江蘇某財富廣場市場調(diào)查與項目營銷策劃(已修改)
2025-05-26 01:45 本頁面
【正文】 江蘇XXX財富廣場項目營銷策劃方案市場篇 一、市場調(diào)查與市場機會分析1. 市場調(diào)查分析（1） 宿遷房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析1宿遷全市經(jīng)濟近年來迅猛發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了一個成熟的時機。，%，%。房地產(chǎn)業(yè)已成為宿遷市地方財政收入的重要來源，在經(jīng)濟建設(shè)中占據(jù)著舉足輕重的地位。1當(dāng)前，宿遷市房地產(chǎn)業(yè)正處于快速增長期，房地產(chǎn)市場供銷兩旺。全市住宅均價2005年達到1450元/㎡，其中市區(qū)住宅均價為1786元/㎡，漲幅達15%。同期，城市居民收入也相應(yīng)增長較快。1自2001年來，宿遷市政府取消經(jīng)濟適用房建設(shè)，積極推進住房商品化、貨幣化改革，建立多層次住宅保障體系，合理開發(fā)高檔、中檔、普通住宅，以滿足不同層次的住宅需求，促進住宅建設(shè)的健康發(fā)展。在房地產(chǎn)市場價格保持總體穩(wěn)定上升的同時，將投資商品住宅建設(shè)作為該市當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的重點目標(biāo)，同時引導(dǎo)投資于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房在整個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中保持合理的比例，全市開發(fā)資金的投資方向和投資結(jié)構(gòu)日趨合理。1為了高起點、高標(biāo)準(zhǔn)地實施房地產(chǎn)綜合開發(fā)，宿遷市政府積極組織和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)連片開發(fā)，鼓勵建設(shè)較大規(guī)模的住宅小區(qū)，增強小區(qū)配套功能。在開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的同時，為了使居民的居住條件和居住水平實現(xiàn)質(zhì)的飛躍，系列物業(yè)管理規(guī)章制度，全面實施了規(guī)范化、法制化管理。 1宿遷房地產(chǎn)業(yè)前景十分看好，發(fā)展空間巨大。商品房需求量將繼續(xù)大幅度上升，到2010年，宿遷市區(qū)城市人口要達到50萬人以上。隨著宿遷城市化進程的不斷加快，城市規(guī)模進一步擴張，城市人口將迅速增加，商品房需求量將呈逐年上升趨勢。目前，具有戰(zhàn)略眼光的投資者已把目光轉(zhuǎn)移到宿遷地區(qū)。同時隨著人均經(jīng)濟收入的不斷增長，需求旺盛，住宅產(chǎn)業(yè)將處于快速增長期，居民的潛在購買力很大，同時，根據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，居民在住房領(lǐng)域的消費已從改善自身居住條件，轉(zhuǎn)向理性投資房地產(chǎn)業(yè)的方向發(fā)展。1從理性的角度出發(fā)，在看到宿遷房地產(chǎn)市場總體大發(fā)展的前景之下，這個市場同時也存在著諸多的矛盾，宿遷老城區(qū)、新區(qū)、宿豫新區(qū)三大板塊的市場飽和度日益趨近，商品房空置率不斷增大，宿遷本地房地產(chǎn)的發(fā)展增速明顯高于GDP及居民收入的增速，這就隱含了經(jīng)濟泡沫于其中，加上國家關(guān)于房貸按揭利率的上調(diào)，對房產(chǎn)投資的適度政策加壓等市場政策影響，實際上對開發(fā)商來講都是一種考驗。所以，把握機遇，認清形勢，才可以在大環(huán)境中立足。分析：宿遷市房地產(chǎn)市場的規(guī)模日趨壯大，這與宿遷建市八年來城市化水平的不斷發(fā)展壯大是分不開的。居民生活水平的提高，對商品房需求量的增長，加上政府的大力招商引資，對房地產(chǎn)開發(fā)的若干優(yōu)惠政策，客觀上刺激了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。同時也出現(xiàn)了由于房地產(chǎn)開發(fā)過熱、發(fā)展增速過快、投資者比例大于自用者比例，也導(dǎo)致了部分商品房空置率過高等現(xiàn)象。（2） 市內(nèi)各區(qū)域競爭樓盤調(diào)查與統(tǒng)計分析宿遷市區(qū)由京杭大運河和古黃河兩條河自然分割成城東、城中、城西三個區(qū)域，運河以東為城東片：即宿豫區(qū)，兩河之間為宿遷老城城中片，古黃河以西為城西片，即新區(qū)。城東片由于區(qū)位上在宿豫，市區(qū)居民對其認同感較低，房屋售價在三個片區(qū)中最低。但隨著運河“五橋”的相繼建成通車，宿豫區(qū)進市區(qū)的途徑將更加便利。同時宿豫新區(qū)的建設(shè)工作也在推進，該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)量迅速攀升。代表性樓盤為江山國際花園與中通名仕嘉園。江山國際花園概況：16萬平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)，與一部分別墅，酒店與約2萬平方。價格：16001800元/平方米，躍層12001300元/平方米（面積200多平方米）地理位置：宿豫新區(qū) 開發(fā)商：宿遷新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計：浙江工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計研究院 江蘇都市建筑設(shè)計有限公司宣傳重點：高檔生活開盤時間：2005年8月錦華名園概況：30萬平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)、小高層公寓，建筑錯落有致；容積率：樓間距：1：綠化率：%價格：16001800元/平方米，躍層12001300元/平方米（面積200多平方米）地理位置：位于宿遷城東。京杭大運河以東珠江路和長江路之間。開發(fā)商：錦華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（浙江杭州灣投資集團公司子公司）建筑設(shè)計：上海同濟大學(xué)規(guī)劃建筑設(shè)計研究院宣傳重點：景觀配套銷售情況：僅剩躍層，其余銷售結(jié)束。開盤時間：2004年初城中片：即老城區(qū)，宿遷本地人對該片區(qū)認同感最高，由于周邊商業(yè)、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、服務(wù)等設(shè)施配套齊全，成為購房的首選區(qū)域，首價在三個片區(qū)中最高，目前總上市樓盤中商業(yè)項目占很大比重，城中片區(qū)代表性樓盤為時代
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