【正文】 一 、 總 論 項(xiàng) 目 實(shí) 施 背 景 與 依 據(jù) 項(xiàng) 目 實(shí) 施 背 景改革開放以來，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了舉世矚目的成就，巨大的市場(chǎng)潛力和相對(duì)低廉的生產(chǎn)成本已使中國(guó)成為亞洲地區(qū)最具投資吸引力的國(guó)家之一。中國(guó)入世在即，為了適應(yīng)入世之后對(duì)外開放新形勢(shì)的需要，進(jìn)一步加大招商引資力度，國(guó)家外經(jīng)貿(mào)部近日宣布，將放寬對(duì)外商投資企業(yè)外方在境內(nèi)銀行籌措人民幣中長(zhǎng)期貸款的限制。國(guó)家將按照加入世貿(mào)組織承諾的條件，修訂和完善有關(guān)政策法規(guī)；進(jìn)一步放寬引進(jìn)外資的領(lǐng)域、地域和技術(shù)的轉(zhuǎn)讓等方面的限制，有步驟的擴(kuò)大服務(wù)行業(yè)的對(duì)外開放。據(jù)介紹，今后中國(guó)商業(yè)領(lǐng)域進(jìn)一步擴(kuò)大利用外資的重點(diǎn)仍是零售業(yè)，特別鼓勵(lì)國(guó)際上有實(shí)力、技術(shù)先進(jìn)的著名商業(yè)集團(tuán)進(jìn)入中國(guó)，與國(guó)內(nèi)有實(shí)力的零售企業(yè)合資合作，共同開拓國(guó)內(nèi)市場(chǎng)；政府主管部門將逐漸把商業(yè)引進(jìn)外資工作納入法制化軌道，做到統(tǒng)一、合理、有序。進(jìn)入 90 年代以來，中國(guó)的零售業(yè)經(jīng)歷了深刻的變革，由原來的偏重?cái)?shù)量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向以結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點(diǎn)，帶動(dòng)質(zhì)量、效益、規(guī)模全面增長(zhǎng)的發(fā)展策略。連鎖經(jīng)營(yíng)方式的成功導(dǎo)入，加速擴(kuò)大了國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)的容量，社會(huì)商品零售總額持續(xù)多年保持了 10%以上的增長(zhǎng)速度，中國(guó)零售市場(chǎng)已成為世界上發(fā)展速度最快、潛力最大的市場(chǎng)。作為享有國(guó)際盛譽(yù)的零售商業(yè)巨子——美國(guó)集團(tuán)于 1996 年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，相繼在深圳、東莞、昆明、北京、大連等地建立了連鎖超市。經(jīng)過幾年的積累，本地化的進(jìn)程大大加快，基本建立了適合中國(guó)市場(chǎng)情況的管理模式、系統(tǒng)和隊(duì)伍，規(guī)模采購(gòu)和規(guī)模銷售已形成良性的循環(huán)機(jī)制。進(jìn)入新世紀(jì)，重拳出擊，全面挺進(jìn)中國(guó)市場(chǎng)，旨在加強(qiáng)對(duì)中、小城市店的建設(shè)和開發(fā)，大力推進(jìn)連鎖經(jīng)營(yíng)，提高經(jīng)營(yíng)的規(guī)?；c規(guī)范化程度，降低流通成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，爭(zhēng)取到 2022 年將連鎖店在中國(guó)發(fā)展到 200 家。作為中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)——集團(tuán)股份有限公司抓住了這一契機(jī)，在全面挺進(jìn)中國(guó)市場(chǎng)之際與之聯(lián)手，攜手共同開發(fā)房地產(chǎn)與零售業(yè)市場(chǎng)。兩強(qiáng)聯(lián)盟，簽署了長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在資金管理、品牌共享、市場(chǎng)開發(fā)等方面進(jìn)行全方位的戰(zhàn)略合作。在經(jīng)過對(duì)地理位置、周邊環(huán)境、居民總體收入水平、人均消費(fèi)水平、市場(chǎng)潛力等幾個(gè)方面進(jìn)行了詳實(shí)細(xì)致的調(diào)查與實(shí)地考證之后，雙方確定以等五個(gè)城市作為首次合作對(duì)象，在各地商業(yè)黃金地段，興建購(gòu)物廣場(chǎng)。該項(xiàng)目是首次合作項(xiàng)目之一。 項(xiàng) 目 實(shí) 施 依 據(jù)購(gòu)物廣場(chǎng)是集團(tuán)股份有限公司與集團(tuán)簽署的一攬子合作項(xiàng)目之一。此次項(xiàng)目還包括購(gòu)物廣場(chǎng)等 5 個(gè)城市的四個(gè)項(xiàng)目，各地項(xiàng)目均由集團(tuán)下屬各地產(chǎn)公司分別施工建設(shè)。該項(xiàng)目得到了市政府及各職能部門的大力支持，部分協(xié)議正在草擬之中，目前確認(rèn)的項(xiàng)目實(shí)施依據(jù)主要有：● 集團(tuán)有限公司與咨詢（深圳）有限公司簽署的《房屋租賃協(xié)議》●中國(guó)有限公司與集團(tuán)的會(huì)談紀(jì)要●中國(guó)有限公司與集團(tuán)的關(guān)于在選址興建購(gòu)物廣場(chǎng)的確認(rèn)函● 集團(tuán)有限公司與市國(guó)土管理局簽署的《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》 項(xiàng) 目 概 況● 項(xiàng) 目 名 稱 ： 購(gòu) 物 廣 場(chǎng)● 項(xiàng)目地址：市區(qū)路● 建設(shè)內(nèi)容：購(gòu)物商城、餐飲及配套設(shè)施● 項(xiàng)目建筑指標(biāo)：占地面積 平方米建筑面積 平方米覆蓋率 73%容積率 ● 投資與收益概況該項(xiàng)目總投資 萬元，其中，建設(shè)投資 萬元，流動(dòng)資金 100 萬元，正常營(yíng)業(yè)期銷售（營(yíng)業(yè)）收入 萬元，年均利潤(rùn)總額 萬元，年均稅后利潤(rùn) 萬元。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表所示：序 號(hào) 指 標(biāo) 指 標(biāo) 值1 投 資 利 潤(rùn) 率 %2 投 資 利 稅 率 %3 資 本 金 凈 利 潤(rùn) 率 %4 借 款 償 還 期 1 年 8 個(gè)月5 Pt(稅 后 )(全 部 投 資 ) 1 年 11 個(gè)月6 Pt(稅 前 )(全 部 投 資 ) 1 年 6 個(gè)月7 FNPV(稅 后 )(全 部 投 資 ) 萬元8 FNPV(稅 前 )(全 部 投 資 ) 萬元9 FIRR(稅 后 )(全 部 投 資 ) %10 FIRR(稅 前 )(全 部 投 資 ) %11 FNPV(稅 后 )(自 有 資 金 ) 萬元12 FIRR(稅 前 )(自 有 資 金 ) % 開 發(fā) 商 概 況● 名 稱：集團(tuán)股份有限公司● 法定地址：● 法人代表： ● 注冊(cè)資本：● 經(jīng)營(yíng)概況集團(tuán)股份有限公司成立于 1988 年，1992 年改制為股份制企業(yè)，是東北首批股份制試點(diǎn)企業(yè)之一。該集團(tuán)公司自成立以來，以每年翻番的速度跳躍發(fā)展，經(jīng)營(yíng)范圍從單一的房地產(chǎn)業(yè)拓展到商業(yè)、工業(yè)、外貿(mào)等多種領(lǐng)域，現(xiàn)已發(fā)展成為擁有 40 億資產(chǎn)、年經(jīng)營(yíng)收入超過 70 億元的大型股份制企業(yè)。集團(tuán)下屬的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為國(guó)家建設(shè)部審定的一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)公司，率先在全國(guó)同行業(yè)中向全國(guó)公開宣布“三項(xiàng)承諾、八項(xiàng)信譽(yù)保證” ，受到了國(guó)家建設(shè)部的肯定，并在全國(guó)推廣。公司先后在建設(shè)開發(fā)了 等居民小區(qū)； 等精品樓盤以及大廈、國(guó)際飯店等項(xiàng)目。為促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)走向規(guī)?；?、集約化和專業(yè)化，集團(tuán)股份有限公司除立足大連本地房地產(chǎn)開發(fā)外，又在北京、長(zhǎng)春、成都、南京等地進(jìn)行了大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)，這其中不僅包括了等精品住宅小區(qū)，還包括北京等綜合項(xiàng)目。到 2022 年底，集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)將拓展到全國(guó) 12 個(gè)城市，年開發(fā)量超過 150 萬平方米，銷售額超過 50 億元。該集團(tuán)公司在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益、壯大自身實(shí)力的同時(shí)，也為社會(huì)公益事業(yè)做出了巨大貢獻(xiàn)，連續(xù)幾年贊助大連國(guó)際服裝節(jié)，先后捐資興建大連市高等學(xué)校、小學(xué)校、幼兒園以及城市綠化建設(shè)，是大連市教育基金會(huì)、大連市社會(huì)治安基金會(huì)、大連市扶貧基金會(huì)的發(fā)起單位。該集團(tuán)公司自成立以來，累計(jì)奉獻(xiàn)于公益事業(yè)的投入額達(dá) 7 億多元人民幣。該集團(tuán)公司在國(guó)內(nèi)外擁有很高的知名度，形成了巨大的無形資產(chǎn)，已成為大連市一張亮麗的“名片” 。該集團(tuán)公司近期的發(fā)展目標(biāo)是：到 21 世紀(jì)初，成為資產(chǎn)超百億元，年經(jīng)營(yíng)額超過百億元的中國(guó)一流的大型企業(yè)集團(tuán)。該集團(tuán)公司擁有一支具有開拓精神的領(lǐng)導(dǎo)隊(duì)伍，具備雄厚的經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力，具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，完全有能力承擔(dān)該項(xiàng)目的實(shí)施運(yùn)作?！?美國(guó) 集團(tuán)美國(guó) 集團(tuán)成立于 1962 年，以單一經(jīng)營(yíng)日雜食品超市為起點(diǎn)，經(jīng)過近 40 年的運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)已發(fā)展成為具有傳統(tǒng)的百貨公司、超級(jí)百貨商場(chǎng)和倉儲(chǔ)式會(huì)員店三大經(jīng)營(yíng)體系的大型跨國(guó)企業(yè)集團(tuán)。從創(chuàng)業(yè)至今，公司始終堅(jiān)持“低價(jià)格、低成本、低利潤(rùn)”的零售經(jīng)營(yíng)理念，恪守“天天平價(jià)、滿意服務(wù)”的營(yíng)銷戰(zhàn)略；注重管理，信奉“公仆領(lǐng)導(dǎo)” 、 “門戶開放”的政策，講究溝通、溝通、再溝通，僅用了 40 年的時(shí)間，就實(shí)現(xiàn)了全球化擴(kuò)張。截至 2022年底， 已經(jīng)在全球 10 余個(gè)國(guó)家開設(shè)了近 4000 家連鎖店，利潤(rùn)增長(zhǎng)始終保持強(qiáng)勁勢(shì)頭，年增長(zhǎng)速度高達(dá) 20%。1998 年， 從上一年度世界 500 強(qiáng)第 7 位，躋身第 4 位，年?duì)I業(yè)額為 1392 億美元，利潤(rùn) 44 億美元。2022 年，又攀升至第 2 位，年?duì)I業(yè)額為 1862 億美元，利潤(rùn) 62 億美元，下屬員工超過 100 萬人。1996 年，進(jìn)入中國(guó)，選擇深圳作為其進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的橋頭堡，此后，又相繼在東莞、北京、大連等地開設(shè)了分店，取得了驕人業(yè)績(jī)。憑借其雄厚的資金實(shí)力、先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)、龐大的衛(wèi)星系統(tǒng)建立了自己的商業(yè)帝國(guó)，的加盟，必將大大增強(qiáng)該項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力，從而為該項(xiàng)目帶來滿意的投資回報(bào)率。 編 制 依 據(jù) 與 研 究 范 圍 編 制 依 據(jù)根據(jù)中華人民共和國(guó)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合該項(xiàng)目的具體情況，該可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)主要有：● 國(guó)家外經(jīng)貿(mào)委頒布的《外商投資商業(yè)試點(diǎn)辦法》；● 國(guó)家計(jì)委與建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；● 項(xiàng)目所在地城市總體規(guī)劃；● 遼寧省建筑工程概預(yù)算指標(biāo)及有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；● 開發(fā)商提供的其它有關(guān)資料。 研 究 范 圍該可行性研究報(bào)告的研究范圍包括：總論；項(xiàng)目發(fā)展的必要性分析；項(xiàng)目發(fā)展的市場(chǎng)分析；建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排；建設(shè)的規(guī)模和性質(zhì)；工程設(shè)計(jì)和功能要求；消防、環(huán)保和衛(wèi)生；投資估算與資金籌措；財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算；財(cái)務(wù)效益分析；敏感性分析；結(jié)論與建議等。在此基礎(chǔ)上，考察項(xiàng)目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性，為政府有關(guān)部門審批項(xiàng)目、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款決策提供比較可靠的依據(jù)。二 、 項(xiàng) 目 發(fā) 展 的 必 要 性 分 析 該 項(xiàng) 目 的 發(fā) 展 將 有 力 推 動(dòng) 我 國(guó) 零 售 業(yè) 發(fā) 展經(jīng)過幾年的發(fā)展，我國(guó)連鎖零售業(yè)獲得了良好的起步發(fā)展，同時(shí)該領(lǐng)域前幾年對(duì)外資的適度放開，也起到了積極的推動(dòng)作用和示范效應(yīng)。入世以后，我國(guó)將在 3 年內(nèi)逐步放開分銷領(lǐng)域的進(jìn)入限制，零售業(yè)將全面迎來開放格局，中國(guó)零售業(yè)必將掀起新一輪的革命。中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)今年上半年的活躍預(yù)兆了這一發(fā)展走勢(shì)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字，上半年中國(guó)國(guó)內(nèi)各類批發(fā)零售商品的銷售中，通訊器材類增長(zhǎng) %，汽車類增長(zhǎng) 36%，文化辦公用品類增長(zhǎng) %，家用電器和音響器材類增長(zhǎng) %，體育、娛樂用品類增長(zhǎng)8%，建筑及裝潢材料類增長(zhǎng) %以上。數(shù)據(jù)表明，今年上半年中國(guó)國(guó)內(nèi)消費(fèi)品市場(chǎng)商品銷售活躍，保持了較高的增長(zhǎng)水平，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年同期上漲 %。在吃、穿、用三類商品中，用的商品在居民消費(fèi)中所占比重略有上升。分析表明，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)的主要原因?yàn)槌青l(xiāng)居民收入的增加、節(jié)日消費(fèi)的拉動(dòng)和市場(chǎng)商品供給結(jié)構(gòu)的改善。由此可見，我國(guó)零售市場(chǎng)（特別是等一些大中城市市場(chǎng)）已經(jīng)具備了連鎖起步快速發(fā)展的條件（人均收入 800 美元以上） ，無論對(duì)外資還是內(nèi)資連鎖，目前都是一個(gè)良好的發(fā)展時(shí)機(jī)，其大規(guī)模、規(guī)范化發(fā)展，將有力推動(dòng)我國(guó)零售業(yè)的發(fā)展。該項(xiàng)目的發(fā)展將迅速推動(dòng)入世后我國(guó)零售業(yè)態(tài)的發(fā)展升級(jí)該項(xiàng)目的發(fā)展方向是在的商業(yè)中心地段黃興路發(fā)展大規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)化的超市。超市是商業(yè)零售業(yè)態(tài)種類中的一種，發(fā)達(dá)國(guó)家的零售商業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，超市在零售業(yè)態(tài)布局中占有重要的地位，是一種主流經(jīng)營(yíng)選擇方式。可以說，我國(guó)零售的業(yè)態(tài)發(fā)展革命才剛剛開始，以超市為代表的商業(yè)連鎖經(jīng)營(yíng)的銷售額在極個(gè)別的一些重點(diǎn)城市的社會(huì)消費(fèi)品零售總額中所占的比例剛剛接近 30%，全國(guó)的平均水平僅僅在 4%左右。由此可以預(yù)見，我國(guó)零售業(yè)態(tài)的發(fā)展演變才剛剛開始，傳統(tǒng)的百貨店仍居于主導(dǎo)地位，完成演變革命還需要一個(gè)較長(zhǎng)的發(fā)展時(shí)期。入世是一個(gè)發(fā)展契機(jī)，未來的 3 至 5 年將是我國(guó)零售業(yè)快速發(fā)展的一個(gè)時(shí)期，這一時(shí)期既是最為劇烈的變革時(shí)期，同時(shí)也是一個(gè)發(fā)展成熟的時(shí)期。該項(xiàng)目發(fā)展將以滾動(dòng)的方式推進(jìn)，每年在不同城市的發(fā)展大型超市數(shù)量將不斷遞增。依照 在中國(guó)的發(fā)展計(jì)劃，2022 年將新增 23 家店，2022 新增 43 個(gè)，到 2022 年時(shí)爭(zhēng)取發(fā)展總店數(shù) 200 家。因此，該項(xiàng)目的發(fā)展，將在質(zhì)上提升我國(guó)零售業(yè)的發(fā)展水平，并將迅速推動(dòng)入世后我國(guó)零售業(yè)態(tài)的發(fā)展升級(jí)。 該 項(xiàng) 目 的 發(fā) 展 將 加 速 市 商 業(yè) 發(fā) 展 和 城 市 建 設(shè) 的 步 伐市自古是中國(guó)南方的一大商貿(mào)中心，改革開放以來，商貿(mào)業(yè)更成為市的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，進(jìn)入新世紀(jì)，市的商業(yè)繼續(xù)進(jìn)一步提升。首先，從商業(yè)布局上看，目前市商業(yè)布局過于集中在廣場(chǎng)，形成所謂的五一廣場(chǎng)一級(jí)商圈，需要向周邊地區(qū)加大輻射力。其次，從商業(yè)業(yè)態(tài)上看，目前市的百貨店數(shù)量較多，而現(xiàn)代化的大型超級(jí)市場(chǎng)較少，急需發(fā)展大型超市這種新型的業(yè)態(tài)。再者，從商業(yè)業(yè)種上看，在商業(yè)中，除了批發(fā)零售業(yè)以外，現(xiàn)代物流業(yè)也是 商業(yè)