【正文】 .國際高尚住宅區(qū)項目可行性研究報告目 錄一、項目總論 建設項目總論 項目名稱 項目坐落位置： 主要經(jīng)濟指標 項目概況 建設單位概況 建設項目的必要性 可行性研究結論及建議 可行性研究的編制依據(jù)二、 市場分析 宏觀經(jīng)濟形勢分析 國際方面 國內(nèi)方面 房地產(chǎn)市場分析 20082009年房地產(chǎn)市場運行特點 影響20082009年房地產(chǎn)市場的國際、國內(nèi)因素分析 2010年本區(qū)域房地產(chǎn)市場展望 本區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 回顧20082009年本區(qū)域房地產(chǎn)市場的情況 2010年本區(qū)域的房地產(chǎn)市場展望。 SWOT分析 項目的優(yōu)勢 項目的劣勢 項目的市場機會 項目面臨的威脅 項目的市場定位三、項目建設條件 項目建設的用地條件 項目建設的自然條件 市政配套條件四、項目規(guī)劃設計方案 設計指導思想及設計特點 總平面設計 建筑設計及結構設計 經(jīng)濟技術指標五、項目的實施進度六、項目的銷售方案策劃 分期廣告策略 企業(yè)直接推銷 委托代理推銷 網(wǎng)絡營銷 房地產(chǎn)超市營銷 項目營銷活動建議： 銷售期營銷計劃 營銷方案媒體的選擇與分析 電視媒體 戶外媒體 其它媒體 銷售價格的市場定位七、項目總投資估算 估算依據(jù)和原則 總投資估算 總投資資金來源八、項目財務評價 贏利能力分析 不確定性分析 盈虧平衡分析 敏感性分析 經(jīng)濟效益綜合測估九、項目綜合評價及結論國際高尚住宅區(qū)項目可行性研究報告一、項目總論 建設項目總論 項目名稱：國際高尚住宅區(qū)項目 項目坐落位置：本案***國際高尚住宅區(qū)位于***城南，地塊東起錦繡路，西至黃海路和***實驗小學用地東界，南齊六排河路，北至桃園路。交通便利，區(qū)位條件優(yōu)越，周邊配套相對成熟。 主要經(jīng)濟指標（，）%綠地率%總建筑面積: （地上：，地下：），其中住宅建筑面積：（含公共設施建筑:），商業(yè)用房建筑面積:。 項目概況“***國際”項目規(guī)劃為高檔商住項目，以住宅為主，輔以部分商鋪。靜謐、怡性自然的生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當中，是第一國際品位的高檔社區(qū)。（含公共設施建筑:），日照間距合理優(yōu)化。位于***城南片區(qū)CBD核心區(qū)，東至中國南北黃金通道204國道，南抱***實驗小學、***公園、***中醫(yī)院，西臨***體育中心、***二中，北接***法院、檢察院、工商局、新城商業(yè)街，新行政中心、四星級灌江國際大酒店都近在咫尺。步行過馬路即可享受***公園的靜謐和優(yōu)雅，1516戶居民分享各自的私密陽光。 建設單位概況建設單位：鹽城某置業(yè)有限公司公司隸屬于某集團有限公司，注冊資金3000萬元人民幣，為有限責任公司，主要從事房地產(chǎn)項目開發(fā)。公司現(xiàn)有人員32人，其中有中高級職稱人員21人，在房地產(chǎn)項目的市場調(diào)查、產(chǎn)品定位、項目策劃、工程管理和營銷方面有豐富的經(jīng)驗和較高的水平。公司下設辦公室、財務部、項目開發(fā)部、工程管理部、營銷部等。公司設立以來，始終按現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范管理運作，先后在全國各地開發(fā)過近20多家樓盤，累計開發(fā)面積近200萬平方米，具有豐富的房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗。鹽城某置業(yè)有限公司是獨立的經(jīng)濟實體，作為本項目的法人單位，具有獨立承擔法律責任的能力。該公司董事長劉永輝為企業(yè)負責人，對該項目的策劃、資金籌措、建設實施、生產(chǎn)經(jīng)營、債務償還等實行全過程負責，該公司為本項目的建設和運營成立了專門班子，其組成人員素質(zhì)、內(nèi)部組織結構，滿足項目管理和技術上的要求，符合對建設項目法人責任制的要求。 建設項目的必要性加快***的城市化進程，美化***市容，扮靚城南片區(qū)，為建設新城南，做扎實的支持工作。繁榮房產(chǎn)市場，促進***的經(jīng)濟發(fā)展。開拓新的商業(yè)以及投資機會，繁榮***經(jīng)濟，為***城南片區(qū)帶來新的發(fā)展空間。 可行性研究結論及建議u 本項目最為關鍵的部分是各計算期即各季度的銷售收入能否按照預期的計劃實現(xiàn)。若銷售進度能夠?qū)崿F(xiàn)甚至能夠加快的話，項目的投資將更加有保障，財務收益狀況也將會明顯好于評估的結果，反之亦然。因此，項目的開發(fā)商對此應當給予足夠的重視與關注，建立一支良好的銷售隊伍，加強促銷手段，甚至是請專業(yè)的策劃公司參與銷售的策劃，并根據(jù)銷售情況適時調(diào)整工程的進度和建設投資。u 本項目另一關鍵的部分是建設投資。同樣的能否按照預期的計劃實現(xiàn)建設投資也將影響到項目的收益的實現(xiàn)。因此，開發(fā)商同樣應當給予足夠的重視與關注。特別是投資控制，應當在項目建設的全過程盡可能的降低建設成本，聘請相當專業(yè)的監(jiān)理公司進行投資全過程的嚴格管理將是十分必要的。 可行性研究的編制依據(jù)（1）《***縣規(guī)劃和城市管理局建設用地規(guī)劃設計要點》及紅線圖（2）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 （GB 50180—93）（3）《省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定（2004年版）》（4）《《省住宅設計標準》 （DGJ/J 26—2006）（5）《***國際修建性詳細規(guī)劃設計》（）（6）其它的國家有關現(xiàn)行設計規(guī)范及標準二、市場分析 宏觀經(jīng)濟形勢分析 國際方面受金融、房地產(chǎn)和就業(yè)三大市場的三重打擊，世界經(jīng)濟發(fā)展進入低迷時期，各國政府和央行正在孤注一擲救助金融市場危機，然而信任和信貸危機并未就此結束。%的水平。其中發(fā)達經(jīng)濟體將于2008年和2009年陷入或接近衰退，2010年的隨后時間世界經(jīng)濟復蘇將是一個漸進的過程。目前的救助計劃無法支撐股市以及金融市場的根本穩(wěn)定，因此無法解決世界經(jīng)濟的核心問題。世界經(jīng)濟需要在深層次上進行結構調(diào)整的同時，找到實現(xiàn)新一輪經(jīng)濟發(fā)展的增長點。金融危機和世界經(jīng)濟增長放緩，也將對我國金融市場、外貿(mào)出口和物價產(chǎn)生多方面影響。 國內(nèi)方面A、 2009年經(jīng)濟情況回顧2009年國內(nèi)經(jīng)濟情況可以用16字進行總體評價：增長較快、價格回穩(wěn)、結構優(yōu)化、民生改善。l 增長較快。初步核算，2009年GDP比上年增長9%。l 價格回穩(wěn)。2月份，物價上漲演繹出一個高峰，%。l 結構優(yōu)化。在國民經(jīng)濟實現(xiàn)較快增長的同時，第一產(chǎn)業(yè)特別是農(nóng)業(yè)有了很好的發(fā)展。2009年節(jié)能減排也取得了積極進展。l 民生改善。2008年，%，%； 農(nóng)村居民人均純收入名義增長15%，實際增長8%。雖然中國受到了金融危機的影響，但經(jīng)濟水平仍然基本維持了較高的發(fā)展水平。 但是國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展依然有如下的問題：u 結構矛盾、體制缺陷和增長方式粗放的綜合反映產(chǎn)業(yè)結構劇烈變動導致市場供求出現(xiàn)新的失衡；u 體制缺陷導致盲目投資和低水平擴張（投資體制、財稅體制、金融體制、土地管理體制、政府職能等關鍵領域的改革不到位）；u 經(jīng)濟增長方式仍然比較粗放。： u 下調(diào)2010年CPI、PPI增長預測。受食品價格特別是肉禽及其制品價格大幅回落影響，%左右。受大宗商品價格暴跌和總需求增速快速回落影響，%左右。l 下調(diào)2010年投資、消費、出口增長速度。投資名義增速下調(diào)至13%，%，%，%，%。l 下調(diào)基準利率預測，下調(diào)人民幣匯率預測。%，%。l %。l %。 l 隨著2008年7月中旬國際大宗商品價格泡沫的破滅，上半年還肆虐全球的通貨膨脹，四季度急劇轉變?yōu)槿找嫫冉耐ㄘ浘o縮威脅。2010年，在世界經(jīng)濟陷入衰退、國內(nèi)周期性調(diào)整的雙重壓力下，中國經(jīng)濟將步入典型通貨緊縮，物價水平負增長將成為2010年中國經(jīng)濟的顯著特征。為此，我們對2010年投資、消費、出口、居民收入、GDP增速等主要宏觀經(jīng)濟指標的增速預測值進行調(diào)整。 房地產(chǎn)市場分析在國際金融市場動蕩、國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩的背景下，2010年，國家宏觀調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場景氣回落。市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房價上漲幅度逐步放緩。 20082009年房地產(chǎn)市場運行特點：A、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來源增速明顯回落，個人按揭貸款已出現(xiàn)負增長從資金供給總量來看，房地產(chǎn)資金在2007年第四季度達到一個頂峰，2009年較2007年環(huán)比開始出現(xiàn)下降。同時，資金供給的增長率從2007年第四季度已經(jīng)開始大幅下降，從1~%，降到1~%。這種趨勢估計仍將持續(xù)。從資金來源看，房地產(chǎn)商的資金主要來自國內(nèi)貸款、外資、自籌資金、訂金和預付款、個人按揭及其他。2008年以來，開發(fā)企業(yè)自籌資金同比仍有較快增長，且增幅不斷增加，但其余類型的資金來源增幅均有顯著下降。到2008年7月，原本第一季度增長較快的國內(nèi)貸款也急劇萎縮，%，與上年30%~40%的增幅相去甚遠，%，也和前期差距很大。尤其值得注意的是，由于需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量大幅下降，個人按揭貸款到7月份已經(jīng)為負增長，%。由此可見，房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂觀。房地產(chǎn)資金來源的趨緊主要原因在于幾個方面。首先是銀行貸款的減少。從緊的貨幣政策使貸款的成本增加，同時，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)波動性的憂慮也使其進一步收縮對房地產(chǎn)市場的貸款，以避免承受因為房地產(chǎn)市場衰退所帶來的風險。其次是需求的下降。需求量的下降必然帶來預付款、訂金數(shù)量與個人按揭貸款的減少。B、房屋新開工、竣工和施工面積增幅快速下降，土地購置面積增速回落房地產(chǎn)新開工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示，2008年第一季度，%、%%，較上年同期增幅都有顯著上升。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開發(fā)的減緩作用開始顯現(xiàn)，新開工、%、%%；7月份，%、%%。土地購置面積、新開工面積、施工面積增幅的下降，正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這種投資減緩的趨勢正在繼續(xù)蔓延，預計第四季度這幾項指標仍將繼續(xù)下跌。這種投資減緩的狀況必將會影響到以后年度房地產(chǎn)市場供應量。C、需求方觀望，居民購房意愿低，全國住房成交量出現(xiàn)大幅下降受國內(nèi)宏觀經(jīng)濟景氣下降、房地產(chǎn)市場低迷以及從緊的貨幣政策的影響，居民購房意愿顯著降低，觀望情緒濃厚。盡管開發(fā)商動用了打折，買房贈裝修、贈汽車、贈電器，無理由退房等多種促銷方式，仍難打破購房者觀望情緒，啟動市場。D、全國房價上漲幅度逐步放緩，“珠三角”部分熱點城市已出現(xiàn)房價回落 “珠三角”部分熱點城市已經(jīng)率先成為房價下降的區(qū)域。深圳房屋銷售價格同比增速從2009年6月份出現(xiàn)下降，%，二手住房下降幅度更大，8月份，%。8月份，廣州房屋銷售價格增速同比也出現(xiàn)下降，%。E、地方經(jīng)濟受到較大影響，部分地方政府積極出手救市房地產(chǎn)投資是投資的重要組成部分，從全國的平均水平看，占到固定資產(chǎn)投資的25％左右，在有些城市超過50％。對于地方政府而言，房地產(chǎn)投資的下滑和交易量的萎縮，已明顯影響到地方政府的土地出讓金收入和稅收收入。面對這種情況，部分二線城市和個別省紛紛出臺了鼓勵買房的政策。沈陽市政府宣布了一系列“暖市”方案，包括將重啟購房補貼政策、提高住房公積金貸款的年限和限額等；河南省政府規(guī)定，自9月1日起，河南省居民購買商品房