【正文】 售價也僅為 4萬元 /平方米，甲級寫字樓的價格是 萬元 /平方米。 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)、高速增長，增幅高 于同期固定資產(chǎn)投資，成為僅次于基本建設(shè)投資的第二大投資，占固定資產(chǎn)投資的近 25％。 3. 第三階段 2022年 2022年 9月 房地產(chǎn)企業(yè)通過行業(yè)組織、政府相關(guān)職能管理部門希望改變上述政策。 美國金融危機(jī)后的中國房地產(chǎn)市場 國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù) 2022全國房價上漲 %。 綜合性政策 國八條 國六條 國四條 國 11條 時間 2022年 4月 28 2022年 5月 17 2022年 12月 14 2022年 1月 10 出處 國務(wù)院出臺“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施” 國務(wù)院常務(wù)會議通過了 《 中華人民共和國測繪成果管理條例（修訂草案） 》 國務(wù)院常務(wù)會議提出四條政策 國務(wù)院辦公廳關(guān)于促迚房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 政策基調(diào) 穩(wěn)定房價 穩(wěn)定房價 遏制房價過快上 漲 遏制房價過快 上漲 國八條 國六條 國四條 國 11條 措辭變化 比較單純的關(guān)注房價問題 措施 更為細(xì)致，問題針對性被 強(qiáng)化；調(diào)節(jié)方法從過去的土地金融兩個領(lǐng)域擴(kuò)大到運(yùn)用等更多手段 房地產(chǎn) 政策正式從“保增長”轉(zhuǎn)型為“調(diào)結(jié)構(gòu)，壓房價，抑投機(jī) ” 迚一步 加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期。 ? 丌難看出，“再調(diào)控”的重點是“訃真落實”。 ? (六 )調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。國家為了解決中低收入家庭住房困難和啟動市場消費(fèi)，經(jīng)濟(jì)適用房于 1998年適時推出了，用以解決中低收入家庭住房問題。 特點： 只租不售 廉租房政策在幫助低收入家庭解決基本住房問題上取得了一些成效。 公共租賃住房是一個過渡性的解決方法。 進(jìn)一步上調(diào)利率，防止房地產(chǎn)投資過熱 連續(xù)六次提高存貸款利率，基準(zhǔn)利率調(diào)整至%,利率下限調(diào)整至 %、儲蓄存款利息所得個人所得稅的適用稅率由現(xiàn)行的 20%調(diào)減為 5%。 現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率為 20%30%，個別項目為50%60%，在 34家房地產(chǎn)公布的 09年年報中，累計實現(xiàn)營業(yè)收入 ，實現(xiàn)凈利潤為 ，平均凈利潤為 %，而房地產(chǎn)行業(yè)公司凈利潤的計算具有一定滯后性，上市公司項目凈利潤率實際應(yīng)該在 20%以上，而中小房地產(chǎn)公司利潤率應(yīng)遠(yuǎn)高于上市公司。 結(jié)論 ???? 1. 我國房地產(chǎn)預(yù)售制度分析 2我國預(yù)售房制度發(fā)展現(xiàn)狀 各方對取消期房預(yù)售制度的態(tài)度 期房預(yù)售制度的利弊分析 我國在上世紀(jì) 90 年代初期開始住房制度改革 , 變福利分房為貨幣購房 , 逐步建立房地產(chǎn)市場體系。 中國 人民銀行認(rèn)為只有優(yōu)化或者縮減對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款或者 , 減輕開發(fā)商對銀 行貸款的倚賴 , 才能化解房地產(chǎn)貸款的金融風(fēng)險。于購房者而言，一天還未入住，房子便沒了。一旦房屋預(yù)售制度被取消 ,那么 ,市場供給將減少 , 假定供給曲線秱至 S′,那么市場供求將在 E′點均衡 ,此時生產(chǎn)者剩余為 B + F 所代表的區(qū)域 ,消費(fèi)者剩余為 A。 小結(jié) 政府干預(yù)商品房銷售制度同時會引起干預(yù)的費(fèi)用和效益 , 只有當(dāng)取消期房預(yù)售制度的預(yù)計邊際受益等于王權(quán)推行 現(xiàn)房銷售制度的邊際成本時 , 政府才有動力取消期房 預(yù)售制度。 在我國融資 工具缺乏、相關(guān)配套措施不健全的情況下，簡單取消預(yù)售制度，將帶來較 大的負(fù)面影響。 建設(shè)部認(rèn)為期房預(yù)售制度是 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 確立的一項制度 , 世界上有 許多國家和地區(qū)也都有類似制度。建立房地產(chǎn)市場, 在客觀上需要自發(fā)性的制度創(chuàng)新 , 在形式上政府卻采取了從計劃體制下的福利分房到商品房預(yù)售的強(qiáng)制性制度變遷政策。 東部：北京、上海、南京、杭州、廣州； 中部：合肥、南昌、鄭州、武漢、長沙； 西部：重慶、成都、昆明、西安、蘭州 各城市相關(guān)指標(biāo) 提取公共因子 采用 SPSS計算公共因子的特征值和方差貢獻(xiàn)率，由大到小排序，輸出 結(jié)果有 4 個公共因子特征值大于 1，貢獻(xiàn)率分別為 %， %，%， %，累計達(dá)到 %。 限制二次購房，進(jìn)一步一直投資需求 兩次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個百分點。 ?金融政策調(diào)控措施 直接調(diào)控： 房地產(chǎn)信用控制 以行政控制為主的貸款限額管理和貸款質(zhì)量控制，主要包括消費(fèi)者信用控制、不動產(chǎn)信用控制、優(yōu)惠利率等 間接調(diào)控： 貨幣供給總量控制 貨幣需求總量控制 準(zhǔn)備金率、基礎(chǔ)貨幣 利率 LOGO 我國房地產(chǎn)金融調(diào)控政策總攬 時間 政策內(nèi)容 目的 資本充足率低于一定水平的金融機(jī)構(gòu)，將執(zhí)行 8%的存款準(zhǔn)備金率，國有獨(dú)資、股份制商業(yè)銀行、外資等金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行 %的存款準(zhǔn)備金率。 全國人均住房面積從 1993年的 17. 8平方米增加到現(xiàn)在的 28平方米。 適用性 在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低，要達(dá)到一定的使用效果。 ? 五、加強(qiáng)市場監(jiān)管 ? (八 )加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。 新國十條 ? 2022年 4月 17日，國務(wù)院發(fā)出了 《 關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知 》 。 政策被逐漸架空，高價賣地、大力招商引資甚至銀行系統(tǒng)為大型房地產(chǎn)開發(fā)項目巨額放貸的做法在地方仍大量存在。 以同樣的方法 ， 可計算出 2022年 12月份全國商品房價格同比上漲為 %， 其中東部 、 中部 、西部地區(qū)當(dāng)月同比分別上漲了 %、 %和23%。 2022年 9月中，世界最大的投資銀行雷曼兄弟銀行倒閉，全球 金融危機(jī) 來臨，金融體系崩塌，全球經(jīng)濟(jì)開始衰退。 2022年國務(wù)院 18號文件 《 國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 》 發(fā)布，把房地產(chǎn)市場作為支柱產(chǎn)業(yè)，推動經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，彌補(bǔ)2022年上半年 SARS事件造成的經(jīng)濟(jì)負(fù)面影響。 影響房地產(chǎn)市場的因素分析 房地產(chǎn)市場需求 房地產(chǎn)市場供給 金融體系缺陷 政府失效與越位 M1 M2 M4 M3 一、我國房地產(chǎn)市場情況分析 ?3. 影響房地產(chǎn)市場的因素分析 ?（ 1） 畸形房地產(chǎn)需求 ?消費(fèi)需求 ? 本地人口的需求和流勱人口的需求 ? 住房公積金制度增加了購買能力 ?投資投機(jī)需求 ? 股票、期貨、基金等投資工具的收益缺乏保障 ? 銀行實際利率水平比丌上物價上漲的水平高 ? 房地產(chǎn)價格丌斷上漲且漲幅大大高于銀行存款利率 ? 較高的投資獲利