世聯(lián)容積率規(guī)劃研究(已修改)
2025-05-14 05:58 本頁面
【正文】 高密度策略 —— 目錄 一、引言 二、體系分解 三、可能性研究 四、需求性研究 五、產(chǎn)品觀 六、小屯項(xiàng)目的針對(duì)性研究 一、引言 研究背景及目的 背 景 ? 可能開發(fā)項(xiàng)目中，高容積率是一大類型。 ? 具有節(jié)地性，符合城市發(fā)展方向。 目 的 ? 形成針對(duì)高容積率的產(chǎn)品觀 ? 為高容積率項(xiàng)目的決策提供參考 研究思路 研究范圍： 以研究北京代表項(xiàng)目為主，參考集團(tuán)建成項(xiàng)目信息 研究方法 ? 以客戶需求為基礎(chǔ)，分析高容積率帶來的特點(diǎn)，以及由此形成的特質(zhì)，形成產(chǎn)品觀 ? 實(shí)際項(xiàng)目分析和萬科住區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合 ? 同時(shí)關(guān)注相關(guān)內(nèi)容的成本情況 高容積率帶來了什么？ ? 相同用地下，地上建筑面積和體量增加，如何消解高密度帶來的壓迫感？ ? 如何處理高密度開發(fā)與提高居住空間舒適度的矛盾？宜居性與舒適性 ——澳洲康都的高密度和景觀處理，金色家園泛會(huì)所處理 ? 高密度下的景觀處理？ ? 高密度對(duì)局部小氣候的影響？ ? 高密度對(duì)路網(wǎng)形式和密度的要求，以及對(duì)社區(qū)開放的影響 ? 高密度下的停車策略（包括對(duì)成本與環(huán)境的影響） ? 相同用地下，可能形成更多的建筑形式、戶型的多樣性，由此可能帶來居住混合性的增加（尤其在大規(guī)模社區(qū)中） ? 相同用地下，人口密度的提高，帶來對(duì)融洽鄰里交往的更迫切的需求 ? 高容積率下的戶型配比與樓盤定位策略？對(duì)戶型設(shè)計(jì)的要求？ ? 對(duì)“合理性”的更高要求（相比低密度） ? 如何有效地提高容積率？進(jìn)深的控制？東西向的合理利用？ ? 對(duì)內(nèi)部或周邊配套的要求？ ? 對(duì)后期裝修的影響？ 二、體系分解 產(chǎn)品 = 可能 + 需求 產(chǎn)品線 （可能成為什么？） 客戶線 （需要成為什么？） ? 單體的可能性 ? 規(guī)劃的可能性 ? ‥‥‥ 社區(qū)定位 社區(qū)定位 需求解析（一） 其 它 社區(qū)定位社區(qū)定位 需求解析（一） 其 它 社區(qū)定位自我實(shí)現(xiàn) 尊重需求 歸屬與愛 安全需求 生理需求 宜居性 合理性 需求解析（二） 需求解析（二） 規(guī)劃 單體 景觀 配套及物業(yè) 其他附加值 宜居性 ?消解高密度帶來的壓迫感 ?關(guān)注局部小氣候 ?同層次的適當(dāng)居住混合 ?提高居住空間舒適度 ?景觀的宜居性 ?提倡精裝修，減少后期裝修的不良影響 ?便利的商業(yè)服務(wù)設(shè)施 ?高密度下融洽鄰里交往的可能 ?社區(qū)文化的營造 ?生態(tài)技術(shù)的運(yùn)用 合理性 ?合理提高容積率 ?適合高密度的路網(wǎng)形式和密度 ?停車策略 ?符合樓盤定位的高容積率下的戶型配比策略 ?合理的戶型設(shè)計(jì) ?合理的內(nèi)部或周邊配套 ?適應(yīng)高密度的物業(yè)管理 社區(qū)定位 賣給誰？客戶能得到什么？（地段、性價(jià)比、產(chǎn)品力、景觀、教育、社區(qū)文化、社區(qū)形象） 高容積率下的產(chǎn)品觀 ? 結(jié)合地塊條件，根據(jù)客戶需求，合理明確地定位，組織產(chǎn)品要素，挖掘高密度產(chǎn)品的可能性 ? 保證產(chǎn)品的合理性 ? 符合社區(qū)定位的宜居性 ? 符合定位的其他附加值 三、可能性研究 高容積率下的單體演變邏輯 ? 品質(zhì)邏輯：日照、通風(fēng)、保溫、景觀視野、均好性 ? 型式邏輯（節(jié)地性）：面寬、進(jìn)深、單層戶數(shù)、分?jǐn)傁禂?shù) ? 成本邏輯：外墻面積、結(jié)構(gòu)形式、設(shè)備、層數(shù)變化 高容積率下的單體演變圖示 朝陽園 （一期） （二期）今典 花園 高容積率下的單體演變圖示 燕沙后 華貿(mào)國際公寓 光明城市（上海） 棕櫚泉國際公寓 高容積率下的單體演變圖示 公園印象（上海） 楓林綠洲 （西安） 珠江峰景錦繡龍城（浙江） 高容積率下的單體演變圖示 嘉和人家 高容積率下的單體演變圖示 通風(fēng) 戶數(shù) 外墻 戶數(shù) 日照 戶數(shù) 戶數(shù) 戶數(shù) 戶數(shù) 日照 戶數(shù) 通風(fēng) 戶數(shù) 戶數(shù) 通風(fēng) 戶數(shù) 通風(fēng) 日照 景觀 日照 通風(fēng) 景觀 日照 通風(fēng) 景觀 高容積率下的單體品質(zhì)象限（北方） 合理性 （日照、通風(fēng)） 宜居性 （景觀、均好性） 高容積率下的建議單體選擇（北方） 單體的拼接組合 ? 一般情況下，在以上 8種類型中選擇，以保證品質(zhì)和容積率的均衡。 ? 影響單體品質(zhì)的因素排序如下：日照 〉 景觀視野 〉 通風(fēng) 〉 單層戶數(shù) 〉 保溫 ? 板樓進(jìn)深控制在 14米以內(nèi)（一梯三戶加厚部分除外）。 ? 在不影響戶型品質(zhì)和兼顧建筑造型的前提下，盡量減少單體平面的周長，以提高保溫性能，并可減少外裝飾面積，降低造價(jià)。 ? 注意電梯位置對(duì)戶內(nèi)空間的噪音和震動(dòng)影響。 高容積率下單體選擇的幾點(diǎn)考慮（北方） 高容積率下規(guī)劃組合的考慮因素 ? 經(jīng)濟(jì)性：單體選擇、日照間距、層數(shù) ? 空間感：圍合感、領(lǐng)域感、流動(dòng)性 ? 宜居性：小氣候、景觀性、便利性 項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)一覽表 項(xiàng)目 容積 率 總用地 (公頃 ) 總建面 (萬平米 ) 總戶 數(shù) (千戶 ) 車位比 (車：戶 ) 綠化率 （ %）
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