沈陽某房產(chǎn)項(xiàng)目改造可行性研究報(bào)告-預(yù)覽頁
【正文】 體的商鋪），四、五、六層為倉儲(chǔ)用房；地下室：是新建建筑，位于整個(gè)項(xiàng)目的負(fù)一層，功能定位是停車場。市場共設(shè)自動(dòng)扶梯6處24部，載人電梯18部（其中12部24站，6部6站），貨物電梯6部。**收購****股份有限公司股權(quán)后，已經(jīng)將其改組為從事商業(yè)物業(yè)管理的服務(wù)性公司，新公司停止了所有經(jīng)營性業(yè)務(wù)，全面轉(zhuǎn)向物業(yè)服務(wù)，公司形成了董事會(huì)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。項(xiàng)目聘請(qǐng)香港戴德梁行擔(dān)任物業(yè)管理顧問，對(duì)公司員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)，對(duì)項(xiàng)目重要設(shè)備的選定、市場經(jīng)營場所規(guī)劃提出建議，并對(duì)公司物業(yè)收費(fèi)、支出進(jìn)行科學(xué)測算，確定合理的物業(yè)費(fèi)收繳辦法。（見表2） （見表3）表5 單項(xiàng)工程投資綜合估算匯總表序號(hào)工程項(xiàng)目建筑面積(平方米)單方造價(jià) (元/平方米)總造價(jià)(元)備注一土建工程 ￥163,296, 1A區(qū) 新建土建工程 ￥74,399, 水電工程 ￥8,116, 2B區(qū) 改造裝飾改造 ￥8,731, 水電工程 ￥3,143, 3C區(qū) 改造,接層裝飾接層 ￥25,458, 水電工程 ￥4,165, 4D區(qū) 改造裝飾改造 ￥6,223, 水電工程 ￥2,240, 5E區(qū) 改造,擴(kuò)建裝飾擴(kuò)建 ￥6,016, 水電工程 ￥2,166, 6地下室 新建土建工程 ￥21,411, 水電工程 ￥1,223, 二電梯設(shè)備 24部60萬元/部￥14,400, 三道路工程 300米60元/米￥18, 四綠 地 ￥300, 五地下管網(wǎng) ￥300, 六中央空調(diào)1部 ￥12,000, 總計(jì) ￥190,314, b. 項(xiàng)目投資成本費(fèi)用估算匯總表6 項(xiàng)目投資成本費(fèi)用估算匯總表項(xiàng) 目總成本費(fèi)用（元）可售部分㎡費(fèi)用（元/㎡）1．開發(fā)成本 ?。?）土地成本112,000, （2）前期工程費(fèi)3,381, （3）建安工程費(fèi)164,822, （4）設(shè)備費(fèi)26,400, （5）配套工程費(fèi)37,825, （6）景觀及道路工程費(fèi)618, （7）設(shè)計(jì)費(fèi)3,650, （8）建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)9,889, （9）監(jiān)理工程費(fèi)1,318, （10）不可預(yù)見費(fèi)6,592, 2．開發(fā)費(fèi)用 ?。?）管理費(fèi)用8,241, （2）銷售費(fèi)用29,578, （3）財(cái)務(wù)費(fèi)用9,024, 3．成本費(fèi)用總計(jì)413,344, 。貸款還本付息結(jié)算表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期第一年第二年1借款還本付息￥89,888, 2年初借款累計(jì)—￥80,864,￥80,864,3當(dāng)年借款￥80,864,￥80,864,￥ 當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息￥9,024,￥4,512,￥4,512, 年底還本付息￥89,888,￥4,512,￥85,376,：銷售單價(jià)及總銷售收入分析表（建筑面積）序號(hào)指標(biāo)名稱面積單價(jià)合計(jì)1總建筑面積 2A區(qū)聯(lián)體商鋪一層 16000￥80,900,二層 16000￥82,134,3商場面積一層 15000￥142,762,二層 12000￥114,208,三層 10000￥95,173,4倉庫面積 4000￥123,160,5寫字樓 4200￥67,252,6住宅 3500￥165,126,7停車場218個(gè)100000￥21,800,8總計(jì) ?。?92,518,銷售進(jìn)度分析（%）銷售進(jìn)度預(yù)測2005年2006年9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月A區(qū)一 二商場面積一 二 三 倉庫面積 寫 字 樓 住 宅 停 車 場 小 計(jì)本項(xiàng)目銷售以租、售相結(jié)合的方式進(jìn)行，銷售66%出租及予留為34%詳見下表：銷售總收入預(yù)測表(%)項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售比例銷售面積（㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）銷售收入（元）第一年3% ￥6,￥15,857,第二年97% ￥6,￥575,720,合計(jì)100% —￥591,578,，以銷售回款的方式回收。全部投資現(xiàn)金流量表（單位：元）序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期第一年 第二年1現(xiàn)金流入￥15,857,￥575,720,銷售收入￥15,857,￥575,720,其他現(xiàn)金流入002現(xiàn)金流出￥291,507,￥233,496,建設(shè)投資￥288,615,￥128,476,土地增值稅￥1,141,￥41,443,銷售稅金及附加￥872,￥31,664,所得稅￥878,￥31,911,3凈現(xiàn)金流量￥275,649,￥342,224,4累計(jì)凈現(xiàn)金流量￥275,649,￥66,574,5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量￥239,815,￥256,668,6累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量￥239,815,￥16,852,7稅前凈現(xiàn)金流量￥272,757,￥447,243,8稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量￥272,757,￥174,486,9稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量￥237,298,￥335,432,10稅前累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量￥237,298,￥98,134,評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后11財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=15%）￥98,134,￥16,852,12財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(%)%13投資回收期。資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。這些因素，受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。根據(jù)表中數(shù)據(jù)可以看出，如果可變成本、售價(jià)和第一年銷售比例分別向不利方向變動(dòng)10%，%、%、%，、%、%、%。其中涉及拆除鍋爐房、變電所等公共設(shè)施的外圍條件問題，也涉及到建筑規(guī)模過大可能對(duì)相鄰建筑的采光間距、視線阻礙、通風(fēng)等技術(shù)問題，另外還涉及到改造過程中原有業(yè)戶的經(jīng)營場地調(diào)整、施工期間的經(jīng)營環(huán)境保護(hù)等人的因素。第三是銷售價(jià)格確定的風(fēng)險(xiǎn)。9結(jié)論與建議本項(xiàng)目屬于**市招商引資項(xiàng)目，符合國家振興東北老工業(yè)基地的有關(guān)政策，企業(yè)股權(quán)變更及開發(fā)用地、項(xiàng)目規(guī)劃手續(xù)已經(jīng)在辦理，第一批建設(shè)資金已經(jīng)到位，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。另外，本項(xiàng)目改造的實(shí)施，對(duì)于盤活企業(yè)存量資產(chǎn)，推進(jìn)**市國有企業(yè)改革有明顯的社會(huì)效益。40 / 40
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