【正文】 第一章 總 論 第1節(jié) 概 述 一、項(xiàng)目名稱 常來縣廉租住房工程 二、承辦單位及概況 （一）承辦單位 項(xiàng)目承辦單位： （二）承辦單位概況 常來縣建設(shè)局是常來縣人民政府的城鄉(xiāng)建設(shè)管理職能部門，內(nèi)設(shè) 18個機(jī)關(guān)科室，下屬28個企事業(yè)單位，全局在冊職工300人，其中高級職稱15人，中級職稱38人。歷年來，常來縣建設(shè)局先后獲得“全省建設(shè)工作先進(jìn)單位”、“市級文明單位”等多種榮譽(yù)稱號。常來城市建設(shè)歷經(jīng)數(shù)代城建人的同甘共苦、共同奮斗，取得了令人矚目的成績。近年來，以老城區(qū)為依托，加快“新城區(qū)”、“工業(yè)區(qū)”兩大板塊開發(fā)建設(shè)，不斷強(qiáng)化城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，圍繞“北工、南居、東水、西園”的城市布局，突出特色，打造新時期“開放的梨鄉(xiāng)水城”。 主要職能： 貫徹執(zhí)行國家、省、市有關(guān)建設(shè)行政管理的方針、政策和法律法規(guī)；擬訂建設(shè)事業(yè)規(guī)范性文件；負(fù)責(zé)組織擬訂城鄉(xiāng)建設(shè)、工程建 設(shè)、建筑業(yè)、住宅房地產(chǎn)業(yè)、燃?xì)獾确矫娴恼呒鞍l(fā)展規(guī)劃并指導(dǎo)實(shí) 施，進(jìn)行行業(yè)管理。 負(fù)責(zé)縣內(nèi)重點(diǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審批后組織實(shí)施工作；協(xié)同 有關(guān)部門統(tǒng)籌組織縣內(nèi)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，參與城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和城鎮(zhèn) 體系規(guī)劃的審查報(bào)批和實(shí)施監(jiān)督；參與風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃建設(shè)及歷史文 化名鎮(zhèn)（名村）相關(guān)的審查報(bào)批和保護(hù)監(jiān)督管理工作。 審查縣內(nèi)重點(diǎn)工程初步設(shè)計(jì)；貫徹執(zhí)行國家、省、市建設(shè)工程定額及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程等；監(jiān)督指導(dǎo)各類工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定額、 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施。 指導(dǎo)建筑活動；規(guī)范建筑市場；指導(dǎo)和監(jiān)督建筑市場準(zhǔn)入、工程招標(biāo)投標(biāo)、工程造價管理、工程監(jiān)理以及工程質(zhì)量和安全工作； 擬定勘察設(shè)計(jì)、施工、建設(shè)監(jiān)理和相關(guān)社會中介組織管理的規(guī)定并監(jiān)督實(shí)施。 指導(dǎo)住宅建設(shè)和城鎮(zhèn)住房制度改革工作；負(fù)責(zé)住宅與房地產(chǎn) 業(yè)的行業(yè)管理，指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)利用工作，規(guī)范房地產(chǎn)市場。負(fù)責(zé)房 地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)審核和報(bào)批工 作，負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房等保障性住房的建設(shè)和管理工作。 負(fù)責(zé)組織建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查工作，對建設(shè)工程勘 察、設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理；貫徹執(zhí)行各類房屋建筑及其附屬設(shè)計(jì)、 城市市政設(shè)施等建設(shè)工程的抗震設(shè)計(jì)規(guī)范。 指導(dǎo)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的科技發(fā)展計(jì)劃、科技成果推廣和技 術(shù)引進(jìn)及創(chuàng)新工作，推進(jìn)建筑節(jié)能管理，將預(yù)拌商品砼、散裝水泥、 新型墻體革新工作納入規(guī)范管理；負(fù)責(zé)組織全縣建設(shè)職業(yè)技能培訓(xùn)、 崗位培訓(xùn)、繼續(xù)教育工作。 指導(dǎo)、監(jiān)督園林（雕塑）、風(fēng)景建設(shè)、城市綠化、抗震設(shè)防（加固）建設(shè)；負(fù)責(zé)組織本縣城鎮(zhèn)范圍內(nèi)義務(wù)植樹及綠化“綠線”控制。 負(fù)責(zé)常來縣經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)管理工作，負(fù)責(zé)城區(qū)拆遷和拆遷住戶安置工作。 負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行國家、省、市有關(guān)城鄉(xiāng)建設(shè)的方針、政策和法律法規(guī)。 1承辦縣委、縣人民政府和上級業(yè)務(wù)主管部門交辦的其他事項(xiàng)。 三、項(xiàng)目性質(zhì) 新建 四、可行性研究報(bào)告編制單位 單位名稱：常來工程咨詢有限責(zé)任公司 工程咨詢資格等級：乙級 五、項(xiàng)目提出的理由與過程 （一）我國城市低收入家庭住房存在的問題 關(guān)于2007年中國廉租房建設(shè)的最新研究報(bào)告中國廉租房建設(shè) 寫入了當(dāng)年的政府工作報(bào)告，這是史上頭一次，這也被公認(rèn)為是今年 兩會的最大亮點(diǎn)之一。不過，廉租房建設(shè)的現(xiàn)狀和進(jìn)展并不令人樂觀，尤其是資金問題，已經(jīng)成為推進(jìn)廉租房建設(shè)的一大瓶頸。2006年，， 僅完成計(jì)劃的三分之一左右，其中一個很重要的原因，就在于財(cái)政預(yù) 算安排資金不足。 2007年，民主同盟中央委員會、九三學(xué)社中央委員會在分別題為《關(guān)于發(fā)展完善我國住房保障體系的提案》、《關(guān)于強(qiáng)化住房保障職 能遏制房價過快上漲的建議》的提案中，它們共同指向一個相同的對 象：廉租住房。提案建議，加大各級財(cái)政對住房保障的支持力度，適 時建立住房保障基金以及強(qiáng)化各級政府住房保障職能，落實(shí)廉租住房 制度建設(shè)的目標(biāo)責(zé)任管理。全國政協(xié)委員、中國建筑工程總公司學(xué)術(shù) 委員會主席陳祥福說：“但廉租房現(xiàn)狀和進(jìn)展卻并不令人樂觀?！标愊楦５脑捵隼C的是：目前全國仍有4個地級城市，以及141個縣級市沒有建立廉租住房制度。廉租住房制度覆蓋面低、廉租住房建設(shè)進(jìn)展緩慢的情況依然存在。很多未建廉租房的城市給出的理由都是資金 問題。資金問題未獲解決。陳祥福說：“未能及時建立廉租房制度，除了地方政府重視不夠的主觀原因，客觀原因就在于這些城市普遍是 ‘吃飯財(cái)政’。”建設(shè)部有關(guān)部門表示，自從2004年《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》出臺以后，考慮到各地財(cái)政相對緊張的實(shí)際情況，對于廉租住房資金問題，一直是堅(jiān)持以各級財(cái)政預(yù)算安排為 主，多種渠道籌措的原則。如在住房公積金增值收益中提取一部分， 鼓勵單位和個人進(jìn)行捐贈，地方在住房建設(shè)中提取一定比例的資金或從直管公房租金收入中提取一部分資金等。一位不愿透露姓名的建設(shè) 部門行政負(fù)責(zé)人說：“但目前我國除個別城市外，多數(shù)是從住房公積 金增值收益中提取部分資金，或者由政府主管部門自籌解決部分資 金。公積金增值收益在提取風(fēng)險準(zhǔn)備金、支付管理費(fèi)用后，剩余資金有限，不足以支持廉租住房制度建設(shè)?！痹撊耸勘硎荆骸耙虼?，財(cái)政資金支持不足、來源渠道不規(guī)范、資金不穩(wěn)定成為建立廉租住房制度面臨的最突出問題?！边@種情況在西部地區(qū)尤為明顯，以內(nèi)蒙古自治區(qū)為例，該區(qū)住房困難的低收入家庭數(shù)量較多，但由于大部分地市財(cái)政資金緊缺，公積金增值收益及土地出讓凈收益有限，住房保障資金匱乏，導(dǎo)致住房保障體系建設(shè)相對滯后，住房保障能力不足。（二）項(xiàng)目提出的理由 2007年，主管部門加快了廉租房政策的出臺力度，8月公布了《國 務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》；“健全廉租住 房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”也在10月被寫入十七 大報(bào)告。11月19日，國務(wù)院總理溫家寶在新加坡國立大學(xué)發(fā)表演講 時表示，中國政府今年將安排 49 億元用于廉租房建設(shè)，再加上地方 財(cái)政，投入將達(dá)到幾百億。 建設(shè)部等九部門日前聯(lián)合發(fā)布《廉租住房保障辦法》，對廉租住房制度建設(shè)中群眾和地方政府普遍關(guān)心的問題做出了明確規(guī)定。 辦法進(jìn)一步明確了廉租住房的保障對象為“城市低收入住房困難家庭”，即城市和縣人民政府所在地的鎮(zhèn)范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭。 對新建廉租住房，辦法提出，其規(guī)劃布局應(yīng)當(dāng)考慮城市低收入住 房困難家庭居住和就業(yè)的便利，并采取配套建設(shè)與相對集中建設(shè)相結(jié) 合的方式，主要在經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房項(xiàng)目中配套建設(shè)。廉 租住房單套建筑面積規(guī)定控制在 50 平方米以內(nèi)，并根據(jù)城市低收入 住房困難家庭的居住需要，合理確定套型結(jié)構(gòu)。 在此之前，財(cái)政部還發(fā)布了《廉租住房保障資金管理辦法》，確定了廉租住房保障的資金來源。各主管部門陸續(xù)出臺的相關(guān)措施，已 經(jīng)搭建起了一個完整的廉租房保障體系。 《廉租住房保障辦法》特別規(guī)定了實(shí)物配租“退出”機(jī)制。承租人不符合規(guī)定條件的，將所承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者改變用途，無正當(dāng)理由連續(xù) 6 個月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交納 廉租住房租金等，將停止廉租房實(shí)物配租。 對于廉租住房來源，《辦法》規(guī)定了以下幾個方面：政府新建、收購的住房；騰退的公有住房以及社會捐贈的住房等。《辦法》特別指出，廉租住房建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排，并在申 報(bào)年度用地指標(biāo)時單獨(dú)列出，采取劃撥方式，保證供應(yīng)。 綜合看來，進(jìn)口、出口、資金、房源、申請程序各項(xiàng)環(huán)節(jié)已經(jīng)全 部到位。在房價連續(xù)出現(xiàn)上揚(yáng)的大背景下，一個全新的住房保障體系 已然逐漸成型，社會大眾因房價產(chǎn)生的集體焦慮癥將有望緩解。08年起，主管部門加快了廉租房政策的出臺力度，08年8月公布了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》；“健全廉租住房 制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”也在 10 月被寫入十七大報(bào)告。 經(jīng)常來縣建設(shè)局、民政局2010年上半年對全縣住房情況聯(lián)合調(diào) 查，常來縣現(xiàn)有低保戶2000戶，人均住房面積在15平方米以下的1800戶，無房戶500戶，為解決該縣中低收入家庭住房困難，改善居住條件，因此在縣城東巴路以北建設(shè)廉租房項(xiàng)目勢在必行。 （三）項(xiàng)目實(shí)施的意義 盡管到2007年底全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已達(dá)26平方米 ，但 我們卻不能忽視城鎮(zhèn)中仍然存在著許多居住困難的群體。他們以城區(qū) 退休和下崗的老居民以及城市新增低收入家庭為主，包括城鎮(zhèn)中已有 低水平住房但無法進(jìn)一步改善居住質(zhì)量的低收入者、工作時間短又處 婚育階段的年輕人、城市拆遷釋放出的中低端住房需求者、農(nóng)村進(jìn)城 長期務(wù)工人員等。這些群體失去了過去福利分房帶來的住房改善機(jī) 會，現(xiàn)在由于收入的限制，他們也無法靠自己的能力購買商品住房， 受收入和就業(yè)的影響，他們甚至也無力購買有政府政策優(yōu)惠的經(jīng)濟(jì)適 用住房。這些群體的住房條件與經(jīng)濟(jì)社會和城市的整體發(fā)展水平存在 著較大的差距，他們或居住擁擠，人均住房面積較低，無獨(dú)立廚房； 或居住的建筑質(zhì)量較差，缺少必要的上下水、氣、熱、廁所等基礎(chǔ)設(shè) 施；或居住在城中村環(huán)境中，房屋建筑密度高、采光通風(fēng)條件差、違 法違章搭建建筑安全隱患嚴(yán)重、亂倒垃圾污水等環(huán)境臟亂，居住條件 極其惡劣，這些現(xiàn)象構(gòu)成了當(dāng)前社會發(fā)展突出的不和諧因素。解決這 些群體的住房問題，已經(jīng)成為化解當(dāng)前在住房市場上，住房價格變化 與城鎮(zhèn)居民收入變化之間的矛盾、不同收入群體住房改善速度不平衡引起的矛盾的焦點(diǎn)所在。 近幾年房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，整體社會已經(jīng)從溫保向全面小康社 會轉(zhuǎn)型，在住房問題上，迫切需要解決的是如何處理好住房資源配置 的公平與效率的關(guān)系問題。實(shí)現(xiàn)全面小康，讓廣大群眾能夠普遍分享 國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化、國際化好處，維護(hù)社會公 平、構(gòu)建和諧社會，體現(xiàn)在住房問題上，就是重點(diǎn)改善低端人群的住 房條件。建立和完善住房保障制度，特別是對最低收入家庭“應(yīng)保盡 ?！钡牧庾》恐贫?，才能真正充分體現(xiàn)“以人為本”的價值觀和“惠及全體人民”的和諧社會理念。 正如溫家寶總理在回答記者提問時曾說的那樣：“一個船隊(duì)，決定它速度快慢的不是那個航行最快的船只，而是那個最慢的船只。如 果我們改善了困難群眾的生活狀況，也就改善了整個社會的生活狀 況 ?！标P(guān)注民生、關(guān)注和諧，讓市場體系和保障體系共同形成對全社 會住房需求的全面覆蓋，讓全體人民共享改革發(fā)展成果是構(gòu)建社會主 義和諧社會、保證社會穩(wěn)定的重要方面。 毫無疑問，住房保障制度應(yīng)是一個完整的政策體系，包括對用于出售的廉價公共住房的財(cái)政補(bǔ)貼政策，如政府對地方政府建設(shè)的公共 住房補(bǔ)貼和私有營利或非營利機(jī)構(gòu)建設(shè)的低收入者住房補(bǔ)貼。還包括 減稅刺激投資建造公房或減免稅收補(bǔ)貼購買自有住房者等政策。還包 括通過財(cái)政貼息扶持和幫助居民提高改善住房條件的能力等。但是， 廉租住房政策是支撐整個政策體系的基礎(chǔ)。廉租房由于有政府財(cái)政補(bǔ) 貼，可以保證低收入家庭的住房費(fèi)用保持在低水平上，不需要住戶為購買產(chǎn)權(quán)支付費(fèi)用，對特別困難的家庭甚至不需支付費(fèi)用，它在滿足 基本居住需求的基礎(chǔ)上，還可以動態(tài)地梯級覆蓋最低收入以上家庭。 廉租住房提供的具體形式包括了住房租金補(bǔ)貼、實(shí)物配租、租金核減 等多種實(shí)施方式，其中，房租補(bǔ)貼在住房保障達(dá)到一定水平后更是突 顯其重要作用，一是避免了政府對住房市場的直接干預(yù)，不會給市場 運(yùn)行帶來障礙或產(chǎn)生降低市場效率的副作用；二是這種收入再分配的 形式，使居民平等的住房權(quán)利更容易公平地實(shí)現(xiàn)；三是便于對不同收 入家庭區(qū)別對待，更能體現(xiàn)保障的公平性，同時可以減少政府財(cái)政支 出。 總之，通過完善住房保障制度，大力發(fā)展廉租住房，切實(shí)解決中低收入家庭的住房問題，實(shí)現(xiàn)“為每一個居民家庭提供良好的住房”或?qū)崿F(xiàn)“人人享有適當(dāng)住房”的社會目標(biāo)，既是維護(hù)社會安定的重要 手段，也是社會收入再分配的重要方式。 六、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （一）符合當(dāng)今人居工程發(fā)展方向 “安居樂業(yè)”自古就是人類追求的一個偉大理想。1997年6月在聯(lián)合國召開的第二次人類居住大會上，通過了《伊斯坦布爾宣言》 和《人居議程》，提出了“人人皆有適宜之住房”和“城市化世界中人類住區(qū)可持續(xù)發(fā)展”的莊嚴(yán)任務(wù)，其全球行動計(jì)劃要求各國政府承 擔(dān)落實(shí)《人居議程》的主要責(zé)任，并強(qiáng)調(diào)城市在落實(shí)《人居議程》中 起重要作用。 （二）符合國家行業(yè)規(guī)劃要求 國家建設(shè)部制定的“城市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)“九五”規(guī)劃及 2010 年遠(yuǎn)景目標(biāo)”中要求： 城鎮(zhèn)（非農(nóng)業(yè)人口）人均居住面積達(dá)到12平方米，解決人均 居住面積6平方米以上城鎮(zhèn)家庭的住房問題，重點(diǎn)解決人均居住面積 在 4 平方米以下住房困難戶的住房問題。 建設(shè)住宅 12 億平方米，平均每年建設(shè)住宅 億平方米。 改造現(xiàn)有使用功能不全的住房和簡陋住房，使住房成套率達(dá) 到 70%以上。 為此，自1989年以來，建設(shè)部在56個城市建設(shè)了66個省級試點(diǎn)小區(qū)，以不斷總結(jié)我國住宅小區(qū)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)。 （三）符合國家現(xiàn)行有關(guān)政策 由于歷史的原因，我國長期實(shí)行低工資制，住房制度基本上是社 會福利性質(zhì)。為加快城市發(fā)展，改善人民居住條件，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān) 于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，在停止福利 分房的同時，加快建立和完善以貨幣購買住房為主的住房供應(yīng)體系， 重點(diǎn)發(fā)展商品房開發(fā)市場。 近幾年來，我國的住房制度改革逐步走上正規(guī)，國務(wù)院、建設(shè)部及有關(guān)商業(yè)銀行相繼出臺了一系列方針、政策及支持措施，以解決居 民的住房問題，不僅要做到居者有其屋，而且要上檔次。逐步建立起 適合我國國情的住房供應(yīng)體系，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，形 成高、中、低檔居住條件皆備的住房供應(yīng)源，不斷滿足不同收入家庭 日益增長的住房需要。 2003年國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國 發(fā)[2003]18號）指出房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng) 濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，要堅(jiān)持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場 體系，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，完善住房供 應(yīng)政策，增加普通商品住房供應(yīng)，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家