[房地產(chǎn)]“首府廣場(chǎng)”策劃方案(已修改)
2025-05-15 03:06 本頁(yè)面
【正文】 “首府廣場(chǎng)”策劃方案 引 言我們根據(jù)前期對(duì)呼市市場(chǎng)調(diào)研的資料，并結(jié)合在實(shí)際工作發(fā)現(xiàn)的不足之處，及時(shí)調(diào)整了工作的方向和重點(diǎn)。有針對(duì)性地選擇了與本案相比具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目，重新進(jìn)行了的摸底考察。包括對(duì)商場(chǎng)、寫(xiě)字樓及目標(biāo)消費(fèi)群體的進(jìn)一步調(diào)查、研究及分析，還對(duì)呼市人們的消費(fèi)習(xí)慣進(jìn)行了解。通過(guò)與高等院校教授交流，從各個(gè)角度了解呼市。此外，我們也對(duì)各主要媒體情況、受眾喜好方面進(jìn)行了充分的調(diào)查，初步與各媒體代理商接洽并建立了良好的合作關(guān)系。上述各項(xiàng)工作為制定一個(gè)切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)方案、做好“首府廣場(chǎng)”的銷(xiāo)售工作及宣傳推廣活動(dòng)提供了有力的保障?，F(xiàn)結(jié)合目前該項(xiàng)目的進(jìn)展程度擬訂此方案。一、項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目位置：中山西路與錫林郭勒路交匯處 項(xiàng)目標(biāo)地：總占地面積：；總 建 面：11萬(wàn)平方米；商 場(chǎng) 建面：6萬(wàn)平方米；寫(xiě)字樓建面：4萬(wàn)平方米；停車(chē)場(chǎng)建面：地下1萬(wàn)平方米。 預(yù)計(jì)工程進(jìn)度：2002年12月12日設(shè)計(jì)方案招標(biāo)；2003年1月10日設(shè)計(jì)方案初稿完成；2003年1月31日前設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)及方案確定；2003年5月開(kāi)工；2004年5月商場(chǎng)開(kāi)業(yè)；寫(xiě)字樓工期18個(gè)月。 預(yù)估銷(xiāo)售周期：2002年12月－2003年4月為醞釀準(zhǔn)備期；2003年5－6月為寫(xiě)字樓公開(kāi)期，商場(chǎng)預(yù)約期；2003年6月2023日為商場(chǎng)引爆期，寫(xiě)字樓過(guò)渡期；2003年6月24日－10月為全面強(qiáng)銷(xiāo)期；2003年11月－2004年3月為全面持續(xù)期；2004年3月－5月為二次高潮期。備注：銷(xiāo)售周期的時(shí)間主要受工程進(jìn)度、政府相關(guān)手續(xù)、銷(xiāo)售狀況及預(yù)約情形等因素影響，可隨之調(diào)整。商場(chǎng)引爆期可提前或滯后，由預(yù)約情況決定，預(yù)約量達(dá)到一定數(shù)額時(shí)（200400組），方可引爆。二、 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析l 優(yōu)勢(shì)分析1）呼市是西部大開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，在未來(lái)5年內(nèi)，呼市的人均消費(fèi)水平預(yù)計(jì)將翻兩翻，呼市將進(jìn)一步擴(kuò)大招商引資工作，促進(jìn)呼市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展2）政府大力支持，把呼市的“穿衣戴帽”工程交于力天公司 3）以“首府”冠名，建成呼市標(biāo)志性建筑物，最高的寫(xiě)字樓4）地處商業(yè)街的龍頭位置，商業(yè)氛圍濃厚，道路交通體系良好5）預(yù)設(shè)大面積停車(chē)場(chǎng)，一則彌補(bǔ)呼市車(chē)位不足的現(xiàn)狀，再則可作為商場(chǎng)的小“磁場(chǎng)”6）開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，有十多年的房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，且資金充足7）規(guī)劃設(shè)計(jì)超前，國(guó)際招標(biāo)8）與知名管理團(tuán)隊(duì)合作，經(jīng)營(yíng)理念先進(jìn)9）商業(yè)及辦公配套齊全，大型SHOPPING MALL及5A級(jí)酒店公寓式寫(xiě)字樓 10）7000（待定）平米室外休閑廣場(chǎng)，聚集人潮；20000（待定）平米大型康體娛樂(lè)城是目前呼市唯一的大型娛樂(lè)場(chǎng)所，也會(huì)為商場(chǎng)帶來(lái)一部分商機(jī)11）大、小磁場(chǎng)（家樂(lè)福、好有多、沃爾瑪、友誼商城、星巴克、麥當(dāng)勞、肯德基）將吸引大量投資客，營(yíng)造商業(yè)氣息 12）目前，呼市中、高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給不足，且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求將不斷增加l 劣勢(shì)分析1）呼市人均收入較低，目前下崗人員較多，導(dǎo)致消費(fèi)能力有限2）呼市商業(yè)區(qū)內(nèi)商場(chǎng)林立，目前商廈的開(kāi)發(fā)建設(shè)呈現(xiàn)白熱化狀態(tài)，競(jìng)爭(zhēng)較激烈3）呼市商業(yè)市場(chǎng)已接近飽和，一些大型商場(chǎng)已面臨倒閉的危機(jī)，使人們對(duì)商場(chǎng)持觀望態(tài)度，投資熱潮逐漸冷卻4）開(kāi)發(fā)商在呼市還未樹(shù)立自己的企業(yè)形象，消費(fèi)市場(chǎng)的認(rèn)知度較低雖然地處商業(yè)街的龍頭位置，但人潮較少，非商業(yè)核心地帶5）雖然寫(xiě)字樓的需求量較大，但目前已有大量中、高檔寫(xiě)字樓在建，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈 周邊在售競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析（詳情見(jiàn)第8頁(yè)附表）1） 維多利商廈位于中山西路的維多利商廈，總建面63678平方米，商用面積為地下一層，地上四層約50000平米，并配有5000平米地下停車(chē)場(chǎng)。維多利商廈聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)資深專(zhuān)業(yè)管理公司—北京三和商聯(lián)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，確立“以規(guī)模樹(shù)形象、以品牌為主導(dǎo)、以功能增特色、以時(shí)尚為目標(biāo)”的中高檔戰(zhàn)略定位?？勺饪墒郏T(mén)市單價(jià)29800元/平米，商鋪均價(jià)14000元/平米；租金12元/天平米。目前門(mén)市已可裝修，月底可以開(kāi)業(yè)。由于新世紀(jì)與維多利的分家對(duì)維多利的銷(xiāo)售產(chǎn)生了一定負(fù)面影響，且商場(chǎng)面積太大，定位較高，大多數(shù)消費(fèi)者持觀望態(tài)度，所以銷(xiāo)售情況一般。2） 寶馬商城此項(xiàng)目位于中山西路以北，貝爾路南巷與文化宮街東巷交接處，總建面積20916平方米是一棟地下一層、地上五層的綜合商城。于今年5月8日開(kāi)盤(pán)，明年1月1日開(kāi)始正式營(yíng)業(yè)。主要針對(duì)呼市及周邊城市（如包頭等）的投資客。廣告訴求是“逛街不如逛城”。由于其單位面積小于周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案且可以自由組合，另外價(jià)格差不大（—），所以租售情況良好?，F(xiàn)已停售，全面出租招商，并為元旦開(kāi)業(yè)做準(zhǔn)備。3） 誠(chéng)信數(shù)碼廣場(chǎng)此項(xiàng)目位于迎賓南路
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