物流地產(chǎn)模式探討ppt課件(已修改)
2025-05-24 12:31 本頁面
【正文】 龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司 目錄 物流地產(chǎn)概念及模式 國外主要物流地產(chǎn)商的盈利模式 國內(nèi)物流地產(chǎn)商的盈利模式 象嶼物流地產(chǎn)發(fā)展之路 龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司 ? 物流地產(chǎn)的概念與內(nèi)涵 物流地產(chǎn)屬于 工業(yè)地產(chǎn) 的范疇 ,指投資商投資開發(fā)的物流設(shè)施 ,比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等等。 現(xiàn)代物流地產(chǎn)的范疇包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體 。 同傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)相比 ,它更強(qiáng)調(diào)管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng) 。 房地產(chǎn)開發(fā)商 物流商 國內(nèi)外專業(yè)投資商 工業(yè)物流地產(chǎn) 商貿(mào)物流地產(chǎn) 工業(yè)地產(chǎn) 龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司 物流地產(chǎn)，對于很多人而言，還是一個(gè)新鮮的名詞，盡管從 1993年開始這個(gè)概念就已經(jīng)由全球工業(yè)物流地產(chǎn)老大 —— 美國普斯洛公司帶進(jìn)中國了。 普洛斯公司對物流地產(chǎn)的定義是 ：根據(jù)顧客的需求，選擇合適的地點(diǎn)，建設(shè)、運(yùn)營與管理專用物流設(shè)施，而且準(zhǔn)備采用本地與全球的專業(yè)技能開發(fā)物流配送設(shè)施，與客戶比如制造商、零售商、物流公司等建立密切的合作關(guān)系，為其在合適的時(shí)間與合適的地點(diǎn)，提供合適的現(xiàn)代物流設(shè)施。 龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司 ? 物流地產(chǎn)運(yùn)營模式 地產(chǎn)商作主導(dǎo) ,開發(fā)后租賃給物流商并代其管理 。 房地產(chǎn)開發(fā)商是開發(fā)投資的主體 ,開發(fā)商選地建成相關(guān)物流設(shè)施后 ,再轉(zhuǎn)租給物流企業(yè)。 日常物流業(yè)務(wù)由物流公司操作 ,房地產(chǎn)開發(fā)商只是負(fù)責(zé)投資開發(fā)和物業(yè)管理。 這種模式的優(yōu)點(diǎn)是更有效地幫助物流企業(yè)客戶管理資金、降低成本 ,提高企業(yè)的核心競爭力。缺點(diǎn)是對于小規(guī)模的物流企業(yè)而言 ,租金成本可能過高。 目前這種模式以 普洛斯、 AMB為代表 ,其經(jīng)營模式是 :在全球范圍內(nèi)投資建設(shè)優(yōu)質(zhì)高效的物流倉儲設(shè)施 ,出租給客戶并為其提供物業(yè)管理服務(wù) ,但決不參與客戶的日常物流業(yè)務(wù)經(jīng)營。 龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司 物流商自有地產(chǎn) ,自己經(jīng)營管理 物流企業(yè)是相關(guān)物流設(shè)施投資建設(shè)的主體 ,建成后也是自己經(jīng)營 ,自己管理。優(yōu)點(diǎn)是可以節(jié)省一部分租金 ,而且物業(yè)的折舊費(fèi)用可以享受到稅收減免的好處。缺點(diǎn)就是管理水平可能比較低、非專業(yè)化 ,同時(shí)需要占用大量的資金 ,運(yùn)營成本比較高 ,而且由于建設(shè)上的非專業(yè)性 ,建設(shè)成本可能較高。 目前國內(nèi)大多數(shù)物流企業(yè)都是這種模式。比較典型的是上海百聯(lián)集團(tuán)、大商集團(tuán)等。百聯(lián)集團(tuán)以商業(yè)地產(chǎn)、物流作為集團(tuán)的支撐業(yè)務(wù) ,在管控模式方面 ,實(shí)行 “ 集團(tuán)總部一事業(yè)部一經(jīng)營公司 ” 三級架構(gòu) ,并依據(jù)該模式設(shè)立八大事業(yè)部和四大中心 ,而八大事業(yè)部則包括了房產(chǎn)置業(yè)、物流等。這樣可能是加強(qiáng)了管理的有效性 ,但同時(shí)也可能帶來管理成本的提高。 龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司 地產(chǎn)、物流商直接合作經(jīng)營 物流商、地產(chǎn)商通過成立項(xiàng)目公司或協(xié)議、合同等其他契約方式共同出資、合作經(jīng)營 ,各自發(fā)揮自己相關(guān)領(lǐng)域的優(yōu)勢 ,對于項(xiàng)目建成后的收益按照協(xié)議分享同時(shí)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。 優(yōu)點(diǎn)是可以發(fā)揮地產(chǎn)商在拿地、設(shè)施建設(shè)等方面的優(yōu)勢 ,同時(shí)發(fā)揮物流商在物流效率設(shè)計(jì)、物流運(yùn)營方面的優(yōu)勢 ,實(shí)現(xiàn)物流商和地產(chǎn)商的共贏。但是缺點(diǎn)在于雙方前期面臨信用風(fēng)險(xiǎn) ,同時(shí)在后期利益分配問題、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)上可能出現(xiàn)矛盾。 龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司 由第三方牽頭 ,聯(lián)系物流商和地產(chǎn)商 通過第三方將物流商和地產(chǎn)商各自的資源進(jìn)行整合 ,同時(shí)對物流商和地產(chǎn)商的資格、實(shí)力進(jìn)行審查 ,確保強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。物業(yè)建成后由第三方中介組織負(fù)責(zé)對管理企業(yè)進(jìn)行招標(biāo) ,而企業(yè)收益也由第三方代為審查并根據(jù)協(xié)議分配。 優(yōu)點(diǎn)是充分利用了獨(dú)立第三方的審查 ,從而避免了物流商和地產(chǎn)商的信用風(fēng)險(xiǎn) ,同時(shí)避免了后期產(chǎn)生的矛盾。但是這種模式對于第三方的要求很高 ,而且要求中介市場有較高的行業(yè)自律 ,同時(shí)需要社會(huì)信用檔案的支持。 龍巖象嶼物流園
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