【正文】 “文殊院”一期建設(shè)項目投資可行性研究報告中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司2005年5月目 錄一、項目總說明 3二、項目概況 5三、投資環(huán)境研究 11四、市場研究 15五、項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目 17六、規(guī)劃方案及建設(shè)條件 21七、投資估算及資金籌措 22八、項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定 28九、項目經(jīng)濟(jì)效益評價 28十、風(fēng)險分析 31 十一、可行性研究的結(jié)論 32十二、附件部分 一、項目總說明“文殊院”。，公共配套設(shè)施建筑面積2000平方米。其余CCC用于拍賣。一期詳細(xì)規(guī)劃用地指標(biāo)如下表：項目用地用地面積容積率地上面積地下面積B3897033000B4174605968B426255B6B965006890C6C394746C580843C7一期總用地面積合計拍賣土地面積合計地上建筑部分面積合計一期平均容積率（一）投資可行性研究依據(jù)中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司對“文殊院”項目一期進(jìn)行項目可行性研究評估工作，并提交投資可行性研究報告用于項目銀行貸款，其主要研究依據(jù)如下：《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》；《中華人民共和國土地管理法》；《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；《成都市城市總體規(guī)劃》；《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；成都市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的法規(guī)政策；二○○○年《四川省建筑工程計價定額》、《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算額四川省估價表》及相應(yīng)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；國家及地方關(guān)于營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅和稅收管理條例；委托方提供的相關(guān)資料：成都市2001年至2004年《統(tǒng)計年鑒》；1其他相關(guān)資料。（二）投資可行性研究假設(shè)前提和限制條件本項目土地使用權(quán)能合法取得；且以本報告設(shè)定的價格取得為本報告的假設(shè)前提；本報告設(shè)定的使用用途（商業(yè)）能夠最終通過規(guī)劃部門的認(rèn)可批準(zhǔn)；政府對周邊商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)配套設(shè)施有整體規(guī)劃；本項目建筑設(shè)計功能完善、布局合理，配套設(shè)施完善、適度，能引導(dǎo)足夠客流量并能滿足消費(fèi)者需求；本項目地質(zhì)狀況較好，工程建設(shè)能按計劃順利進(jìn)行；本項目單位工程竣工驗(yàn)收符合國家相關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，項目綜合驗(yàn)收能順利通過政府規(guī)劃部門和其他相關(guān)職能部門的驗(yàn)收，項目能及時交付使用。政府的相關(guān)政策、房地產(chǎn)市場、經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持良好的發(fā)展趨勢，沒有較大波動；委托方提供的資料合法、真實(shí)可靠。（三）項目投資可行性研究結(jié)論根據(jù)對“文殊院”建設(shè)項目的綜合分析得知：該項目的開發(fā)建設(shè)具有文化內(nèi)涵、區(qū)位、規(guī)模、品牌等優(yōu)勢。旅游產(chǎn)業(yè)作為四川的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來得到了快速、健康、持續(xù)的發(fā)展，為本項目奠定了較好的市場基礎(chǔ)。從市場的角度來開，該項目開發(fā)的產(chǎn)品符合市場需求，項目開發(fā)建設(shè)可行。通過對該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況以及房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的趨勢，結(jié)合本項目的具體情況（包括實(shí)物形態(tài)、檔次等）。在充分考慮影響項目價格的若干因素和未來變動趨勢的前提下，利用房地產(chǎn)價格評估中的市場比較法、收益法、長期趨勢法等評估方法原理，對開發(fā)完成后的該項目各類房屋的平均銷售單價進(jìn)行了預(yù)測。商業(yè)用房：19000元/㎡（平均價格）汽車停車位：2800元/㎡（按市場價格出售或經(jīng)營）通過對該項目的主要財務(wù)指標(biāo)的分析預(yù)測，本項目在整個運(yùn)作期內(nèi)，（包括商業(yè)用房均價銷售100%，車庫市場價格銷售30%，土地拍賣）；產(chǎn)生凈利潤(稅后利潤)；、。成本利潤率：%，%，%。綜上所述，項目在市場和財務(wù)上是可行的,但風(fēng)險較大。二、項目概況“文殊院”項目位于人民中路旁的成都市文殊院歷史保護(hù)片區(qū)，作為成都現(xiàn)代旅游休閑中心RBD的重要組成部分，與傳統(tǒng)城市商務(wù)中心CBD相融合。依托省級重點(diǎn)文物保護(hù)單位——，形成東至北大街、草市街，南至白家塘街、通順橋街，西至人民中路，北至大安西路規(guī)模的協(xié)調(diào)區(qū)，成為宗教和民俗文化的保護(hù)區(qū)，將打造成為城市旅游休閑的頂級消費(fèi)商圈。“文殊院”。，公共配套設(shè)施建筑面積2000平方米。其余CCC用于拍賣。一期詳細(xì)規(guī)劃用地指標(biāo)如下表：項目用地用地面積容積率地上面積地下面積B3897033000B4174605968B426255B6B965006890C6C394746C580843C7一期總用地面積合計拍賣土地面積合計地上建筑部分面積合計一期平均容積率（一） 項目所處區(qū)域因素分析、經(jīng)濟(jì)特征、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析青羊區(qū)為成都市中心區(qū)，全區(qū)面積67平方公里，轄14個街道辦事處、鄉(xiāng)人民政府，常住人口約46萬人。區(qū)內(nèi)高等院校、科研院所云集，職業(yè)教育、基礎(chǔ)教育水平較高，會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所、人才交流中心等中介機(jī)構(gòu)齊全。中國第一個華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)成都華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)落戶我區(qū)。2000年。青羊區(qū)還是成都市重要的商品集散地，專業(yè)一條街眾多，尤以電訊一條街最為著名。以金融機(jī)構(gòu)集中、大商廈、大賓館云集為特征的騾馬市金融、商貿(mào)圈為投資者提供巨大的商業(yè)機(jī)會。全區(qū)2000年社會商品零售總額達(dá)到77億元。區(qū)內(nèi)有四川省人民醫(yī)院、成都中醫(yī)院大學(xué)附屬醫(yī)院、成都市第三人民醫(yī)院及杜甫草堂、青羊?qū)m、文殊院等名勝古跡。青羊區(qū)地處成都中心城區(qū)，是規(guī)劃中的成都中央商務(wù)區(qū)的核心區(qū)，人流、物流量大、交通發(fā)達(dá)、信息通暢。青羊區(qū)區(qū)東西向的新華大道、羊市街西沿線、蜀都大道、西大街、江漢路和南北向的人民北路、人民中路、順城街、解放路、太升路、同仁路、長順街、東城根街、青羊大道及一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路將區(qū)域內(nèi)連接成方便的城市道路網(wǎng)絡(luò)。區(qū)間道路與干線道路縱橫交錯、四通八達(dá)、公共汽車線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋，站點(diǎn)交匯地段將聚集消費(fèi)人流，是開發(fā)商業(yè)物業(yè)的理想地段。成都市舊城改造已經(jīng)進(jìn)入實(shí)施階段。城東近年來通過對東大街、順江路、龍舟路、成龍路、老成渝路等道路的改造與建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)實(shí)施明顯改善，成都市以一、二環(huán)路間的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸接近尾聲，二環(huán)路以內(nèi)的地塊已經(jīng)成為成都市房地產(chǎn)開發(fā)的絕版地塊。這些區(qū)域內(nèi)的土地以及開發(fā)后形成的物業(yè)將具有極高商業(yè)和保值、增值價值。舊城古跡和歷史建筑最能體現(xiàn)出一個城市的地域文化，成都市政府以“政府主導(dǎo)，市場化經(jīng)營”方針，擬定相關(guān)政策及系列優(yōu)惠措施，積極鼓勵和支持投資商參與成都市舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。針對文殊院片區(qū)舊城改造項目政府將給予更加優(yōu)惠政策，為保障項目順利實(shí)施，特成立項目專家組指導(dǎo)和監(jiān)督歷史文化保護(hù)片區(qū)的商業(yè)運(yùn)作。重視文化保護(hù)與可持續(xù)發(fā)展，“保護(hù)”有雙重意義，對于建筑的保護(hù)，并不簡單是對建筑的保護(hù)，而應(yīng)該是對保護(hù)片區(qū)內(nèi)建筑文化和精神的濃縮和保護(hù)，只有這樣才有可能實(shí)現(xiàn)政府打造都市名片的戰(zhàn)略目標(biāo)。對于人文的保護(hù)，其主要目的是實(shí)現(xiàn)對民風(fēng)、民俗的全面挖掘和再現(xiàn)。中房集團(tuán)成都開發(fā)總公司在成功開發(fā)了蜀風(fēng)花園之后秉承政府的意圖和戰(zhàn)略目標(biāo)，以二十年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和超前的開發(fā)理念，擔(dān)當(dāng)起完成大型的片區(qū)從拆遷、市政配套設(shè)施建設(shè)、城市文化價值的發(fā)掘與保護(hù)等一系列任務(wù)。目前，該項目所處區(qū)域無論從現(xiàn)實(shí)的宏觀政策、發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)濟(jì)特征、發(fā)展趨勢、交通狀況還是從城市規(guī)劃、城市建設(shè)、人文環(huán)境等方面都處于一個生活、消費(fèi)和服務(wù)活動將日益成熟的時期。居住、商業(yè)物業(yè)面臨一個大好的發(fā)展機(jī)會。該區(qū)域是開發(fā)高檔居住物業(yè)較為理想的地段，投資商業(yè)物業(yè)前景較好。（1）、宗教文化佛教傳入中國后，經(jīng)過初傳、開拓、傳播等階段，逐漸與我國的傳統(tǒng)文化相溶合，逐步形成了中國佛教文化。成都佛教文化經(jīng)歷了東晉南北朝、隋唐時期、宋元明清時期、中華民國及以后四個時演變和發(fā)展，現(xiàn)在成都地區(qū)開放的寺廟有58座。禪宗是中國佛教史上的大宗派，也是中國佛教獨(dú)有的宗派。成都唯禪宗獨(dú)霸,成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有“上有文殊、寶光，下有金山、高明”禪宗四大叢林之說，文殊院通過“五化”改造后，將發(fā)展成為“文化型、園林式、多元化功能的國際寺院”。1400年古寺文殊院文殊院坐北朝南，建筑面積11600平方米。天王殿、三大士殿、大雄殿、說法堂、藏經(jīng)樓莊嚴(yán)肅穆，古樸宏敞，為典型的清代建筑。寺院始建于隋唐（公元605年），以康熙年間最為興盛，康熙帝御筆“空林”二字，欽賜“敕賜空林”御印一方，康熙帝墨跡至今仍存院內(nèi)。院內(nèi)300余尊佛像，觀音大士像為青銅鑄造，可稱雕塑精品。護(hù)法神韋馱像，為清道光九年（1829年）第七代方丈本圓用青銅翻砂而成，工藝精細(xì)，童顏神態(tài)，體現(xiàn)了“童子相貌，將軍威儀”的風(fēng)度。還有一尊列為“空林八觀之一”的緬甸玉佛，是院僧性鱗和尚于民國11年（1922年）歷盡艱辛，步行募化到緬甸請回的。珍貴文物、佛經(jīng)、文獻(xiàn)上萬冊，如：院僧先宗等3人于每日清晨刺舌取血書寫的“舌血經(jīng)書”；明神宗的田妃繡的千佛袈裟；清楊遇春長女以自己頭發(fā)繡制的水月觀音。院內(nèi)所藏唐僧玄奘頂骨尤為珍貴，因成都是唐僧的受戒地。中國第一都市禪林文殊院片區(qū)所在的城北地區(qū)是成都古寺遺址最集中的區(qū)域，這里是成都宗教文化的精神中心，不但有文殊院傳統(tǒng)的“中國四大叢林”之一、全國十大佛教禪院之一。文殊院的佛教文化在全國乃至國際上都有重要的影響。曾經(jīng)出了四位世界著名高僧。有“中國第一比丘尼”隆蓮法師修行處愛道堂，隆蓬法師蜚聲中外，曾有泰國、斯里蘭卡、日本、美國以及不丹國王等佛教人士紛紛來訪。另外，文殊片區(qū)內(nèi)還有金沙庵、娘娘廟、欏伽庵、會庵堂、五岳宮等近十個寺院，形成名副其實(shí)的宗教文化大觀園，是全國唯一的都市禪林。（2）、城市文化成都以歷史悠久、文化濃郁、風(fēng)光秀美、景點(diǎn)眾多而聞名于世，“窗含西嶺千秋雪，門泊東吳萬里船”，是蓉城當(dāng)年商賈如云、車水馬龍的生動寫照；“九天開出一成都，千戶萬戶入畫圖”，描繪出了名冠中外的“錦繡天府”。 多彩之都濃縮了花會、燈會、燒頭香、賞花燈等川西民風(fēng)民俗的成