【正文】 隨著這種共同經(jīng)營(yíng)模式的不斷深化和投入營(yíng)運(yùn)，惠州的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了繁榮的局面，但同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也較為激烈。陳江鎮(zhèn)也有新的兩個(gè)四五萬平方米建筑面積的大型商業(yè)廣場(chǎng)開業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)異軍突起：惠州經(jīng)濟(jì)被眾多投資者看好，從去年開始，不斷有新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)，越來越多的商場(chǎng)也開始進(jìn)駐惠州。商業(yè)地產(chǎn)如德賽大廈、世貿(mào)中心、雙子星大廈等一批商務(wù)辦公樓拔地而起，產(chǎn)權(quán)式公寓酒店接連推出；教育地產(chǎn)如東江學(xué)府，它將全國(guó)重點(diǎn)中學(xué)——惠州一中引入項(xiàng)目?jī)?nèi)，按照“公司投資建校，學(xué)校獨(dú)立辦學(xué)”的原則，雙方互惠共贏；體育地產(chǎn)如半島1號(hào)，它配套有一個(gè)近100萬平方米的文化體育公園，給置業(yè)者提供一個(gè)運(yùn)動(dòng)與文化娛樂的平臺(tái)?？偠灾?，隨著珠三角一體化程度的加深，有著良好自然資源的惠州，其房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)有更好的發(fā)展前景。從2005～2007年惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的情況來看，由于市場(chǎng)比較理性，所以供求總量基本均衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)。二、惠州別墅市場(chǎng)研究惠州地處珠三角，與周邊城市的交通網(wǎng)絡(luò)日益完善，且十分便利，自中海殼牌南海石化項(xiàng)目于2002年11月奠基大亞灣以來，惠州的房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)升溫，逐步擺脫了上世紀(jì)90年代初期的房地產(chǎn)泡沫，盤活了大批爛尾樓項(xiàng)目和閑置土地。陽光、海浪、沙灘、草地、熱帶雨林渡假休閑小木屋……十足的海洋風(fēng)情，讓您在和至愛親朋在共享樂聚天倫，商務(wù)洽談的同時(shí)，盡情領(lǐng)略亞熱帶氣候區(qū)巧奪天工般的海洋風(fēng)情畫卷，真正體會(huì)到身在仙境中，人在綠中游。其熱帶雨林的奇特生態(tài)景觀與金海灣國(guó)際高爾夫球道交相輝映，互成情趣，形成道道亮麗的風(fēng)景線，讓您感受生命的氛圍，如同置身于遠(yuǎn)離塵囂的世外桃園。金海灣海濱渡假村憑長(zhǎng)達(dá)七公里的金海灣海灘而建，這里沙灘細(xì)軟潔白，海面波平浪靜，海鳥與風(fēng)帆齊飛，碧水共藍(lán)天一色。金海灣風(fēng)景怡人。球友在工作之余，來此聊盡揮桿之興，在最具挑戰(zhàn)性的球場(chǎng)中，盡情享受綠茵揮桿，回歸自然的無窮樂趣。n 惠來金海灣高爾夫球會(huì)位于廣東省惠來縣仙庵鎮(zhèn)金海灣植物園的金海灣國(guó)際高爾夫球會(huì)，是中國(guó)目前唯一一個(gè)建在海灘上的、具國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場(chǎng)， Thomson、Ross、Peter先生與中國(guó)的梁國(guó)坤先生集中西高球建設(shè)之精華共同設(shè)計(jì)和造型，具國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的美式、澳式和日式球道，標(biāo)準(zhǔn)的七十二洞球場(chǎng)設(shè)計(jì)依山水地勢(shì)，別具匠心，變化無窮。會(huì)所里設(shè)有溫泉浴池、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、中西式餐廳及商場(chǎng)等服務(wù)設(shè)施。球會(huì)對(duì)培育高球新秀、提拔有潛質(zhì)之高球手更是不遺余力，培育了中國(guó)新一代的職業(yè)高爾夫球人才。中山溫泉高爾夫球會(huì)一向以推動(dòng)中國(guó)高爾夫球運(yùn)動(dòng)為己任，自開業(yè)以來對(duì)推動(dòng)中國(guó)高爾夫球運(yùn)動(dòng)不遺余力。中山溫泉高爾夫球會(huì)是中國(guó)第一家高爾夫球會(huì)，同時(shí)亦是中國(guó)第一個(gè)具備三十六洞可作錦標(biāo)賽的標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)。會(huì)所內(nèi)設(shè)備先進(jìn)，裝修高雅，配套服務(wù)完善，餐廳格調(diào)舒適、優(yōu)雅、服務(wù)優(yōu)良，現(xiàn)已有會(huì)員900多名。香港到達(dá)球會(huì)乘船約60分鐘，澳門到達(dá)球會(huì)約20分鐘車程，廣州到達(dá)球會(huì)約 90 分鐘車程。與此同時(shí)，坐落在球場(chǎng)中央的五星級(jí)商務(wù)度假酒店；匯聚意大利精粹和夏威夷悠閑氣質(zhì)的高爾夫物業(yè)；占地12000平方米、引領(lǐng)時(shí)尚潮流的Mission Hills Spa和規(guī)模宏大、設(shè)施冠蓋亞洲的體育休閑鄉(xiāng)村俱樂部，比肩國(guó)際高尚生活社圈，成為中國(guó)向世界展現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及實(shí)力的窗口。n 觀瀾湖高爾夫球會(huì)觀瀾湖，橫跨深圳與東莞近20平方公里的青山綠水間，依托12位天皇巨星聯(lián)袂奉獻(xiàn)的216洞世界第一大球會(huì)，傾力打造一個(gè)集打球、休閑、商務(wù)和生活為一體的國(guó)際高爾夫生活社圈，為您創(chuàng)造尊貴、優(yōu)雅的完美體驗(yàn)。現(xiàn)階段，我國(guó)高爾夫休閑產(chǎn)業(yè)的主要活動(dòng)大多以高爾夫比賽、練習(xí)和交友為主，具體表現(xiàn)在吃、住、賽、練、游等方面，而以高爾夫?yàn)橹鞯奈幕囆g(shù)休閑、健康療養(yǎng)休閑、高爾夫經(jīng)濟(jì)論壇等還處于原生狀態(tài)。2004年我國(guó)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，入境進(jìn)行高爾夫旅游的國(guó)外客人達(dá)到了50萬人次以上。來自世界高爾夫聯(lián)合會(huì)的資料顯示，截止到2001年4月，全球高爾夫人口總數(shù)為60105805人，分布在97個(gè)國(guó)家和地區(qū)，僅美國(guó)高爾夫球人口就達(dá)到2640萬。它是以高爾夫球運(yùn)動(dòng)的相關(guān)項(xiàng)目為主要支撐點(diǎn)形成的綜合產(chǎn)業(yè)，如：高爾夫球俱樂部、高爾夫球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、高爾夫競(jìng)賽、高爾夫用品、高爾夫旅游、高爾夫保險(xiǎn)、高爾夫服裝、高爾夫服務(wù)、高爾夫俱樂部?jī)?nèi)進(jìn)行的體育休閑項(xiàng)目競(jìng)賽及廣告等。n “百里生態(tài)旅游長(zhǎng)廊”計(jì)劃“長(zhǎng)廊”北起南昆山，南至環(huán)大亞灣海域，跨度有100多公里，呈8字型，以羅浮山、南昆山、西湖、白鷺湖、大亞灣、巽寮灣和稔平半島為重點(diǎn)，以長(zhǎng)廊范圍內(nèi)的自然景區(qū)(點(diǎn))為基礎(chǔ)、人文景觀為內(nèi)涵，不斷豐富和完善惠州生態(tài)悠閑旅游、度假型旅游，使惠州旅游業(yè)由點(diǎn)到面向縱深發(fā)展。2000~2006年惠州旅游統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)一覽表年份國(guó)內(nèi)外游客總?cè)藬?shù)（萬人次）國(guó)外游客總?cè)藬?shù)（萬人次）過夜游客（萬人次）景區(qū)(點(diǎn))游客(萬人次)旅游總收入（億元）旅游創(chuàng)匯(萬美元)2000年2353332001年56102002年64042003年57562004年3982005年165492006年21315惠府[2004]127號(hào)文件《加快我市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》提出了惠州第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展原則：第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展快于第一、二產(chǎn)業(yè)和整個(gè)經(jīng)濟(jì)；結(jié)構(gòu)調(diào)整，旅游、房地產(chǎn)等行業(yè)發(fā)展要快于整個(gè)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。%；，%。而深圳過夜 %。珠三角主要城市旅游資源比較　惠州廣州深圳珠海香港澳門山地資源322221濱海島嶼313231湖河水庫(kù)222111森林資源321111氣候資源211211溫泉資源331111洞穴資源121111歷史文化231123宗教資源231132革命勝地231111民俗風(fēng)情121122總體評(píng)價(jià)242415141815注：1表示資源競(jìng)爭(zhēng)力較差；2表示資源一般，與其他城市有競(jìng)爭(zhēng)性；3有資源優(yōu)勢(shì)，與其他城市有互補(bǔ)性?；葜菰诳臻g結(jié)構(gòu)上屬于珠三角的東部城市組團(tuán)，擁有廣闊的可用于持續(xù)擴(kuò)展和開發(fā)的廉價(jià)土地資源，周邊發(fā)達(dá)城市作為消費(fèi)市場(chǎng)，對(duì)于惠州商品和服務(wù)有較強(qiáng)潛在有效需求。全市有省級(jí)、國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝及自然保護(hù)區(qū)6處。擁有海域面積4500多平方公里，是廣東的海洋大市之一。，具備發(fā)展高品質(zhì)旅游產(chǎn)品的基礎(chǔ)，占珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的1/4，擁有豐富的自然資源。而珠三角平原與西、北、東部山地，以及南部海洋的過渡地帶，處于郊區(qū)位置，有著相對(duì)便宜的平緩旅游用地，其休閑旅游則重點(diǎn)發(fā)展了大型主題農(nóng)業(yè)、主題康樂業(yè)等。例如香港、深圳、珠海的主題公園（如迪士尼、海洋公園、華僑城、民俗文化村、圓明新園等），廣州番禺區(qū)的農(nóng)業(yè)旅游（如百萬葵園、祈福農(nóng)莊等）和園林旅游（如香江與長(zhǎng)隆野生動(dòng)物園、寶墨園等）。1999年由廣東省旅游局、香港旅游協(xié)會(huì)和澳門旅游司共同推出的“大珠三角旅游區(qū)”是目前世界上獨(dú)有的跨越兩種社會(huì)制度和經(jīng)濟(jì)生活方式的綜合性旅游區(qū)。休閑旅游離不開“都市娛樂、郊野休閑、進(jìn)山度假、下海游樂”的基本旅游方式。世界旅游組織專題研究表明：一個(gè)國(guó)家或地區(qū)人均GDP超過1000美元的時(shí)候，會(huì)出現(xiàn)排浪式的旅游消費(fèi)熱潮，旅游開始大眾化，并注重休閑度假產(chǎn)品。僅2005年省內(nèi)游游客量就達(dá)4246萬人次，觀光、會(huì)議、休閑、度假等旅游形式均很豐富。珠三角是中國(guó)最發(fā)達(dá)最現(xiàn)代化的經(jīng)濟(jì)區(qū)，是中國(guó)最大的、出游密度最高、進(jìn)出兩旺的旅游集散地。第四部分 專項(xiàng)市場(chǎng)研究213一、惠州休閑旅游市場(chǎng)研究珠江三角洲是一個(gè)高密度的大都市群，旅游資源豐富是其一大優(yōu)勢(shì)，在珠三角經(jīng)濟(jì)融合的同時(shí)，旅游也開始進(jìn)行了深度的合作。即需要確定適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)來拉動(dòng)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程，這些適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目，就是引擎性項(xiàng)目。如果單純做居住，很難實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，只有抓住目前市場(chǎng)上高檔休閑和商務(wù)市場(chǎng)的空白，通過休閑地產(chǎn)復(fù)合開發(fā)模式才能獲得成功。本項(xiàng)目開發(fā)模式建議：“會(huì)議＋酒店＋高尚居住＋高爾夫+休閑娛樂”的復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)逐漸減少、住宅消費(fèi)開始向舒適性轉(zhuǎn)移的情形下，大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金必然要開辟新的領(lǐng)域。中國(guó)休假日目前共有115天，工薪階層全年約有1/3時(shí)間休閑度過，著名未來預(yù)測(cè)學(xué)家格雷厄姆認(rèn)為，休閑將是經(jīng)濟(jì)發(fā)展五大推動(dòng)力中的第一引擎，“一個(gè)以休閑為基礎(chǔ)的新社會(huì)有可能出現(xiàn)”?！蔽磥韺W(xué)家格雷厄姆世界休閑組織秘書長(zhǎng)杰拉德同時(shí)休閑度假房地產(chǎn)的發(fā)展前景以及投資價(jià)值將促使該類物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值不斷攀升，銷售價(jià)格有上升的趨勢(shì)，體現(xiàn)出該類物業(yè)的人文景觀獨(dú)有性及其風(fēng)景或資源的稀缺性。把可控制的資源，最大化整合到地產(chǎn)中，營(yíng)造有活力、有吸引力的生活。三、初步評(píng)價(jià)復(fù)合地產(chǎn)不是一個(gè)單一的概念，而是其他產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)兩種模式的結(jié)合，再加上完善的配套。n 配套特點(diǎn)小區(qū)配套包括會(huì)所、酒店、學(xué)校、歐洲風(fēng)情商業(yè)步行街、加州式購(gòu)物大道、公園等以及高爾夫、登山徑、狩獵場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施，配套完善，特點(diǎn)鮮明。n 規(guī)劃特點(diǎn)規(guī)劃以21世紀(jì)生活度假概念小區(qū)、健康生態(tài)住宅小區(qū)為主題，設(shè)計(jì)有巴厘島風(fēng)情主題園林；在小區(qū)中央規(guī)劃了超大的水面，以水貫穿小區(qū)，顧全了中國(guó)的這種“水文化”，以水涵養(yǎng)心情。凱茵新城項(xiàng)目概要開發(fā)商：雅居樂集團(tuán)所處區(qū)位：中山市長(zhǎng)江旅游風(fēng)景區(qū)內(nèi)物業(yè)管理：雅居樂物業(yè)管理服務(wù)有限公司項(xiàng)目數(shù)據(jù)建筑面積： 約200萬平米占地面積： 3200畝容積率：綠化率：60%物業(yè)類型洋房、獨(dú)棟別墅物業(yè)配套大型住客會(huì)所、大型酒店、大型綜合商場(chǎng)、商業(yè)中心、加州式購(gòu)物大道、鄉(xiāng)村式水上食坊、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、公交車站、大型公共停車場(chǎng)、超級(jí)親子樂園、山頂公園、登山徑、狩獵場(chǎng)、滑草場(chǎng)、植物園、凱茵豪園及雅居樂長(zhǎng)江高爾夫球會(huì)物業(yè)類型戶型結(jié)構(gòu)面積區(qū)間（平方米）銷售價(jià)格（元/平方米）獨(dú)棟別墅46房21038015000洋房25房7816345004800前期開發(fā)的產(chǎn)品已售罄，2008年清明節(jié)期間首推“十二星座”洋房，已銷售20多套，銷售狀況較好。涵養(yǎng)貴族氣質(zhì)，感受國(guó)際生活標(biāo)準(zhǔn)，安享成功生活典范；n 在項(xiàng)目性質(zhì)上，美林湖項(xiàng)目與我們獅子湖項(xiàng)目同屬于收購(gòu)的行列。強(qiáng)調(diào)古樸，師法自然。n 戶型特點(diǎn)戶型設(shè)計(jì)采用南加州風(fēng)格，戶型設(shè)計(jì)合理，空間規(guī)劃大氣，分區(qū)清晰，配有大面積的陽臺(tái)、露臺(tái)。石材外立面、高低錯(cuò)落陶質(zhì)屋頂，噴泉、壁爐和庭院、鐵藝、百葉窗，顯得豪氣內(nèi)斂，質(zhì)樸典雅。配合坡地建筑規(guī)劃，單元景觀開陽?？蛻羧后w來源約占比例客戶特征置業(yè)用途廣州及花都40%客戶挑剔，成交過程較復(fù)雜度假、投資為主深圳、東莞30%客戶不挑剔，成交過程較簡(jiǎn)單香港及其它20%、10%客戶不挑剔，成交過程較簡(jiǎn)單n 規(guī)劃特點(diǎn)美林湖依山傍水，資源豐富，地貌遼闊，坐擁30000畝休閑森林，8000畝生態(tài)湖面，每個(gè)組團(tuán)地勢(shì)都呈坡地狀，南北坐向，均被8000畝湖面和高爾夫球場(chǎng)圍繞，使得每棟別墅的景觀都可以稱得上是獨(dú)一無二。該組團(tuán)約有200套貨量，20套為獨(dú)立別墅，目前所剩雙聯(lián)別墅不多。美林湖國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目概要開發(fā)商：美林基業(yè)集團(tuán)投資商：美林基業(yè)集團(tuán)有限公司建筑設(shè)計(jì)：美國(guó)JWDA建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所園林設(shè)計(jì)：日本倉(cāng)永景觀設(shè)計(jì)有限公司，所處區(qū)位：花都區(qū)山前大道代理商：合富輝煌整合推廣：深圳博思堂物業(yè)管理：第一太平戴維斯管理公司項(xiàng)目數(shù)據(jù)建筑面積：一期有600多套別墅，包括建面200平米左右的聯(lián)排和300400平米及以上的獨(dú)棟別墅占地面積：1萬畝左右，一期1200畝物業(yè)類型聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅物業(yè)配套超五星級(jí)渡假酒店、國(guó)際學(xué)校、鄉(xiāng)村俱樂部、商業(yè)小鎮(zhèn)、特色健康醫(yī)療中心、廣東省高爾夫訓(xùn)練基地、廣東省休閑體育基地、廣東省釣魚協(xié)會(huì)第一垂釣基地、生態(tài)園等。n 規(guī)劃上，項(xiàng)目西南倚8000畝碧波蕩漾的天然水庫(kù)，東北全擁旅游度假勝地王子山度假區(qū)，并建造18洞高爾夫球場(chǎng)，營(yíng)造出水岸別墅和高爾夫別墅等高端產(chǎn)品；n 建筑特點(diǎn)上，項(xiàng)目依山而建，采用了新古典主義的圍墻風(fēng)格，以充滿強(qiáng)烈現(xiàn)代感的線條來處理立面。1997年開展房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，主要業(yè)務(wù)是開發(fā)大型住宅區(qū)項(xiàng)目及銷售各種類型的產(chǎn)品，包括單體住宅、聯(lián)體住宅、洋房、車庫(kù)及商鋪。u 戶型特點(diǎn)在戶型設(shè)計(jì)上，假日半島洋房依然是方正實(shí)用的原則，如128平方米的首層三房單位，帶226平方米的花園，室內(nèi)空間緊湊實(shí)用，室外空間寬敞、開闊。u 五星級(jí)假日半島酒店 酒店按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造，360度擁抱湖景高爾夫球場(chǎng)和群山疊翠的大自然風(fēng)光，充滿濃郁的亞熱帶風(fēng)情。18洞全燈光球場(chǎng)在2006年10月啟用，如今已成為高爾夫球迷的新去處。風(fēng)格較簡(jiǎn)潔自然，立面主要采用的是涂料和石材，但整體效果略顯呆板，且門、柱、欄桿等細(xì)節(jié)處處理不到位，影像了建筑的整效果。n 規(guī)劃特點(diǎn)總平面布局充分利用兩大水庫(kù)上萬畝的水域面積，以及高爾夫球場(chǎng)的修建，營(yíng)造出水岸別墅和高爾夫別墅等高端產(chǎn)品。目前客戶構(gòu)成為：廣州、花都區(qū)域約占30%，東莞、深圳客戶約占50%，香港客戶約占10%，外省客戶（主要是和珠三角有經(jīng)濟(jì)往來的生意客戶）約占10%。碧桂園假日半島項(xiàng)目概要開發(fā)商:碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司所處區(qū)位：花都區(qū)山前旅游大道物業(yè)管理公司:碧桂園物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目數(shù)據(jù)占地面積：10000畝物業(yè)類型洋房、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅物業(yè)配套