【正文】 食品城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告食品城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 概論 項(xiàng)目名稱(chēng) 食品城建設(shè)項(xiàng)目 建設(shè)地址現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)示范區(qū)站北路與興泰路交匯處某建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司、某百貨共同投資 法定代表人 編制依據(jù)（1）《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2011〕38號(hào)）（2）《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》（國(guó)發(fā)[2009]8號(hào)）（3）《江蘇省服務(wù)業(yè)提速計(jì)劃》（4）《某市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》（5）《關(guān)于某市2010年國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況和2011年計(jì)劃草案的報(bào)告》（6）《某市服務(wù)業(yè)提速計(jì)劃》本項(xiàng)目總投資估算為16989萬(wàn)元。其中固定資產(chǎn)投資16489萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金500萬(wàn)元。資金來(lái)源：銀行貸款8000萬(wàn)元，項(xiàng)目業(yè)主自籌資金8489萬(wàn)元。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容㎡（約70畝），總建筑面積51536㎡，其中展示區(qū)4980㎡、農(nóng)產(chǎn)品區(qū)18191㎡、食品區(qū)13496㎡、服務(wù)區(qū)14869㎡。停車(chē)區(qū)面積 6199㎡。新購(gòu)置各類(lèi)貨架、鏟車(chē)、叉車(chē)、皮帶運(yùn)輸機(jī)、汽車(chē)吊、地磅、計(jì)量設(shè)備、化驗(yàn)設(shè)備、冷凍冷藏設(shè)備、包裝機(jī)械、信息化系統(tǒng)等設(shè)備。 建設(shè)單位簡(jiǎn)介某百貨主要從事食品、飲料、煙酒等百貨，批銷(xiāo)覆蓋某四市兩區(qū)各大超市及個(gè)體經(jīng)營(yíng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，現(xiàn)擁有倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房4000㎡，配貨車(chē)輛15臺(tái)套，日銷(xiāo)售額2萬(wàn)元?，F(xiàn)擁有固定資產(chǎn)3000萬(wàn)元。某建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司是一家從事建筑安裝工程施工的中型企業(yè)，曾經(jīng)跨省區(qū)承擔(dān)工程施工，西寧分公司連續(xù)20多年為部隊(duì)國(guó)防建設(shè)承擔(dān)重點(diǎn)工程30多項(xiàng)。現(xiàn)擁有固定資產(chǎn)8000萬(wàn)元。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 某市農(nóng)產(chǎn)品食品業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)近年來(lái)，某市已建成各類(lèi)高效農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化園區(qū)130個(gè)，形成了興化“一棵蔥”、“一只蟹”；姜堰“一袋米”、“一頭豬”；泰興“一袋面”、“一棵樹(shù)”；靖江“一只羊”、“一棵芋”；高港“一盆花”；海陵“一籃菜”等為主導(dǎo)的“一地一特色、一地一品牌”的高效農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局。通過(guò)實(shí)施農(nóng)業(yè)科技項(xiàng)目，普及推廣農(nóng)業(yè)實(shí)用科技。共引進(jìn)繁育各類(lèi)新品種400多個(gè)，大面積推廣應(yīng)用新品種150多個(gè)，農(nóng)作物良種覆蓋率達(dá)到95%，畜、禽、魚(yú)良種覆蓋率進(jìn)一步提高；加快先進(jìn)技術(shù)的創(chuàng)新、集成、組裝、配套，研究制定各類(lèi)生產(chǎn)技術(shù)等系列規(guī)程60多項(xiàng)；培植“河橫”大米、“雪菊”面粉、“信友”脫水香蔥、“紅膏”大閘蟹等36個(gè)名牌產(chǎn)品；建立優(yōu)質(zhì)水稻、弱筋小麥等各類(lèi)無(wú)公害生產(chǎn)基地100多萬(wàn)畝；建設(shè)泰興市七圩鎮(zhèn)省級(jí)現(xiàn)代漁業(yè)示范區(qū)、興化市年存欄二元母豬1000頭、年出欄三元肉豬15000頭的瘦肉型豬無(wú)公害生產(chǎn)示范基地等一批無(wú)公害養(yǎng)殖示范區(qū)。某每年還有上百個(gè)品種的農(nóng)產(chǎn)品成功打入英、法、美等20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，有280萬(wàn)噸優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入長(zhǎng)三角市場(chǎng)的超市，占全市農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量的45%。形成了以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)為主體，企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相配套，多種操作規(guī)程為補(bǔ)充的覆蓋全市主要農(nóng)產(chǎn)品、特色農(nóng)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)體系。全市通過(guò)省級(jí)認(rèn)定各類(lèi)無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地362個(gè)，種植面積達(dá)252萬(wàn)畝，占食用農(nóng)產(chǎn)品種植面積的60%以上。某還有某梅蘭宴（共有21道菜、9道面點(diǎn)和小吃）、靖江蟹黃湯包（中華六大名點(diǎn)之一）、長(zhǎng)江三鮮（刀魚(yú)、鰣魚(yú)、河豚）、黃橋燒餅（江蘇省名點(diǎn)之一）、梅蘭春酒、靖江肉脯、泰興白果、中莊醉蟹、宣堡小餛飩、難得米酒、溱湖八鮮、某“三麻”（麻油、麻糕、麻餅）和刁鋪羊肉等特色農(nóng)副產(chǎn)品?！笆濉逼陂g，某市將組織實(shí)施“5218”工程作為現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)突破的重點(diǎn)，著力打造“五橫、兩縱、一個(gè)中心板塊、八大產(chǎn)業(yè)鏈”的某現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展新框架，即重點(diǎn)突破“五橫兩縱”（沿江線以休閑觀光為重點(diǎn)的高效農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶；古高公路線以經(jīng)濟(jì)林果為重點(diǎn)的高效農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶；沈馬公路線以設(shè)施農(nóng)業(yè)為重點(diǎn)的高效農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶；高興東公路線以農(nóng)產(chǎn)品加工為重點(diǎn)的高效農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶；332省道線以高效漁業(yè)為重點(diǎn)的高效農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶；靖鹽線特色畜禽產(chǎn)業(yè)帶；泰高路、興泰路高效園藝產(chǎn)業(yè)帶）、積極打造“一個(gè)板塊”（以市農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、海陵區(qū)、高港區(qū)、姜堰河橫村及相鄰地區(qū)為主體的高效農(nóng)業(yè)板塊）、全面提升“八大產(chǎn)業(yè)鏈”（優(yōu)質(zhì)稻米產(chǎn)業(yè)鏈、專(zhuān)用麥產(chǎn)業(yè)鏈、蔬菜種植加工產(chǎn)業(yè)鏈、畜禽養(yǎng)殖加工產(chǎn)業(yè)鏈、特色漁業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈、銀杏產(chǎn)業(yè)鏈、花卉苗木產(chǎn)業(yè)鏈、旅游休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈）。 制約食品產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制的不斷創(chuàng)新發(fā)展，看到某農(nóng)產(chǎn)品食品業(yè)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，總結(jié)某農(nóng)產(chǎn)品食品業(yè)在發(fā)展中自身存在基礎(chǔ)的局限性和大環(huán)境的先天不足，不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展趨勢(shì)的需求，而制約某農(nóng)產(chǎn)品食品業(yè)發(fā)展的重要瓶頸是：1．大部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理較為粗放，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)較嚴(yán)重，許多企業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售靠的是量和媒體宣傳產(chǎn)生投放取勝，存在產(chǎn)品檔位偏低。2．食品企業(yè)分散性大，經(jīng)濟(jì)集聚尚未形成，技術(shù)研發(fā)中心尚未創(chuàng)立，科研經(jīng)費(fèi)投入不足，技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品研發(fā)較少，高科技含量不多，新產(chǎn)品偏少，削弱了自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。3．人才環(huán)境建設(shè)尚未到位，吸收人才機(jī)制不夠完善，教育技術(shù)培訓(xùn)落后，不能滿(mǎn)足提高企業(yè)整體素質(zhì)的需求。4．多數(shù)企業(yè)信息管理水平較低，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、質(zhì)量體系建設(shè)不夠完善，質(zhì)量、安全認(rèn)證企業(yè)不多，產(chǎn)品難以跨躍出口創(chuàng)匯的國(guó)際市場(chǎng)門(mén)檻。5．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)進(jìn)展緩慢，阻礙企業(yè)加快發(fā)展的步伐。綜上分析認(rèn)為，為促進(jìn)某農(nóng)產(chǎn)品食品產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的步伐，必須克服制約產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸。因此，走總部企業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展思路，是帶動(dòng)全市農(nóng)產(chǎn)品食品業(yè)沿著科學(xué)發(fā)展之路前進(jìn)，符合可持續(xù)科學(xué)發(fā)展觀的要求。 某概況某地處江蘇省中部、長(zhǎng)江北岸，位于北緯32176。01′57″——33176。10′59″，東經(jīng)119176。38′——120176。33′，西面連接揚(yáng)州市、北面和東北毗鄰鹽城市、東面緊依南通市、南面與蘇州、無(wú)錫、常州三市以及鎮(zhèn)江市所轄揚(yáng)中市隔江相望。下轄靖江、泰興、姜堰、興化四市和海陵、高港兩區(qū)，總面積5793平方公里。某是一個(gè)古老的歷史文化名城。某具有2100多年的歷史。古稱(chēng)海陽(yáng)、海陵，漢初置縣，東晉設(shè)郡，南唐建州，取“國(guó)泰民安”之意，某之名從此而始。古代某與廣陵揚(yáng)州、蘭陵常州、金陵南京相呼應(yīng)，素有“漢唐古郡、淮海名區(qū)”之稱(chēng)。某歷史人文薈萃、名賢輩出。《水滸傳》作者施耐庵、“某學(xué)派”創(chuàng)始人哲學(xué)家王艮、“揚(yáng)州八怪”代表人物鄭板橋、京劇藝術(shù)大師梅蘭芳、地質(zhì)學(xué)家丁文江等，均是某歷代文化名人中的杰出代表?？菇鹩⑿墼里w、政治家文學(xué)家范仲淹、書(shū)畫(huà)大師齊白石等曾在某或主政或從業(yè)，為某歷史留下了璀璨的一頁(yè)。某境內(nèi)名勝古跡眾多。現(xiàn)存古遺址、古建筑、古石刻數(shù)百處，其中列為省市級(jí)文物保護(hù)的有134處，全市建有5座博物館，珍藏文物萬(wàn)余件，不少為稀世珍品。千年古剎光孝律寺在海內(nèi)外佛教界享有盛名，日涉園、崇儒祠、岳王廟、安定書(shū)院、施耐庵陵園、鄭板橋故居、梅蘭芳紀(jì)念館等人文景觀俱是某歷史文化的瑰寶。某又是一個(gè)有著光榮傳統(tǒng)的革命老區(qū)。大革命時(shí)期，共產(chǎn)黨員沈毅在這里發(fā)動(dòng)了“五一起義”；抗日戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，陳毅率部挺進(jìn)蘇中，三進(jìn)某，決戰(zhàn)黃橋；解放戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，粟裕在這里指揮了著名的蘇中“七戰(zhàn)七捷”戰(zhàn)役。1949年4月，中國(guó)人民解放軍海軍在白馬廟誕生。 某是一個(gè)快速崛起的新興工貿(mào)城市。地級(jí)某市組建以來(lái)，全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)取得了長(zhǎng)足發(fā)展。2010年，，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20250元，農(nóng)民人均純收入9324元。某農(nóng)業(yè)資源豐富，素有“魚(yú)米之鄉(xiāng)”、“銀杏之鄉(xiāng)”、“水產(chǎn)之鄉(xiāng)”的美譽(yù)，是國(guó)家重要的商品糧、優(yōu)質(zhì)棉、瘦肉型豬、淡水產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)銀杏生產(chǎn)基地和蔬菜生產(chǎn)加工出口基地。興化市被國(guó)家環(huán)保局認(rèn)定為國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)，姜堰市被江蘇省認(rèn)定為省級(jí)生態(tài)農(nóng)業(yè)試點(diǎn)縣（市），姜堰市河橫村被聯(lián)合國(guó)環(huán)境署授予“全球環(huán)境500佳”稱(chēng)號(hào)。某服務(wù)業(yè)發(fā)展迅猛。全市擁有各類(lèi)市場(chǎng)360個(gè)，其中超億元市場(chǎng)25個(gè)，商貿(mào)餐飲等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)，交通、郵電、市政服務(wù)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，金融保險(xiǎn)、信息咨詢(xún)、社區(qū)服務(wù)、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)迅速崛起。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 做大做強(qiáng)某農(nóng)產(chǎn)品食品產(chǎn)業(yè)的客觀需要目前在英、美、日等發(fā)達(dá)國(guó)家中，加工食品消費(fèi)占居民食品消費(fèi)總量的比重已達(dá)80%，中國(guó)僅約占30%。同時(shí)，發(fā)達(dá)國(guó)家隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，食品的自給率減少，有的國(guó)家食品加工領(lǐng)域出現(xiàn)“空心化”，越來(lái)越依賴(lài)進(jìn)口，雖然發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)施了許多包括關(guān)稅在內(nèi)的保護(hù)措施，但發(fā)達(dá)國(guó)家的食品業(yè)已經(jīng)離不開(kāi)發(fā)展中國(guó)家，發(fā)展中國(guó)家作為“食品庫(kù)”的地位已經(jīng)不可動(dòng)搖。近年來(lái)，中國(guó)食品的出口每年以10%的速度在增長(zhǎng)。由此可見(jiàn)，我國(guó)食品業(yè)的發(fā)展空間和潛力相當(dāng)大，食品產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)持續(xù)快速上升發(fā)展的黃金時(shí)期。“十一五”期間，我市食品產(chǎn)業(yè)工業(yè)產(chǎn)值年均增長(zhǎng)24%，在五大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)中增幅最高，也從一個(gè)側(cè)面印證了這一規(guī)律。到2015年某食品工業(yè)規(guī)模預(yù)計(jì)將超600億元，其中休閑食品將達(dá)400億元。良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇和發(fā)展前景，急切呼喚建設(shè)一個(gè)食品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)作為產(chǎn)業(yè)依托。 克服制約某農(nóng)產(chǎn)品食品行業(yè)發(fā)展瓶頸的需要加快某農(nóng)產(chǎn)品食品產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐，就必須克服上述制約產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸問(wèn)題。一是某農(nóng)產(chǎn)品食品尚未建設(shè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，缺乏能吸納規(guī)模企業(yè)和品牌產(chǎn)品展示的平臺(tái)，產(chǎn)業(yè)的集聚度不足；原輔材料、食品機(jī)械、包裝等相關(guān)聯(lián)企業(yè)分散；商貿(mào)、物流、技術(shù)、商務(wù)中心、金融、科技、信息等輔助配套項(xiàng)目無(wú)法充分發(fā)揮功能，無(wú)法形成產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)，削弱市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)活力。二是沒(méi)有行業(yè)技術(shù)研發(fā)中心，產(chǎn)業(yè)自主創(chuàng)新能力不強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁不足。許多食品企業(yè)規(guī)模小，設(shè)備簡(jiǎn)陋，缺乏人才，研發(fā)投入不足，產(chǎn)品大多數(shù)以仿冒或較低投入的仿制同類(lèi)產(chǎn)品，嚴(yán)重威脅了某農(nóng)產(chǎn)品食品產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。行業(yè)技術(shù)研發(fā)中心可為中小企業(yè)提供服務(wù)的技術(shù)創(chuàng)新平臺(tái)，以提高企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新、新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的能力，推進(jìn)企業(yè)技術(shù)進(jìn)步，提高產(chǎn)品的科技含量，為產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)升級(jí)提升服務(wù)。三是沒(méi)有權(quán)威行業(yè)技術(shù)檢測(cè)中心，產(chǎn)品質(zhì)量與檔次難以提高，食品安全存在隱患。一些產(chǎn)品檢測(cè)項(xiàng)目不能在本市檢驗(yàn)，且檢驗(yàn)時(shí)間長(zhǎng)，增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)和生產(chǎn)成本，有些企業(yè)對(duì)本市無(wú)法檢測(cè)的項(xiàng)目就干脆不送檢，或存僥幸心理，對(duì)原輔材料質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，從而存在輸入性等方面的質(zhì)量安全隱患，危害食品衛(wèi)生安全的可靠性。四是沒(méi)有人才教育培訓(xùn)基地，給食品行業(yè)用人產(chǎn)生嚴(yán)重的瓶頸。由于專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才隊(duì)伍的建設(shè)落后，使技術(shù)工人、特種專(zhuān)業(yè)技術(shù)工人、訓(xùn)練工人嚴(yán)重短缺，新工人又得不到培訓(xùn)，因此造成企業(yè)間互挖人才現(xiàn)象嚴(yán)重，生產(chǎn)人員無(wú)法穩(wěn)定，造成產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平難以提升，產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展波及影響。五是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)配套不完善，自發(fā)市場(chǎng)輻射帶動(dòng)能力差。要建設(shè)集中商務(wù)辦公區(qū)，創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心和會(huì)展商貿(mào)區(qū)等配套產(chǎn)品交易中心，形成貿(mào)易、檢測(cè)、培訓(xùn)、倉(cāng)儲(chǔ)、物流等功能為一體的“某食品城”，推進(jìn)某農(nóng)產(chǎn)品食品行業(yè)的總部企業(yè)經(jīng)濟(jì)集聚和產(chǎn)業(yè)升級(jí)是十分必要和重大意義的。第三章 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 食品市場(chǎng)預(yù)測(cè)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，在人均GDP達(dá)到10000美元時(shí)，食品業(yè)正處于一個(gè)非常重要的戰(zhàn)略機(jī)遇期，人們的消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化加快，由追求數(shù)量向營(yíng)養(yǎng)、多樣、便捷、安全轉(zhuǎn)變，這個(gè)階段的食品工業(yè)將保持在10%以上的增長(zhǎng)速度，且能夠持續(xù)2030年。 食品多樣化的發(fā)展趨勢(shì)、健康、多樣化、環(huán)保、方便、享受等要求，新產(chǎn)品將成為未來(lái)國(guó)際食品市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，其中功能食品休閑化、休閑食品健康化、休閑食品多樣化都在不斷推進(jìn)。