某某房地產(chǎn)策劃方案-wenkub
2023-05-10 05:04:50 本頁面
【正文】 ，可以今后讓客戶加層做復式的層高設計。六、項目單體方案建議（商鋪）l 要求商鋪單體設計是考慮錯落有致，有收有放；l 商鋪進深控制在12米以內(nèi)，~；l 商鋪層高建議做部分加高。建議在設計上除了要盡力表現(xiàn)現(xiàn)代建筑的美感，要注重立面表現(xiàn)、色彩搭配上具有濃郁的商業(yè)氣氛。四、項目立面風格建議建議住宅立面采用現(xiàn)代簡約的風格。二、項目比例建議本案項目分為住宅、商業(yè)兩大塊。比如沿海一些先進城市（如上海），在一些商業(yè)街項目項目成功開發(fā)后，其一年的商業(yè)街戶外廣告收入就達上千萬。l 利用城南地區(qū)超前的規(guī)劃和政府的支持度大打“政府牌”，提高項目的知名度。因為一旦確立項目的品牌優(yōu)勢，可以大大提高項目的競爭力和產(chǎn)品附加值，打開項目的利潤空間；同時還為開發(fā)企業(yè)本身的品牌經(jīng)營打下扎實的基礎。主要是浙江江蘇的一些重點城市，還有以蕪湖為中心的沿線中等城市。另一方面將選擇在黃金時間的熱點電視劇插播。同時，案場的接待中心和工地包裝到位。十月份以軟性炒作為主。它將成為蕪湖的第二個商業(yè)中心，超前的規(guī)劃、整體的配套將為商家的經(jīng)營帶來舊的商業(yè)中心無法比擬的商業(yè)氛圍。一般看來，這樣的傳播用語比較俗氣，但是接近大眾，生意人把“恭喜發(fā)財”常掛在嘴邊，沒有人會拒絕這樣的祝福。前期先推住宅項目“現(xiàn)代城”，著重標榜它生活的快捷方便。l 十里長街十里長街很容易讓人聯(lián)想到天街一樣的繁華，十里是一個數(shù)字概念，長街更加體現(xiàn)了項目的規(guī)模氣勢。從項目屬性來看，城南商業(yè)街是一個綜合性商業(yè)項目，融商鋪、住宅、飲食、休閑娛樂為一體的商業(yè)航空母艦，這個名字有著明顯的公眾吸引力，就像一個“大眾情人”，人見人愛。三、項目定位根據(jù)前期亞新策劃對蕪湖市場的充分調(diào)研、分析，結合目前的實際情況和有關專家的建議，我們明確本案的市場地位是市中心商業(yè)街的延伸和補充，并強調(diào)功能上的差異性和互補性。二、客戶心理分析根據(jù)市調(diào)分析購買住宅的潛在客戶以二次購房者比例居多，一般置業(yè)心理謹慎，在當?shù)鼐哂幸欢ń?jīng)濟實力，主要動機是提高居住品質，體驗全新生活方式。本案項目只能作為一個中檔的新型小區(qū)面市，價格走勢會受到前兩者制約；C、周邊配套如果一旦因資金或規(guī)劃問題發(fā)生調(diào)整，本案的銷售會受極大影響。 第三章 項目SWOT分析一、項目優(yōu)勢分析（S）A、地處南部新城，該區(qū)位規(guī)劃前景優(yōu)越；B、投資三方資源整合，實力強大。二、區(qū)域市場發(fā)展規(guī)劃本案項目地塊屬于馬塘區(qū)，歸于城南片，按照建設外向型、現(xiàn)代化城市新區(qū)的要求，總體上由大學園、體育公園、市政公園、文化公園和居住花園形成框架，充分發(fā)揮生態(tài)自然優(yōu)勢，體現(xiàn)“以人為本”的規(guī)劃觀念，對水系保護、園林綠化、城南片老城區(qū)改造、經(jīng)濟園區(qū)、灘頭利用、道路交通等強調(diào)高起點、大手筆的規(guī)劃，并與城市總體規(guī)劃相銜接。 附：歷年蕪湖市房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)單位：萬平方米 億元序號指標名稱1997年1998年1999年2000年2001年1房地產(chǎn)開發(fā)完成投資其中：住宅2房屋施工面積其中：住宅3房屋新開工面積其中：住宅4實際銷售房屋面積其中：住宅其中：個人購買住宅5房屋銷售額其中：住宅6房屋竣工面積其中：住宅7空置房屋面積其中：住宅8購置土地面積9預售房屋面積10預售住宅面積總結：目前蕪湖市的房地產(chǎn)發(fā)展基本存在以下特點：地域價值、產(chǎn)品素質決定產(chǎn)品價值地域的位置在房地產(chǎn)商品的價值中占絕對因素，這一點在我國中小城市中尤其突出。配合黃山、九華山、太平湖旅游開發(fā)，蕪湖著力建設旅游快速通道，構建了完善的城市旅游基礎設施，蕪湖市已成為輻射皖南、皖中等世界級風景區(qū)的旅游目的地城市。蕪湖是華東地區(qū)重要的水陸交通樞紐：從鐵路來看，是華東第二通道的咽喉，可直達15個大中城市；從公路看，205國道和318國道穿境而過，長江公鐵兩用大橋是中國21世紀初的標志性建筑之一。商貿(mào)、旅游業(yè)方興未艾。全市總面積3317平方公里，市區(qū)230平方公里；，流動人口10萬人左右。蕪湖歷史悠久，歷朝歷代均為商賈云集的商業(yè)重鎮(zhèn)，尤以明清為最。第一章 蕪湖總體市場分析一、蕪湖歷史沿革蕪湖，位于長江三角洲西北部、安徽省東南部，居華東中心位置，緊鄰長江東岸。明朝永樂年間，就有“十里長街”，以漿染、鐵工、糧米、雜貨聚散而聞名；清朝被辟為對外通商口岸，成為全國四大米市之一；民國前期被譽為“皖中之堅”、“長江巨埠”的美稱。二、蕪湖總體經(jīng)濟介紹近年來，通過大力實施外向帶動戰(zhàn)略，加速調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，蕪湖經(jīng)濟得到了快速健康發(fā)展。同時蕪湖又是皖南通信中心。蕪湖第三產(chǎn)業(yè)依托古老商埠的傳統(tǒng)優(yōu)勢，以建設區(qū)域性商貿(mào)中心為方向，相繼發(fā)展了中山路步行街、鳳凰美食一條街等一批精品商業(yè)街市，鳩茲廣場、九華廣場、吉和廣場等城市亮點極大地增強了城市的觀賞性和吸引力。三、蕪湖房地產(chǎn)發(fā)展概況從1997年開始，蕪湖市房地產(chǎn)隨著全國住宅消費的升溫，逐漸體現(xiàn)出溫和放量的過程，總體市場穩(wěn)步發(fā)展。而產(chǎn)品的價值決定了商品價值的未來增值率，同一地段的質優(yōu)住宅樓盤可以比一般項目高10—15%主力消費仍為自用型，投資型客戶有所增加為解決基本居住及改善居住條件的購房行為占絕大多數(shù)，可以肯定的是在未來幾年內(nèi)蕪湖住宅房地產(chǎn)市場的主力消費仍為自用型；而隨著蕪湖市作為省內(nèi)重點旅游、商貿(mào)城市的進一步開發(fā)、開放，投資型客戶會逐漸增加，其中商鋪市場的投資比例會迅速發(fā)展。目前市政府辦公樓和奧體中心已經(jīng)開始動工，預計兩年內(nèi)將投入運行；而最近拍賣的幾塊開發(fā)用地預計將在今后兩三年內(nèi)形成將近50萬平方米的開發(fā)量，隨著這些樓盤的建成和現(xiàn)有南瑞新城等樓盤的的入住，該區(qū)域將形成一個可以容納20萬人口、蕪湖市最具規(guī)模的新型高尚居住區(qū)。其中亞東客戶網(wǎng)絡中有大量可以挖掘的資源；C、項目實行規(guī)模經(jīng)營，是目前城南最具規(guī)模性的綜合性項目；D、市政府即將搬遷至城南；而蕪湖奧體中心、市政公園建設在即，周邊各項市政配套、道路建設列入規(guī)劃，前景潛力大。四、項目的市場機會點（O）A、項目引進外資倉儲式大賣場，對人氣的迅速營造有非常積極作用；B、花津路步行橋的建設開通將對本案起到積極促進作用；C、區(qū)域內(nèi)其他項目的開發(fā)同樣對本案的板塊概
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