集團(tuán)房地產(chǎn)策劃方案(已修改)
2025-05-16 18:58 本頁(yè)面
【正文】 金廈集團(tuán)地產(chǎn)策劃前言受金廈集團(tuán)委托，天津市上勁房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司就金廈王頂?shù)塘⒔粯蚵纺享?xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃提交王頂?shù)搪纺享?xiàng)目發(fā)展方向（提案）。我司本著服務(wù)企業(yè)，長(zhǎng)足發(fā)展的公司戰(zhàn)略思想，在順利完成金廈百度風(fēng)景營(yíng)銷(xiāo)策劃的前提下，希望與金廈集團(tuán)繼續(xù)深入合作，同時(shí)公司的領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)雙方的合作給予高度重視，就項(xiàng)目發(fā)展方向事宜，我司提出以下建議，希望貴司提出寶貴意見(jiàn)。我司對(duì)雙方合作的優(yōu)勢(shì)歸結(jié)為以下幾點(diǎn)：金廈集團(tuán)作為天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍頭企業(yè)，其在土地存量及資金運(yùn)作上的優(yōu)勢(shì)不言而遇，進(jìn)入2000年以來(lái)，企業(yè)品牌在項(xiàng)目的成功推廣下進(jìn)而提升，吻合了天津市住宅消費(fèi)者由感性消費(fèi)逐步過(guò)渡到關(guān)注企業(yè)品牌的消費(fèi)思路，同時(shí)金廈集團(tuán)在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中不斷更新經(jīng)營(yíng)思路，果斷采用依靠社會(huì)力量的方式解決企業(yè)的內(nèi)部配給不足，使企業(yè)的核心優(yōu)勢(shì)上進(jìn)一步提升，節(jié)約了成本。上勁房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司成立于2000年初，企業(yè)發(fā)展以房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售、營(yíng)銷(xiāo)策劃、廣告推廣整合為核心，我司先后代理銷(xiāo)售財(cái)富大廈、梅江芳水園、匯和家園、林楓花園等12個(gè)項(xiàng)目；營(yíng)銷(xiāo)策劃包括百度風(fēng)景、尚城、匯博園等7個(gè)項(xiàng)目；同時(shí)上勁廣告?zhèn)鞑ビ邢薰境薪犹┻_(dá)園、吉利花園等知名樓盤(pán)的廣告設(shè)計(jì)。在近3年的企業(yè)歷程中取得了不俗的業(yè)績(jī)，得到了開(kāi)發(fā)企業(yè)及社會(huì)的認(rèn)可，公司本年度晉升為天津市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)單位。根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的判斷及建立在此基礎(chǔ)上的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，我司營(yíng)銷(xiāo)策劃作為充分整合營(yíng)銷(xiāo)與市場(chǎng)傳播環(huán)節(jié)的服務(wù)項(xiàng)目勢(shì)必會(huì)在公司今后的發(fā)展中扮演日益關(guān)鍵的作用，其發(fā)展水平的不斷提升從短期看將會(huì)對(duì)公司現(xiàn)有營(yíng)銷(xiāo)代理業(yè)務(wù)產(chǎn)生或輕或重的支持，從遠(yuǎn)期看，整合了高水平策劃服務(wù)的營(yíng)銷(xiāo)或廣告實(shí)體將會(huì)是市場(chǎng)衡量這兩個(gè)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，我司成為天津市首家整合項(xiàng)目銷(xiāo)售、營(yíng)銷(xiāo)策劃、廣告推廣的中介服務(wù)企業(yè)。雙方的合作基礎(chǔ)為優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，在企業(yè)利益上不存在正面沖突，而是一種連帶關(guān)系，即作為服務(wù)性質(zhì)的我司在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中始終堅(jiān)持提升業(yè)務(wù)水平，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，作為合作時(shí)間近二年的雙方在許多方面業(yè)已充分磨合，共同打下了良好的合作基礎(chǔ)。房地產(chǎn)市場(chǎng)自起步到規(guī)范進(jìn)而走向成熟，用了近十年的時(shí)間。而隨著城市土地存量的減少，市場(chǎng)人群消費(fèi)理念的成熟，如何在項(xiàng)目發(fā)展前期做出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位與市場(chǎng)分析，對(duì)投資者投資的準(zhǔn)確性及資金回籠的速度起到至關(guān)重要的作用。房屋與其他商品的相同點(diǎn)是：需要迎合市場(chǎng),適銷(xiāo)對(duì)路，才能滿(mǎn)足有效需求及達(dá)到利潤(rùn)最大化。作為特殊商品，它的表現(xiàn)特點(diǎn)為：資金高度密集：房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)到完工動(dòng)則需要幾千萬(wàn)的資金，資金密集成為行業(yè)特征，同時(shí)也增大了投資風(fēng)險(xiǎn)。投資周期長(zhǎng)：房地產(chǎn)投資周期一般為一年以上，縮短投資周期，使生產(chǎn)出的產(chǎn)品不在投資周期內(nèi)落伍，需要超前的投資目光。市場(chǎng)信息變化預(yù)測(cè)：由于投資周期長(zhǎng)，產(chǎn)品由設(shè)計(jì)到產(chǎn)生經(jīng)歷時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，經(jīng)常出現(xiàn)實(shí)際產(chǎn)品落后于市場(chǎng)需求的情況。所以更注重把握銷(xiāo)售時(shí)機(jī)?？刂其N(xiāo)售節(jié)奏，對(duì)策劃而言，應(yīng)注重過(guò)程營(yíng)銷(xiāo)（即在產(chǎn)品銷(xiāo)售過(guò)程中跟蹤產(chǎn)品，研究市場(chǎng)，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品策略，使之與市場(chǎng)步步吻合），才能達(dá)到預(yù)期收益目標(biāo)，而不應(yīng)只做結(jié)果營(yíng)銷(xiāo)(即在產(chǎn)品生產(chǎn)出來(lái)后再銷(xiāo)售，造成產(chǎn)品與市場(chǎng)脫節(jié))。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)不同于其它行業(yè)，許多因素制約最終產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)及投資回報(bào)，所以項(xiàng)目自身?xiàng)l件及發(fā)展商可對(duì)投資者進(jìn)行適時(shí)投資決策提供一定的可行性依據(jù)。項(xiàng)目宗地狀況地理位置本案位于南開(kāi)區(qū)王頂?shù)塘⒔粯蛭髂蟼?cè)，，整個(gè)地塊東西向狹長(zhǎng)，南北進(jìn)深較小。從周邊地塊發(fā)展情況來(lái)看，本案所處位置為王頂?shù)叹幼^(qū)整體規(guī)劃的收尾工程，周邊居住氣候已經(jīng)形成一定氛圍。本案以北住宅區(qū)有百度風(fēng)景、美麗心殿、南開(kāi)文園、碧云軒、及天拖居住區(qū)；南側(cè)為復(fù)康花園，東側(cè)包括欣苑公寓、華苑住宅區(qū)、華苑新城等大型住宅區(qū)；西側(cè)為侯臺(tái)風(fēng)景區(qū)及侯臺(tái)別墅區(qū)。同時(shí)天大、南大、師大及正在建設(shè)的大學(xué)城，使本區(qū)域形成了較高的科教氛圍， 區(qū)域發(fā)展方向根據(jù)天津市居住區(qū)域劃分，西南部地區(qū)在近幾年住宅建設(shè)上占領(lǐng)上風(fēng)，無(wú)論從居住區(qū)規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)、人文基礎(chǔ)等各方面保持領(lǐng)先，但同時(shí)存在以下弊端：1) 由于整體規(guī)劃期限較長(zhǎng)，使物業(yè)風(fēng)格比較雜亂。雖然對(duì)開(kāi)發(fā)商而言及時(shí)跟隨市場(chǎng)會(huì)使投資風(fēng)險(xiǎn)降低，但造成整體規(guī)劃不協(xié)調(diào)。2) 本區(qū)域房屋價(jià)格居高不下，造成趨向購(gòu)房客戶(hù)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)難以承受。3) 市場(chǎng)可消化人群隨著數(shù)百萬(wàn)平米的住宅開(kāi)工建設(shè)逐漸消化，使再建住宅難以把握人群傾向及購(gòu)買(mǎi)能力。雖然存在以上弊端，但優(yōu)勢(shì)同樣相當(dāng)明顯，故本區(qū)域整體發(fā)展方向看好。地塊綜合評(píng)價(jià)金云里地塊處在王頂?shù)塘⒔粯蛭髂蟼?cè)，緊鄰下橋機(jī)動(dòng)車(chē)坡道。王頂?shù)塘⒔粯蜃鳛橹协h(huán)線(xiàn)重要橋梁，機(jī)動(dòng)車(chē)流量比較大，所以本案地塊地理位置十分明顯，存在視野開(kāi)闊，綠化優(yōu)美的優(yōu)勢(shì)。但作為臨橋物業(yè)，其弊端為噪音污染（百度風(fēng)景在銷(xiāo)售過(guò)程中存在相同問(wèn)題），所以從地塊上分析，優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)并存，只有通過(guò)投資者決策與權(quán)衡才能達(dá)到最大優(yōu)勢(shì)平衡點(diǎn)。本案優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：地理位置明顯，交通狀況良好，路南項(xiàng)目由10座高層建筑組成，容易形成標(biāo)志性建筑。周邊配套設(shè)施完善已形成居住氣候。區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)看好，市場(chǎng)有可引導(dǎo)空間?！?位于天津市上風(fēng)口，同時(shí)位于高校區(qū)及高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，文化氛圍較好。金廈地產(chǎn)在王頂?shù)痰貐^(qū)十年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及形成的區(qū)域品牌。劣勢(shì)： 近鄰立交橋存在噪音污染及出入不方便。 紅旗路以西地區(qū)規(guī)劃參差不齊，同時(shí)高層建筑的市場(chǎng)接受度差。 建設(shè)周期長(zhǎng)，建筑密度大，居住環(huán)境較差。項(xiàng)目發(fā)展方向發(fā)展方向論述基于對(duì)本案綜合因素的分析，我司建議打破常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)理念，建議采納以商住帶動(dòng)商品房銷(xiāo)售的整體營(yíng)銷(xiāo)思路，發(fā)揮土地的最大價(jià)值，同時(shí)于政府指令行為銜接，共同為本案提供良好的客源。：本案作為復(fù)康路沿線(xiàn)臨橋物業(yè)，其地理位置有著不可比擬的優(yōu)勢(shì)，從目前祥規(guī)可以看出，臨近復(fù)康路將建設(shè)總建筑面積為23295平方米的大型公建底商，如何運(yùn)用底商優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)商品房銷(xiāo)售？我司認(rèn)為，隨著天津市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的好轉(zhuǎn)，投資條件的改善，在大環(huán)境下需求大規(guī)模的會(huì)展場(chǎng)所，而目前天津市的會(huì)展供給不足，天津市目前的展館場(chǎng)所集中于河西區(qū)，以天津市國(guó)展及體育中心為代表，但目前市場(chǎng)需求逐年增加。天津市每年承辦的大規(guī)模展覽會(huì)以天交會(huì)、房交會(huì)、汽車(chē)展覽交易會(huì)及各種類(lèi)型的建材、設(shè)備交易會(huì)，通過(guò)交易會(huì)帶動(dòng)企業(yè)之間的經(jīng)營(yíng)與合作逐漸形成了良好的模式。根據(jù)本項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)及金廈地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)（
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