【正文】 伊水居 住宅項目可行性研究報告 編制人：李蓓 20234040439 彭敬 20234040440 黃月英 20234040441 石榴 20234040442 郭亞偉 20234040443 李櫻芝 20234040444 第 1章 總 論 . 項目概況 . 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 . 問題與建議 第 2章 項目投資環(huán)境與市場研究 . 投資環(huán)境分析 . 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 第 3章 建設規(guī)模與項目開發(fā)條件 . 建設規(guī)模 . 項目概況現(xiàn)狀 . 項目建設條件 目錄 第 4章 建筑方案 . 設計依據(jù) . 項目設計主題和開發(fā)理念 . 項目總體規(guī)劃方案 . 建筑設計 . 結(jié)構(gòu)設計 . 給排水設計 第 5章 節(jié)能節(jié)水措施 . 設計依據(jù) . 建筑部分節(jié)能設計 第 6章 環(huán)境影響評價 . 編制依據(jù) . 環(huán)境現(xiàn)狀 . 環(huán)境保護措施 第 7章 勞動衛(wèi)生與消防 . 指導思想 . 職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施 . 消防設計 第 8章 組織機構(gòu)與人力資源配置 . 組織機構(gòu) . 人力資源配置 第 9章 項目實施進度 . 項目開發(fā)期 . 項目實施進度安排 . 項目實施過程控制措施 第 10章 項目招投標 . 工程項目招標投標概述 . 工程項目招標投標因素分析 . 招標依據(jù) . 招標范圍 . 招標方式 第 11章 投資估算與資金籌措 . 投資估算 . 資金籌措 第 12章 財務評價 . 項目評估依據(jù) . 財務評價基礎數(shù)據(jù)的選擇 . 財務評價 . 不確定性分析 第 13章 社會評價 . 項目對社會的影響分析 . 風險分析 . 社會評價結(jié)論 第 14章 研究結(jié)論與建議 . 可行性研究結(jié)論 . 建議 項目名稱：伊水居 建設地址：鄭東新區(qū) 天賦路（鄭東新區(qū)東風東路北、九如東路東） 用地面積： 20, 建設規(guī)模：總建筑面積 65, 項目投資： 11, 資金來源：自籌 …… 萬元，銀行貸款 …… 萬元，預售資金投入 …… 萬元 第一章 總論 序號 項目 單位 數(shù)值 1 總用地面積 ㎡ 20, 2 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 65, 其中：住宅建筑面積 ㎡ 47, 其中： 12層商鋪建筑面積 ㎡ 其中：地下停車場建筑面積 ㎡ 10842 3 建筑密度 % 4 容積率 % 5 綠地率 % 6 項目總投資 萬元 11, 7 財務凈現(xiàn)值 萬元 3, 8 財務內(nèi)部收益率 % 9 靜態(tài)投資回收期 年 10 動態(tài)投資回收期 年 第一章 總論 項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設手續(xù)正在申辦中。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設、銷售等方面均遵照國家及衡陽的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。 根據(jù)測算，在預計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。 鄭州市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設過程中，需要嚴格控制工程成本和管理成本。 充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。 第一章 總論 ? 2023年，鄭州市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算），增長 %。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值，增長 %。按常住人口計算，全市人均生產(chǎn)總值 12287元，比 2023年增長 %，翻了一番。近五年，是鄭州經(jīng)濟發(fā)展較快的五年，經(jīng)濟總量從 2023年的 ，增加到 2023年的 ，年均增長速度達到%。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升， 2023年二產(chǎn)業(yè)占 GDP的比重達到 %，比 2023年上升 。一產(chǎn)業(yè)占 GDP比重較 2023年下降 。 第二章 項目投資環(huán)境與市場研究 ? 目前，鄭州正處于中原經(jīng)濟區(qū)建設、全國城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套實驗區(qū)戰(zhàn)略時期，能否抓住這個難得的歷史機遇，實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟的跨越式發(fā)展，需要各行各業(yè)全方位的支持和全面協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)作為一項新興的高速發(fā)展的行業(yè)，必然作為經(jīng)濟發(fā)展的龍頭之一，對拉動經(jīng)濟的全面發(fā)展，起著至關重要的作用。 ? 伊水居居住小區(qū)一期 ( 3號樓 )項目擬在占地面積20,，建設總?cè)莘e率為 ，建設密度為 %,總建筑面積為 65, 3棟 (13號樓 )高層電梯住宅房（其中住宅面積47,， 12層商鋪面積 ，地下停車場面積 10,842平方米）。 ? 伊水居開發(fā)項目位于鄭州市鄭東新區(qū)，地理位置十分優(yōu)越 —— 該住宅項目東臨東風渠 100米天然水域，其景觀得天獨厚。東風渠畔三十五米城市綠化帶，是私屬居住者的后花園，閑庭信步絕無機動車煩擾，為項目賦予了與生俱來的優(yōu)雅與靈性。 ? 鄭州市地處中原地帶，整個地形由西南向東北復合傾斜，地貌類型以崗丘為主。整個地形比降為 ‰ 。地貌類型以崗丘為主，水面占 4%。境內(nèi)有河長 5公里或流域面積 10平方公里以上的江河溪流 393條，總境長達 8355公里，河網(wǎng)密度為每平方公里 。 第四章 建筑方案 《民用建筑設計通則》 GB503522023 《高層民用建筑設計防火規(guī)范 GB5004595 《城市規(guī)劃編制辦法》 《鄭州市城市規(guī)劃行政技術(shù)準則》 第四章 建筑方案 該住宅項目東臨東風渠 100米天然水域，其景觀得天獨厚。東風渠畔三十五米城市綠化帶，是私屬居住者的后花園，閑庭信步絕無機動車煩擾，為項目賦予了與生俱來的優(yōu)雅與靈性。 規(guī)劃設計原則 ? ① 挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)； ? ② 以銷售為主導的分期規(guī)劃設計，保證項目滾動有序運作； ? ③ 節(jié)點式園林景觀視線軸設計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間； ? ④ 人車雙路線設計，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞 ? 1. 更多的廣場和綠化開放的空間。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設計了地下陽光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風景，并形成獨具特色的下沉景觀，使整個空間錯落有致。 ? 2. 充分考慮衡陽的氣候特點，在平面布局上強調(diào)南北通透，力求通風系統(tǒng)暢通。 ? 3. 采用最經(jīng)濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積 住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局 ? 本項目物業(yè)類型以高層住宅為主，東臨東風渠100米天然水域，其景觀得天獨厚。東風渠畔三十五米城市綠化帶，是私屬居住者的后花園，同時也是辦公性質(zhì)的高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。 ? 本項目商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會所。小區(qū)南北兩個地塊之間的市政路，結(jié)合小區(qū)主入口的設置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。 主要規(guī)范及標準 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 [GB500092023] 《建筑地基基礎設計規(guī)范》