【正文】 **廣場可行性研究報告目錄第一章惠州市社會經(jīng)濟發(fā)展概況……………………………………………………………051．1惠州市經(jīng)濟社會發(fā)展概況……………………………………………………………………051．2惠州市經(jīng)濟發(fā)展歷程與特點…………………………………………………………………061．3惠州市的區(qū)位條件……………………………………………………………………………081．4南海石化項目和大亞灣經(jīng)濟區(qū)的建設……………………………………………………101．5惠州市在珠三角的地位和作用……………………………………………………………11第二章項目概括………………………………………………………………………………………………122．1研究基礎………………………………………………………………………………………………122．1．1研究依據(jù)…………………………………………………………………………………132．1．2項目參數(shù)…………………………………………………………………………………132．2研究過程……………………………………………………………………………………………142．2．1研究目的…………………………………………………………………………………142．2．2研究人員…………………………………………………………………………………142．2．3研究內(nèi)容…………………………………………………………………………………152．2．4研究方法…………………………………………………………………………………152．3項目背景……………………………………………………………………………………………162．3．1發(fā)展商簡介………………………………………………………………………………162．3．2項目概況…………………………………………………………………………………172．3．3總體布局…………………………………………………………………………………172．3．4交通組織…………………………………………………………………………………182．3．5建筑功能…………………………………………………………………………………182．3．6建筑造型…………………………………………………………………………………182．3．7消防及分區(qū)………………………………………………………………………………182．4區(qū)域特點……………………………………………………………………………………………182．4．1基本描述……………………………………………………………………………………192．4．2總體布局……………………………………………………………………………………192．4．3道路系統(tǒng)……………………………………………………………………………………202．4．4公共設施配置……………………………………………………………………………212．4．5綠化系統(tǒng)規(guī)劃……………………………………………………………………………21第三章惠州市商品房需求狀況……………………………………………………………………………223．1基本情況……………………………………………………………………………………………223．2住宅建設和消費…………………………………………………………………………………233．3需求主要指標…………………………………………………………………………………………233．4需求祈求………………………………………………………………………………………………243．5對環(huán)境及配套要求……………………………………………………………………………………26第四章惠州市商品房供給狀況…………………………………………………………………………274．1商品房供給總量及特點…………………………………………………………………………274．2住宅市場發(fā)展趨勢………………………………………………………………………………28第五章個案分析……………………………………………………………………………………………315．1總體供給狀況………………………………………………………………………………………315．2個案分析……………………………………………………………………………………………31第六章項目評估……………………………………………………………………………………………346．1項目概括………………………………………………………………………………………………346．2項目優(yōu)勢………………………………………………………………………………………………346．3項目劣勢………………………………………………………………………………………………36第七章市場容量……………………………………………………………………………………………367．1項目市場定位…………………………………………………………………………………………367．2目標客戶分析………………………………………………………………………………………377．3銷售價格預測……………………………………………………………………………………………377．4市場容量估算……………………………………………………………………………………………38第八章初步成本分析………………………………………………………………………………………408．1項目基本裝修標準…………………………………………………………………………………408．2項目開發(fā)組織………………………………………………………………………………………418．3土地成本………………………………………………………………………………………………438．4建安成本……………………………………………………………………………………………438．4．1土建及裝修工程成本…………………………………………………………………438．4．2設備安裝工程成本………………………………………………………………………438．5前期費用……………………………………………………………………………………………438．6項目其它不可預見費………………………………………………………………………………448．7開發(fā)期稅、費………………………………………………………………………………………448．8紅線內(nèi)、外市政及公建配套設施工程費…………………………………………………448．9本項目靜態(tài)總投資……………………………………………………………………………448．10本項目開發(fā)期各項靜態(tài)總投資比例…………………………………………………………45第九章財務效益估算……………………………………………………………………………………459．1項目開發(fā)前景……………………………………………………………………………………459．2財務效益初步估算………………………………………………………………………………469．3項目總體開發(fā)盈虧平衡分析………………………………………………………………………559．4項目敏感性分析……………………………………………………………………………………569．5影響開發(fā)效益的主要因素分析……………………………………………………………………57第十章結論及建議………………………………………………………………………………………5910．1研究結論…………………………………………………………………………………………5910．2可行性建議……………………………………………………………………………………………60 惠州**廣場可行性研究報告本項研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務是論證**廣場投資的必要性、可能性、有效性和合理性。按照國家有關規(guī)范，可行性研究包括機會研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項目特點，我們合三為一，從技術及經(jīng)濟角度，對本項目進行規(guī)范的可行性研究，本項研究的原則是：◆項目有關經(jīng)濟技術和綜合建筑面積指標，是按照本項目有關報建資料以及由陜西省建筑設計研究院的初步設計方案等圖紙資料進行統(tǒng)計與編制而成；各類房地產(chǎn)開發(fā)市場的成交數(shù)據(jù)則主要來源于惠州市國土房管局；建安工程造價的構成依據(jù)，既一方面參照了該設計工程有限公司所做的工程概算，同時與惠州市建設委員會公布的惠州市正在建設和已經(jīng)竣工的部分典型工程個案中關于建安工程造價的資料作為對比?！艨偼顿Y測算一覽表，系按整個開發(fā)項目完全由惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資興建的方案，擬分為三組采取滾動的開發(fā)形式；本項目各類物業(yè)的測定價格與分析比較是根據(jù)對本項目周邊物業(yè)市場的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過歸納和整理，其計算模式按照國外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資可行性研究報告的表述形式，結合本項目的實際情總嚴謹測算得出?！舯鹃_發(fā)項目的各項財務分析部分，按照目前惠州市各類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗以及本項目的實際數(shù)據(jù)，經(jīng)過科學測算獲得，務求能夠符合此類報告的規(guī)范要求、計算模式以及測算要求。第一章惠州市社會經(jīng)濟發(fā)展概況1．1惠州市經(jīng)濟社會發(fā)展概況惠州市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市?；葜菔械靥幍途暥?，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風氣候區(qū)?；葜菔惺菑V東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽。改革開放以前，惠州市經(jīng)濟基礎相當薄弱，直到1979年，。改革開發(fā)以后，特別是1988年地改市之后，全市經(jīng)濟社會進入了迅速發(fā)展、充滿生機活力的時期。20多年來，惠州市國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟實力大大增強，社會和經(jīng)濟面貌都發(fā)生了巨大的變化?；葜菀延梢患偶艧o聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P注的投資熱土，從一個典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟區(qū)域變?yōu)檫M入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。2002年，，12年翻了三番多，%。2003年行政區(qū)劃調(diào)整后，惠州市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。全市總面積11158平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積94平方公里。按惠州市統(tǒng)計年鑒口徑，2002年底，其中戶籍人口（常住人口），外來人口（暫住人口）。全市現(xiàn)有78個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，10個街道辦事處，1066個行政村，并設有兩個國家級開發(fā)區(qū)：大亞灣經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)?；葜菔腥嗣裾v地惠城區(qū)，；。1．2惠州市經(jīng)濟社會發(fā)展歷程與特點縱觀惠州市近二十幾年的社會經(jīng)濟發(fā)展歷程，可以劃分為三個階段：第一階段是改革開發(fā)后到1988年，第二個階段是1989—1993年，第三個階段是1994年到現(xiàn)在。第一階段，1978年到1988年是惠州市經(jīng)濟發(fā)展的積累階段，這個時期的代表性事件是中國開始實行改革開放，香港的勞動密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。惠州市的經(jīng)濟發(fā)展比之改革開放前發(fā)展要快得多，%，；%，；%，；%，；%，%億元；%，1988年達到1526元；三次產(chǎn)業(yè)比重從1978年的一產(chǎn)獨大發(fā)展到1988年退居第二的位置，但該階段第二產(chǎn)業(yè)的比重始終最小，惠州市還沒有完成從農(nóng)業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間，惠州市實際利用外資和外貿(mào)出口也開始大幅增加，但由于基數(shù)太小，惠州市經(jīng)濟并沒有出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。1989—1993年是惠州市經(jīng)濟從起步進入快速發(fā)展的階段，經(jīng)濟社會各項指標都經(jīng)歷了前所未有的大發(fā)展，%，%，實際利用外資年均增長61%，%，%，%。從1989年到1993年，%，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位，%，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降，%，成功實現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。該階段的代表性事件是當時我國處于房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，當時的惠州是房地產(chǎn)投機狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來的投機資金一度使惠州市經(jīng)濟發(fā)展達到輝煌的頂峰，同時也托起惠州市人民對本市經(jīng)濟發(fā)展的高遠幻想。這一階段的另一個代表性事件是熊貓汽車城項目在惠州進行談判的啟動和終止。這些事件對惠州的經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn)生了極大的影響，隨著房地產(chǎn)泡沫的徹底破滅，熊貓汽車城項目的擱淺，惠州市的經(jīng)濟發(fā)展陷入低落和迷茫之中。1994年至今，是惠州市經(jīng)濟發(fā)展重歸理性的階段，在這一階段，惠州市一邊化解房地產(chǎn)泡沫破滅給城市發(fā)展帶來的副作用，一邊進行經(jīng)濟結構調(diào)整，使國民經(jīng)濟逐步實現(xiàn)持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。在此期間，%，%，%，%，%，%。這一階段的代表性事件是中海殼牌南海石化項目的最終簽訂。預計未來五到十年間，大亞灣區(qū)的石化產(chǎn)業(yè)將投入1000到1500億元的建設資金，巨大的產(chǎn)業(yè)集聚效應將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強有力的物質(zhì)支撐，也將為整個惠州市的跨越式發(fā)展提供契機。1．3惠州市的區(qū)位條件惠州市是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發(fā)達城市和國際大都市香港。惠州市區(qū)西距廣州市153公里，東距汕頭市320公里，南與深圳市相隔80公里，惠州市南部的澳頭港