xiàng)目建設(shè)總體方案……………………………………………46 4．2項(xiàng)目定位、建設(shè)理念及目標(biāo)…………………………………46 4．3總平而布置……………………………………………………48 4．3．1總平面布置方案…………………………………………．．48 4．3．2占地面積及分析…………………………………………49 4．4工程建設(shè)方案…………………………………………………49 4．4．1主體工程建設(shè)……………………………………………49 4．4．2配套工程建設(shè)……………………………………………52 4．4．3工程建設(shè)投資估算………………………………………525環(huán)境保護(hù)………………………………………………………………54 5．1項(xiàng)目主要污染源和污染物評(píng)價(jià)分析…………………………54 5．1．1項(xiàng)目建設(shè)期主要污染源及污染物影響分析……………54 5．1．2項(xiàng)目運(yùn)行期主要污染源及污染物影響分析……………57 5．2項(xiàng)目擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)…………………………………59 5．3環(huán)境保護(hù)措施…………………………………………………6l 5．3．1施工期環(huán)境保護(hù)措施……………………………………6l 5．3．2運(yùn)行期環(huán)境保護(hù)措施……………………………………63 5．3．3節(jié)能措施…………………………………………………67 5．3．4節(jié)水措施…………………………………………………68 5．3．5消防工程…………………………………………………696項(xiàng)目的組織管理和勞動(dòng)定員…………………………………………7l 6．1工程項(xiàng)目管理…………………………………………………7l 6．2組織機(jī)構(gòu)………………………………………………………74 6．3人力資源………………………………………………………75 6．4員工培訓(xùn)……………………………………………………．75 6．5管理機(jī)構(gòu)和設(shè)置………………………………………………75 6．6勞動(dòng)定員………………………………………………………767項(xiàng)目施工條件和進(jìn)度計(jì)劃…………………………………………．77 7．1施工條件………………………………………………………77 7．2進(jìn)度計(jì)劃………………………………………………………778項(xiàng)目投資估算和資金籌措……………………………………………8l 8．1投資估算依據(jù)及范圍…………………………………………8l 8．2項(xiàng)目總投資估算………………………………………………82 8．3資金來源及資金籌措…………………………………………87 8．3．1資金來源………………………………………………87 8．3．2資金籌措方案……………………………………………．．87 8．4資金使用和管理………………………………………………88 8．5投資使用計(jì)劃…………………………………………………889項(xiàng)目招標(biāo)………………………………………………………………89 9。l項(xiàng)目招標(biāo)范圍…………………………………………………89 9．2招標(biāo)單位資質(zhì)要求……………………………………………89 9．3發(fā)包方式………………………………………………………89 9．4項(xiàng)目招標(biāo)的組織形式…………………………………………89 9．5項(xiàng)目招標(biāo)方式…………………………………………………90 9．6評(píng)標(biāo)組織、原則及評(píng)標(biāo)………………………………………90lO項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)………………………………………………………9l10．1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)……………………………………………………．9l10．2財(cái)務(wù)計(jì)算…………………………………………………………．9210．2．1銷售(營(yíng)業(yè))收入…………………………………………．9210．2．2銷售(營(yíng)業(yè))稅金及附加…………………………………．9310．2．3成本概算……………………………………………………9310．2．4利潤(rùn)及分配…………………………………………………9410．3盈利能力分析……………………………………………………．9510．4盈虧平衡分析……………………………………………………．96l O．5敏感性分析……………………………………………………9710．6財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)淪……………………………………………………．98ll項(xiàng)目社會(huì)效益和生態(tài)效益………………………………………．105l 1．1社會(huì)效益………………………………………………………105l 1．2生態(tài)效益………………………………………………………10712項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)分析………………………………………………．10812．1政策風(fēng)險(xiǎn)…………………………………………………………108l 2．2市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)………………………………………………………108l 2．3財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)………………………………………………………1091．2．4社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)………………………………………………………11012．5經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)…………………………………………………………11013結(jié)論和建議………………………………………………………．．11213．1結(jié)論………………………………………………………………11213．2建議………………………………………………………………11314附錄………………………………………………………………．．11414．1附件………………………………………………………………11414．1．1企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼…………………………………………11414．1．2企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照…………………………………………11414．1．3建設(shè)單位關(guān)于編制刖‘行性研究報(bào)告的委托書……………．11414．1．4項(xiàng)目土地租賃合同…………………………………………11414．1．5項(xiàng)目用地、用水、用電、用氣等的批復(fù)、協(xié)議和證明…．11414．1．6項(xiàng)目主辦啦位提供的其他相關(guān)資料………………………11414．2附圖……………………………………………………………………．11514．2．1項(xiàng)目地理位置圖……………………………………………11514．2．2項(xiàng)目總體規(guī)劃平面布置圖…………………………………11614．2．3項(xiàng)目建設(shè)部分效果圖………………………………………11 71總論X省星星湖生態(tài)養(yǎng)老休閑健康城建設(shè)項(xiàng)目X文化傳媒有限公司X文化傳媒有限公司是長(zhǎng)春市文化骨干企業(yè)，該企業(yè)自成立以來，與時(shí)俱進(jìn)廣開思路，已成功組織策劃了長(zhǎng)春國(guó)際電影節(jié)，并取得良好效果；成功組織大學(xué)生文化藝術(shù)節(jié)，受到各界好評(píng)，參與組織了汽車文化節(jié)、美食吉菜節(jié)，在國(guó)內(nèi)外也較高影響，推動(dòng)了節(jié)慶行業(yè)的發(fā)展，為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，壯大服務(wù)業(yè)總量做出了巨大貢獻(xiàn)。該企業(yè)有完善的現(xiàn)代企業(yè)制度，決策層科學(xué)有效，管理層務(wù)實(shí)高效，并引進(jìn)多名人才，拓展企業(yè)發(fā)展思路，擬建的X省星星湖養(yǎng)老休閑健康城項(xiàng)目，將是該企業(yè)近期的力作，并為該項(xiàng)目實(shí)施做出了大量前期工作。有強(qiáng)有力的管理團(tuán)隊(duì)。、地點(diǎn) X省X市岔路河鎮(zhèn)王家村中新食品園 X文化傳媒有限公司擬建的“X省星星湖生態(tài)養(yǎng)老休閑健康城項(xiàng)目，位于X市岔路河鎮(zhèn)王家村中新食品園，處在長(zhǎng)（春市）吉（林市）中間地帶各距50公里處。項(xiàng)目以“生態(tài)養(yǎng)老”和“休閑健康”為主題，以“老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”為出發(fā)點(diǎn)，立足山水園林、“綠色環(huán)保”以及原生態(tài)園林的休閑園區(qū)的特點(diǎn)，保留了人文傳統(tǒng)生活景點(diǎn)，對(duì)星星湖邊堤進(jìn)行保護(hù)性開發(fā)，將人文景點(diǎn)與天然景點(diǎn)融為一體，打造“酒店式、居家式、田園式生態(tài)養(yǎng)老綜合體及具備休閑度假的院落。充分利用星星湖水資源景觀，形成“可覽、可游、可居”的環(huán)境景觀和集“養(yǎng)身一娛樂一餐飲一住宿一觀光旅游一生產(chǎn)(有機(jī)產(chǎn)品)于一體的景觀綜合體。使這里既保留傳統(tǒng)林農(nóng)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，又融入現(xiàn)代農(nóng)業(yè)氣息，形成完美無缺的人與自然和諧一致的現(xiàn)代山、水、林景區(qū)，發(fā)展體驗(yàn)生態(tài)養(yǎng)老與休閑度假相結(jié)合的特色旅游。項(xiàng)目規(guī)劃用地2000畝，總投資約40億元人民幣，分兩期建設(shè)。其中，一期工程占地1000畝，投資21億元，總建筑面積約45萬㎡，建設(shè)周期三年，主要內(nèi)容：居家型養(yǎng)老居室、四合院別墅養(yǎng)老社區(qū)、賓館式養(yǎng)老公寓、農(nóng)耕文化養(yǎng)老小院、旅游度假產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老房、托老所、社會(huì)孤寡老人護(hù)理院、老年大學(xué)、康復(fù)醫(yī)院、養(yǎng)生藥膳保健中心 、娛樂室、活動(dòng)健身室、餐廳、茶坊、廚房、員工食堂、停車場(chǎng)、門衛(wèi)室、配電房、道路、圍墻、水景、綠化等輔助設(shè)施。二期工程占地1000畝，投資19億，建設(shè)周期兩年，主要用于項(xiàng)目擴(kuò)建，主要內(nèi)容包括一期配套工程擴(kuò)建、醫(yī)療服務(wù)及有機(jī)農(nóng)場(chǎng)建設(shè)。 項(xiàng)目總投資約人民幣40億元。五年內(nèi)全部建設(shè)完成。 項(xiàng)目建成后總產(chǎn)值為23億／年，／年，解決就業(yè)人口3000人以上。根據(jù)該項(xiàng)目投資成本所需要的時(shí)間及預(yù)計(jì)凈利率水平進(jìn)行分析，該項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為7年，投資回收率在20％以上，從靜態(tài)投資回收期和投資回收率的數(shù)據(jù)表明，該項(xiàng)投資回報(bào)能力強(qiáng)。表1．1本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào)指標(biāo)單位數(shù)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是否可行1建設(shè)規(guī)模占地面積畝2000建筑規(guī)模㎡802公司定員人1000管理人員人150技術(shù)人員和工人人853經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總投資億元40年均銷售收入億元23年均總本本費(fèi)用億元年均銷售稅金及附加億元年均利潤(rùn)總額億元年均所得稅億元年均凈利潤(rùn)億元投資利潤(rùn)表%投資利稅率%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%2112%是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%）0是全部投資回收期年是盈虧平衡點(diǎn)% l、政策性依據(jù) (1)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》(2)《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》 (3)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收問題的通知》 (4)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)老齡設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 (5)國(guó)家旅游綜合開發(fā)辦公室印發(fā)的《2009年國(guó)家旅游綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目申報(bào)指南》 (6)國(guó)家旅游綜合開發(fā)辦公窒印發(fā)的《關(guān)于2009年產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)種植基礎(chǔ)項(xiàng)目實(shí)行財(cái)政補(bǔ)貼的意見》 (7)國(guó)家旅游綜合開發(fā)辦公室印發(fā)的((2009年國(guó)家旅游綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目可行性研究