【正文】 精品文檔就在這里 各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有 精品 文檔 20202020 年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷（ 2） 總分： 120 分 及格： 72 分 考試時間： 150 分 一、問答題 (共 22 題，每題 2 分 ) (1)計算房地、土地、建筑物重新購建價格的思路分別是什么 ? (2)某房地產(chǎn)開發(fā)公司在拆遷王姓的一戶民房時，因拆遷補(bǔ)償價格發(fā)生爭執(zhí)，委托某房地產(chǎn)評估公司對王某的住房重新進(jìn)行評估。該評估公司進(jìn)場勘察是 2020 年 9 月 6 日，雙方簽訂拆遷補(bǔ)償合同是 2020 年 4 月 10 日。評估公司確定以 2020 年 9 月 6 日作為估價時點進(jìn)行估價。自 2020 年 5 月以來，該市房 地產(chǎn)市場受全國房地產(chǎn)價格上漲的影響出現(xiàn)明顯上漲行情，房地產(chǎn)市場價格平均每月上漲 3％左右。該評估公司依據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場價格做出估價，其價格卻并不為開發(fā)公司認(rèn)可，請問這是何原因 ?估價公司是否有錯 ?如有，錯在哪兒 ?整個案例有什么問題嗎 ? (3)房地產(chǎn)保險的范圍是什么 ?房地產(chǎn)市場價格變化和房屋自然損耗屬不屬于房地產(chǎn)保險范圍 ?房地產(chǎn)保險估價可分為哪兩類 ? (4)某城市舊城區(qū)有一閑置的二層居住小樓，獨門獨院，請寫出用收益法評估時的估價技術(shù)路線。 (5)某評估機(jī)構(gòu)受理了一項舊城改造評估業(yè)務(wù)后，在其估價報告書中 這樣寫道：受某開發(fā)公司委托，對某街區(qū)進(jìn)行拆遷評估，該公司在委托時正在申請辦理《房屋拆遷許可證》，估價目的是為被拆遷房屋估算賠償價值，估價時點是接受委托之目。應(yīng)開發(fā)公司要求，在其評估價值中包含了搬遷補(bǔ)助費、安置補(bǔ)助費、臨時安置補(bǔ)助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。試問，該評估公司的做法有哪些錯誤 ? (6)如果說不同的估價目的就有不同的估價結(jié)果，這與公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)有矛盾嗎 ? (7)建筑物的重新購建價格為何是全新狀況下的 ?而土地的重新購建價格為何是估價時點 狀況下的 ? (8)將未來每年基本不變的凈收益轉(zhuǎn)換為未來每年不變的凈收益應(yīng)采用何種方法 ? 精品文檔就在這里 各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有 精品 文檔 (9)保險事故的估價中，一般采用市場法還是成本法 ?或哪種方法在此類目的的估價中用得較多 ? (10)“確定評估價值時的豐要因素”，從何角度回答 ? (11)有一臨街商鋪要轉(zhuǎn)讓，建筑面積為 500m2，土地使用年限為 40 年，自 2020 年 10 月 13日起計。該商鋪現(xiàn)已出租，租金為每月 50000 元，租期為 2 年，自 2020 年 10 月 13 日計。當(dāng)?shù)仡愃粕虡I(yè)房地產(chǎn)的平均年租金為 70 萬元，租賃的綜合稅率為租金收入的 10％ (不含所得稅 )，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價格為 510 萬元。假如你欲購買該商鋪用于出租，作為長期投資，期望收益率為 10％。請回答：根據(jù)上述資料你能否決定購買，為什么 ?(估價時點為 2020 年 10 月 13日 ) (12)某企業(yè)一幢 4 層辦公大樓于 3 年前抵押給銀行，獲得貸款 700 萬元，抵押期間該樓曾出租給另一家企業(yè)，用途為商務(wù)辦公，現(xiàn)因該企業(yè)無力償還債務(wù)，債權(quán)人申請以拍賣變現(xiàn)方式執(zhí)行債務(wù)清償。若進(jìn)行拍賣底價評估，試選擇兩種主要的評估方法，并寫出該大樓拍賣底價評估的技術(shù)路線。 (13)某城市舊城改造區(qū)的一個街區(qū)需要進(jìn)行拆遷改造，甲開發(fā)公司在 申請了拆遷許可證后，委托乙估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行拆遷評估。乙公司對某臨街三層門市進(jìn)行評估時，收集了類似出租房屋的經(jīng)營費用、收益等資料，采用收益法進(jìn)行評估：對該區(qū)域內(nèi)一座小學(xué)進(jìn)行評估時，采用了市場法評估，請問，乙估價公司在評估中有什么錯誤 ? (14)有一臨街商鋪要轉(zhuǎn)讓，建筑面積 500m2，土地使用年限 40 年，自 2020 年 10 月 13 日起計。該商鋪現(xiàn)已出租，租金為每月 50000 元，租期為 2 年，自 2020 年 10 月 13 日起計。當(dāng)?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)租賃的綜合稅率為租金收入的 10%，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價為 510 萬元。假如你欲購買該商鋪用于出租， 作為長期投資，期望收益率為 10%。請問根據(jù)上述資料你能否決定購買 ?為什么 ?(2020 年試題 ) (15)房地產(chǎn)投資項目可行性分析與一般的房地產(chǎn)估價的區(qū)別與聯(lián)系 ? (16)在回答關(guān)于技術(shù)路線的問題時，依據(jù)書中的概念，是否應(yīng)明確說明可能采用的估價方法 ? 精品文檔就在這里 各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有 精品 文檔 (17)房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃報告主要內(nèi)容有哪些 ? (18)試問保險事故發(fā)生后的損失價值評估應(yīng)采用的估價技術(shù)路線是什么 ? (19)房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告應(yīng)包含哪些內(nèi)容 ? (20)對某私人的出租住宅進(jìn)行交易價格評估時，你認(rèn)為可以優(yōu)先選用哪三 種估價方法 ?分別需要搜集哪些資料 ? (21)實際收益與客觀收益的含義、區(qū)別及其應(yīng)用是什么 ? (22)交易實例房地產(chǎn)、類似房地產(chǎn)、可比實例房地產(chǎn)、估價對象房地產(chǎn)四者的含義及其之間的異同點是什么 ? 二、單項選擇題 (共 21 小題，每小題 2 分 ) (1)根據(jù)下列題干及選項，回答 {TSE}題： (2)商業(yè)物業(yè)所處的位置不同，租金會有較大差異。在同一層商場內(nèi)，對其租金起最終決定作用的因素是（ ）。 (3)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司擬投資開發(fā)一個大型居住區(qū)，預(yù)計工程全部完工需要三年時間，目前市場對此類房地 產(chǎn)的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū)，預(yù)計在今后三年內(nèi)該地區(qū)的住宅空置率會從目前的 2%上升至 10%左右。 (假設(shè)開發(fā)法和成本法的應(yīng)用，2020 年試題 ) 精品文檔就在這里 各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有 精品 文檔 (4)根據(jù)下列題干及選項，回答 {TSE}題： (5)開發(fā)商因工作需要欲繼續(xù)使用上述 l56m2 房屋，遂與被拆遷人商議，被拆遷人同意將該產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋租用給開發(fā)商使用，并以房租沖抵應(yīng)補(bǔ)交的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價款，雙方議定房租為 2500 元 /月，租賃期問使用該房屋的其他相關(guān)費用均由使用人負(fù)擔(dān)，若雙方議定的收益率為 6%，問最少租用 ( )個月后被 拆遷入應(yīng)補(bǔ)交的差價款可以全部沖抵。 (6)根據(jù)下列題干及選項，回答 {TSE}題： (7)之后，上級令甲公司出售寫字樓，這期間寫字樓市場價格未發(fā)生任何變化，設(shè)此時該寫字樓的售價為 P，在正常的市場條件下， P 最可能的取值為 ( )。 (8)抵押人欠甲債務(wù) 80 萬元，簽訂了房地產(chǎn)抵押合同，之后又欠 20 萬元，抵押人在原抵押的土地上添建了一幢房屋。現(xiàn)因債務(wù)人超過規(guī)定期限沒有履行債務(wù)而被依法拍賣其抵押的房地產(chǎn)，共賣得凈價款 80 萬元，其中新增房屋折合價款 20 萬元。問： (9)根據(jù)下列題干及選項，回答 {TSE}題： (10)如果采用成本法估價，且建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命等于其自然壽命，應(yīng)按（ ）年計算建筑物的折舊。 精品文檔就在這里 各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有 精品 文檔 (11)如果采用收益法估價，經(jīng)調(diào)查，在估價時點該二手汽車交易市場房地產(chǎn)的客觀年凈收益為 300 萬元，且未來每年不變，報酬率為 7． 5%，則收益價格為（ ）萬元。 (12)若合資期限約定為 20 年，合資結(jié)束后的凈資產(chǎn)按出資比例在出資各方間分配，則下述描述中最準(zhǔn)確的是（ ）。 (13)根據(jù)下列題干及選項，回答 {TSE}題： (14)估價的價值范圍應(yīng)是（ ）。 (15)根據(jù)下列題干及選項，回答 {TSE}題： (16)若對各案例測算出的比準(zhǔn)價格結(jié)果按簡單算術(shù)平均結(jié)果處理，則按市場比較法評得的評精品文檔就在這里 各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有