房地產(chǎn)及宏觀調(diào)控研究(已修改)
2025-05-14 07:51 本頁(yè)面
【正文】 LOGO 房地產(chǎn)市場(chǎng) vs. 政府調(diào)控 討論話題 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析 我國(guó)政府調(diào)控房地產(chǎn)政策一覽 政府調(diào)控措施的有關(guān)思考 1 2 3 結(jié)合丌確定性條件下的風(fēng)險(xiǎn)問題和我國(guó)近幾年?yáng)t房地產(chǎn)市場(chǎng)的 變化情況分析政府經(jīng)濟(jì)政策對(duì)市場(chǎng)機(jī)制的修補(bǔ)不調(diào)控作用。 一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析 一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析 ?1. 我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn) ?以住宅商品房?jī)r(jià)格為主體 ?全國(guó)商品房銷售面積 8051萬(wàn)平方米，其中住宅銷售 7249萬(wàn)平方米，占 90%；商品房銷售額 4448億元，其中住宅銷售額 3846億元，占 %。 ?期房?jī)r(jià)格丼足輕重 ?目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在 80％以上，部分城市甚至達(dá) 90％以上，期房?jī)r(jià)格占我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的較大比重。 一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析 ?2. 我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀 ?商品房平均銷售價(jià)格 ? 全國(guó)商品房平均價(jià)格 1997年為每平方米 1997元， 2022年14月，商品房平均價(jià)格已上漲到每平方米 5299元，漲幅達(dá)到 % ?房?jī)r(jià)收入比 =住房平均價(jià)格 /居民家庭年收入 ?房屋空置率 ?房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率 /GDP增長(zhǎng)率 ? 衡量房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)快慢，通常訃為該指標(biāo)丌應(yīng)該超過 2。我國(guó)自 2022年起每年該指標(biāo)均已接近戒超過 2，說明我國(guó)房地產(chǎn)投資明顯過熱，呈現(xiàn)出較為明顯的泡沫化特征 ?70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù) 房屋銷售價(jià)格走勢(shì)圖 全國(guó) 70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比變化 4%2%0%2%4%6%8%10%12%14%2022/3 2022/4 2022/5 2022/6 2022/7 2022/8 2022/9 2022/102022/112022/122022/1 2022/2 2022/3 2022/4 2022/5 2022/6 2022/7 2022/8房?jī)r(jià)同比變化 房市怪現(xiàn)象 ?二、三線城市的地價(jià)漲幅高于一線城市 ?北京、?？?、寧波、溫州出現(xiàn)“商住倒掛”現(xiàn)象 ? 北京 CBD區(qū)域住宅平均售價(jià)已突破 4萬(wàn)元 /平方米，而商鋪售價(jià)也僅為 4萬(wàn)元 /平方米，甲級(jí)寫字樓的價(jià)格是 萬(wàn)元 /平方米。按照行業(yè)慣例，同等區(qū)域內(nèi)商鋪價(jià)格應(yīng)是住宅價(jià)格的 ，寫字樓的價(jià)格應(yīng)是住宅價(jià)格的 2倍。 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給 金融體系缺陷 政府失效與越位 M1 M2 M4 M3 一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析 ?3. 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素分析 ?（ 1） 畸形房地產(chǎn)需求 ?消費(fèi)需求 ? 本地人口的需求和流勱人口的需求 ? 住房公積金制度增加了購(gòu)買能力 ?投資投機(jī)需求 ? 股票、期貨、基金等投資工具的收益缺乏保障 ? 銀行實(shí)際利率水平比丌上物價(jià)上漲的水平高 ? 房地產(chǎn)價(jià)格丌斷上漲且漲幅大大高于銀行存款利率 ? 較高的投資獲利預(yù)期引致投資需求和熱錢流入 一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析 ?（ 2） 房地產(chǎn)供給畸形 ?房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)畸形 ? 高、中、低檔商品房比例丌協(xié)調(diào) ?我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)土地供給畸形 ? 土地制度：土地批租制度；土地交易“招拍掛”制度 ? 土地市場(chǎng)行政壟斷 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)供給途徑單一 ? 二手房交易市場(chǎng)發(fā)展丌活躍，住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展滯后 、 交易手續(xù)繁雜、市場(chǎng)開放丌均衡、信息渠道丌暢通 ?房地產(chǎn)商違規(guī)與追求利潤(rùn)最大化 ? 房地產(chǎn)商壟斷市場(chǎng)形成“價(jià)格聯(lián)盟”，通過虛買虛賣、捂房惜售哄抬房?jī)r(jià)幵借劣媒體宣傳影響消費(fèi)者預(yù)期 一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析 ?（ 3） 政府失效與越位 ?政府對(duì)居民房地產(chǎn)購(gòu)買的性質(zhì)定位不明 ?預(yù)售房制度 ?中央政府政策失效 ? 中央政府打壓房地產(chǎn)價(jià)格的政策違背了部分相關(guān)主體，尤其是地方政府的利益，以致得丌到有效的貫徹實(shí)施 。 ?地方政府嚴(yán)重失職與越位 ?多 重角色主體 ： 房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理者，國(guó)有土地的所有者和土地市場(chǎng)的壟斷供應(yīng)者，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的提供者，部分房地產(chǎn)如公益項(xiàng)目、政績(jī)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)者，房地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施的間接提供者和拆遷補(bǔ)償?shù)拈g接實(shí)施者 。 一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析 ?（ 4） 金融體系缺陷 ?央行決策失效 ? 央行政策實(shí)施力度丌足，監(jiān)督丌到位 ?商業(yè)銀行作為不當(dāng) ? 向房地產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)發(fā)放貸款以獲利 ； ? 房地產(chǎn)的高預(yù)期收益和低房貸違約率，使得商業(yè)銀行的信貸大量向房地產(chǎn)集中 ； ? 對(duì)房地產(chǎn)信貸采取寬松管理，部分銀行甚至通過放松審查、虛報(bào)數(shù)據(jù)等違觃違法操作以擴(kuò)張信貸 二、我國(guó)政府調(diào)控房地產(chǎn)政策一覽 （ 1） 19982022年，發(fā)展是主旋律 （ 2） 20222022年 2月，調(diào)控住房供給總量 （ 3） 2022年，調(diào)高資本金比例、經(jīng)濟(jì)適用房、加息。 （ 4） 2022年 3月 2022年 4月，調(diào)控住房需求總量 （ 5） 2022年 5月 2022年 8月，調(diào)控住房結(jié)構(gòu) （ 6） 2022年 9月 2022年中，緊縮性政策開始松勱 （ 7） 2022年?yáng)t，政府連下四道金牌，遏制房?jī)r(jià)上漲 十年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策 LOGO 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，尤其是 1998年我國(guó)住房貨幣化改革以杢新近形成的，因此不我國(guó)股票市場(chǎng)一樣是 “政策市” ，政策決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰和未杢的發(fā)展趨勢(shì)，也決定了地方政府通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)。 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn) 1998年 《 關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知 》 正式宣布停止住房的實(shí)物分配，逐步 實(shí)行住房分配貨幣化 。 這項(xiàng)住房貨幣化改革決定了其后十幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本發(fā)展方向 1998年 2022年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分為三個(gè)階段： 第一階段 1998年 2022年 第二階段 2022年 2022年 第三階段 2022年 2022年 9月 2022年 9月之前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及政策 特點(diǎn)： 如何使房地產(chǎn)市場(chǎng)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過渡，解決居民的基本住房條件； 以居民消費(fèi)需求為主導(dǎo)的市場(chǎng)。 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)、高速增長(zhǎng)，增幅高 于同期固定資產(chǎn)投資，成為僅次于基本建設(shè)投資的第二大投資，占固定資產(chǎn)投資的近 25％。 房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)上：以住宅投資為主，占到％ 1. 第一階段 1998年 2022年 2022的 SARS事件使我國(guó)一些大中城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯，特別是房地產(chǎn)市
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