【正文】 商廈項(xiàng)目第一章 總論第一節(jié) 概述一、項(xiàng)目概況：項(xiàng)目名稱： 項(xiàng)目建設(shè)單位建設(shè)單位法人代表姓名及職務(wù)姓名：王亮方職務(wù)：董事長、總經(jīng)理注冊(cè)地址及聯(lián)系電話注冊(cè)地址：聯(lián)系電話：項(xiàng)目性質(zhì)新建建設(shè)期建設(shè)期3年項(xiàng)目投資規(guī)模和資金來源投規(guī)模：項(xiàng)目總投資 萬元，其中固定資產(chǎn)投資 萬元，建設(shè)期利息萬元，鋪底流動(dòng)資金600萬元。資金來源：銀行貸款 萬元，剩余由建設(shè)單位自籌。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益年?duì)I業(yè)收入30600萬元 % % % % 二、項(xiàng)目建設(shè)單位概況*******股份有限公司于 年 月 日開業(yè)，是國家認(rèn)定的大型商貿(mào)企業(yè)，省政府重點(diǎn)扶持的骨干企業(yè)，也是我省規(guī)模最大的民營企業(yè)之一。擁有淄博商廈、吉星裝飾材料城、齊寶齋藝術(shù)發(fā)展有限責(zé)任公司、鋁城購物中心、服飾廣場、周村購物廣場、北京齊寶齋藝術(shù)研究院、國際業(yè)務(wù)部、鵬輝大酒店等十余個(gè)子公司，經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及百貨零售、酒店業(yè)、文化傳播、外經(jīng)外貿(mào)、物業(yè)管理、農(nóng)業(yè)生態(tài)等領(lǐng)域，已初步形成了多元化、集團(tuán)化、國際化的發(fā)展格局。淄博商廈股份有限公司是1995年12月30號(hào)開業(yè)的大型零售業(yè)，七年來堅(jiān)持“誠信經(jīng)營、奉獻(xiàn)社會(huì)”的企業(yè)核心理念，以前瞻的眼光為公司制訂了品牌經(jīng)營、資本運(yùn)作、品牌輸出等三步走的發(fā)展戰(zhàn)略。公司以淄博商廈作為公司的創(chuàng)業(yè)之本，賦予其品牌經(jīng)營的重要使命。開業(yè)伊始，即提出了“質(zhì)量立廈”的經(jīng)營宗旨，引入無形資產(chǎn)的重要概念，大力實(shí)施了形象帶動(dòng)戰(zhàn)略，提出了“高品味，低價(jià)位”；“購物無風(fēng)險(xiǎn)，退換更方便”的社會(huì)承諾，以過硬的商品質(zhì)量，全新的經(jīng)營理念，深入人心的營銷策略，日臻完善的服務(wù)和不斷創(chuàng)新精神，贏得了消費(fèi)者和社會(huì)各界的認(rèn)可。五年間，、利潤1200萬元，并成功進(jìn)入全國零售業(yè)百強(qiáng)的序列。經(jīng)過幾年的發(fā)展，2000年，、利潤2339萬元。還先后榮獲“全國百城萬店無假貨活動(dòng)示范店”、“全國內(nèi)貿(mào)系統(tǒng)先進(jìn)集體”、“中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)爭創(chuàng)誠信單位先進(jìn)單位”、“全國青年文明號(hào)”等榮譽(yù)稱號(hào)，2002年，被中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)認(rèn)定為中國商業(yè)名牌企業(yè)，標(biāo)志著公司初步完成了品牌經(jīng)營的重大使命。1998年，面對(duì)世界經(jīng)濟(jì)一體化的浪潮，公司冷靜提出：擴(kuò)張是企業(yè)面臨的機(jī)遇，穩(wěn)健是理性擴(kuò)張的前提，人才是實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張的關(guān)鍵。大型商業(yè)企業(yè)要理性擴(kuò)張，必須進(jìn)一步強(qiáng)化市場觀念、品牌觀念和資本運(yùn)營觀念，明晰集團(tuán)化、多地化、國際化的發(fā)展方向，摒棄傳統(tǒng)企業(yè)以單純資本投入為主的擴(kuò)張模式，充分借鑒國際跨國公司以資本為紐帶、以輸出無形資產(chǎn)、經(jīng)營理念和管理模式為主的擴(kuò)張經(jīng)驗(yàn)，以智慧投入實(shí)現(xiàn)低成本的理性擴(kuò)張。2001年，公司依照“多元化、集團(tuán)化、國際化”的發(fā)展戰(zhàn)略，開始步入資本運(yùn)營的新階段。在短短的兩年中，我們抓住部分企業(yè)經(jīng)營虧損而導(dǎo)致房地產(chǎn)閑置的契機(jī)，利用多年的積累資金，陸續(xù)收購了南定百貨、淄博第二百貨商店、張店物資總公司、張店文化宮、中國機(jī)電大廈、吉星裝飾材料城等多家合科企業(yè)發(fā)展方向，具有很大增潛力的中小企業(yè)。我們對(duì)這些企業(yè)因地制宜地進(jìn)行了適當(dāng)改造，把盈利前景好的企業(yè)自主經(jīng)營，暫時(shí)回報(bào)率低的采取租賃經(jīng)營的形式，不但為今后的發(fā)展積累了雄厚的資金，也積累了多種業(yè)態(tài)并舉、集團(tuán)化發(fā)展的豐富管理經(jīng)驗(yàn)。截至2002年末，、利潤4588萬元，彰顯了資本運(yùn)營的巨大成果。三、可行性研究報(bào)告編制單位編制單位：淄博市工程咨詢?cè)簡挝回?fù)責(zé)人：高傳祿資質(zhì)等級(jí)：甲級(jí)，工咨甲9501024發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第二節(jié) 可行性研究的依據(jù)一、可行性研究的依據(jù) (一)淄博新綠都置業(yè)發(fā)展有限公司與淄博市工程咨詢?cè)壕途幹票卷?xiàng)目可行性研究報(bào)告簽訂的合同文本(二)《中華人民共和國建筑法》(三)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(四)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》(五)《民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(六)《淄博市城市總體規(guī)劃》(七)淄博市規(guī)劃局20030305字第28號(hào)關(guān)于《淄博新綠都主題或購物公園建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》(八)淄博市規(guī)劃局2003030525號(hào)關(guān)于《淄博市新綠都主題或購物公園建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(九)《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(十)《淄博市城市房屋拆遷管理辦法》(十一)省、市建設(shè)工程收費(fèi)依據(jù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(十二)淄博新綠都置業(yè)發(fā)展有限公司提供的經(jīng)濟(jì)技術(shù)資料(十三)其它有關(guān)國家政策及信息資料二、可行性研究的范圍(一)項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性(二)市場分析及建設(shè)規(guī)模(三)建設(shè)條件及場址選擇(四)技術(shù)方案和建設(shè)方案(五)環(huán)境保護(hù)和節(jié)能(六)實(shí)施進(jìn)度安排(七)管理機(jī)構(gòu)(八)投資估算及效益分析(九)研究結(jié)論和建議三、可行性研究的原則(一)以創(chuàng)造二十一世紀(jì)文明的商場、居住環(huán)境為主導(dǎo)，以推進(jìn)商場現(xiàn)代化，不斷提高商住區(qū)綜合開發(fā)建設(shè)水平和綜合功能質(zhì)量為目標(biāo)，以滿足不同層次的社會(huì)需求，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一為基本目標(biāo)。(二)充分體現(xiàn)“以人為本”的思想，面向二十一世紀(jì)針對(duì)居民經(jīng)濟(jì)水平提高和生活方式的更新，以滿足居民及顧客的生理、心理上的各種需求，努力創(chuàng)造富有特色的城市景觀和富有吸引力的購物、娛樂、旅游、餐飲、生活居住環(huán)境。(三)堅(jiān)持節(jié)地、節(jié)能和統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜綜合開發(fā)配套建設(shè)相結(jié)合的原則，以“拆遷一處，造福一片，穩(wěn)定一方”為基本目的，在拆建中根據(jù)實(shí)際情況，顧及長遠(yuǎn)，做到設(shè)計(jì)新穎、布局舒展、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、具有超前性、先導(dǎo)性、示范性的原則,達(dá)到高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)。(四)根據(jù)城市規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)，本著舒適、經(jīng)濟(jì)、安全、美觀的原則考慮設(shè)計(jì)方案，突出舒適性、生態(tài)性、信息性、文化性、智能化的原則。(五)堅(jiān)持科技進(jìn)步、擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)方案，采用“新材料、新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備”四新技術(shù)，節(jié)約投資、減少成本，降低能耗，推進(jìn)主題購物公園及居住區(qū)建設(shè)水平的提高，滿足商場的先導(dǎo)性及住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性,注重物業(yè)管理和安全保衛(wèi),提高住宅的科技含量,以獲取盡可能高的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的原則。(六)堅(jiān)持環(huán)境生態(tài)化的原則，在滿足日光，通風(fēng)基礎(chǔ)上，著重進(jìn)行環(huán)境和綠地系統(tǒng)的設(shè)計(jì)建設(shè)，最大程度使顧客和居民接受自然，享受自然，同時(shí)按照可持續(xù)發(fā)展的原則，建立人與自然有機(jī)和諧的統(tǒng)一。(七)充分利用土地及其它資源，面向消費(fèi)市場,堅(jiān)持“社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益”相結(jié)合原則，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然、生態(tài)在高水平上協(xié)調(diào)發(fā)展。第三節(jié) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表指標(biāo)名稱單 位 指 標(biāo)備注工作制度每年生產(chǎn)天數(shù)每班工作小時(shí)耗 水耗 電設(shè)計(jì)定員總計(jì)占地面積建筑面積項(xiàng)目總投資年?duì)I業(yè)收入年總成本財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資利稅率投資利潤率投資回收期班次天小時(shí)萬噸/年萬噸/年人平方米平方米萬元萬元萬元%%%年236081020090040102051656303060027826%%%第二章 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性第一節(jié) 項(xiàng)目提出的背景一、淄博市概況(一)城市概況 市位于山東省中部，是國務(wù)院批準(zhǔn)的山東半島經(jīng)濟(jì)開放區(qū)城市和“較大的市”。全市總面積5938平方公里，轄張店、博山、淄川、周村、 5個(gè)區(qū)和桓臺(tái)、沂源、高青3個(gè)縣，總?cè)丝?12萬人，其中市區(qū)人口271萬人。 歷史悠久，文物古跡眾多，是齊文化的發(fā)祥地。又是山東省重要的交通樞紐城市。市內(nèi)鐵路總長558公里，其中高級(jí)、有15條公路干線通往全國各地，濟(jì)青高速公路橫貫全市東西。淄博是魯中郵件處理中心和電信中樞，全市電話交換機(jī)裝機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到130萬門，%，移動(dòng)電話和無線尋呼系統(tǒng)配套成網(wǎng)。淄博是山東省重要的工業(yè)城市，具備較好的工業(yè)基礎(chǔ)。主要工業(yè)門類有石油化工、醫(yī)藥、紡織、絲綢、陶瓷、機(jī)電、電力等35個(gè)行業(yè)。陶瓷、琉璃、絲綢久負(fù)盛名，是我國五大瓷都之一。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、符合國家產(chǎn)業(yè)政策和地區(qū)發(fā)展規(guī)劃本項(xiàng)目屬旅游大產(chǎn)業(yè)的配套項(xiàng)目，符合《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃》中“積極開發(fā)和充分利用旅游資源，加快國際旅游業(yè)和國內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展”的要求。今后一時(shí)期，我國第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展有兩個(gè)主要方向：一是大力發(fā)展就業(yè)容量大的第三產(chǎn)業(yè)，為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位；二是積極開拓潛力大，預(yù)期效益好的第三產(chǎn)業(yè)，為整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。商品零售業(yè)同時(shí)符合這兩個(gè)方向。二、項(xiàng)目建設(shè)必將促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展汽車貿(mào)易發(fā)展可以帶動(dòng)許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以改善投資環(huán)境，提高人們的生活質(zhì)量，提高淄博市居民文化生活水平，可以促進(jìn)淄博地區(qū)旅游業(yè)的快速發(fā)展。該項(xiàng)目的建設(shè)，必將形成一批新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，從而帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。三、項(xiàng)目建設(shè)是完善城市功能的需要商業(yè)貿(mào)易是一個(gè)城市的組成部分和不可缺少的重要功能，起著為人民提供物質(zhì)需求，豐富人民群眾文明、健康生活和促進(jìn)社會(huì)主義精神文明建設(shè)的作用。隨著我國加入WTO，人民生活水平的日益提高和可支配時(shí)間的增多，人們汽車市場提出了新的要求，人們的品牌消費(fèi)觀念在增強(qiáng)，但是，目前，我市沒有一家能運(yùn)用綜合實(shí)力與國際抗衡的汽貿(mào)企業(yè)，沒有一家商家能為人民提供國際水準(zhǔn)的服務(wù)，且一般商家都面積小，經(jīng)營項(xiàng)目不全，檔次低，極不適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的要求。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)完善城市功能，豐富汽車具有重要意義。四、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益明顯本項(xiàng)目的建設(shè)，必將促進(jìn)淄博市汽貿(mào)業(yè)的快速發(fā)展，提高淄博市的知名度，帶動(dòng)其他相關(guān)服務(wù)業(yè)的興旺，進(jìn)而促進(jìn)淄博市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 投資回收期為 年，可以為建設(shè)單位創(chuàng)造出明顯的經(jīng)濟(jì)利益。第三章 市場需求預(yù)測和擬建規(guī)模第一節(jié) 市場需求預(yù)測一、我國汽車行業(yè)現(xiàn)狀　2000年，全行業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入3911億元，利潤177億元，比1995年分別增長80%和107%；生產(chǎn)汽車207萬輛，比1995年分別增長43%和86%；生產(chǎn)摩托車1153萬輛，占世界摩托車產(chǎn)量的44%，比1995年增長45%；汽車工業(yè)出口額為25億美元，進(jìn)口額為36億美元。 2001年我國汽車產(chǎn)品總產(chǎn)量（不包括農(nóng)用車），%；，%；產(chǎn)、銷量的增長幅度與1999年及2000年基本相近。 2001年我國汽車行業(yè)的主要特點(diǎn)：產(chǎn)銷量進(jìn)入第三個(gè)快速增幅年；效益與產(chǎn)銷同步增長；生產(chǎn)集中度進(jìn)一步得到提高；汽車產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整有成效；私人用車快速增長；隨著入世，國產(chǎn)汽車與進(jìn)口汽車及國產(chǎn)各車型之間的競爭加劇當(dāng)前我國汽車工業(yè)中存在的主要問題：汽車市場有效需求的開拓力度還不足；國外企業(yè)進(jìn)軍國內(nèi)市場導(dǎo)致國內(nèi)市場競爭加??；國內(nèi)企業(yè)規(guī)模偏小、自主開發(fā)能力弱、配套零部件配套體系結(jié)構(gòu)不合理等原因?qū)е缕髽I(yè)缺乏有效的競爭力；國內(nèi)市場要素的發(fā)育程度較低，導(dǎo)致企業(yè)缺乏良好的外界環(huán)境。二、市場發(fā)展趨勢(shì)《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》明確要求“發(fā)展經(jīng)濟(jì)型轎車，提高汽車及關(guān)鍵零部件的制造水平，積極發(fā)展高效節(jié)能低排放車用發(fā)動(dòng)機(jī)和混合動(dòng)力系統(tǒng)”。面對(duì)加入世貿(mào)組織的形勢(shì)，我國汽車工業(yè)要堅(jiān)持走開放競爭與自主發(fā)展相結(jié)合的道路，大力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)優(yōu)強(qiáng)企業(yè)加快發(fā)展，提高行業(yè)整體素質(zhì)，增強(qiáng)國際競爭力，力爭到2010年成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2001年全國汽車市場平穩(wěn)運(yùn)行，產(chǎn)銷增長率大體在10％左右，相對(duì)多的人在預(yù)期降價(jià)的心理作用下，仍在持幣待購。近期國家相繼出臺(tái)了一些鼓勵(lì)消費(fèi)的政策，汽車價(jià)格的不斷下降，服務(wù)的配套，道路的改善，中產(chǎn)階級(jí)人數(shù)的增多，都會(huì)使得2002年汽車消費(fèi)繼續(xù)穩(wěn)步增長，預(yù)計(jì)增長率在10％以上。消費(fèi)構(gòu)成中，私人購車比重繼續(xù)上升。同期國內(nèi)產(chǎn)量落后于消費(fèi)的增長。主要原因在于：加入世界貿(mào)易組織以后，關(guān)稅進(jìn)一步下調(diào)，進(jìn)口成本下降；利用外資增加較快，相應(yīng)的汽