【正文】 房屋登記相關(guān)法律知識(shí)以登記官教材 《 房地產(chǎn)基本制度與政策 》 一書中私法和公法的基礎(chǔ)知識(shí)為內(nèi)容。v 一、組成部分v 分為兩部分v （ 1）民事法律基本知識(shí)v （ 2）行政法與行政訴訟法基本知識(shí)v 法律規(guī)范的效力層級(jí)與v 沖突適用憲法法律法規(guī)(行政法規(guī) /地方性法規(guī) ）規(guī)章（部門、地方）規(guī)范性文件物權(quán)法物業(yè)管理?xiàng)l例房屋登記辦法各種通知、決定v二、民事法律基本知識(shí)的主要內(nèi)容v 民法總論：一般性規(guī)定（如民事法律行為）v 物權(quán)法：必須熟知的基礎(chǔ)法律v 合同法：與登記比較密切的合同應(yīng)熟悉v 婚姻法：判斷夫妻共同財(cái)產(chǎn)的重要依據(jù)v 繼承法：因繼承產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)糾紛大量存在v 三、行政法與行政訴訟法基本知識(shí)的主要內(nèi)容，共分為七節(jié)v 概述v 行政主體v 行政行為v 行政法律責(zé)任v 行政復(fù)議v 行政訴訟v 行政賠償v 房產(chǎn)登記所涉民法一般規(guī)定（要點(diǎn)）v 民法概述 ：調(diào)整平等主體的之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系；民事活動(dòng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。 v 民法的基本原則 ：意思自治 /誠(chéng)實(shí)信用 /公序良俗v 民事法律關(guān)系 ：要素（主體、客體、內(nèi)容）v 主體：人（自然人 /法人 /其他組織）v 客體：權(quán)利義務(wù)共同指向的對(duì)象（物 /行為 /智力成果 /人身利益 )v 內(nèi)容：民事權(quán)利和義務(wù)v 民事主體 ：v 個(gè)體工商戶 ：法律地位相當(dāng)于自然人。v 依法經(jīng)核準(zhǔn)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的個(gè)體工商戶可以起字號(hào)，營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記的戶主（業(yè)主）為訴訟當(dāng)事人。v 法人：v 企業(yè)法人 :企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 /組織機(jī)構(gòu)代碼證v 機(jī)關(guān)事業(yè)單位法人：編制辦批準(zhǔn)設(shè)立文件 /事業(yè)單位法人證書 /組織機(jī)構(gòu)代碼證v 社會(huì)團(tuán)體法人 :社會(huì)團(tuán)體法人登記證書v 其他組織 :v 依法登記領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的各類企業(yè) /民政部門核準(zhǔn)登記領(lǐng)取社會(huì)團(tuán)體登記證的社會(huì)團(tuán)體 /法人分支機(jī)構(gòu) /銀行、保險(xiǎn)公司設(shè)在各地的分支機(jī)構(gòu) 民事權(quán)利能力v 公民的民事權(quán)利 能力自出生時(shí)開始。出生的時(shí)間以戶籍為準(zhǔn)；沒有戶籍證明的，以醫(yī)院出具的出生證明為準(zhǔn)，沒有醫(yī)院證明的，參照其他有關(guān)證明認(rèn)定。v 民事行為能力 v 10周歲以下無民事行為能力人 /精神病人v 10—18 周歲的限制行為能力人 /間歇性精神病人v 16周歲以上不滿 18周歲的公民，能夠以自己的勞動(dòng)取得收入，并能維持當(dāng)?shù)厝罕娨话闵钏降?，可以認(rèn)定為以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源的完全民事行為能力人。v 刑法規(guī)定的完全刑事責(zé)任年齡 16周歲v 確認(rèn)精神病人（包括癡呆癥人）為限制民事行為能力人的，應(yīng)當(dāng)比照民訴法（試行）規(guī)定的特別程序進(jìn)行審理。（ 1988/82/91/07）v 認(rèn)定無民事行為能力、限制行為能力由其近親屬或者其他利害關(guān)系人向該 公民住所地基層 人民法院提出。v 法院受理申請(qǐng)后，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)被請(qǐng)求認(rèn)定為無民事行為能力或者限制民事行為能力的公民 進(jìn)行鑒定 。申請(qǐng)人已提供鑒定結(jié)論的，應(yīng)當(dāng)對(duì)鑒定結(jié)論進(jìn)行審查。v v 民事法律行為：v （ 1）民事法律行為的上位概念是民事行為v （ 2）具有表意性和目的性v （ 3）排除了事實(shí)行為v （ 4）民事法律行為是合法行為，以適法性位特征 v 附期限、附條件v 所附的條件不違背法律規(guī)定或者可能發(fā)生 v 判斷 ： 16歲的學(xué)生張某購買汽車的行為是否屬于民事法律行為？v 公民或法人（民事主體）設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利和民事義務(wù)的合法行為。v 限制行為能力人、無權(quán)處分人 、無權(quán)代理v 重大誤解、顯失公平、欺詐、脅迫、乘人之危v 無民事行為能力人實(shí)施、違反法律、法規(guī)規(guī)定民事行為民事法律行為效力待定的民事行為可變更可撤銷的民事行為無效民事行為v 案例 ：甲欲與有外遇的丈夫乙離婚，但又恐離婚后無法分得乙的財(cái)產(chǎn)。遂與乙約定， “ 如甲乙協(xié)議離婚，雙方共有的 4間商鋪、 2輛轎車歸甲所有” 。后甲乙因子女撫養(yǎng)問題爭(zhēng)議較大未能登記離婚，乙為擺脫甲訴至法院請(qǐng)求判決離婚。v 問：離婚訴訟中，乙主張按原協(xié)議約定分割財(cái)產(chǎn)，甲反悔主張協(xié)議無效。則原協(xié)議是否生效？v 監(jiān)護(hù)v （ 1）監(jiān)護(hù)人 ：未成年人：父母 /祖父母、外祖父母 /兄姐 /關(guān)系密切其他精神病人：配偶 /父母 /成年子女 /其他近 /關(guān)系密切其他v （ 2）對(duì)于擔(dān)任監(jiān)護(hù)人有爭(zhēng)議v 由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在近親屬中指定。對(duì)指定不服提起訴訟的，由人民法院裁決。v （ 3）監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé) ，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。 監(jiān)護(hù)人可以將監(jiān)護(hù)職責(zé) 部分或者全部委托給他人。夫妻離婚后，與子女共同生活的一方 無權(quán)取消對(duì)方對(duì)該子女的監(jiān)護(hù)權(quán) 。v 監(jiān)護(hù)人的監(jiān)護(hù)職責(zé)包括： 保護(hù)身體健康，照顧生活，管理保護(hù)財(cái)產(chǎn)，代理民事活動(dòng)，管理和教育，在被監(jiān)護(hù)人合法權(quán)益受到侵害或者與人發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，代理其進(jìn)行訴訟。 v 代理v （ 1）法定代理：基于法律規(guī)定v （ 2）指定代理：法院或有關(guān)單位指定v （ 3）委托代理：基于委托關(guān)系產(chǎn)生的代理v 法律規(guī)定或者按照雙方當(dāng)事人約定，應(yīng)當(dāng)由本人實(shí)施的民事法律行為，不得代理。v 授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)載明 代理人的姓名或者名稱、代理事項(xiàng)、權(quán)限和期間 ， 并由委托人簽名或蓋章；授權(quán)不明的，被代理人應(yīng)當(dāng)向第三人承擔(dān)民事責(zé)任，代理人負(fù)連帶責(zé)任。 v 委托代理終止 ：代理人死亡或喪失民事行為能力 /作為被代理人或者代理人的法人終止 /期限屆滿 /代理事務(wù)完成v v 被代理人死亡，代理人實(shí)施的行為仍有效的：v （１）代理人不知道被代理人死亡的；v （２）被代理人的繼承人均予承認(rèn)的；v （３）被代理人與代理人約定到代理事項(xiàng)完成時(shí)代理權(quán)終止的；v （４）在被代理人死亡前已經(jīng)進(jìn)行、而在被代理人死亡后為了被代理人的繼承人的利益繼續(xù)完成的。 v 宣告失蹤與宣告死亡v 設(shè)置宣告失蹤與宣告死亡程序的目的： 宣告失蹤結(jié)束失蹤人財(cái)產(chǎn)關(guān)系不明確的狀態(tài)，更好的保護(hù)失蹤人的利益；宣告死亡根本目的是為了保護(hù)失蹤人的利害關(guān)系人的利益（包括財(cái)產(chǎn)和身份關(guān)系）。 v 宣告失蹤 ：公民下落不明滿 2年的v 宣告死亡 ：下落不明滿 4年的 /因意外事故下落不明，從事故發(fā)生之日起滿 2年的 v 申請(qǐng)人： 配偶 /父母、子女 /兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女 /其他v 宣告失蹤的案件，由被宣告失蹤人住所地的基層人民法院管轄。 v 宣告失蹤不是宣告死亡的必須程序。 民事法律基本知識(shí)之 《 物權(quán)法 》v 財(cái)產(chǎn)權(quán)與物權(quán)： 不僅包括物權(quán)，還包括債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、繼承權(quán)。v 物權(quán)， 是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。v 物權(quán)法原則： 物權(quán)法定 /公示與公信 /物權(quán)特定 構(gòu)造、利用上的獨(dú)立性、登記為特定客體 v 物權(quán)變動(dòng) 以登記生效為原則，登記對(duì)抗為例外。v （ 1）