【正文】 懷化市“”項目一、總 論懷化市“”項目 建 地懷化市迎豐西路與鶴州路交匯處，東臨懷化榮賓館。 ：懷化市飛達房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 建設(shè)單位簡介:懷化市飛達房地產(chǎn)開發(fā)公司成立于2010年，注冊資金 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)三級，現(xiàn)有職員37人，其中具有中高級職稱的專業(yè)管理技術(shù)人員15人，項目負責(zé)人原任職國家一級開發(fā)企業(yè)負責(zé)人，具備豐富的項目開發(fā)管理經(jīng)驗。：懷化市飛達商貿(mào)有限公司始建于1986年，經(jīng)過20多年的精心經(jīng)營，先后拓展了飛達商業(yè)廣場、兒童商場和金牛角王中西餐廳；公司現(xiàn)有員工876人，經(jīng)營商品涵蓋百貨、珠寶首飾、高中檔男女服裝、化妝品、兒童用品、鐘表、皮鞋皮具等1200多個國內(nèi)外知名品牌和中西餐飲。公司遵循“誠實、守信、進取、奉獻”的企業(yè)精神，以嚴謹?shù)墓芾?、?wù)實的作風(fēng)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)精心打造企業(yè)品牌， 創(chuàng)造了良好的社會效益和經(jīng)濟效益，贏得了廣大消費者的信賴。公司先后獲全國“誠信維權(quán)先進單位”、連續(xù)兩屆衛(wèi)冕“全國百城萬店無假貨示范店”；湖南省“勞動就業(yè)示范基地”、“廠務(wù)公開民主管理先進單位；懷化市“十佳消費者信得過單位”、“慈善貢獻獎”；鶴城區(qū)“優(yōu)秀納稅企業(yè)”和“勞動保障工作先進單位”等多項榮譽。中國農(nóng)業(yè)銀行湖南省分行授予“AA+”級信用單位；被湖南省銀行協(xié)會授予“守信用企業(yè)”；公司從1996年起連年被懷化市委、政府授予“雙文明單位”；“優(yōu)秀民營企業(yè)”。：公司董事長向東輝先生自2002年以來，先后榮獲國務(wù)院“全國創(chuàng)業(yè)之星”；湖南省總工會“職工之友”；懷化市 “十大新聞人物”、“勞動模范”、“優(yōu)秀中國特色社會主義建設(shè)者”、“ 優(yōu)秀光彩人物”、“十佳企業(yè)經(jīng)營者”等多項殊榮?，F(xiàn)任懷化市政協(xié)常委，湖南省個體協(xié)會常務(wù)理事，懷化市工商聯(lián)副會長、懷化市慈善總會副會長等社會職務(wù)。: 咨詢資質(zhì)證書 編號:受懷化飛達商貿(mào)有限責(zé)任公司的委托,我公司承擔(dān)該項目可行性研究報告的編制任務(wù)。經(jīng)過對項目進行認真論證,分析評價,于2010年5月完成本項目的可行性研究報告,供審批部門決策參考。 依據(jù): 1)國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第三版)。2)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系。3)《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》。4)建設(shè)部令第41號《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》。5)懷化市人民政府對招商引資政策的支持及相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)惠政策。6) 《懷化市城市總體規(guī)劃》7) 《懷化市中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃》8) 《懷化市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》9) 工業(yè)與民用建筑項目編制有關(guān)規(guī)定和深度要求。10)“飛達新世紀廣場”項目規(guī)劃圖。 11) 國家其他各有關(guān)專業(yè)設(shè)計規(guī)范及項目建設(shè)單位提供的國土、建設(shè)規(guī)劃、供水、供電、資金籌措意向等基礎(chǔ)資料。范圍:本次研究對項目建設(shè)的必要性、項目建設(shè)規(guī)模、內(nèi)外部建設(shè)條件、總體方案、投資估算及經(jīng)濟效益等方面進行研究。 (1)2010年是懷化市委、市政府提出“大干新三年，再創(chuàng)新輝煌”的開局之年，根據(jù)“商貿(mào)物流業(yè)大干新三年的總體思路和‘占有市場，擴大消費；升級換代，樹立旗艦；合理布局，完善功能；規(guī)范秩序，確保繁榮’的要求，立足懷化區(qū)位、交通、資源優(yōu)勢和現(xiàn)有基礎(chǔ)，科學(xué)規(guī)劃，完善政策，突出項目，強力推進，形成以專業(yè)批發(fā)為主、特色零售為輔，輻射功能強、交易流量大、旗艦林立、網(wǎng)絡(luò)健全、業(yè)態(tài)完整、服務(wù)配套、規(guī)范有序、活躍繁榮的商貿(mào)物流格局，初步奠定五省周邊區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)物流中心地位。(2)懷化市房地產(chǎn)市場在宏觀經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展、各項改革不斷深入、政策調(diào)控措施得當(dāng)?shù)拇蟊尘跋?進入了以市場為主導(dǎo),以有效需求為依托,具有自身特點的新一輪快速增長期。今年來,懷化市房地產(chǎn)市場承接近年來穩(wěn)健發(fā)展的良好態(tài)勢,房地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模、土地交易量、新建商品房、預(yù)售面積、交易面積、商品房抵押貸款數(shù)量等各項指標與去年同期相比,均出現(xiàn)了不同程度的增長。(3)舊城改造是“民心工程”、“德政工程”。隨著懷化市域經(jīng)濟的跨越式發(fā)展,人民群眾生活水平普遍提高,舊城區(qū)的落后環(huán)境、滯后服務(wù)功能已遠遠不能滿足人民提高生活質(zhì)量的需求,拆舊建新,不僅是社會發(fā)展的客觀要求,也是廣大群眾的強烈愿望。人口的急增與城市的繁榮,導(dǎo)致住宅及商業(yè)用房量的增大,必然對住宅及商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施提出更高的標準和要求。因此,城市人口的日益增多及經(jīng)濟的迅速發(fā)展對住宅產(chǎn)業(yè)建設(shè)提出了更高更迫切的要求。因此,“飛達新世紀廣場”應(yīng)運而生,從而推進城市綜合功能開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展,將成為城區(qū)的一道新風(fēng)景線。(4)飛達新世紀廣場,地處懷化市中央商務(wù)區(qū)（CBD）的核心地帶,位于懷化市南北主干道迎豐路與鶴州路交匯處，北臨火車站前廣場，東接懷榮賓館，西毗懷化市新城市步行街（原區(qū)政府）及嫩溪垅商業(yè)區(qū)。規(guī)劃總用地約20畝。(5)飛達新世紀廣場總建筑面積約為143000m2。其中住宅、酒店、寫字樓建筑面積51000m2，商業(yè)建筑面積83000m2，地下建筑面積8000m2，綠地率30%，建筑密度48%，容積率10，居住戶數(shù)225戶，停車位350個。該項目地上二十八層,地下兩層。其中負一層為超市及潮流街，負二層為停車場和設(shè)備用房,一至五層為百貨商場,六七八層為餐飲、娛樂,八層以上主樓A棟為酒店及寫字樓，B棟為住宅。 (6) 整個工程包括征地、建安工程、道路、綠化等,經(jīng)投資估算,本項目總投資為 萬元。建設(shè)期(含前期工作)按3年實施。本項目資金來源,申請貸款 萬元,余下由建設(shè)方融資自籌及預(yù)售房款解決。經(jīng)計算本項目投資利潤率為 %（所得稅后）、 %（所得稅前）,投資利稅率為 %,全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為 %（稅后）、 %（稅前）,全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元（稅后）、 萬元（稅前）,投資回收期為 年（稅后）、 年（稅前）。其貸款償還期為 年,滿足銀行的還貸要求。同時, 財務(wù)敏感性分析表明,本項目具有較強的財務(wù)抗風(fēng)險能力。(7)飛達新世紀廣場的建設(shè),將為懷化市中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)，迎豐路的改造,改觀市容市貌,做出巨大貢獻。對于提高城市品位,強化中心城市功能有很大的促進作用。必將成為城區(qū)新的經(jīng)濟增長點,開發(fā)后產(chǎn)生的商貿(mào)規(guī)模效應(yīng)和輻射效應(yīng),從而增加稅費收入。將有效地創(chuàng)造新的就業(yè)機會,確保一方社會的穩(wěn)定,創(chuàng)造出良好的經(jīng)濟效益和社會效益。 二、城市概況及建設(shè)條件 懷化市位于湖南省西南部,東徑109176。4539。－110176。2939。,北緯27176。1639。－29176。5339。,地理特征正處云貴高原與湘桂丘陵的過渡地帶。懷化市域是一個狹長地理單元,南北長達353KM, 東西寬約200KM,形似“跑兔”。它東倚雪峰山脈,與常德、邵陽、 婁底交界。北靠武陵山脈,與湘西自治州、張家界相連。 西與重慶黔江的秀山、酉陽以及貴州的銅仁、凱里地區(qū)為鄰。南連九萬大山,與廣西桂林、三江、龍勝等地接壤。素有“黔滇門戶”、“全楚咽喉”之稱,今有湖南“西大門”之美譽?！鸦瘹v史悠久,古稱“荊楚之地”。早在新石器時代,這里的先民們就進入了原始農(nóng)業(yè)和家畜飼養(yǎng)經(jīng)濟為主的定居生活。秦朝統(tǒng)一中國后,在此設(shè)黔中郡,開始了國家的行政治理,距今已有2200多年的歷史。1998年撤地設(shè)地級市,現(xiàn)轄12個縣（市、區(qū)）,是個多民族聚居的地區(qū),現(xiàn)有侗、苗、土家、瑤等31個少數(shù)民族。依照人口抽樣調(diào)查資料推算,。懷化生態(tài)環(huán)境良好,山川秀美,名勝古跡眾多,民俗風(fēng)情迷人,是湖南省的重點旅游城市之一。全市有萬佛山丹霞地貌、五強溪浩淼澤國、有“第二兵馬俑”美譽的秦代“黔中郡”古城、贊為“楚南上游第一勝跡”的芙蓉樓等等無不鐘靈毓秀,令人流連忘返。龍底河和夜郎谷的漂流驚險神奇,撩人心魄。芷江龍津風(fēng)雨橋、通道皇都侗民族文化村、懷化中國侗文化城等侗文化旅游景點神奇旖旎,特色鮮明。懷化地靈人杰,人文薈萃。老一輩無產(chǎn)階級革命家向警予、滕代遠、粟裕同志出生于此,世界“雜交水稻之父”袁隆平在安江農(nóng)校首次培育成功雜交水稻,愛國將領(lǐng)張學(xué)良曾被囚禁羈絆于沅陵鳳凰山。懷化也是一些重大歷史事件的發(fā)生地。中國工農(nóng)紅軍通道轉(zhuǎn)兵會議舊址、中國人民抗日戰(zhàn)爭勝利受降紀念館都記載了這些影響現(xiàn)代中國歷史的重大事件。懷化市素有“火車拖來的城市”之喻。國家重要鐵路動脈湘黔鐵路和焦柳線及渝懷鐵路呈“大”字在城區(qū)交匯,懷化編組站（懷化南站）是全國九大編組站之一,貨物吞吐能力居全國第九。 高速鐵路的建設(shè)將更加拉近懷化與周邊中心城市的距離，對加快懷化的城市發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。懷化境內(nèi)高速公路已建成的有滬昆高速，正在建設(shè)的有杭瑞高速，那將開工建設(shè)的有包茂高速。209國道與320國道在城區(qū)呈“十”字交叉,另加上319國道及10條省道公路縱橫全境,縣鄉(xiāng)公路通達城鄉(xiāng)。芷江機場距市區(qū)35公里，現(xiàn)已開通北京、廣州、長沙航線。總長4500公里、通航里程1000公里的沅水航運可通江達海。已形成水、陸、空三位一體的立體交通網(wǎng)絡(luò)，成為我國西南地區(qū)最大的綜合交通樞紐之一。 隨著改革開放各項事業(yè)的發(fā)展,懷化市的城市建設(shè)日新月異,成績斐然。城區(qū)人口不斷增多,城區(qū)面積不斷加大,懷化市區(qū)已發(fā)展成為50萬人口的中等城市。面向新世紀,懷化市委、市政府于1998年提出了“充分發(fā)揮區(qū)位資源兩大優(yōu)勢,努力建造五省（市、區(qū)）周邊中心城市”新的發(fā)展戰(zhàn)略。懷化至2010年發(fā)展目標是力爭國內(nèi)生產(chǎn)總值在1980年的基礎(chǔ)上翻4番,社會主義市場經(jīng)濟體制進一步完善,社會經(jīng)濟生活基本上走上規(guī)范化、法制化軌道,人民生活普遍達到小康水平,人口、資源、環(huán)境與經(jīng)濟發(fā)展關(guān)系基本協(xié)調(diào)。展望新世紀,在新戰(zhàn)略的指導(dǎo)下,懷化必將進一步加快發(fā)展,崛起為五?。ㄊ小^(qū)）周邊地區(qū)的中心城市?，F(xiàn)在國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略也將對懷化經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生極其深遠的影響,為懷化的經(jīng)濟建設(shè)帶來千載難逢的歷史發(fā)展機遇。 懷化市地處北回歸線附近,屬亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候,受季風(fēng)環(huán)境影響明顯。據(jù)懷化市氣象局提供資料,懷化市常年主要特點:氣候溫和、雨量充沛,熱量豐富,光照適宜,無霜期長。據(jù)懷化市氣象局提供資料,懷化市常年:℃（歷年最多兩天）,℃(歷年最多一天),℃。最大降雨量1663毫米,。最小相對濕度14%,平均相對濕度81%。年均日照1580小時,10℃以上積溫4833－5258℃,。,。,。無霜期287天。／s,67月份刮西南風(fēng),其余10個月刮北風(fēng)。 飛達新世紀廣場用地地層主要由二疊系和第四系地層組成。巖層主要為灰?guī)r、泥質(zhì)灰?guī)r、泥灰?guī)r和粘性土。 根據(jù)區(qū)域資料,白堊紀以后至第三紀以前,懷化市鶴城區(qū)及其附近區(qū)域為凹陷沉降區(qū),在其懷化市鶴城區(qū)的城北沉積了白堊系巨厚層的紫紅色巖層。第三紀以來至第四紀,區(qū)內(nèi)地殼整體呈間歇性上升,形成了多級剝夷面和河流侵蝕堆積階地。但自第四紀以來,地殼上升隆起的速度和強度漸趨緩慢和減弱。 根據(jù)歷史地震記載,懷化市鶴城區(qū)未發(fā)生過破壞性地震,場地土層主要為沖積相粉質(zhì)粘土,厚度一般為58m,局部大于8m,以中硬土為主。下伏二疊系長興組灰?guī)r巖溶較發(fā)育,巖體較堅硬完整,屬穩(wěn)定基巖。所以,場地類別為II類,屬抗震較有利地段。 《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》(GB5000112001)和《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》(GBl8306—2001)表明,懷化市鶴城區(qū)屬抗震設(shè)防烈度6度與小于6度的過渡地帶,但根據(jù)懷化市有關(guān)文件規(guī)定,懷化市鶴城區(qū)建筑抗震設(shè)防烈度定為6度,。綜上所述,場地內(nèi)屬穩(wěn)定地塊。 太平溪是舞水河的一級支流,發(fā)源于花橋鎮(zhèn)金雞溝,全長43公里,流域面積362平方公里,由東北流入市區(qū),在市區(qū)南部入舞水河。市區(qū)流程10公里,‰。,最大流量2850m3/秒,。區(qū)域內(nèi)地表水主要來源于天然降雨。地下水主要有:松散巖類孔隙水,碳酸巖夾碎屑裂隙巖溶水和碎屑巖裂隙水。該場地地下水按其形成條件和賦存特征,為松散巖類孔隙水。該類型地下水對混凝土和混凝土中鋼筋無腐蝕,對鋼結(jié)構(gòu)具弱腐蝕。獨特的地理位置,便利的交通條件,優(yōu)美的自然環(huán)境,為建設(shè)高尚城市綜合體提供了很好的投資條件和穩(wěn)定的利益保障,建設(shè)條件完備。 建設(shè)施工及生活用水全部由懷化市供水總公司供給。目前,供大于求,其配套管網(wǎng)均已敷設(shè)到擬建選址,完全可以滿足工程建設(shè)施工所需用水。 懷化市電力資源豐富,在十二個縣市區(qū)中,除個別鄉(xiāng)村外,都已達到農(nóng)村初級電氣化標準,全年區(qū)內(nèi)發(fā)電量達11億千瓦時,供電網(wǎng)絡(luò)完善,有國家、地區(qū)兩大電網(wǎng)。供電十分穩(wěn)定可靠。三、項目建設(shè)的背景及必要性、商貿(mào)物流發(fā)展外部環(huán)境面臨有利機遇 、西部大開發(fā)戰(zhàn)略與中部崛起戰(zhàn)略的進一步深入 懷化位于西部大開發(fā)戰(zhàn)略的重要實施地之一的成渝經(jīng)濟區(qū)、中部崛起戰(zhàn)略的重要實施地之一的長株潭經(jīng)濟區(qū)輻射范圍的交接處，這兩個重要地區(qū)的發(fā)展促使懷化城市地位的改變，使懷化作為五?。ㄊ小^(qū)）周邊地區(qū)中心城市的地位顯現(xiàn)，成為懷化發(fā)展的重要機遇。 、區(qū)域交通條件的進一步完善 根據(jù)《中國中長期鐵網(wǎng)規(guī)劃》，渝懷線、邵六線建成，渝懷線大通道建設(shè)，將對懷化對接珠三角經(jīng)濟區(qū)和成渝經(jīng)濟區(qū)；貴陽將要建成直直通珠三角入海口的鐵路大通道，懷化處于這通道湖南區(qū)段的重要節(jié)點；根據(jù)《國家高速公路網(wǎng)規(guī)劃》，9條南北向縱線之一的包頭至茂門高速公路，與18條東西橫向之一的上海至昆明高速公路將為懷化融入全國高速公路系統(tǒng)帶來較好的發(fā)展前景；懷化的芷江機場已經(jīng)轉(zhuǎn)為民用，擴建工程將要上馬。這些有利的交通條件都將進一步加強懷化同周圍重要經(jīng)濟區(qū)的聯(lián)系，大大提升懷化的交通樞紐地位，為懷化帶來新的發(fā)展。 、湘西地區(qū)發(fā)展獲得新的發(fā)展優(yōu)惠政策 湖南省在2004年編制了《湘西城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》，旨在推動湘西地區(qū)的全面發(fā)展，規(guī)劃明確把懷化定為湘西地區(qū)的一級中心城市，為懷化未來的發(fā)展帶來了新機遇。在《湖南省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中，明確懷化為全省四大區(qū)域物流中心之一，全省一級物流節(jié)點城市、全國二級物流節(jié)點城市。政策提出：對懷化市這樣的中部邊遠山區(qū)，省政府在資金配套上要給予優(yōu)惠政策，減免貧困縣和少數(shù)民族自治縣的配套資金；同時根據(jù)《湘西地區(qū)開