某某房地產(chǎn)策劃方案(已修改)
2025-05-07 05:04 本頁面
【正文】 第一章 蕪湖總體市場分析一、蕪湖歷史沿革蕪湖，位于長江三角洲西北部、安徽省東南部，居華東中心位置，緊鄰長江東岸。蕪湖市轄蕪湖、繁昌、南陵三縣和新蕪、鏡湖、馬塘、鳩江四區(qū)。全市總面積3317平方公里，市區(qū)230平方公里；，流動人口10萬人左右。蕪湖歷史悠久，歷朝歷代均為商賈云集的商業(yè)重鎮(zhèn)，尤以明清為最。明朝永樂年間，就有“十里長街”，以漿染、鐵工、糧米、雜貨聚散而聞名；清朝被辟為對外通商口岸，成為全國四大米市之一；民國前期被譽為“皖中之堅”、“長江巨埠”的美稱。蕪湖位于長江三角洲西北部、安徽省東南部，居華東中心位置，緊鄰長江東岸。蕪湖市轄蕪湖、繁昌、南陵三縣和新蕪、鏡湖、馬塘、鳩江四區(qū)。全市總面積3317平方公里，市區(qū)230平方公里；，流動人口10萬人左右。二、蕪湖總體經(jīng)濟介紹近年來，通過大力實施外向帶動戰(zhàn)略，加速調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，蕪湖經(jīng)濟得到了快速健康發(fā)展。，%；，%；城鎮(zhèn)居民可支配收入6025元，%；農(nóng)民人均純收入2751元，%。蕪湖市場潛力巨大，業(yè)已形成三大支柱產(chǎn)業(yè)－－新型建材、汽車零部件、電子通信制造業(yè)。商貿(mào)、旅游業(yè)方興未艾。同時蕪湖又是皖南通信中心。蕪湖是長江沿岸位于武漢、南京之間開放度最高的中等城市之一，是長江安徽省沿線和皖南區(qū)域經(jīng)濟貿(mào)易中心。蕪湖人才資源豐富，勞工、技工、中級技術(shù)人員充裕，有高等院校8所，擁有一定數(shù)量的高級管理人員。蕪湖是華東地區(qū)重要的水陸交通樞紐：從鐵路來看，是華東第二通道的咽喉，可直達15個大中城市；從公路看，205國道和318國道穿境而過，長江公鐵兩用大橋是中國21世紀初的標志性建筑之一。蕪湖第三產(chǎn)業(yè)依托古老商埠的傳統(tǒng)優(yōu)勢，以建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心為方向，相繼發(fā)展了中山路步行街、鳳凰美食一條街等一批精品商業(yè)街市，鳩茲廣場、九華廣場、吉和廣場等城市亮點極大地增強了城市的觀賞性和吸引力。新建、擴建了一批區(qū)域性專業(yè)市場，長江市場園區(qū)、皖江水產(chǎn)品批發(fā)市場、峨橋茶市等市場發(fā)展完備，輻射力、集聚力日益擴大，蕪湖已成為輻射華東、影響全國的物流中心。蕪湖是中國優(yōu)秀旅游城市，境內(nèi)旅游資源豐富，小九華等佛教旅游資源名聞中外。配合黃山、九華山、太平湖旅游開發(fā)，蕪湖著力建設(shè)旅游快速通道，構(gòu)建了完善的城市旅游基礎(chǔ)設(shè)施，蕪湖市已成為輻射皖南、皖中等世界級風景區(qū)的旅游目的地城市。三、蕪湖房地產(chǎn)發(fā)展概況從1997年開始，蕪湖市房地產(chǎn)隨著全國住宅消費的升溫，逐漸體現(xiàn)出溫和放量的過程，總體市場穩(wěn)步發(fā)展。2001年開工量雖然比上年開工量放大100%多，而考慮到1992000兩年該市壓縮開發(fā)規(guī)模，控制開發(fā)，同時市場經(jīng)濟表現(xiàn)良好，消費能力旺盛，因此可以認為市場在未來23年應該繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，而樓盤的區(qū)位或品質(zhì)競爭會逐漸激烈。從市場成交價格走勢來看，近5年來價格基本呈溫和上揚的過程，但是通過圖表我們發(fā)現(xiàn)自2000年竣工量和開工量有所放大后，市場平均價格受到平抑，預計短期（2年內(nèi)）價格的繼續(xù)上揚還有待其他優(yōu)惠利好政策的出臺和區(qū)域經(jīng)濟的持續(xù)向好。 附：歷年蕪湖市房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)單位：萬平方米 億元序號指標名稱1997年1998年1999年2000年2001年1房地產(chǎn)開發(fā)完成投資其中：住宅2房屋施工面積其中：住宅3房屋新開工面積其中：住宅4實際銷售房屋面積其中：住宅其中：個人購買住宅5房屋銷售額其中：住宅6房屋竣工面積其中：住宅7空置房屋面積其中：住宅8購置土地面積9預售房屋面積10預售住宅面積總結(jié)：目前蕪湖市的房地產(chǎn)發(fā)展基本存在以下特點：地域價值、產(chǎn)品素質(zhì)決定產(chǎn)品價值地域的位置在房地產(chǎn)商品的價值中占絕對因素，這一點在我國中小城市中尤其突出。而產(chǎn)品的價值決定了商品價值的未來增值率，同一地段的質(zhì)優(yōu)住宅樓盤可以比一般項目高10—15%主力消費仍為自用型，投資型客戶有所增加為解決基本居住及改善居住條件的購房行為占絕大多數(shù)，可以肯定的是在未來幾年內(nèi)蕪湖住宅房地產(chǎn)市場的主力消費仍為自用型；而隨著蕪湖市作為省內(nèi)重點旅游、商貿(mào)城市的進一步開發(fā)、開放，投資型客戶會逐漸增加，其中商鋪市場的投資比例會迅速發(fā)展。目前房地產(chǎn)市場特性l 需求市場潛力較大；l 消費者開始追求優(yōu)質(zhì)樓盤；l 消費者對住宅戶型的需求仍以經(jīng)濟實用型為主，大戶型市場的發(fā)展短期內(nèi)有限；l 市場在上一年均價急速推高后將出現(xiàn)盤整蓄勢的過程；l 樓盤策劃開始有外來營銷公司、廣告公司介入，銷售競爭手段開始提高。 第二章、區(qū)域市場研究分析一、區(qū)域市場概況目前蕪湖市在城市布局上分為三大塊：解放路以北為工業(yè)區(qū)，包括經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、長江大橋經(jīng)濟園區(qū)和城北工業(yè)區(qū)；解放路至青弋江為城中區(qū)，是全市的商貿(mào)旅游區(qū)；青弋江以南為城南區(qū)，是主要生活居住區(qū)和文體、會展、行政中心。二、區(qū)域市場發(fā)展規(guī)劃本案項目地塊屬于馬塘區(qū)，歸于城南片，按照建設(shè)外向型、現(xiàn)代化城市新區(qū)的要求，總體上由大學園、體育公園、市政公園、文化公園和居住花園形成框架，充分發(fā)揮生態(tài)自然優(yōu)勢，體現(xiàn)“以人為本”的規(guī)劃觀念，對水系保護、園林綠化、城南片老城區(qū)改造、經(jīng)濟園區(qū)、灘頭利用、道路交通等強調(diào)高起點、大手筆的規(guī)劃，并與城市總體規(guī)劃相銜接。目前市政府辦公樓和奧體中心已經(jīng)開始動工，預計兩年內(nèi)將投入運行；而最近拍賣的幾塊開發(fā)用地預計將在今后兩三年內(nèi)形成將近50萬平方米的開發(fā)量，隨著這些樓盤的建成和現(xiàn)有南瑞新城等樓盤的的入住，該區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€可以容納20萬人口、蕪湖市最具規(guī)模的新型高尚居住區(qū)。三、競爭項目比較分析 從以上圖表可以，市區(qū)樓盤價格范圍為1700—2300元/平方米。主力戶型在100平方米左右的樓盤銷售率比較高，而主力戶型大于120平方米以后銷售率普遍下降，再次證明蕪湖市場住宅經(jīng)濟型占主導地位的現(xiàn)狀。 第三章 項目SWOT分析一、項目優(yōu)勢分析（S）A、地處南部新城，該區(qū)位規(guī)劃前景優(yōu)越；B、投資三方資源整合，實力強大。其中亞東客戶網(wǎng)絡中有大量可以挖掘的資源；C、項目實行規(guī)模經(jīng)營，是目前城南最具規(guī)模性的綜合性項目；D、市政府即將搬遷至城南；而蕪湖奧體中心、市政公園建設(shè)在即，周邊各項市政配套、道路建設(shè)列入規(guī)劃，前景潛力大。二、項目劣勢分析（W
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