【正文】 X旅游開發(fā)可行性研究報告1 總 論 項目概況◆ 項目名稱：X古鎮(zhèn)保護(hù)建設(shè)與旅游開發(fā)◆ 項目業(yè)主：XX保護(hù)開發(fā)有限公司◆ 法人代表：◆ 項目建設(shè)地址：X市X區(qū)X古鎮(zhèn)◆ 項目建設(shè)規(guī)模：X古鎮(zhèn)已經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃保護(hù)區(qū)?！?項目總投資：總投資3億元。◆ 項目資金來源：以招商引資開發(fā)為主，可獨(dú)資開發(fā)，也可合作開發(fā)。 項目開發(fā)單位XX保護(hù)開發(fā)有限公司系X古鎮(zhèn)保護(hù)開發(fā)區(qū)管理委員會與沙坪壩濱江建設(shè)開發(fā)有限公司共同出資組建的股份制公司，于2001年12月成立，注冊資本100萬元人民幣，其中X古鎮(zhèn)管委會持股90％，其執(zhí)行董事為公司法定代表人，公司下設(shè)5個部室，現(xiàn)有人員18人，其經(jīng)營范圍是組織X古鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)。公司主要股東X古鎮(zhèn)管委會。在公司成立之前，一直負(fù)責(zé)X傳統(tǒng)街區(qū)的規(guī)劃、保護(hù)工作，并組織完成了寶輪寺拆遷安置、X正街青石板路面鋪砌、部分街區(qū)供電線路及設(shè)施改造、X街區(qū)部分景點(diǎn)如X賦、華子良銅像、牌坊等的建設(shè)，具有古鎮(zhèn)傳統(tǒng)街區(qū)保護(hù)與開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)。 項目編制依據(jù)◆《中華人民共和國城市規(guī)劃法》◆《中華人民共和國文物保護(hù)法》◆《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》◆《X市城市總體規(guī)劃》◆《X市歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃》◆《沙坪壩中心片區(qū)規(guī)劃》◆《沙坪壩區(qū)X控制性詳細(xì)規(guī)劃》◆《X市旅游發(fā)展綱要》◆ X市沙坪壩區(qū)計委沙計經(jīng)社[2001]002號文關(guān)于“沙坪壩區(qū)X傳統(tǒng)保護(hù)街區(qū)申請批復(fù)項目建議書的請示”；◆ X市計委渝計委社[2001]197 號文件關(guān)于“沙坪壩區(qū)X傳統(tǒng)街區(qū)保護(hù)工程項目建議書的批復(fù)”；◆ X市人民政府渝府(2000)l10號文件“沙坪壩區(qū)X歷史街區(qū)保護(hù)規(guī)劃設(shè)計方案的批復(fù)”；◆ 關(guān)于項目可行性研究報告的委托書?！?與項目可行性研究相關(guān)的法律法規(guī)。 報告研究范圍X市沙坪壩區(qū)X古鎮(zhèn)旅游綜合開發(fā)項目可行性研究報告的研究范圍如下：◆ 項目的背景及建設(shè)的必要性；◆ 項目的旅游資源條件分析；◆ 項目的客源市場前景分析；◆ 項目的開發(fā)建設(shè)總體思路?！?項目的功能分區(qū)與活動設(shè)計；◆ 項目的建設(shè)地址及建設(shè)條件；◆ 項目的環(huán)保、消防及安全；◆ 項目的投資估算及資金籌措；◆ 項目的經(jīng)濟(jì)效益及社會效益評價。2 建設(shè)條件分析 X古鎮(zhèn)基本情況 范圍及區(qū)位條件◆ X古鎮(zhèn)地處X市最具文化氛圍的沙坪壩區(qū)北部，東北臨嘉陵江與江北區(qū)相望，東南鄰沙坪壩街道，南與覃家崗鎮(zhèn)相望，西接童家橋街道與井口鎮(zhèn)，西北同石井坡街道緊相連接。◆ X古鎮(zhèn)距X市第二商業(yè)中心——，距X市政府駐地約15公里，是X市主城區(qū)內(nèi)唯一的古鎮(zhèn)。◆ 相對于X市其它古鎮(zhèn)，X交通區(qū)位最好。有國道、省道、高速公路等從這里經(jīng)過；至江北國際機(jī)場只有20分鐘車程；至X火車北站（沙坪壩站）４公里；至菜園壩火車站約15公里；至朝天門碼頭約18公里?！?X為沙磁文化的發(fā)源地，地處最具文化氛圍、文化氣息的沙坪壩區(qū)，僅高校學(xué)生便是X旅游業(yè)的一個潛力極大的市場，古鎮(zhèn)旅游有很好的市場區(qū)位。◆ X位于嘉陵江畔，歌樂山東側(cè)，這里有山、有水、有岸，環(huán)境優(yōu)雅。綜上所述，X市場區(qū)位、交通區(qū)位、環(huán)境區(qū)位都比較好，為發(fā)展旅游業(yè)提供了良好的區(qū)位條件。 地理環(huán)境X位于歌樂山下之嘉陵江畔，境內(nèi)小山脈和小溪相間，具有典型的山城山水特色，而形成明顯的沖溝地形。地區(qū)北部從石井坡和童家橋境內(nèi)自西而入的金碧山、馬鞍山伸展到東部江邊，由西自東傾斜，從歌樂山上流下的鳳凰溪（小街溪）和從楊公橋流入境內(nèi)的清水溪（新街溪），穿插在金碧山、馬鞍山、鳳凰山之間，將X分割成新街（金沙街）、X正街（金蓉正街）和小街（金碧正街）三部分。南部鳳凰山高高突起，俯瞰全境。中部地區(qū)處于金碧山和鳳凰山之間，除馬鞍山主峰外，其余是一個較大的平壩，東面是低洼的河岸和一片數(shù)百畝的鵝卵石磧壩。北部金碧山奇峰再起，金碧街沿鳳凰溪半山而建。清朝時修建的人壽橋、新街大橋、金碧橋多年來連接著三街，每當(dāng)洪水季節(jié)，三座石拱橋被淹沒，X正街便成為孤島。1984年建成的X大橋，橫跨在馬鞍山、鳳凰山之間，最大洪水時也可通行。鳳凰山為轄區(qū)內(nèi)最高點(diǎn)，海拔高度為262米，嘉陵江邊為轄區(qū)內(nèi)最低點(diǎn)，海拔高度為168米。境內(nèi)地形起伏、溝谷環(huán)境，房屋建筑臨溪依山，直至山頂。嘉陵江位于境內(nèi)一段，河床開闊，枯水季節(jié)江面較窄，汛期江面較寬，中小洪水不會造成損害。X正街及馬鞍山一帶，若從高處歌樂山、江北區(qū)等地望去，由正街河邊逶迤相延至童家橋、五靈觀，長達(dá)5華里，氣勢磅礴，從大貌視之，宛若隱伏的一條巨龍，有吞天噬日之態(tài)。由此，亦有說龍隱鎮(zhèn)之名源于此。 歷史文化背景X古鎮(zhèn)迄今已有1 800余年，因其水陸交通的便利，明朝逐漸形成了水陸交匯的商業(yè)碼頭，致使鎮(zhèn)上商賈云集，熱鬧非凡，到清末及民國時期，更是“白天里千人拱手、入夜后萬盞廚燈”，極盛時期，從大碼頭到童家橋，沿街商店，貨棧千余家，苫鋪磷次櫛比，沿岸碗廠林立，船只往來穿梭，因其繁榮，故有“小X”之稱?？箲?zhàn)爆發(fā)后，隨著全國許多學(xué)校、科研及醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)、工廠及國民黨政府機(jī)構(gòu)遷入沙坪壩和歌樂山糟，促進(jìn)了X商業(yè)貿(mào)易和文化的空前繁榮，其人口從抗戰(zhàn)前不足30000人猛增到1940年逾10萬人。同時，以古鎮(zhèn)為根基和依托的現(xiàn)代文化——沙磁文化在沙坪壩和X地區(qū)悄然崛起，使這里不僅成為當(dāng)時X文化的圣地，而且也是國內(nèi)文化精英集中最多、層次最高的地方，沙磁文化的靈魂體現(xiàn)在全民抗日救亡運(yùn)動中的愛國主義精神?？箲?zhàn)勝利后，X地區(qū)又戰(zhàn)為紅巖文化的發(fā)源地之一，是中國共產(chǎn)黨開展地下斗爭的重要場所。在沙磁文化和紅巖文化時期，許多文化名人和革命者都在X留下了足跡，如梁漱冥、胡庶華、豐子愷、丁肇中，韓子棟等。古鎮(zhèn)X不僅具有享譽(yù)全國的沙磁文化和紅巖文化，而且因其歷史悠久，積聚了豐富的地方文化遺產(chǎn)，如佛教名剎寶輪寺；古道觀遺址；具有X傳統(tǒng)特色的民居；極具巴渝文化韻味的廟會、茶館文化、川劇清唱、傳統(tǒng)手工作坊、飲食文化及地方特產(chǎn)等。X商貿(mào)和文化的繁榮一直延續(xù)到上世紀(jì)60年代，以后隨著公路運(yùn)輸?shù)陌l(fā)展，水運(yùn)地位的逐漸下降，X也隨之衰落，但其繁盛時期的風(fēng)貌依然如故，雖顯滄桑，仍魅力不減，極具旅游、觀光價值。 街區(qū)風(fēng)貌及建筑特色◆ 街區(qū)風(fēng)貌X背靠歌樂山，面向嘉陵江，中部馬鞍山自西向東蜿蜒伸展橫擔(dān)整個街區(qū)。區(qū)內(nèi)地形起伏多變，相對高差達(dá)60m，加之X獨(dú)特的山水相間、山環(huán)水抱自然環(huán)境，其街區(qū)結(jié)構(gòu)布局依山就勢，街道與建筑沿嘉陵江及兩條溪溝環(huán)繞馬鞍山呈臺梯形分布，具有三維立體空間形態(tài)，并有機(jī)地與山水自然環(huán)境渾然一體、交相輝映，具有獨(dú)特的山地風(fēng)貌特色。這種與周圍環(huán)境的相互契合，表達(dá)了山地居民與自然環(huán)境相互依存的密切關(guān)系，充分體現(xiàn)了中國傳統(tǒng)的“天人合一”思想。X街區(qū)以兩條主要街道正街和橫街為骨架，它們將嘉陵江水運(yùn)碼頭、寶輪寺及外圍交通干道聯(lián)為一體。與這兩條主要街道垂直分布有42條巷道，沿馬鞍山脊和溪溝邊緣呈枝狀發(fā)展，形成明顯的樹枝狀特征平面布局， m，順應(yīng)地勢，隨高就高、隨低就低、隨彎就彎，不拘一格。商業(yè)設(shè)施分布于兩條主要街道，沿巷道兩側(cè)布局住宅院落，形成清晰的街區(qū)社會組織模式，具有典型的山城特色?！?建筑特色X是X市歷史上的四大古鎮(zhèn)之一，也是目前唯一保持完好的古鎮(zhèn)，街區(qū)建筑主要為祠廟會館、傳統(tǒng)店宅，構(gòu)造類型豐富多樣。X現(xiàn)存祠廟有寶輪寺和寶繕宮。其中寶繕宮目前已作為居住使用。寶輪寺座落在X嘉陵江西岸的白巖山上，又名白巖寺，是X的重要名剎，現(xiàn)存大雄寶殿和藥師殿兩幢建筑，后期建有天王殿、鼓樓、藏經(jīng)閣仿古建筑。其中大雄寶殿為明代建筑，臺梁式構(gòu)架，重檐下斗拱碩大，具明顯的明代建筑風(fēng)格，上重檐呈網(wǎng)狀如意斗拱，極富地方建筑特色。X街區(qū)建筑大多是清末和民國時期遺留下來的民居宅院和商業(yè)店鋪，按空間形式可分為前店后宅式、下店上宅式和上店下宅式三種，按結(jié)構(gòu)類型可分穿逗式構(gòu)架和混合式結(jié)構(gòu)兩種。這些建筑具有典型的X山地建筑特征，包括小天井、小進(jìn)深、小面寬、穿逗結(jié)構(gòu)、清瓦屋面、夾壁墻、吊腳樓、大挑檐等多種建筑樣式，其中采用捆綁法的吊腳樓形式在國內(nèi)獨(dú)具特色。建筑立面豐富，門、窗、檐、柱等形式多樣，具有典雅、古樸、集中緊湊、靈活多變、順應(yīng)地形的鮮明特征，充分體現(xiàn)了人與建筑，建筑與自然的親和與隨意。 古鎮(zhèn)項目建設(shè)背景 目前社會經(jīng)濟(jì)概況，7000多戶（含流動戶），而注冊人口接近7000人，由于居住環(huán)境較差，交通不便，近年來該地區(qū)人口呈逐年下降的趨勢，人員外流現(xiàn)象較為嚴(yán)重?，F(xiàn)狀人口中，老年人（55歲以上）占27%，少幼年（18歲以下）占19%，呈現(xiàn)出兩頭大，中間少，人口結(jié)構(gòu)不合理，老齡化現(xiàn)象突出。人口整體文化水平偏低，文盲占總?cè)丝诘?3%，%，缺乏知識型人才。而且，人員就業(yè)率偏低，下崗、待業(yè)人員過多，由此而帶來社會問題也比較突出。X是以居住職能為主的街區(qū)，區(qū)內(nèi)也有少量企業(yè)，如家具六廠、絲紡廠、釀造廠、輪船公司、火花塞廠、竹器社等。自上世紀(jì)六十年代以來，隨著市區(qū)公路交通的不斷完善，X地區(qū)過去作為水陸交匯商業(yè)碼頭的優(yōu)勢地位逐漸喪失，失去了耐以繁榮的有利條件，經(jīng)濟(jì)日漸衰落。特別是改革開放以來，其原有的傳統(tǒng)工業(yè)及手工作坊式企業(yè)，均因產(chǎn)品缺乏市場競爭力或經(jīng)營不善，其中大部分企業(yè)已經(jīng)倒閉破產(chǎn)或?yàn)l臨破產(chǎn)，如絲紡廠、釀造廠、竹器社、火花塞廠、家俱六廠等。同時區(qū)位優(yōu)勢的喪失，致使商業(yè)貿(mào)易發(fā)展緩慢，明顯落后于周邊地區(qū)。致使X一帶工商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r不佳，街區(qū)財政收入每年不足100萬元，反映出此地的工商業(yè)經(jīng)營狀況普遍不佳。居民家庭經(jīng)濟(jì)收入普遍低下，約8000元左右，自我改善居住環(huán)境的能力極差。 基礎(chǔ)設(shè)施狀況X地區(qū)由于受經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的制約，基礎(chǔ)設(shè)施較差，舊城區(qū)內(nèi)設(shè)一所中學(xué)、兩所小學(xué)、三所幼兒園、兩個托兒所。小學(xué)位于山頂上，交通不便，不利于學(xué)生上、下學(xué)；幼兒園規(guī)模較小，形成不了配套的服務(wù)設(shè)施，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)環(huán)境較差。區(qū)內(nèi)醫(yī)院由于服務(wù)范圍較廣，經(jīng)營尚可，但設(shè)備陳舊。另外，區(qū)內(nèi)還設(shè)有居委會、市場、工商所、郵電所、電影院等公共設(shè)施，設(shè)備均落后陳舊，場所經(jīng)營不善；排水設(shè)施極其缺乏，居民生活污水就近排入溪溝；區(qū)內(nèi)居宅大多無衛(wèi)生間，公廁數(shù)量明顯不足；街區(qū)無專門垃圾站，只能沿溪岸指定地點(diǎn)堆放，環(huán)境污染狀況嚴(yán)重；該地區(qū)部分區(qū)域輔設(shè)了φ108天然氣管，仍有部分區(qū)域仍未通氣；由于街區(qū)房屋多為木結(jié)構(gòu)建筑，配電線路老化，消防設(shè)施又不完善，火災(zāi)隱患嚴(yán)重。給水設(shè)施基本完備，給水主干管管徑DN300。沿渝碚路鋪設(shè)，從磁童路引入DN200的次干管。下水設(shè)施極其缺乏，居民生活污水就近排入溪溝。區(qū)內(nèi)電力線路基本完備，在區(qū)域邊緣有10KV電力線通過。區(qū)內(nèi)部分區(qū)域鋪設(shè)了φ108的天燃?xì)夤埽糠謪^(qū)域不通氣。由于居民住宅內(nèi)大多無衛(wèi)生間間，故公廁數(shù)量明顯不足。區(qū)內(nèi)無垃圾收集站，只是沿溪岸指定點(diǎn)堆放，污染環(huán)境。 影響X古鎮(zhèn)建設(shè)的諸多因素X傳統(tǒng)街區(qū)的特有風(fēng)貌，得益于其自然的山水環(huán)境，若水體受到污染，山體遭到破壞，山地風(fēng)貌特色也將蕩然無存。目前X街區(qū)清水溪、鳳凰溪上游污染嚴(yán)重，使得原本清澈見底的溪流變成了污水溝，而馬鞍山、鳳凰山和金碧山的綠化不斷被侵蝕，秀麗的山水風(fēng)光正在逐漸消失。區(qū)內(nèi)歷史建筑及街區(qū)環(huán)境是與特定的生產(chǎn)力條件和生活方式相適應(yīng)的，與居民現(xiàn)代生活方式和需求存在巨大矛盾，特別是基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)的嚴(yán)重滯后，使當(dāng)?shù)鼐用裆钯|(zhì)量受到極大影響，由此產(chǎn)生居民亂搭、亂建、亂架(電力、電訊線)、亂堆(垃圾)等行為，破壞了街區(qū)傳統(tǒng)的空間環(huán)境特色。由于街區(qū)內(nèi)傳統(tǒng)建筑多為磚木結(jié)構(gòu)、許多房屋已破損不堪，目前已有35％以上質(zhì)量較差建筑，其中15％屬于危房，大部分建筑均已老化損壞并面臨倒塌的危險，加之保護(hù)維修資金的嚴(yán)重缺乏，直接威脅著傳統(tǒng)建筑的保護(hù)和延續(xù)。 X傳統(tǒng)街區(qū)保護(hù)的機(jī)遇和契機(jī)X傳統(tǒng)街區(qū)悠久的歷史，深厚的文化底蘊(yùn)，極具X地可特色的街巷格局及建筑，豐富的旅游資源受到國內(nèi)外專家學(xué)者的廣泛關(guān)注，X市政府及沙坪壩區(qū)政府對X傳統(tǒng)街區(qū)保護(hù)項目也非常重視。1998年6月，根據(jù)《X市城市總體規(guī)劃》，編制了《沙坪壩區(qū)X控制性詳細(xì)規(guī)劃》，1 998年1 2月，國務(wù)院對《X市城市總體規(guī)劃》(國函[1 998]08號文)予以批復(fù)，1999年3月，X市政府發(fā)出《關(guān)于貫徹執(zhí)行X市城市總體劃的通知》，在這三個文件中，均特別強(qiáng)調(diào)要重視對X具有悠久歷史傳統(tǒng)街區(qū)的保護(hù)，并將其納入《X市歷史文化名城護(hù)規(guī)劃》之中。沙坪壩區(qū)“十五發(fā)展計劃中，也將“加快開X古鎮(zhèn)旅游，保護(hù)好明清建筑風(fēng)貌，展現(xiàn)巴渝民俗風(fēng)情為其發(fā)展的目標(biāo)。隨著今年市政府投資5億元的“清水溪流域生態(tài)環(huán)境綜合治理項目”的啟動，給X傳統(tǒng)街區(qū)保護(hù)創(chuàng)造了極為有利的外部條件，X古鎮(zhèn)管委會在沙坪壩區(qū)政府的支持下，通過多渠道籌資已經(jīng)投入700萬元，根據(jù)《X傳統(tǒng)街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》要求，對項目區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施配套工程進(jìn)行了前期整治，這對本項目的全面實(shí)施創(chuàng)造了有利條件，并積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)。 項目建設(shè)必要性 是實(shí)施X市歷史文化名城重點(diǎn)保護(hù)項目不可缺少的組成部分X是歷史上X發(fā)展的四大古鎮(zhèn)之一，也是目前唯一保持完好的古鎮(zhèn)，具有保護(hù)的條件和環(huán)境，同時1998年國務(wù)院對《X市城市總體規(guī)劃》的批復(fù)中，也明確了X傳統(tǒng)街區(qū)是X市主城區(qū)兩個必須保護(hù)的歷史街區(qū)一。X濃縮了X“山城”、“江城”的典型特色，1993年寶輪寺被列為市級文物保護(hù)單位，其大雄寶殿是我國現(xiàn)有的最大全木結(jié)構(gòu)古建筑，以自然山水環(huán)境為基礎(chǔ)的街區(qū)建筑依山就勢、高低錯落、豐富多變，具有鮮明的三維空間結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，山、水，城渾然一體、交相輝映，街區(qū)傳統(tǒng)居民、飲食文化、民間藝術(shù)活動極具X地方文化特色和內(nèi)涵，是X市現(xiàn)存較為完好、條件十分具備的天然博物館，是留存X市的一筆豐富歷史文化遺產(chǎn)。因此X傳統(tǒng)街區(qū)的保護(hù)已成為X歷史文化名城保護(hù)的重要內(nèi)容。 是實(shí)施X市政府“退二進(jìn)三”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)沙坪壩區(qū)“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、文化名區(qū)”發(fā)展目標(biāo)的重要措施之一為了充分利用國家實(shí)施西部大開發(fā)這一有利條件，同時面對加入WTO后給我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，市政府提出了“退二進(jìn)三”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，即通過大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)來推動我市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，而積極開發(fā)我市的旅游資源，特別是發(fā)展具有X地方特色的旅游項目，無疑是實(shí)施這一戰(zhàn)略的必要措施。在X傳統(tǒng)街區(qū)保護(hù)項目的建設(shè)規(guī)劃中，明確了項目以發(fā)展旅游為核心，并集旅游、文化娛樂、商業(yè)、居住等多功能于一體，在進(jìn)行傳統(tǒng)街區(qū)、歷史文化的恢復(fù)和保護(hù)的同時，形成具有X濃郁地方文化特色的旅游景點(diǎn)。因此，本項目建設(shè)符合X市的城市發(fā)展戰(zhàn)略，項目的成功實(shí)施，必將成為沙坪壩區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。建國以來，我市一直將沙坪壩區(qū)作為文化區(qū)進(jìn)行保護(hù)和發(fā)展，沙磁文化、紅巖文化更是聞名全國，在《X市城市總體規(guī)劃》中，也明確了沙坪壩區(qū)應(yīng)建設(shè)成為X市“科技、文化中心”的發(fā)展方向和目標(biāo)，X傳統(tǒng)街區(qū)的保護(hù)是繼承和發(fā)揚(yáng)文化區(qū)優(yōu)良傳統(tǒng)的