【正文】 某市第二批城市停車場PPP項(xiàng)目實(shí)施方案某市第二批城市停車場PPP項(xiàng)目實(shí)施方案某市第二批城市停車場PPP項(xiàng)目實(shí)施方案目錄一、項(xiàng)目概況 1（一）項(xiàng)目背景 1（二）項(xiàng)目基本情況 2二、財(cái)務(wù)分析 3（二）產(chǎn)出說明 12三、PPP運(yùn)作的必要性和可行性 12（一）運(yùn)用PPP模式的必要性 12（二）運(yùn)用PPP模式的可行性 14四、風(fēng)險(xiǎn)分配框架 15（一）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與分析 15（二）風(fēng)險(xiǎn)分配原則 20（三）風(fēng)險(xiǎn)分配基本框架 20五、項(xiàng)目運(yùn)作方式 21（一）模式構(gòu)建原則 21（二）運(yùn)作方式 22六、交易結(jié)構(gòu) 23（一）投融資結(jié)構(gòu) 23（二）回報(bào)機(jī)制 26（三）相關(guān)配套安排 29七、采購方式與評(píng)審辦法 29（一）采購方式 29（二）評(píng)審辦法 29八、項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu) 35（一）PPP合同 35（二）合資協(xié)議及公司章程 47九、核心邊界條件 49（一）權(quán)利義務(wù)邊界 50（二）交易商務(wù)條件 50（三）履約保障機(jī)制 51（四）調(diào)整銜接機(jī)制 51十、監(jiān)督管理 53十一、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和責(zé)任分工 5565一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目背景某市位于四川省東南部，地處長江和沱江交匯處，是四川省第一大港口和第三大航空港，是川滇黔渝結(jié)合部區(qū)域性中心城市，成為成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)重要的商貿(mào)物流中心、世界級(jí)白酒產(chǎn)業(yè)基地，還是長江上游重要的港口城市和國內(nèi)唯一擁有兩大知名白酒品牌的城市、中國唯一的酒城。2015年，%，中心城區(qū)建成區(qū)面積達(dá)120平方公里、。隨著某城市經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，城市道路機(jī)動(dòng)車保有量也日益增加，由于停車位嚴(yán)重匱乏，導(dǎo)致不同程度地發(fā)生占道停車、違章停車，進(jìn)一步加劇了交通阻塞。為進(jìn)一步緩解城區(qū)停車難問題，某市政府計(jì)劃在江陽區(qū)、龍馬潭區(qū)、納溪區(qū)三個(gè)主城區(qū)建設(shè)約41個(gè)停車場，停車位約15000個(gè)，以緩解某市城區(qū)停車難問題。在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，發(fā)展是重中之重，穩(wěn)增長的任務(wù)尤其艱巨，新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快。然而作為城鎮(zhèn)化建設(shè)主力的地方政府財(cái)政壓力巨大，政府與社會(huì)資本合作模式作為一種重要的融資模式將成為破解地方政府財(cái)政壓力的重要方式，中央和地方近期密集出臺(tái)了一系列的政策，推動(dòng)力度和速度前所未有。根據(jù)某市實(shí)際情況，并廣泛開展與社會(huì)資本的接觸、溝通，了解社會(huì)資本合作意向和合理訴求，經(jīng)深入研究后提出某市城市停車場PPP項(xiàng)目實(shí)施方案，采用PPP模式積極引入社會(huì)資本參與本項(xiàng)目建設(shè)，并授權(quán)某市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的具體實(shí)施，在保障資金來源、引入先進(jìn)的建設(shè)和管理經(jīng)驗(yàn)、保證項(xiàng)目建設(shè)和維護(hù)質(zhì)量、提高項(xiàng)目的運(yùn)營能力上均有較大優(yōu)勢，同時(shí)也大大緩解市財(cái)政當(dāng)前的資金壓力，確保城市停車場項(xiàng)目的順利實(shí)施和推進(jìn)。目前，本項(xiàng)目第一批工程已建設(shè)完成，這次是做第二批工程建設(shè)。應(yīng)某市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局委托，中元國際投資咨詢中心有限公司成都分公司根據(jù)國家相關(guān)文件內(nèi)容與精神，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況編制了《某市第二批城市停車場PPP項(xiàng)目實(shí)施方案》，并就本項(xiàng)目實(shí)施的若干關(guān)鍵問題提出了咨詢意見與建議。（二）項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱：某市第二批城市停車場PPP項(xiàng)目實(shí)施方案項(xiàng)目類型：新建建設(shè)地點(diǎn)：位于某市江陽區(qū)主城區(qū)、龍馬潭區(qū)主城區(qū)。建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容：共建設(shè)5個(gè)停車場，（），總建筑面積143000平方米（其中：車庫建筑面積136000平方米，商業(yè)建筑面積7000平方米），建設(shè)停車位3850個(gè)，快速充電樁770個(gè)。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模匯總表：序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目所在地規(guī)劃用地面積（平方米）規(guī)劃用地面積（畝）總建筑面積（平方米）車庫建筑面積（平方米）配套商業(yè)建筑面積（平方米）車位數(shù)（個(gè)）充電樁數(shù)（個(gè)）1大龍花園停車場江陽區(qū)17400003700030009001802酒城樂園停車場江陽區(qū)10000250002500007001403龍透關(guān)公園二期停車場江陽區(qū)210001900020006001204忠山桃子溝停車場江陽區(qū)154000040000012002405華升廣場停車場龍馬潭區(qū)1017000150002000450906合計(jì)14300013600070003850770上述項(xiàng)目最終實(shí)施數(shù)量、規(guī)模以及項(xiàng)目名稱、建設(shè)地址等可能會(huì)發(fā)生變化，最終以某市政府確定實(shí)施的為準(zhǔn)。前期工作：已完成可行性研究報(bào)告、環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告、國土用地預(yù)審、節(jié)能審查等立項(xiàng)前期手續(xù)，同時(shí)某市人民政府正進(jìn)行本項(xiàng)目征地拆遷安置工作。二、財(cái)務(wù)分析（一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)測算參數(shù)①運(yùn)營期：30年。②服務(wù)價(jià)格（均為含稅價(jià)）。根據(jù)《關(guān)于規(guī)范我市機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理的通知》（瀘市發(fā)改價(jià)費(fèi)〔2012〕403號(hào)）。室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下表：類別收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)車型一類停車場二類停車場三類停車場小型車輛5元/1小時(shí)內(nèi)4元/1小時(shí)內(nèi)3元/1小時(shí)內(nèi)中型車輛6元/1小時(shí)內(nèi)5元/1小時(shí)內(nèi)4元/1小時(shí)內(nèi)大型車輛7元/1小時(shí)內(nèi)6元/1小時(shí)內(nèi)5元/1小時(shí)內(nèi)摩托車輛3元/2小時(shí)內(nèi)2元/2小時(shí)內(nèi)1元/2小時(shí)內(nèi)特殊車輛由三區(qū)政府價(jià)格主管部門據(jù)實(shí)核定。根據(jù)市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，本項(xiàng)目臨時(shí)停車位取平均5元/小時(shí)計(jì)算，每增加1小時(shí)收費(fèi)增加1元，充電樁每小時(shí)充電量約6080度，充電樁充電收益取6元/小時(shí)，白天（7:0019:00）包月300元/月，晚間（19:00次日7:00）包月300元/月，全天包月400元/月。通過調(diào)查周邊停車場，全天包月車位約占總車位10%，白天包月車位約占總車位20%，晚間包月車位約占總車位30%。③臨時(shí)停車車位使用率。按統(tǒng)計(jì)學(xué)角度計(jì)算車位的使用率有兩種計(jì)算方式：一種是以占用時(shí)間來計(jì)算。計(jì)算方式是：在自然小時(shí)內(nèi)所有的車輛占用時(shí)間的和值/除以車位數(shù)目乘以60分鐘。（如果車輛駛?cè)肭椅瘩偝龅挠?jì)60駛?cè)氲臅r(shí)間。如果車輛駛?cè)肭荫偝鲇?jì)停留時(shí)間，如果車輛在之前駛?cè)肭椅瘩偝鲇?jì)60分鐘）。這個(gè)計(jì)算法統(tǒng)計(jì)的是占用的時(shí)間，對(duì)于車的數(shù)量統(tǒng)計(jì)存在缺陷。二種是以占用次數(shù)來計(jì)算。計(jì)算方式是：在自然消失內(nèi)進(jìn)出的車輛次數(shù)加上未駛出的車輛的數(shù)量/除以車位數(shù)目。計(jì)算方法是：〔（進(jìn)入但是未駛出的車輛數(shù)目）+（進(jìn)入且已經(jīng)駛出的車輛數(shù)目）駛出的車輛數(shù)目〕/車位總數(shù)。依據(jù)某市交警部門2014年監(jiān)測統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，／。為穩(wěn)妥起見，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析采用第二種方式進(jìn)行計(jì)算，臨時(shí)停車位白天周轉(zhuǎn)頻率（7:0019:00）取9次，晚間（19:00次日7:00）取3次，充電樁每天充電時(shí)間取5小時(shí)。④配套商業(yè)設(shè)施收入：配套商業(yè)設(shè)施通過出租收取租金，租金參考停車場周邊市場平均租金水平，取100元/平方米/月。⑤廣告收入：根據(jù)停車場地理位置較優(yōu)的特性，將帶來部分廣告收入，通過市場詢價(jià)，五個(gè)停車場廣告收入年評(píng)估值為200萬元。綜合考慮物價(jià)、資金時(shí)間成本等因素，假定以上收入每三年上浮5%。④稅收——增值稅：本項(xiàng)目執(zhí)行貨運(yùn)客運(yùn)場站服務(wù)稅率5%；——營業(yè)稅：客運(yùn)部分應(yīng)收營業(yè)稅，取服務(wù)業(yè)征收比例5%；——城市建設(shè)維護(hù)稅為增值稅款的7%；——教育費(fèi)附加為增值稅款的3%；——地方教育附加費(fèi)為增值稅款的 2％；——所得稅率：25%；⑤折舊費(fèi)，固定資產(chǎn)投資中包括部分無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)，為了便于計(jì)算，本項(xiàng)目測算中統(tǒng)一歸入固定資產(chǎn)折舊，為保證投按期回收投資，折舊采用平均年限法計(jì)算，按30年計(jì)提，凈殘值率確定為5%。⑥修理費(fèi)，按折舊費(fèi)的10%計(jì)算。⑦人員、工資及福利：本項(xiàng)目的人員工資和福利測算包括在經(jīng)營成本中，隨著規(guī)模不斷擴(kuò)大，新增就業(yè)人員也逐步增加，根據(jù)需要進(jìn)行人數(shù)調(diào)整。經(jīng)有關(guān)專業(yè)測算和本項(xiàng)目的實(shí)際情況，本項(xiàng)目人員為36人，其中管理、技術(shù)人員6人，一般員工30人。按企業(yè)提供的條件，管理人員年平均工資60000元/人，一般員工年平均工資36000元/人。本項(xiàng)目項(xiàng)目經(jīng)營第一年工資和福利144萬元，每年按4%遞增。⑧其他管理費(fèi)用：參照目前同類行業(yè)的情況，按營業(yè)收入的1%計(jì)算。⑨其他直接費(fèi)用：按目前同類行業(yè)的情況，適當(dāng)增加比例的原則，按營業(yè)收入的2%計(jì)算。（2）總收入、營業(yè)收入及營業(yè)稅金具體如下表：（1）停車位收入計(jì)算表停車位收入計(jì)算表營業(yè)收入123456789102030停車位6,6,6,6,6,6,7,7,7,7,8,10,全天月卡車位10%單價(jià)（萬元/個(gè)）數(shù)量（個(gè)）白天月卡車位20%單價(jià)（萬元/個(gè)）數(shù)量（個(gè)）晚間月卡車位30%單價(jià)（萬元/個(gè)）數(shù)量（個(gè)）1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,臨時(shí)車位5,5,5,5,5,5,6,6,6,6,7,8,單價(jià)（元/時(shí)）白天供應(yīng)車位（個(gè)）2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,停車次數(shù)（次）999999999999夜間供應(yīng)車位（個(gè)）2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,停車次數(shù)（次）333333333333年綜合單價(jià)（2）營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表單位:萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期計(jì)算期121234567891020301營業(yè)收入停車位單價(jià)（萬元/個(gè)）數(shù)量（個(gè)）充電樁單價(jià)（萬元/個(gè)）*數(shù)量（個(gè)）商業(yè)配套單價(jià)（萬元/平方米）數(shù)量（平方米）廣告收入2營業(yè)稅金與附加營業(yè)稅城市建設(shè)維護(hù)稅教育費(fèi)附加3增值稅銷項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額4財(cái)政補(bǔ)貼收入5項(xiàng)目總收入（3）項(xiàng)目總成本費(fèi)用單位：萬元總成本費(fèi)用估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期121234567891020301其它直接費(fèi)用2工資及福利3修理費(fèi)4折舊2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,5經(jīng)營成本(1+2+3+4)2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,3,6管理費(fèi)用7財(cái)務(wù)費(fèi)用2,2,1,1,1,1,8營業(yè)費(fèi)用9總成本費(fèi)用(5+6+7+8)5,5,5,4,4,4,4,3,3,3,3,3,其中:固定成本5,5,4,4,4,4,4,3,3,3,3,3,可變成本