【正文】 金廈集團地產(chǎn)策劃前言受金廈集團委托，天津市上勁房地產(chǎn)咨詢有限公司就金廈王頂?shù)塘⒔粯蚵纺享椖康臓I銷策劃提交王頂?shù)搪纺享椖堪l(fā)展方向（提案）。我司本著服務(wù)企業(yè)，長足發(fā)展的公司戰(zhàn)略思想，在順利完成金廈百度風(fēng)景營銷策劃的前提下，希望與金廈集團繼續(xù)深入合作，同時公司的領(lǐng)導(dǎo)層對雙方的合作給予高度重視，就項目發(fā)展方向事宜，我司提出以下建議，希望貴司提出寶貴意見。我司對雙方合作的優(yōu)勢歸結(jié)為以下幾點：金廈集團作為天津市房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭企業(yè)，其在土地存量及資金運作上的優(yōu)勢不言而遇，進入2000年以來，企業(yè)品牌在項目的成功推廣下進而提升，吻合了天津市住宅消費者由感性消費逐步過渡到關(guān)注企業(yè)品牌的消費思路，同時金廈集團在企業(yè)發(fā)展過程中不斷更新經(jīng)營思路，果斷采用依靠社會力量的方式解決企業(yè)的內(nèi)部配給不足，使企業(yè)的核心優(yōu)勢上進一步提升，節(jié)約了成本。上勁房地產(chǎn)咨詢有限公司成立于2000年初，企業(yè)發(fā)展以房地產(chǎn)代理銷售、營銷策劃、廣告推廣整合為核心，我司先后代理銷售財富大廈、梅江芳水園、匯和家園、林楓花園等12個項目；營銷策劃包括百度風(fēng)景、尚城、匯博園等7個項目；同時上勁廣告?zhèn)鞑ビ邢薰境薪犹┻_園、吉利花園等知名樓盤的廣告設(shè)計。在近3年的企業(yè)歷程中取得了不俗的業(yè)績，得到了開發(fā)企業(yè)及社會的認可，公司本年度晉升為天津市房地產(chǎn)中介協(xié)會副秘書長單位。根據(jù)市場發(fā)展趨勢的判斷及建立在此基礎(chǔ)上的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，我司營銷策劃作為充分整合營銷與市場傳播環(huán)節(jié)的服務(wù)項目勢必會在公司今后的發(fā)展中扮演日益關(guān)鍵的作用，其發(fā)展水平的不斷提升從短期看將會對公司現(xiàn)有營銷代理業(yè)務(wù)產(chǎn)生或輕或重的支持，從遠期看，整合了高水平策劃服務(wù)的營銷或廣告實體將會是市場衡量這兩個行業(yè)的標準，我司成為天津市首家整合項目銷售、營銷策劃、廣告推廣的中介服務(wù)企業(yè)。雙方的合作基礎(chǔ)為優(yōu)勢互補，在企業(yè)利益上不存在正面沖突，而是一種連帶關(guān)系，即作為服務(wù)性質(zhì)的我司在企業(yè)發(fā)展過程中始終堅持提升業(yè)務(wù)水平，強化服務(wù)意識，作為合作時間近二年的雙方在許多方面業(yè)已充分磨合，共同打下了良好的合作基礎(chǔ)。房地產(chǎn)市場自起步到規(guī)范進而走向成熟，用了近十年的時間。而隨著城市土地存量的減少，市場人群消費理念的成熟，如何在項目發(fā)展前期做出準確的市場定位與市場分析，對投資者投資的準確性及資金回籠的速度起到至關(guān)重要的作用。房屋與其他商品的相同點是：需要迎合市場,適銷對路，才能滿足有效需求及達到利潤最大化。作為特殊商品，它的表現(xiàn)特點為：資金高度密集：房地產(chǎn)項目從立項到完工動則需要幾千萬的資金，資金密集成為行業(yè)特征，同時也增大了投資風(fēng)險。投資周期長：房地產(chǎn)投資周期一般為一年以上，縮短投資周期，使生產(chǎn)出的產(chǎn)品不在投資周期內(nèi)落伍，需要超前的投資目光。市場信息變化預(yù)測：由于投資周期長，產(chǎn)品由設(shè)計到產(chǎn)生經(jīng)歷時間過長，經(jīng)常出現(xiàn)實際產(chǎn)品落后于市場需求的情況。所以更注重把握銷售時機?？刂其N售節(jié)奏，對策劃而言，應(yīng)注重過程營銷（即在產(chǎn)品銷售過程中跟蹤產(chǎn)品，研究市場，及時調(diào)整產(chǎn)品策略，使之與市場步步吻合），才能達到預(yù)期收益目標，而不應(yīng)只做結(jié)果營銷(即在產(chǎn)品生產(chǎn)出來后再銷售，造成產(chǎn)品與市場脫節(jié))。正因為房地產(chǎn)不同于其它行業(yè)，許多因素制約最終產(chǎn)品的實現(xiàn)及投資回報，所以項目自身條件及發(fā)展商可對投資者進行適時投資決策提供一定的可行性依據(jù)。項目宗地狀況地理位置本案位于南開區(qū)王頂?shù)塘⒔粯蛭髂蟼?cè)，，整個地塊東西向狹長，南北進深較小。從周邊地塊發(fā)展情況來看，本案所處位置為王頂?shù)叹幼^(qū)整體規(guī)劃的收尾工程，周邊居住氣候已經(jīng)形成一定氛圍。本案以北住宅區(qū)有百度風(fēng)景、美麗心殿、南開文園、碧云軒、及天拖居住區(qū)；南側(cè)為復(fù)康花園，東側(cè)包括欣苑公寓、華苑住宅區(qū)、華苑新城等大型住宅區(qū)；西側(cè)為侯臺風(fēng)景區(qū)及侯臺別墅區(qū)。同時天大、南大、師大及正在建設(shè)的大學(xué)城，使本區(qū)域形成了較高的科教氛圍， 區(qū)域發(fā)展方向根據(jù)天津市居住區(qū)域劃分，西南部地區(qū)在近幾年住宅建設(shè)上占領(lǐng)上風(fēng)，無論從居住區(qū)規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計、人文基礎(chǔ)等各方面保持領(lǐng)先，但同時存在以下弊端：1) 由于整體規(guī)劃期限較長，使物業(yè)風(fēng)格比較雜亂。雖然對開發(fā)商而言及時跟隨市場會使投資風(fēng)險降低，但造成整體規(guī)劃不協(xié)調(diào)。2) 本區(qū)域房屋價格居高不下，造成趨向購房客戶經(jīng)濟基礎(chǔ)難以承受。3) 市場可消化人群隨著數(shù)百萬平米的住宅開工建設(shè)逐漸消化，使再建住宅難以把握人群傾向及購買能力。雖然存在以上弊端，但優(yōu)勢同樣相當(dāng)明顯，故本區(qū)域整體發(fā)展方向看好。地塊綜合評價金云里地塊處在王頂?shù)塘⒔粯蛭髂蟼?cè)，緊鄰下橋機動車坡道。王頂?shù)塘⒔粯蜃鳛橹协h(huán)線重要橋梁，機動車流量比較大，所以本案地塊地理位置十分明顯，存在視野開闊，綠化優(yōu)美的優(yōu)勢。但作為臨橋物業(yè)，其弊端為噪音污染（百度風(fēng)景在銷售過程中存在相同問題），所以從地塊上分析，優(yōu)勢與劣勢并存，只有通過投資者決策與權(quán)衡才能達到最大優(yōu)勢平衡點。本案優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：地理位置明顯，交通狀況良好，路南項目由10座高層建筑組成，容易形成標志性建筑。周邊配套設(shè)施完善已形成居住氣候。區(qū)域發(fā)展趨勢看好，市場有可引導(dǎo)空間?！?位于天津市上風(fēng)口，同時位于高校區(qū)及高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，文化氛圍較好。金廈地產(chǎn)在王頂?shù)痰貐^(qū)十年的開發(fā)經(jīng)驗及形成的區(qū)域品牌。劣勢： 近鄰立交橋存在噪音污染及出入不方便。 紅旗路以西地區(qū)規(guī)劃參差不齊，同時高層建筑的市場接受度差。 建設(shè)周期長，建筑密度大，居住環(huán)境較差。項目發(fā)展方向發(fā)展方向論述基于對本案綜合因素的分析，我司建議打破常規(guī)營銷理念，建議采納以商住帶動商品房銷售的整體營銷思路，發(fā)揮土地的最大價值，同時于政府指令行為銜接，共同為本案提供良好的客源。：本案作為復(fù)康路沿線臨橋物業(yè)，其地理位置有著不可比擬的優(yōu)勢，從目前祥規(guī)可以看出，臨近復(fù)康路將建設(shè)總建筑面積為23295平方米的大型公建底商，如何運用底商優(yōu)勢，帶動商品房銷售？我司認為，隨著天津市整體經(jīng)濟環(huán)境的好轉(zhuǎn)，投資條件的改善，在大環(huán)境下需求大規(guī)模的會展場所，而目前天津市的會展供給不足，天津市目前的展館場所集中于河西區(qū)，以天津市國展及體育中心為代表，但目前市場需求逐年增加。天津市每年承辦的大規(guī)模展覽會以天交會、房交會、汽車展覽交易會及各種類型的建材、設(shè)備交易會，通過交易會帶動企業(yè)之間的經(jīng)營與合作逐漸形成了良好的模式。根據(jù)本項目自身的優(yōu)勢及金廈地產(chǎn)的優(yōu)勢