【正文】 。考慮到今后政府對于房地產(chǎn)開發(fā)的新政策的出臺以及***縣整體的經(jīng)濟(jì)增長態(tài)勢以及***縣居民不斷增長的購買力，還有***縣對于城南發(fā)展的定位及新城CBD中心的的逐步形成，預(yù)期售價還會有不小的變動。因此項(xiàng)目的建設(shè)投資與項(xiàng)目的銷售收入是本項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期的效益的關(guān)鍵。評估結(jié)果表明，該項(xiàng)目是可行的。項(xiàng)目實(shí)施后可獲得較好的利潤。 敏感性分析考慮到項(xiàng)目事實(shí)過程中未知因素的變化，本報告就項(xiàng)目建設(shè)投資與銷售收入在0%，+5%，5%；+10%，10%；+15%，15%之間變化時，對該項(xiàng)目的盈利能力影響進(jìn)行敏感性分析。同時由于貸款的資金成本的問題也會影響到自有資金的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)，因而需要項(xiàng)目的開發(fā)商進(jìn)行認(rèn)真的考慮。（??+??）＝％%。考慮到資金的成本以及通貨膨脹等相關(guān)的因素，%（年），%。 贏利能力分析在本報告中，項(xiàng)目的全部資金現(xiàn)金流量表中的數(shù)據(jù)最能夠反映出本項(xiàng)目的贏利能力。其中項(xiàng)目的資本金為25000萬元,長期借款12000萬元?？杀劝咐喊咐?xiàng)目名稱交易記錄日期均價（元/平方米）A陽光雅居 20095253050元/平方米B恒美家園20096192980元/平方米C盛都華城200910183200元/平方米D碧桂苑200910253100元/平方米注：由于可比案例交易情況正常，且都在3000左右，同時，由于最近***縣政府對***縣的發(fā)展的重視和半島經(jīng)濟(jì)圈的快速形成，以及物價指數(shù)的不斷上漲，因此本項(xiàng)目的市場估價情況是：。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價格為導(dǎo)向求取估價對象的價值。 其它媒體建立售樓中心，對項(xiàng)目進(jìn)行宣傳與展示，供公眾參觀并散發(fā)相關(guān)的宣傳品建立項(xiàng)目網(wǎng)站及相關(guān)的論壇，通過最新的電腦視覺技術(shù)介紹項(xiàng)目并就顧客關(guān)心的問題進(jìn)行解答。利用《鹽城晚報》和《揚(yáng)子晚報鹽城地方版》發(fā)布本項(xiàng)目的信息，可憑借其形象來獲得市民的認(rèn)可。使用《《鹽城晚報》作為廣告媒體主要是因?yàn)槠涓采w面之廣，能夠接觸到大量的目標(biāo)消費(fèi)群體。 銷售沖刺期()：根據(jù)前期的銷售情況及客戶反饋的情況，對廣告訴求及表現(xiàn)形式做調(diào)整，繼續(xù)以報紙廣告為主的廣告攻勢，并對已購買的客戶做跟蹤服務(wù)，以挖掘潛在客戶。定期組織已購房的客戶參觀建筑工地。在銷售的同時，利用軟性廣告，用新聞炒作的形式即時宣傳銷售情況，并形成一種新聞熱點(diǎn)。針對既有的目標(biāo)客戶和潛在的客戶寄發(fā)宣傳手冊以及售樓書并推出相關(guān)的優(yōu)惠措施。（）：以報紙廣告為主，網(wǎng)絡(luò)以及廣播廣告為輔，預(yù)告樓盤進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購的時間以及做先期的形象宣傳。 銷售期營銷計(jì)劃（這是一期的計(jì)劃，二、三期的內(nèi)容和時間安排和一期大體相同） 銷售準(zhǔn)備期()：所有制作類的設(shè)計(jì)和制作、工地圍墻和戶外看板等銷售工作的準(zhǔn)備。另外開發(fā)商還可以舉行開盤或認(rèn)購儀式、項(xiàng)目研討會、新聞發(fā)布會、舉辦購物節(jié)、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動、業(yè)主聯(lián)誼會等，這些活動可以極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的知名度，從而使企業(yè)的銷售業(yè)績不斷上升。營業(yè)推廣刺激需求的效果十分明顯且費(fèi)用較少。 營業(yè)推廣是為了在一個較大的目標(biāo)市場上，刺激需求，擴(kuò)大銷售，而采取的鼓勵購買的各種措施。包括商品房目錄和說明書等。利用電視﹑電影﹑霓虹燈﹑廣告牌以及電臺﹑廣播等傳媒方式都是宣傳房地產(chǎn)產(chǎn)品的有效視聽廣告；（4）現(xiàn)場廣告。利用印刷品進(jìn)行房地產(chǎn)廣告宣傳相當(dāng)普遍，這也是房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行營銷的主要手段之一。 房地產(chǎn)廣告的訴求重點(diǎn)有：地段優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢、價格優(yōu)勢、交通便捷優(yōu)勢、學(xué)區(qū)優(yōu)勢、社區(qū)生活質(zhì)量、開發(fā)公司的社會聲譽(yù)等。 廣告 廣告是向人們介紹商品信息，輸送某種觀念的一種公開的宣傳形式。通過這些活動幫助消費(fèi)者認(rèn)識房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)與功能，激發(fā)其消費(fèi)欲望，促進(jìn)其購買行為，以達(dá)到擴(kuò)大銷售的目的。有專家認(rèn)為，房地產(chǎn)超市是我國樓市營銷理念﹑方式的一次改革和突破，為解決當(dāng)前商品房銷售困難帶來了新的思路和轉(zhuǎn)機(jī)。 房地產(chǎn)超市營銷 房地產(chǎn)超市營銷是最近上海等地出現(xiàn)的一種全新的營銷渠道。通過互聯(lián)網(wǎng)雙向式交流，可以打破地域限制，進(jìn)行遠(yuǎn)程信息傳播，面廣量大，其營銷內(nèi)容詳實(shí)生動、圖文并茂，可以全方位地展示房地產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，同時還可以進(jìn)行室內(nèi)裝飾和家具布置的模擬，為潛在購房者提供了諸多方便。委托代理商可以分為企業(yè)代理商和個人代理商，前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機(jī)構(gòu)，后者是指中介代理的個人，即經(jīng)紀(jì)人。 委托代理推銷 委托代理推銷，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)代理推銷商來推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為。由于我國房地產(chǎn)市場正處于起步階段，房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制尚不健全，必需的人才與管理經(jīng)驗(yàn)還有待于積累發(fā)掘。 企業(yè)直接推銷 企業(yè)直接推銷，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自己的營銷人員直接推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為，也稱為直銷或自銷。 l 公開強(qiáng)銷期：廣告原則是給感覺u 因“***國際”是為先期期樓，本階段可通過做形象，擴(kuò)大訴求面，塑造項(xiàng)目的文化品位，項(xiàng)目的特點(diǎn)，完成小區(qū)的形象塑造與積淀，通過促銷活動，使公眾對項(xiàng)目形成新的認(rèn)知，為后續(xù)樓盤的發(fā)售打下基礎(chǔ)，和開發(fā)潛在客源。對于項(xiàng)目的商業(yè)部分來說，應(yīng)當(dāng)積極的營造城市新的商業(yè)消費(fèi)場所，宣傳新的城市商圈，突出項(xiàng)目的特點(diǎn)、區(qū)位以及營造的理念等，爭取眼球的關(guān)注，形成積極的商業(yè)氛圍。而對于項(xiàng)目商業(yè)方面的廣告則應(yīng)當(dāng)突出建設(shè)城南商業(yè)街的主題，應(yīng)當(dāng)盡可能多的強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的優(yōu)勢，特點(diǎn)和與其他同類型的物業(yè)的不同之處。項(xiàng)目具體的施工建設(shè)進(jìn)度的,安排如下表：項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表2010年2011年2012年第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度一期工程——1月———— 8月二期工程——7月————————8月三期工程——7月——————6月.六、項(xiàng)目的銷售方案策劃 目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營銷渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷﹑委托代理推銷以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營銷﹑房地產(chǎn)超市等。所有基礎(chǔ)形式均由地質(zhì)報告最后確定。鋼筋：HPB235鋼筋fy=f’y=210N/mm2, HRB335鋼筋fy= f’y=300 N/mm2, HRB400鋼筋fy= f’y=360 N/mm2。（3）采用的主要結(jié)構(gòu)材料混凝土：地下室底板和外擋墻：C35，S6。結(jié)構(gòu)抗震等級：剪力墻結(jié)構(gòu)高層：抗震等級為四級。（2）工程概述和結(jié)構(gòu)選型本工程由商業(yè)、住宅和地下停車庫組成。（1）根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定：本工程的建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級，設(shè)計(jì)使用年限為50年?？偨ㄖ娣e為: 。由綠化、景觀、人行道、車行道相通。商業(yè)部分：裙樓12層為規(guī)劃為商鋪。項(xiàng)目總體呈“L”字形布局，大門在南部沿六排河路的中央地段。 總平面設(shè)計(jì)平面設(shè)計(jì)簡介：本項(xiàng)目由共分為3個類型（商鋪、住宅、公共服務(wù)設(shè)施）的房屋。營造居住區(qū)的人文景觀特色，打造綠色生態(tài)家園，以滿足居民的使用功能為前提，達(dá)到整體環(huán)境的“經(jīng)濟(jì)，實(shí)用，美觀”。市政設(shè)施能夠滿足項(xiàng)目開發(fā)的要求。b. 風(fēng)： 受東南季風(fēng)影響較大。四季之中春秋季短、冬夏季長、春季天氣多變、夏季高溫多雨、秋季天高氣爽、冬季寒潮頻襲。三、項(xiàng)目建設(shè)條件 項(xiàng)目建設(shè)的用地條件項(xiàng)目建設(shè)用地位于***縣城南商業(yè)核心區(qū)。 項(xiàng)目的市場定位 “***國際”擁有區(qū)別與其它居住小區(qū)的獨(dú)特特點(diǎn)，它是***縣第一個超大規(guī)模的高品位的高檔住宅項(xiàng)目；品味高雅、獨(dú)特的人文景觀小區(qū)，是***中歐風(fēng)格建筑的典范；是***縣第一個太陽能與建筑一體化的節(jié)能示范小區(qū)；是***縣第一個智能化、數(shù)字化示范小區(qū)，整個小區(qū)內(nèi)全方位節(jié)能規(guī)劃，照明系統(tǒng)為業(yè)主帶來了現(xiàn)代化的舒適生活享受。 項(xiàng)目面臨的威脅l 全球經(jīng)濟(jì)的影響：2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)對房地產(chǎn)造成很的威脅，影響了房地產(chǎn)的發(fā)展。公交站臺、四星級酒店、公園、體育館、大型商業(yè)街、醫(yī)院、學(xué)校、菜場均分布在項(xiàng)目周邊。***縣城唯一的城南大型主題公園的全面開發(fā)和建設(shè)，將給本項(xiàng)目帶來巨大的升值空間，全面提升了項(xiàng)目的品味和層次，“看得見風(fēng)景的房子”將成為本項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)。沿海開發(fā)上升為國家戰(zhàn)略，加之省重視灌河流域的開發(fā)和利用，***迎來了巨大的發(fā)展機(jī)遇。與此同時，新政允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場需要調(diào)整套型結(jié)構(gòu)。 項(xiàng)目的市場機(jī)會為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，鹽城市出臺了《鹽城市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見》。以“詩意棲居”為園林景觀的靈魂，創(chuàng)造了極高的視野綠地率，成片的綠地，極度寬敞的小區(qū)級道路、組團(tuán)級道路及宅前道路，流暢有序，中心景觀廣場、兒童樂園、健身廣場、社區(qū)會所一應(yīng)俱全，置身閑庭信步的花園當(dāng)中呼吸著曠野的氣息，倍感清麗自然。極短進(jìn)深、超大面寬的平面功能設(shè)計(jì)；雙層中空玻璃與實(shí)墻、凸窗和陽臺錯落有致，形成富有韻律的虛實(shí)對比；臥室、客廳、廚房、浴室的通明設(shè)計(jì)，每戶至少一個衛(wèi)生間直接采光通風(fēng)，空間寬敞舒適，現(xiàn)代人居的人文關(guān)懷極致體現(xiàn)，完美的社區(qū)配套，鑄造了“***國際”無與倫比的尊貴身份和無法復(fù)制的價值內(nèi)涵，全面超越生活想象，提升居住品質(zhì)，為眾多投資、創(chuàng)業(yè)、工作、生活的人士提供了良好的生活居住環(huán)境。公交站臺、四星級酒店、公園、體育館、大型商業(yè)街、醫(yī)院、學(xué)校、菜場均分布在項(xiàng)目周邊，配套的公共設(shè)施更為業(yè)主帶來了休閑文化娛樂精神上的享受，西側(cè)的體育館和健身中心更是是熱愛鍛煉的居民周末鍛煉的好去處。是個典型的高尚智能生態(tài)社區(qū)。 SWOT分析 項(xiàng)目的優(yōu)勢1．地理環(huán)境優(yōu)越 交通便利，配套齊全“***國際”項(xiàng)目位于***縣城南片區(qū)的核心區(qū)域***縣新行政中心和CBD中央商務(wù)區(qū)，與***公園一路之隔，周邊學(xué)校眾多，配套設(shè)施齊全。但由于外來房地產(chǎn)開發(fā)商的不斷涌入以及本土開發(fā)商的不斷發(fā)展，未來***縣房地產(chǎn)市場的競爭是相當(dāng)?shù)募ち业?。而該地區(qū)目前在建樓盤的建筑面積已經(jīng)達(dá)到了80多萬平方米,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足實(shí)際需求。（***鎮(zhèn)、***經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、小尖鎮(zhèn)）,根據(jù)政府有關(guān)規(guī)劃文件表明，到2010年。 供給狀況***縣城及周邊地區(qū)共有樓盤20 多個（分別是雅居苑、碧桂苑、中央花園、 財富廣場、盛都華城、亞美國際花園、清華園南園、恒美家園、東方花園、桃園小區(qū)、城南安置樓、長茂商城、佳都商貿(mào)城、華茂商城、半島新都、金河灣）,其中在建樓盤10個, 已清盤的樓盤8個,已開盤正在銷售中的樓盤45個,***縣城的15個（其中安置房樓盤3個，商品房樓盤12個）,橋北長茂鎮(zhèn)的樓盤5個,均價大多在2650元/平方米。在被調(diào)查的人中間，%的人家庭人口在24 人之間；%，三年內(nèi)買房的占65%；%的人家庭月收入在3000 元以上，月收入45