【正文】 .廉租住房項目可行性研究報告第一章 總 論前 言自開始改革以來，我國的住房制度經(jīng)歷了多次變化。從最初的小步提租、補貼售房，到現(xiàn)在的針對不同收入層次的人建造不同檔次的住宅，并分別實施商品房、微利房、平價房和標準房的政策。對于人數(shù)并不很多的高收入者，規(guī)定他們只能通過市場去購買商品房，房價隨行就市。對于廣大中低收入者，由于的市場房價大大超出了他們的經(jīng)濟承受能力，就在政策上給予微利房、平價房或標準價房的照顧。這種逐步形成的房改政策對中國住房的建設(shè)速度的提升起到了重要的作用，但是與此相伴的是住房市場出現(xiàn)了嚴重的分割性導(dǎo)向：群體間的住房條件差異提升，空間上的群體隔離加強。這種隔離一方面是由于居民的貨幣支付能力差異造成的，但是更為重要的一方面還是由于不同的準入機制導(dǎo)致了群體間的制度性受益差異。從受益的角度，中國的房改政策更有利于上層，它加速了中國的貧富分化，強化了中國社會的貧富分割。本項目是為了認真貫徹落實2007年 8月國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》等文件精神，盡快增加某新縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的住房供給量，直接建造廉租房提供給低收入居民，用較短的時間使住房供應(yīng)總量上升，解決社會低收入家庭的居住需求問題，并可以在一定程度上緩解本地區(qū)房價過快上漲的速度。一、項目背景（一）項目名稱：某縣2011年度廉租住房項目（二）承辦單位：某縣房地產(chǎn)管理所某縣房地產(chǎn)管理所現(xiàn)隸屬于某縣國土資源和房屋管理局，實行事業(yè)單位企業(yè)化管理，具有獨立的法人資格，授權(quán)行使房產(chǎn)管理、房地產(chǎn)市場管理、住房保障等行政管理職能。單位地址：重慶市某縣雙江鎮(zhèn)群益路二巷65號。單位職責(zé)：負責(zé)全縣住宅和房地產(chǎn)行業(yè)管理；負責(zé)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)二級土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓后開發(fā)利用；負責(zé)城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記、發(fā)證工作；負責(zé)城鄉(xiāng)房產(chǎn)測繪成果的認定、使用和管理工作；負責(zé)商品房預(yù)售管理工作，查處商品房面積管理中的違法行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場，主管全縣房地產(chǎn)開發(fā)、權(quán)屬登記、經(jīng)營、交易、抵押房屋安全管理和房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記管理工作；對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)資格、拆遷資質(zhì)和拆遷許可證進行審查報批；負責(zé)全縣住宅建設(shè)和城鎮(zhèn)住房制度改革工作；負責(zé)編制全縣經(jīng)濟適用住房和廉租住房的實施。管理所現(xiàn)有干部職工23人，具有大專以上學(xué)歷14人，黨員13人，具有各類專業(yè)技術(shù)職稱 14人，下設(shè)行政辦公室、財務(wù)辦公室、公房管理辦公室、房屋產(chǎn)權(quán)登記辦公室、房產(chǎn)測繪辦公室等5個辦公室。（三）項目法人代表簡介法人代表：XX，男，重慶某人，出生于1956年7月，中共黨員，現(xiàn)任某縣房地產(chǎn)管理所所長。該同志具有很強的領(lǐng)導(dǎo)能力和組織協(xié)調(diào)能力，具有很強烈的社會責(zé)任感、事業(yè)心和忘我的敬業(yè)精神，尤其是在運用科學(xué)發(fā)展觀駕馭現(xiàn)代市場經(jīng)濟、策劃運作房地產(chǎn)項目、應(yīng)對各種復(fù)雜局面等方面都積累了豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗和方法。他帶領(lǐng)某縣房地產(chǎn)管理所一班人精心運作和耕耘，為加快某房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展做出了顯著成績，得到了社會各界人士的廣泛好評和大力支持。（四）編制依據(jù)中共中央關(guān)于構(gòu)建社會主義和諧社會若干重大問題的決定（2006年10月11日）；國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（2007年）；國家發(fā)改委建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)廉租住房租金管理辦法的通知》；建設(shè)部《廉租住房保障辦法》（建設(shè)部令第162號）；重慶市人民政府《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》；重慶市人民政府《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實施意見》（渝府發(fā)〔2007〕136號）重慶市國土房管局《重慶市住房建設(shè)規(guī)劃》（2008—2012年）《某縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》（2006年）；某縣人民政府《某縣全面建設(shè)小康社會發(fā)展規(guī)劃綱要》（2006年）；某縣人民政府縣長張學(xué)鋒《政府工作報告》（2011年1月19日）；1《投資項目可行性研究指南》；1業(yè)主提供的有關(guān)資料。（五）項目提出的理由與過程項目提出的理由2007年 8月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確指出把解決城市低收入家庭住房困難問題作為政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)。據(jù)建設(shè)部調(diào)查，全國城鎮(zhèn)人均10平方米以下的低保家庭有400萬戶。隨著農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，到2020年住房困難的低保家庭占全部家庭的比重仍將達3%至6%，政府應(yīng)首先建設(shè)廉租房或發(fā)放補貼讓困難群體有房住，將來住房保障制度重心是廉租房。住房問題直接關(guān)系老百姓生活水平的提高和生活質(zhì)量的改善，住房結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出，商品住房價格上漲過快，影響了人民群眾的切身利益。解決低收入家庭住房困難，進一步做好城市住房工作，是履行政府職能的必然要求，是全面建設(shè)小康社會的客觀需要，是促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要途徑，也是深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀、促進社會和諧的重要內(nèi)容。2007年8月24日至25日召開的全國城市住房工作會議中指出，要加快廉租住房建設(shè)步伐，盡快增加一批廉租住房房源。各級地方財政要將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算支出安排，住房公積金增值凈收益要用于廉租住房建設(shè)，土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金比例不得低于10%，中央財政對中西部困難地區(qū)給予補助支持。對廉租住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)，一律免收各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，建設(shè)用地繼續(xù)實行行政劃撥的政策，在年度土地供應(yīng)計劃中優(yōu)先安排，單列用地指標。會議還強調(diào)，要全面貫徹國辦發(fā)[2005]26號文件和國辦發(fā)［2006]37號文件的政策措施，進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加有效供給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。會議重申，城市新開工住房建設(shè)中，套型在90平方米以下的住房面積必須達到70%以上，廉租住房、經(jīng)濟適用住房、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)量不得低于70%。為落實國家和重慶市政府關(guān)于廉租住房的有關(guān)政策，重慶市明確了保障對象、保障方式和資金渠道，采取了六項具體措施，即：做好調(diào)查摸底、規(guī)范審核程序、實施目標管理、深化政策研究、多渠道聯(lián)動、做好配套服務(wù)。重慶市的做法得到了建設(shè)部的肯定。重慶市廉租住房保障工作自2003年在主城區(qū)率先啟動，市委、市政府每年都把此項工作列入“民心工程”。根據(jù)市政府關(guān)于“解決廉租住房問題一定要與拆違、排危結(jié)合起來，與舊城改造結(jié)合起來，與處理爛尾樓和空置房結(jié)合起來，堅持穩(wěn)步推進，由點到面”的精神，各實施地區(qū)充分運用實物配租、租金補貼、租金核減及舊城拆遷改造等綜合措施，多管齊下，積極推進此項“民心工程”，市及區(qū)縣相關(guān)部門高度重視，從資金籌集、稅費政策等方面均給予大力支持，使廉租住房保障工作得以順利實施，并初見成效。截至2007年5月底，，現(xiàn)有人均住房使用面積6平方米以下的困難家庭已實現(xiàn)廉租房保障全覆蓋。到2010年，廉租房保障的范圍將覆蓋主城人均住房使用面積10平方米以下、遠郊區(qū)縣人均住房使用面積6平方米以下的低保家庭。某縣是一個貧困山區(qū)農(nóng)業(yè)大縣，全縣幅員面積3649平方公里，除城鎮(zhèn)建成區(qū)面積22平方公里外，農(nóng)村區(qū)域面積3627平方公里，%；2008年底，全縣戶籍人口131萬余人，其中農(nóng)業(yè)人口114萬余人，%。農(nóng)村人口多，貧困人口比例大，全縣共有貧困人口16萬余人。要推動城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐，在不太長的時間內(nèi)，將如此眾多的人口轉(zhuǎn)移進城，并能安居樂業(yè)，脫貧致富，對于一個貧困縣來說，真是任重而道遠。據(jù)初步統(tǒng)計，截至2008年底，新縣城3萬多戶居民中，有近千戶低收入家庭居住的房屋沒有產(chǎn)權(quán)證，有的靠租房度日，某縣委、縣政府非常重視，解決低收入困難家庭住房問題一直為縣委、縣政府領(lǐng)導(dǎo)所關(guān)注。今年初，縣長滕英明在縣人代會上，向人大代表莊嚴承諾，把城市低收入家庭住房保障工程作為十大民心工程之一，計劃建設(shè)廉租房項目，解決低收入家庭的住房困難，并責(zé)成縣國土房管局負責(zé)實施，縣建委、民政、財政、移民等部門協(xié)助。這便是本項目提出的理由。 項目提出的過程2008年下半年，中央已經(jīng)提出要求各個地方將土地出讓金凈收入的5%用于廉租住房住宅建設(shè)。廉租房建設(shè)是今年國家為應(yīng)對金融危機，擴大投資，刺激消費的重點項目，加快其建設(shè)對于實現(xiàn)今年保增長、保民生的目標意義重大。重慶市廉租房從2003年開始建設(shè)，到2008年末，60萬平方米；購；?！半p困家庭”%。下一步我市將進一步加大住房保障力度，3年內(nèi)（20092011），加上租賃補貼形式的保障，基本解決低收入家庭的住房困難。從2008年始，3年內(nèi)，中國將投入9000億元解決低收入家庭住房困難問題。以解決低收入家庭住房困難為核心目標的住房保障投資建設(shè)，將駛?cè)肭八从械目燔嚨馈１卷椖繕I(yè)主某縣房地產(chǎn)管理所順時應(yīng)勢，接受某縣國土資源和房屋管理局的委托，把某縣2011年度廉租住房項目提上了議事日程，并不失機宜地抓住中央和市政府出臺的相關(guān)政策，扎扎實實地推進本項目的前期工作，力爭以優(yōu)異的業(yè)績回報某人民。二、項目概況（一）項目建設(shè)地址：某縣青龍街道楊沙村（二）項目性質(zhì)：新建（三）建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容建設(shè)規(guī)模：（），新建廉租住房7棟，共392套。主要建設(shè)內(nèi)容：包括征地拆遷、場地平整、主要建筑、道路建設(shè)、檔墻、堡坎、給排水、供電、消防、環(huán)保等附屬工程。（四）建設(shè)工期:2010年5月至2010年4月，工期12個月。（五）項目總投資及資金籌措其中：；；；；。項目資金籌措方式及來源：，%。 ，%；，%。三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標（見下頁表11 主要經(jīng)濟技術(shù)指標表） 表11 主要經(jīng)濟技術(shù)指標表序號項 目單位技術(shù)經(jīng)濟指標備 注一總占地面積m2總建筑面積m2建筑占地面積m2二總投資萬元(一)建筑工程費用萬元(二)設(shè)備購置萬元(三)安裝工程費萬元(四)土地征用及工程建設(shè)其它費用萬元(五)基本預(yù)備費萬元(六)鋪底流動資金萬元三資金使用計劃2010年5月—2010年12月萬元2011年1月—2011年4月萬元四主要技術(shù)指標(一)建設(shè)工期月12即2010年5月—2010年4月(二)耐火等級二級(三)抗震等級六級四、問題與建議（一）項目存在的主要問題項目建設(shè)資金籌措有一定難度，中央投資和市級專項資金是否按項目建設(shè)進度到位有待協(xié)調(diào)和爭取，可能對項目建設(shè)有一定的影響。本項目工程量大、工期較長，選止在新縣城及重慶某工業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)，新縣城及周邊地區(qū)有意向到廉租房入住的低收入家庭迫切需要項目盡快實施。時間意味著民生和效益，需加強項目建設(shè)力度，爭取早日完工。（二）建議政府要加強對廉租房建設(shè)管理的領(lǐng)導(dǎo)。政府必須明確責(zé)任，參與投資建設(shè)廉租房，建議市、縣政府盡快成立專門的、以發(fā)展公共住宅為職能的機構(gòu)，全權(quán)負責(zé)公共住宅的土地供應(yīng)、規(guī)劃、設(shè)計、建造、出售和租賃管理。使經(jīng)濟適用房和廉租住房管理規(guī)范化，制度化。政府要明確建房廉租房的目標群體，明確受惠對象。政府建廉租房的受惠目標應(yīng)當(dāng)鎖定在低收入家庭，首先滿足貧困家庭居住的基本需要。所建房型也應(yīng)當(dāng)是小戶型廉租房。有計劃、有步驟地擴大廉租住房制度覆蓋范圍，逐步把廉租住房制度保障范圍擴大到住房困難的低收入家庭。對最低生活保障家庭中的住房困難戶要盡可能快地實現(xiàn)應(yīng)保盡保。完善社區(qū)情況檔案，摸清情況。對居民的家庭人員、個人住房、從業(yè)、收入、生活狀況等進行電子化的記錄，讓政府掌握情況，便于開展工作。這是成功實現(xiàn)，政府目標的一個關(guān)鍵。根據(jù)建設(shè)部最新頒布的《城鎮(zhèn)廉租住房工作規(guī)范化管理實施辦法》，廉租房建設(shè)重點是要保證廉租房的資金?？顚Ｓ?，同時要按年度．對廉租住房保障家庭進行復(fù)核。在建設(shè)廉租房的同時，還應(yīng)該對廉租房的申請進行嚴格的準入制度，保證最低收入家庭的住房需求。第二章 項目建設(shè)的必要性和可行性一、必要性住房條件的好壞是衡量居民生活水平高低的重要標志，是全面建設(shè)小康社會的重要內(nèi)容。盡管到2005年底全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已達26平方米，但我們卻不能忽視城鎮(zhèn)中仍然存在著許多居住困難的群體。他們以城區(qū)退休和下崗的老居民以及城市新增低收入家庭為主，包括城鎮(zhèn)中已有低水平住房但無法進一步改善居住質(zhì)量的低收入者、工作時間短又處婚育階段的年輕人、城市拆遷釋放出的中低端住房需求者、農(nóng)村進城長期務(wù)工人員等。這些群體失去了過去福利分房帶來的住房改善機會，現(xiàn)在由于收入的限制，他們也無法靠自己的能力購買商品住房，受收入和就業(yè)的影響，他們甚至也無力購買有政府政策優(yōu)惠的經(jīng)濟適用住房。這些群體的住房條件與經(jīng)濟社會和城市的整體發(fā)展水平存在著較大的差距，他們或居住擁擠，人均住房面積較低，無獨立廚房；或居住的建筑質(zhì)量較差，缺少必要的