【正文】 市工商局家屬樓物業(yè)管理方案一、 整體方案策劃思路針對本物業(yè)小區(qū)的自然條件和業(yè)主構(gòu)成特點，按照相關(guān)物業(yè)管理規(guī)定和物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，本公司準(zhǔn)備對工商局職工住宅小區(qū)采取的總體管理思路為：（一）、安全管理安全管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作，必須做到萬無一失。針對本小區(qū)的特點。本公司采取全封閉式管理，即在人員管理上將進(jìn)出小區(qū)的人員嚴(yán)格實施“來訪登記”的方式進(jìn)行控制；在交通、物品出入管理上，采用本公司獨有的“記憶＋規(guī)范”法，對小區(qū)業(yè)主的車輛粘帖有本小區(qū)標(biāo)志的準(zhǔn)停卡，標(biāo)準(zhǔn)化管理，以確保車輛及物品出入的安全；同時，本公司獨特的“安全預(yù)案制”、“巡樓制”“不均衡管理法”也將全面應(yīng)用于阿城市　工商局職工住宅小區(qū)，以確保本小區(qū)在安全管理上的萬無一失。保安人員素質(zhì)要求：采用復(fù)員軍人，采取每周六天制準(zhǔn)軍事化管理、培訓(xùn)；所有服務(wù)于本小區(qū)的保安人員年齡均在2228歲，身高173以上。門崗人員必須跨立服務(wù)，每天見業(yè)主的第一面均要敬禮；統(tǒng)一著裝，配飾“人性化”服飾。（二）、公共事務(wù)管理與人性化服務(wù)針對本小區(qū)的實際情況，本公司準(zhǔn)備在公共事務(wù)管理中全面推行標(biāo)準(zhǔn)化管理和人性化服務(wù)的管理模式，特別措施有：設(shè)定小區(qū)服務(wù)中心。采取酒店式一站式服務(wù)的方法，只需業(yè)主打一個熱線服務(wù)電話　，所有生活中的問題均可在承諾的時間得到處理?！皶r效制”所有管理處的對外服務(wù)工作均采用限時工作制，在對業(yè)主公開承諾的時間內(nèi)完成。承諾制、這是本公司最新引進(jìn)的全國行業(yè)享有盛譽的人性化服務(wù)制度，通過承諾制的全面推行必將大大提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。不均衡管理、所有員工的工作均是按照業(yè)主的生活節(jié)奏設(shè)計的，均以滿足業(yè)主的生理需要和心理需要為主要目標(biāo)。（三）、消防管理對做好本物業(yè)小區(qū)的消防工作我們將采取以下措施：⑴、 嚴(yán)格按照　有關(guān)消防法規(guī)的要求，協(xié)助實施竣工驗收和組織實施接管驗收。⑵、 建立防火規(guī)章制度，由管理處與大廈業(yè)主簽定《消防責(zé)任書》，關(guān)實施必要的獎懲措施。⑶、 建立一支由管理處全體員工及部分業(yè)主共同參加的義務(wù)消防隊，定期組織消防演習(xí)，完善自救體系。⑷、 經(jīng)常進(jìn)行防火檢查，及時清除消防通道違夫擺放的物品，消除業(yè)主辦公區(qū)域內(nèi)的火險隱患。⑸、 定期檢測消防設(shè)施，器材的安全系數(shù)，做好檢查記錄，實行責(zé)任人制度，確保消防設(shè)施時刻處于很好狀態(tài)。（四）環(huán)境服務(wù)管理環(huán)境服務(wù)是形象工程。針對環(huán)境管理這類工作的特點，本公司準(zhǔn)備采用如下管理方式： 定額檔案制。首先將清潔和綠化劃分成四級分別制定出不同的清潔標(biāo)準(zhǔn)。然后論據(jù)本公司長年積累下來的（勞動定額）標(biāo)準(zhǔn)通過投票來競爭上崗配置清潔工，花木工，從而確保環(huán)境服務(wù)質(zhì)量。 按照國際環(huán)境質(zhì)量體系的要求全面管理小區(qū)的生活環(huán)境，將環(huán)境服務(wù)控制擴大至小區(qū)噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分揀處理等到方面，必然帶給本小的業(yè)主一個寧靜、優(yōu)雅、滯凈、安詳?shù)纳瞽h(huán)境。 所有服務(wù)于本小區(qū)的保潔人員年齡均在40歲以下，形象好，服務(wù)意識強，無不良習(xí)慣。（五）社區(qū)文化為了營造健康活潑、個性鮮明、美好、和諧的社區(qū)文化扭扭氛圍，寓教育于社區(qū)文化活動之中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境，活躍轄區(qū)氣氛，增強業(yè)主/住戶參與意識，使管理處工作的得到業(yè)主及住房及社會各屆的支持和理解，建立良好的社會公共關(guān)系，我公司將在本小區(qū)開展豐富多彩的社區(qū)文化活動。首先，在物業(yè)入住時，開展一次主題為“愛我家園”的喜慶活動。其次，在日常管理服務(wù)期，每季度開展諸如象棋比賽，書法比賽等益智活動；每到節(jié)日還將舉行小型慶?；顒?；在小區(qū)顯眼處設(shè)置主題宣傳欄，定期組織保安員及工作人員，及小區(qū)業(yè)主共同參加學(xué)習(xí)交流，每月更換社區(qū)宣傳欄，讓業(yè)主了解管理處，信任管理處，支持管理處的工作；最后，我們還將興行小區(qū)植物認(rèn)養(yǎng)的長期活動，即業(yè)主可以認(rèn)養(yǎng)一種植物或一棵樹，提高小區(qū)愛護環(huán)境，關(guān)注生態(tài)的優(yōu)良習(xí)慣。（六）內(nèi)部運行機制本公司的內(nèi)部管理機制全方位地推行了標(biāo)準(zhǔn)化管理。如接管本小區(qū)，我們公司將全面推行一套成熟的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，規(guī)范化管理，規(guī)范化服務(wù)。二、 管理機構(gòu)設(shè)置和規(guī)章制度（一） 管理機制 時效工作制：我方對業(yè)主的服務(wù)工作一律實行時效工作制即本公司承諾有對外的服務(wù)工作，均在向業(yè)主公開承諾的時間內(nèi)完成或有處理結(jié)果。 公開服務(wù)制：所有服務(wù)工作均向業(yè)主公司。管理個禁止員工向業(yè)主索取任何酬勞。 首問責(zé)任制：任何員工在接到業(yè)主咨詢、投訴、求助時均負(fù)責(zé)將業(yè)主的總是解決完畢方可獲得公司認(rèn)可。 財務(wù)公開制：我方將定期向業(yè)主公開財務(wù)收支賬目，接受業(yè)主的公開咨詢。 全天候服務(wù)：我方實行全天24小時服務(wù)。管理處設(shè)熱線服務(wù)電話，歡迎業(yè)主隨時撥打。 不均衡管理：我方各項服務(wù)工作均會依照工作的輕重緩急和業(yè)主的生活規(guī)律進(jìn)行統(tǒng)籌安排，通過優(yōu)化后的工作編排使工作更加人性化，更加節(jié)省業(yè)主的每一分錢，更加符合專業(yè)化物業(yè)管理公司的要求。 回訪工作制：我方將依照自己人的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程對開展的服務(wù)工作定期走訪業(yè)主虛心接受業(yè)主的建議，批評。重大決策、措施均會在事先通報給業(yè)主。 安全預(yù)案制：我方將優(yōu)先解決業(yè)主的安全管理產(chǎn)的問題，對治安重點、難點建立預(yù)案制度，可能出現(xiàn)地突發(fā)總是均有及時、有效的處理程序，確保安全工作的萬無一失。 保本微利：我方承諾將按照保本微利的原則管理業(yè)主的物業(yè)，無論何時都只按一定比例公開提取微薄的傭金，所有的管理節(jié)余將用于業(yè)主的服務(wù)之中。（二） 管理規(guī)章制度我方堅持“以人為本、服務(wù)第一”的宗旨，通過深入的接觸和踏實的工作，并將之充分體現(xiàn)在與客戶的交流、溝通中，并為之制定出一系列制度。來保證動作的有效性。公眾制度目錄 業(yè)主公約 客戶手冊 文明公約 客戶登記制度 裝修管理制度 客戶信件、郵件、報紙及雜志分發(fā)規(guī)定 客戶搬入、搬出物品管理辦法16