【正文】 *******************************項(xiàng)目改造可行性研究報(bào)告*****************************************2004年12月*****************************************項(xiàng)目改造可行性研究報(bào)告***********************及**************項(xiàng)目位于**市文化路44號(hào)的****股份公司院內(nèi)，西面與中國(guó)醫(yī)科大學(xué)第二附屬醫(yī)院及**市信息產(chǎn)業(yè)一條街——三好街相鄰，南側(cè)是**市東西交通主干道——文化路，東鄰**工業(yè)展覽館，北面是魯訊美術(shù)學(xué)院和南湖公園及南運(yùn)河，是在****公司暨****采購(gòu)供應(yīng)站的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的大型生產(chǎn)資料市場(chǎng)和大型**批發(fā)市場(chǎng)。其中*********************內(nèi)有600戶經(jīng)營(yíng)戶；*********************市場(chǎng)內(nèi)有110戶經(jīng)營(yíng)戶。*******，是中華老字號(hào)，成立于1951年，是一個(gè)有50多年歷史的國(guó)有骨干生產(chǎn)資料銷售企業(yè)，****************是國(guó)家十大**市場(chǎng)之一，良好的企業(yè)形象和廣泛的市場(chǎng)知名度使*********************的產(chǎn)品銷售遍及東北三省和朝鮮及俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)。在*****************************************基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的*********8，是********聯(lián)合主辦的特許經(jīng)營(yíng)的專業(yè)市場(chǎng)，也是**市唯一的以期刊雜志和教學(xué)輔導(dǎo)用書(shū)為主的**市場(chǎng)。經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展，中國(guó)****批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)成為東北三省的期刊雜志和教學(xué)輔導(dǎo)用書(shū)的集散地。2004年9月，***************************出資11500萬(wàn)元收購(gòu)**********的全部國(guó)有資產(chǎn)（占*********股份公司總股本的51%）和**市********股份有限公司持有的全部**********的股份（占**********%），占****%，成為絕對(duì)控股方。************************正在積極與剩余股東協(xié)商收購(gòu)****股份公司其它股份的工作。***********************收購(gòu)****股份公司，主要是看到****股份公司所辦的*****************************************及中國(guó)****批發(fā)市場(chǎng)良好的市場(chǎng)占有率、較大的發(fā)展空間和市場(chǎng)收益率。以目前市場(chǎng)年租金收入約2800萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)，把銀行不良貸款處置和1134名職工剝離后，市場(chǎng)年凈收益可達(dá)2000萬(wàn)元以上。由于*****************************************及中國(guó)****批發(fā)市場(chǎng)是經(jīng)過(guò)十幾年時(shí)間逐漸發(fā)展起來(lái)的專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地大部分是利用原有建筑改造，因此，市場(chǎng)規(guī)劃較為混亂，設(shè)備設(shè)施不足，消防隱患突出，尤其缺乏大面積的停車(chē)場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)環(huán)境已經(jīng)不能滿足消費(fèi)者的要求。加上市場(chǎng)知名度的不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)戶的增加和業(yè)戶經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)實(shí)力的擴(kuò)大，對(duì)經(jīng)營(yíng)面積、倉(cāng)儲(chǔ)面積都有了新的要求。: *****************************************及中國(guó)****批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目改造工程:**市和平區(qū)*******號(hào):****股份有限公司:股份制:6434萬(wàn)元人民幣: ***********及中國(guó)****批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目改造工程項(xiàng)目占地19327平方米，總建筑面積約15萬(wàn)平方米，項(xiàng)目共分三期完成。其中：一期是將原有建筑面積52753平方米的市場(chǎng)裝修改造；二期是將原有鍋爐房拆除后，擴(kuò)建的市場(chǎng)，及將原來(lái)西側(cè)六層建筑擴(kuò)建加高到22層，用于寫(xiě)字樓和公寓，工程面積約4萬(wàn)平方米；三期是將原有市場(chǎng)北側(cè)和東側(cè)的房屋拆除后新建的市場(chǎng)和住宅，工程面積約5萬(wàn)平方米。*****************************************及中國(guó)****批發(fā)市場(chǎng) 項(xiàng)目改造工程項(xiàng)目工期預(yù)計(jì)2年，即從2005年1月1日至2006年12月30日。預(yù)計(jì)總投資約4億元人民幣。目前，項(xiàng)目改造工程的初步設(shè)計(jì)方案已經(jīng)完成，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已經(jīng)相繼開(kāi)展。:本項(xiàng)目建設(shè)資金50%由******投入，20%依靠銀行貸款，30%通過(guò)預(yù)售房款解決。:a.**與**市和平區(qū)人民政府簽訂的《****商業(yè)集團(tuán)產(chǎn)權(quán)交易合同》b. **及中國(guó)****批發(fā)市場(chǎng) 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件c. **及中國(guó)****批發(fā)市場(chǎng) 項(xiàng)目土地使用證d. **及中國(guó)****批發(fā)市場(chǎng) 項(xiàng)目****股份有限公司2005年市場(chǎng)收費(fèi)方案等。**是遼寧省的省會(huì)，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心，中國(guó)的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。**市轄九區(qū)一市三縣，市區(qū)面積3495平方公里?？?cè)丝?20萬(wàn)人，市區(qū)人口485萬(wàn)人。**，%；，同比增長(zhǎng)296%；，%；。金廊是**城市中軸的拓展，是城市中部服務(wù)功能的總稱。金廊工程的啟動(dòng)極大的促進(jìn)了**房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，金廊拆遷釋放了巨大的消費(fèi)能量。此外，隨著**大都市圈的構(gòu)建，實(shí)施“森林城市”規(guī)劃，將為**市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供動(dòng)力。**市政府決定用兩年時(shí)間完成10萬(wàn)戶棚戶區(qū)住宅拆遷改造任務(wù)，加上經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)動(dòng)遷，將有13萬(wàn)戶以上被拆遷居民可享受貨幣補(bǔ)貼入市購(gòu)房，帶來(lái)住房需求約1700萬(wàn)平方米，市場(chǎng)交易額約450億元。由此可見(jiàn)，**市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)一個(gè)大眾住房消費(fèi)需求迅猛增加的快速發(fā)展時(shí)期。據(jù)專家預(yù)測(cè)，**房地產(chǎn)至少在8年內(nèi)將保持穩(wěn)定上升的發(fā)展趨勢(shì)。**是建國(guó)初期國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)起來(lái)的以裝備制造業(yè)為主的全國(guó)重工業(yè)基地之一。經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，**的工業(yè)門(mén)類已達(dá)到142個(gè)，現(xiàn)有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)1300多家，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1600多億元。面對(duì)全面實(shí)施振興東北老工業(yè)基地的重要戰(zhàn)略機(jī)遇，**市人民政府確定，到2010年把**建成全國(guó)裝備制造、東北地區(qū)商貿(mào)物流和金融三大中心，成為遼寧乃至東北地區(qū)全面振興的重要增長(zhǎng)極。**以其優(yōu)越的地理位置，雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)及科技實(shí)力，完善的市場(chǎng)體系和發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)必將成為中國(guó)最具吸引力的投資地區(qū)之一。遼沈地區(qū)是市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，整個(gè)遼寧省城鄉(xiāng)擁有各類市場(chǎng)3000多個(gè)，僅**地區(qū)就有500多個(gè)，年成交量超過(guò)億元，在全國(guó)具備一定影響力的市場(chǎng)就有30多個(gè)，巨大的商品流、信息流和客商流的積聚和流動(dòng)，不僅在推動(dòng)商品生產(chǎn)流通，滿足消費(fèi)需求等方面發(fā)揮重要作用，更蘊(yùn)涵著巨大的商機(jī)。對(duì)比金廊工程的拆遷補(bǔ)助水平，居民最多的大約可以得到20萬(wàn)元左右的補(bǔ)償，考慮到**市2003年人均收入14965元，人均可支配收入7961元的水平，以及2003年**市商品住宅平均售價(jià)2753元/平方米，從每套住宅面積看，小戶型的商品住宅繼續(xù)挑大梁，每套面積在60——100平方米的占的比例最大，%；其后依此為100——120平方米和120——150平方米，%%；%%。近幾年，隨著商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃興起，一批擁有更加先進(jìn)配套和管理理念的專業(yè)市場(chǎng)陸續(xù)登陸，新的市場(chǎng)群與新的經(jīng)營(yíng)環(huán)境正逐步形成，市場(chǎng)投資日益活躍，普通投資者在進(jìn)行投資選擇時(shí)也紛紛將目光投向潛力巨大的專業(yè)市場(chǎng)。從**專業(yè)市場(chǎng)的分布來(lái)看，各區(qū)已基本形成自己的特色，如三好街的電子市場(chǎng)、大東區(qū)的通訊器材市場(chǎng)等。但值得注意的是：**目前的專業(yè)市場(chǎng)雖然很多，但其中很大一部分市場(chǎng)由于沒(méi)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)并不適合投資，只有具備獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，或多年經(jīng)營(yíng)權(quán)的市場(chǎng)攤位才具備投資價(jià)值。隨著市民投資意識(shí)的增強(qiáng)，專業(yè)市場(chǎng)特殊的投資魅力正吸引著普通個(gè)體投資者，專業(yè)市場(chǎng)平臺(tái)升級(jí)、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作及管理的市場(chǎng)化使專業(yè)市場(chǎng)成為繼住宅投資后，普通消費(fèi)者投資的新熱點(diǎn)。1997年至2002年，我國(guó)商鋪銷售占整體房地產(chǎn)銷售的比例約為7%，其中2000年商鋪銷售增幅近40%，2002年為30%。這充分表明，從解決居住逐步過(guò)度到發(fā)展經(jīng)濟(jì)的階段，房地產(chǎn)業(yè)越來(lái)越向商業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)傾斜，商業(yè)房地產(chǎn)蘊(yùn)藏著巨大的投資空間。相對(duì)于其他一些城市，作為區(qū)域中心城市的**目前的商業(yè)項(xiàng)目在數(shù)量上和人均擁有量還不高。因此，商業(yè)地產(chǎn)總體上空缺創(chuàng)造了更多的發(fā)展空間，隨著**整體投資環(huán)境的大幅度改善，將會(huì)有更多的投資者進(jìn)入**的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，這無(wú)疑是一個(gè)較大的“利好”。、停車(chē)場(chǎng)需求預(yù)測(cè)專業(yè)市場(chǎng)由于銷售產(chǎn)品的輻射半徑遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一般零售業(yè)，單次銷售產(chǎn)品的數(shù)量和體積也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一般零售業(yè)，因此，專業(yè)市場(chǎng)對(duì)于倉(cāng)庫(kù)及停車(chē)場(chǎng)的要求非常高。這一點(diǎn)，從目前***的庫(kù)房出租率就可以明顯看出。2003年，從銷售價(jià)格看，低價(jià)位商品住宅仍唱主角，平均售價(jià)3000元/%，平均售價(jià)在3000——4000元/%，而平均售價(jià)在5000元/%。由數(shù)據(jù)可知，**房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將以小戶型為主要銷售方向，總價(jià)在30萬(wàn)元左右的住宅是市場(chǎng)的