【正文】 1 / 441 總論 項目背景與概況 項目名稱金龍新區(qū)生活配套服務(wù)區(qū)建設(shè)項目 建設(shè)地點湘陰縣金龍鎮(zhèn)（原界頭鋪鎮(zhèn)）金鳳村、新光村（芙蓉北路西側(cè)、金鳳大道東側(cè)），規(guī)劃總用地面積 平方米（約 畝）。 建設(shè)性質(zhì)新建 承辦單位金龍新區(qū)是長株潭“兩型社會” 建設(shè)綜合配套改革 試驗區(qū)濱湖示范區(qū)的核心區(qū)域，是我縣對接長株潭發(fā)展的“橋頭堡” ，加快濱湖示范區(qū)金 龍新區(qū)的開發(fā) 建設(shè)，對進一步敞開我縣南大門，加速融城對接，推動湘陰科學(xué)跨越發(fā)展，具有十分重要的意義。 金龍新區(qū)位于湘陰縣金龍鎮(zhèn)（原界頭鋪鎮(zhèn)），2022 年 4月，我縣正式成立“ 長株潭城市群兩型社會綜合配套改革試2 / 44驗區(qū)湘陰縣金龍新區(qū)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組”和“ 湘陰縣金龍新區(qū)開發(fā)建設(shè)總公司”，2022 年 11 月岳陽市編辦批復(fù)成立“ 湘陰縣金龍新區(qū)管理委員會”。 新區(qū)遠(yuǎn)期規(guī)模為“20 平方公里、20 萬人口” ，以芙蓉大道湘陰段為縱向中軸線，東部為商貿(mào)開發(fā)區(qū)和休閑旅游度假區(qū)，西部為新型工業(yè)區(qū)。工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)定位為以光伏電子信息和先進機械制造為主的“兩型” 產(chǎn)業(yè)。 按照縣委、政府的工作要求和“兩型引領(lǐng)、規(guī)劃主導(dǎo)、市場運作、產(chǎn)業(yè)支撐”的工作思路，新區(qū)力爭在 35 年的時間內(nèi)建設(shè)一個“5 平方公里、 5 萬人口” 的“縣城南區(qū)、工業(yè)新區(qū)、宜居小區(qū)”。 未來的金 龍新區(qū)將是一個創(chuàng)新陣地、示范基地、產(chǎn)業(yè)要地、休閑勝地、宜居佳地。 報告編制單位單位名稱：岳陽通源投資咨詢有限公司資格等級：乙級證書編號：工咨乙 12220220033發(fā)證機關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會 可研報告編制依據(jù)⑴《中華人民共和國土地管理法》；⑵《中華人民共和國土地管理法實施條例》；3 / 44⑶《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》；⑷《湘陰縣縣城村鎮(zhèn)體系規(guī)劃》（20222030）；⑸其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計規(guī)范；⑹建設(shè)單位提供的其他各項基礎(chǔ)資料；⑺湘陰統(tǒng)計年鑒【2022】資料。 研究范圍及研究工作概況⑴項目研究范圍本項目可行性研究范圍包括：金龍新區(qū)生活配套服務(wù)區(qū)項目建設(shè)的必要性、項目定位、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)方案、項目管理、投資估算、社會效益等。⑵研究工作概況受湘陰縣金龍新區(qū)管理委員會的委托，我公司依據(jù)國家和地方有關(guān)房地產(chǎn)建設(shè)項目建設(shè)的法規(guī)和政策對項目單位實際情況進行了查證，并組織有關(guān)專家現(xiàn)場踏勘，查閱資料，根據(jù)工程項目建設(shè)條件及有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求，對工程建設(shè)地點、建設(shè)規(guī)模、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、工程投資、技術(shù)經(jīng)濟等方面進行了系統(tǒng)分析和論證，在此基礎(chǔ)上完成了本項目可行性研究報告的編制工作。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)4 / 44金龍新區(qū)生活配套服務(wù)區(qū)建設(shè)項目，規(guī)劃總用地面積 平方米，規(guī)劃凈用地面積 平方米。項目總建筑面積 93563 平方米。主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見表 11。表 11 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表序號 名稱 單位 指標(biāo) 備注1 規(guī)劃用地面積 M2 凈用地面積 M2 道路用地面積 M2 街頭綠地面積 M2 2 總建筑面積 M2 935633 總基底面積 M2 122314 容積率 5 總建筑密度 % 6 綠地率 % 36 結(jié)論與建議 結(jié)論⑴、本項目選址符合湘陰縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃要求，建設(shè)場地具有交通、生活便利的優(yōu)越性，項目具備良好的建設(shè)環(huán)境。5 / 44⑵、根據(jù)需求調(diào)查表明，本項目建設(shè)將在很大程度上改善安置戶的生活條件，同時也促進社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，本項目的建設(shè)是必要的。⑶、本項目建設(shè)主要包括 1 棟 14F 賓館，建筑面積15000 平方米；1 棟 4F 購物超市，建筑面 積 10000 平方米； 12 棟 5F 的商住樓，建筑面積 50000 平方米；沿街商鋪，建筑面積 15000 平方米；物業(yè)管理用房，建筑面積 3563 平方米。并配套建設(shè)地面停車場、給排水、供配水、道路、綠化、亮化等基礎(chǔ)設(shè)施。結(jié)合選址點較好的地質(zhì)地形條件，本項目的建設(shè)是可行的。⑷、本項目規(guī)劃總用地面積為 平方米，總建筑面積為 93563 平方米，項目總投資 12646 萬元，項目實施期為 12 個月。 建議⑴、按照商住房建設(shè)的相關(guān)政策及標(biāo)準(zhǔn)搞好小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計。⑵、抓緊按有關(guān)程序辦妥相關(guān)手續(xù)，加大籌資力度，確保項目順利實施。⑶、加強工程項目管理，嚴(yán)格保證工程質(zhì)量、工程進度，6 / 44做好項目成本控制。⑷、在施工過程中可能影響計劃實施進度的因素，主要是資金來源的問題，建議業(yè)主解決好資金來源及運用，防止影響計劃實施的進度。7 / 44項目區(qū)概況和建設(shè)的必要性 項目區(qū)概況 湘陰縣概況湘陰縣位于湖南省北部（偏南），瀕南洞庭湖，居湘江、資江尾閭?？h城東接汩羅，西鄰益陽，南連望城，北交沅江、岳陽、屈原管理區(qū)。湘江分東、西支自南向北穿流中部；資江及其東支自西向東折北流經(jīng)西境。境內(nèi)大部分地區(qū)為洞庭湖沖積平原，河湖密布，溝渠縱橫，東部兼有丘陵、低山。交通方面除有發(fā)達的水路外，還有湘陰至長沙公路和S308 線從 縣境穿過 ，湘陰湘江大橋和臨資 口大橋已建成，將公路過河難渡變?yōu)橥〞车奶雇尽?022 年，湘陰縣轄 19 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，共有村（居）民委會員451 個，全縣土地總面積 平方公里。湘陰縣盛產(chǎn)水稻、茶葉、藠頭、食用油和豬、魚、禽、蛋，為全國重要的商品糧、商品魚基地縣之一。近幾年來，湘陰縣經(jīng)濟總量快速增長，結(jié)構(gòu)調(diào)整取得長效。2022 年全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值 1587000 萬元，比上年增長%，其中 ,第一產(chǎn)業(yè)增加值 337000 萬元,同比增長 %；8 / 44第二產(chǎn)業(yè)增加值 810000 萬元，同比增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 439000 萬元，同比增長 %；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)漸趨合理,第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重為：%、%、%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別垃動 GDP 增長 、 個百分點。2022 年全縣財政收入 43010 萬元，同比增長 %，全年稅收收入 32879 萬元，同比增長27%。2022 年，年未總?cè)丝? 萬人。其中，非農(nóng)業(yè)人口 萬人。城鄉(xiāng)居民生活日益改善，全年農(nóng)民人平純收入6341 元，實際同比增長 %。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13832 元，實際同比增長 %。 試驗區(qū)概況⑴、試驗區(qū)概況近年來，湘陰縣把發(fā)展“長株潭兩型社會” ，大力發(fā)展工業(yè)作為城市轉(zhuǎn)型的根本出路，積極探索，先行先試，取得了積極成效。目前，湘陰縣作為全省“長株潭兩型社會濱湖示范區(qū)” ，在大力 發(fā)展工 業(yè)的同時，作出把金 龍新區(qū)建設(shè)以“ 兩型引領(lǐng)、規(guī)劃主導(dǎo)、市場運作、產(chǎn)業(yè)支撐” 的重要決策。金龍新區(qū)位于湘陰縣縣城 18 公里，距省會長沙僅 24公里，距湘長公路僅 500 米，距沿京珠復(fù)線湘陰出口僅 6 公9 / 44里，交通區(qū)位優(yōu)越，同時被縣委、縣政府確定為對接省會長沙的衛(wèi)星城。境內(nèi)以山丘、平原為主，地理優(yōu)勢明顯。⑵、試驗區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀湘陰縣金龍新區(qū)建設(shè)實行市場化運作，組織實施新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)和招商引資(融資)。新區(qū)成立以來，嚴(yán)格按照總體規(guī)劃的要求，以循環(huán)經(jīng)濟理論為指導(dǎo)，采用現(xiàn)代園區(qū)的建設(shè)理念和市場經(jīng)濟的運行機制，遵循“ 規(guī)劃大手筆，建 設(shè)高檔次， 產(chǎn)業(yè)成特色，服務(wù)高效率” 的要求，以建設(shè)現(xiàn)代生態(tài)園區(qū)為 方向，以構(gòu)建循環(huán)產(chǎn)業(yè)體系為中心，不斷加快各類基礎(chǔ)設(shè)施、重點項目的建設(shè)。 項目建設(shè)的必要性⑴、項目建設(shè)符合產(chǎn)業(yè)政策及發(fā)展規(guī)劃金龍新區(qū)是長株潭“兩型社會” 建設(shè)濱湖示范區(qū)的核心區(qū)，是湘陰推進濱湖示范區(qū)建設(shè)的先導(dǎo)工程，是重點發(fā)展的五區(qū)十八片之一。規(guī)劃設(shè)計面積 88 平方公里，其中起步區(qū)規(guī)劃建設(shè)面積 平方公里，分南北 2 個片區(qū)，力爭通過35 年的高 標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)，使湘陰縣金龍鎮(zhèn)（原界頭鋪鎮(zhèn)）農(nóng)村環(huán)境進一步優(yōu)化，農(nóng)民生產(chǎn)方式發(fā)生轉(zhuǎn)變，將金龍新區(qū)打10 / 44造成為縣城南區(qū)、工業(yè)小區(qū)、宜居新區(qū)和我縣對接長沙的橋頭堡，使縣域經(jīng)濟呈現(xiàn)新的增長極。建設(shè)金龍新區(qū)是一個把農(nóng)村變?yōu)槌鞘械膭?chuàng)舉，是一項利國利民、造福子孫后代的好事，實事，是我縣實現(xiàn)“敞開南大門，對接長株潭，建設(shè)新湘陰” 這 一美好 藍(lán)圖上 濃墨重彩的一筆。⑵、項目建設(shè)是進一步打造城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范基地的迫切需求本項目建設(shè)按照“兩型引 領(lǐng)、規(guī)劃主導(dǎo)、市場運作、產(chǎn)業(yè)先行” 的思路，努力將金龍新區(qū)打造成城 鄉(xiāng)統(tǒng)籌的示范基地、產(chǎn)業(yè)要地、休閑勝地、宜居佳地。由于試驗區(qū)內(nèi)村莊長期的無序建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施的滯后，導(dǎo)致現(xiàn)狀村莊存在分布散亂、道路不通暢、生活污水橫流、村容村貌差等現(xiàn)象。對現(xiàn)有村莊進行遷并、整治，把金龍鎮(zhèn)打造成名副其實的省級重點鎮(zhèn)、湘陰的南部新城，已成為為村民提供良好居住條件和生活環(huán)境的迫切要求。為積極做好試驗區(qū)的征拆工作，維護被征遷戶的合法權(quán)益，最大限度地保持社會和諧穩(wěn)定，本項目建設(shè)有利于改善民生、保障社會發(fā)展，是一項重要的民生工程。11 / 44項目選址及建設(shè)條件 項目選址項目建址位于湘陰縣金龍鎮(zhèn)（原界頭鋪鎮(zhèn)）金鳳村、新光村（芙蓉北路西側(cè)、金鳳大道東側(cè)）。項目用地范圍內(nèi)地勢平坦，形狀規(guī)則，地下沒有電纜、通訊線路等影響施工的因素。用地區(qū)域周圍無大型工礦企業(yè)或污染源，項目地質(zhì)狀況良好，地基承載力較強，沒有其他規(guī)劃性限制條件。 建設(shè)條件 自然條件優(yōu)越⑴氣象條件湘陰縣地處東亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，具有中亞熱帶向北亞熱帶過渡性質(zhì)，屬濕潤大陸季風(fēng)氣候。其主要特征是嚴(yán)寒期短，無霜期長；春溫多變，秋寒偏早；雨季明顯，夏秋多旱；四季分明，季節(jié)性強， “湖陸風(fēng)” 盛行。⑵水文特征年平均氣溫 17℃最冷月（一月）平均氣溫 ℃12 / 44最熱月（七月）平均氣溫 ℃極端最高氣溫 ℃極端最低氣溫 －℃年平均氣壓 百帕年平均日照 1760 小時年主導(dǎo)風(fēng)向 N夏季主導(dǎo)風(fēng)向 S（67）年平均風(fēng)速 年平均降水量 年最少降水量 （1963 年）歷史最大積雪深度 32cm（1972 年）本項目地處湘陰縣文星鎮(zhèn)，湘陰水位站歷史最高水位為 米（ 吳凇高程），1991999 年也達到、?？菟竟?jié)最低水位為 1999 年 2 月 21 日為 米，次低 1921929 年 米。水面寬廣，水源充足，一年四季水運交通方便。⑶環(huán)保特征大氣 正常水質(zhì) 正常擬建地周邊環(huán)境 滿足要求13 / 44 交通運輸條件湘陰縣位于湖南省北部（偏南），瀕南洞庭湖，居湘江尾閭。縣境東接汨羅，西鄰益陽，南連望城，北交沅江、岳陽、屈原行政區(qū)。湘江分東、西自南向北貫穿全境，資江干流及其東支自西向東折北流經(jīng)西境。境內(nèi)大部分地區(qū)為洞庭湖沖積平原，河湖密布，溝渠縱橫，東部兼有丘陵、低山。交通方面除有發(fā)達的水路外，還有省道湘陰至長沙高等級公路和 S308 線 從縣境穿過，湘陰湘江大橋、臨資口大橋已建成通車。京株復(fù)線、芙蓉大道北拓（湘陰段）工程建成后交通突現(xiàn)。 項目配套工程條件⑴供水本項目的生活用水、消防用水及其它用水均由市政供水管網(wǎng)供給，其水量、水質(zhì)均可滿足本項目的要求。⑵排水采用雨污分流制的設(shè)計原則雨水采用重力流直