【正文】 精品文檔就在這里 各類(lèi)專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 精品 文檔 20202020 年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例與分析》考前押密試卷（ 2） 總分： 120 分 及格： 72 分 考試時(shí)間： 150 分 一、問(wèn)答題 (共 22 題，每題 2 分 ) (1)計(jì)算房地、土地、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的思路分別是什么 ? (2)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在拆遷王姓的一戶民房時(shí)，因拆遷補(bǔ)償價(jià)格發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，委托某房地產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)王某的住房重新進(jìn)行評(píng)估。該評(píng)估公司進(jìn)場(chǎng)勘察是 2020 年 9 月 6 日，雙方簽訂拆遷補(bǔ)償合同是 2020 年 4 月 10 日。評(píng)估公司確定以 2020 年 9 月 6 日作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行估價(jià)。自 2020 年 5 月以來(lái)，該市房 地產(chǎn)市場(chǎng)受全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的影響出現(xiàn)明顯上漲行情，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格平均每月上漲 3％左右。該評(píng)估公司依據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格做出估價(jià)，其價(jià)格卻并不為開(kāi)發(fā)公司認(rèn)可，請(qǐng)問(wèn)這是何原因 ?估價(jià)公司是否有錯(cuò) ?如有，錯(cuò)在哪兒 ?整個(gè)案例有什么問(wèn)題嗎 ? (3)房地產(chǎn)保險(xiǎn)的范圍是什么 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化和房屋自然損耗屬不屬于房地產(chǎn)保險(xiǎn)范圍 ?房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)可分為哪兩類(lèi) ? (4)某城市舊城區(qū)有一閑置的二層居住小樓，獨(dú)門(mén)獨(dú)院，請(qǐng)寫(xiě)出用收益法評(píng)估時(shí)的估價(jià)技術(shù)路線。 (5)某評(píng)估機(jī)構(gòu)受理了一項(xiàng)舊城改造評(píng)估業(yè)務(wù)后，在其估價(jià)報(bào)告書(shū)中 這樣寫(xiě)道：受某開(kāi)發(fā)公司委托，對(duì)某街區(qū)進(jìn)行拆遷評(píng)估，該公司在委托時(shí)正在申請(qǐng)辦理《房屋拆遷許可證》，估價(jià)目的是為被拆遷房屋估算賠償價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是接受委托之目。應(yīng)開(kāi)發(fā)公司要求，在其評(píng)估價(jià)值中包含了搬遷補(bǔ)助費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。試問(wèn)，該評(píng)估公司的做法有哪些錯(cuò)誤 ? (6)如果說(shuō)不同的估價(jià)目的就有不同的估價(jià)結(jié)果，這與公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)有矛盾嗎 ? (7)建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格為何是全新?tīng)顩r下的 ?而土地的重新購(gòu)建價(jià)格為何是估價(jià)時(shí)點(diǎn) 狀況下的 ? (8)將未來(lái)每年基本不變的凈收益轉(zhuǎn)換為未來(lái)每年不變的凈收益應(yīng)采用何種方法 ? 精品文檔就在這里 各類(lèi)專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 精品 文檔 (9)保險(xiǎn)事故的估價(jià)中，一般采用市場(chǎng)法還是成本法 ?或哪種方法在此類(lèi)目的的估價(jià)中用得較多 ? (10)“確定評(píng)估價(jià)值時(shí)的豐要因素”，從何角度回答 ? (11)有一臨街商鋪要轉(zhuǎn)讓，建筑面積為 500m2，土地使用年限為 40 年，自 2020 年 10 月 13日起計(jì)。該商鋪現(xiàn)已出租，租金為每月 50000 元，租期為 2 年，自 2020 年 10 月 13 日計(jì)。當(dāng)?shù)仡?lèi)似商業(yè)房地產(chǎn)的平均年租金為 70 萬(wàn)元，租賃的綜合稅率為租金收入的 10％ (不含所得稅 )，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為 510 萬(wàn)元。假如你欲購(gòu)買(mǎi)該商鋪用于出租，作為長(zhǎng)期投資，期望收益率為 10％。請(qǐng)回答：根據(jù)上述資料你能否決定購(gòu)買(mǎi)，為什么 ?(估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 2020 年 10 月 13日 ) (12)某企業(yè)一幢 4 層辦公大樓于 3 年前抵押給銀行，獲得貸款 700 萬(wàn)元，抵押期間該樓曾出租給另一家企業(yè)，用途為商務(wù)辦公，現(xiàn)因該企業(yè)無(wú)力償還債務(wù)，債權(quán)人申請(qǐng)以拍賣(mài)變現(xiàn)方式執(zhí)行債務(wù)清償。若進(jìn)行拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估，試選擇兩種主要的評(píng)估方法，并寫(xiě)出該大樓拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線。 (13)某城市舊城改造區(qū)的一個(gè)街區(qū)需要進(jìn)行拆遷改造，甲開(kāi)發(fā)公司在 申請(qǐng)了拆遷許可證后，委托乙估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行拆遷評(píng)估。乙公司對(duì)某臨街三層門(mén)市進(jìn)行評(píng)估時(shí)，收集了類(lèi)似出租房屋的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、收益等資料，采用收益法進(jìn)行評(píng)估：對(duì)該區(qū)域內(nèi)一座小學(xué)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，采用了市場(chǎng)法評(píng)估，請(qǐng)問(wèn)，乙估價(jià)公司在評(píng)估中有什么錯(cuò)誤 ? (14)有一臨街商鋪要轉(zhuǎn)讓，建筑面積 500m2，土地使用年限 40 年，自 2020 年 10 月 13 日起計(jì)。該商鋪現(xiàn)已出租，租金為每月 50000 元，租期為 2 年，自 2020 年 10 月 13 日起計(jì)。當(dāng)?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)租賃的綜合稅率為租金收入的 10%，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價(jià)為 510 萬(wàn)元。假如你欲購(gòu)買(mǎi)該商鋪用于出租， 作為長(zhǎng)期投資，期望收益率為 10%。請(qǐng)問(wèn)根據(jù)上述資料你能否決定購(gòu)買(mǎi) ?為什么 ?(2020 年試題 ) (15)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析與一般的房地產(chǎn)估價(jià)的區(qū)別與聯(lián)系 ? (16)在回答關(guān)于技術(shù)路線的問(wèn)題時(shí)，依據(jù)書(shū)中的概念，是否應(yīng)明確說(shuō)明可能采用的估價(jià)方法 ? 精品文檔就在這里 各類(lèi)專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 精品 文檔 (17)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃報(bào)告主要內(nèi)容有哪些 ? (18)試問(wèn)保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值評(píng)估應(yīng)采用的估價(jià)技術(shù)路線是什么 ? (19)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告應(yīng)包含哪些內(nèi)容 ? (20)對(duì)某私人的出租住宅進(jìn)行交易價(jià)格評(píng)估時(shí)，你認(rèn)為可以優(yōu)先選用哪三 種估價(jià)方法 ?分別需要搜集哪些資料 ? (21)實(shí)際收益與客觀收益的含義、區(qū)別及其應(yīng)用是什么 ? (22)交易實(shí)例房地產(chǎn)、類(lèi)似房地產(chǎn)、可比實(shí)例房地產(chǎn)、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)四者的含義及其之間的異同點(diǎn)是什么 ? 二、單項(xiàng)選擇題 (共 21 小題，每小題 2 分 ) (1)根據(jù)下列題干及選項(xiàng)，回答 {TSE}題： (2)商業(yè)物業(yè)所處的位置不同，租金會(huì)有較大差異。在同一層商場(chǎng)內(nèi)，對(duì)其租金起最終決定作用的因素是（ ）。 (3)甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬投資開(kāi)發(fā)一個(gè)大型居住區(qū)，預(yù)計(jì)工程全部完工需要三年時(shí)間，目前市場(chǎng)對(duì)此類(lèi)房地 產(chǎn)的需求較旺，但由于周?chē)谝?guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)在今后三年內(nèi)該地區(qū)的住宅空置率會(huì)從目前的 2%上升至 10%左右。 (假設(shè)開(kāi)發(fā)法和成本法的應(yīng)用，2020 年試題 ) 精品文檔就在這里 各類(lèi)專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 精品 文檔 (4)根據(jù)下列題干及選項(xiàng)，回答 {TSE}題： (5)開(kāi)發(fā)商因工作需要欲繼續(xù)使用上述 l56m2 房屋，遂與被拆遷人商議，被拆遷人同意將該產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋租用給開(kāi)發(fā)商使用，并以房租沖抵應(yīng)補(bǔ)交的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價(jià)款，雙方議定房租為 2500 元 /月，租賃期問(wèn)使用該房屋的其他相關(guān)費(fèi)用均由使用人負(fù)擔(dān)，若雙方議定的收益率為 6%，問(wèn)最少租用 ( )個(gè)月后被 拆遷入應(yīng)補(bǔ)交的差價(jià)款可以全部沖抵。 (6)根據(jù)下列題干及選項(xiàng)，回答 {TSE}題： (7)之后，上級(jí)令甲公司出售寫(xiě)字樓，這期間寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格未發(fā)生任何變化，設(shè)此時(shí)該寫(xiě)字樓的售價(jià)為 P，在正常的市場(chǎng)條件下， P 最可能的取值為 ( )。 (8)抵押人欠甲債務(wù) 80 萬(wàn)元，簽訂了房地產(chǎn)抵押合同，之后又欠 20 萬(wàn)元，抵押人在原抵押的土地上添建了一幢房屋?，F(xiàn)因債務(wù)人超過(guò)規(guī)定期限沒(méi)有履行債務(wù)而被依法拍賣(mài)其抵押的房地產(chǎn)，共賣(mài)得凈價(jià)款 80 萬(wàn)元，其中新增房屋折合價(jià)款 20 萬(wàn)元。問(wèn)： (9)根據(jù)下列題干及選項(xiàng)，回答 {TSE}題： (10)如果采用成本法估價(jià)，且建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命等于其自然壽命，應(yīng)按（ ）年計(jì)算建筑物的折舊。 精品文檔就在這里 各類(lèi)專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 精品 文檔 (11)如果采用收益法估價(jià)，經(jīng)調(diào)查，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)該二手汽車(chē)交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的客觀年凈收益為 300 萬(wàn)元，且未來(lái)每年不變，報(bào)酬率為 7． 5%，則收益價(jià)格為（ ）萬(wàn)元。 (12)若合資期限約定為 20 年，合資結(jié)束后的凈資產(chǎn)按出資比例在出資各方間分配，則下述描述中最準(zhǔn)確的是（ ）。 (13)根據(jù)下列題干及選項(xiàng)，回答 {TSE}題： (14)估價(jià)的價(jià)值范圍應(yīng)是（ ）。 (15)根據(jù)下列題干及選項(xiàng)，回答 {TSE}題： (16)若對(duì)各案例測(cè)算出的比準(zhǔn)價(jià)格結(jié)果按簡(jiǎn)單算術(shù)平均結(jié)果處理，則按市場(chǎng)比較法評(píng)得的評(píng)精品文檔就在這里 各類(lèi)專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有