【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營法律風(fēng)險(xiǎn)防控案例匯編（一）房地產(chǎn)日常業(yè)務(wù)糾紛【案例標(biāo)題】鄭州中方園建設(shè)發(fā)展股份有限公司訴王啟明商品房買賣合同糾紛案【案件出處】【法律要點(diǎn)】根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《民法通則》意見）第七十一條，即“行為人因?yàn)閷?duì)行為的性質(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認(rèn)定為重大誤解”?！逗贤ā返谖迨鍡l規(guī)定“具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅”。該條雖僅就撤銷權(quán)的除斥期間進(jìn)行了規(guī)定，但變更權(quán)和撤銷權(quán)密切相關(guān)，變更權(quán)是撤銷權(quán)人享有的一項(xiàng)可選擇的權(quán)利，撤銷權(quán)包括了請(qǐng)求變更的內(nèi)容。因此，可變更合同的除斥期間為原告知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年。原告：鄭州中方園建設(shè)發(fā)展股份有限公司。被告：王啟明。原告鄭州中方園建設(shè)發(fā)展股份有限公司起訴稱：2003年6月，原告經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)中方園小區(qū)西區(qū)37號(hào)樓和38號(hào)樓，同年12月，取得兩棟樓的銷售許可證。2005年12月，原告在準(zhǔn)備資料為購房業(yè)主辦理房產(chǎn)證時(shí)發(fā)現(xiàn)，工作人員在銷售過程中誤將兩棟樓兩頭的兩個(gè)單元即1單元和3單元的單元號(hào)標(biāo)反，㎡㎡，㎡㎡，由此造成37號(hào)樓和38號(hào)樓的1單元從二層到六層與3單元從二層到六層4個(gè)單元，每個(gè)單元10戶，共計(jì)40戶業(yè)主的房屋面積互錯(cuò)，㎡㎡銷售，㎡㎡銷售。被告王啟明于2004年4月24日與原告簽訂了商品房買賣合同，購買了38號(hào)樓南3單元3層?xùn)|戶的房屋，此套房屋面積與該棟樓南1單元互錯(cuò)，㎡，㎡。原告認(rèn)為，原、被告雙方所簽訂商品房買賣合同有關(guān)面積條款是因原告重大誤解而訂立的，不是原告的真實(shí)意思表示。請(qǐng)求：一、將原、㎡㎡；二、請(qǐng)求判令原、被告雙方按變更后的房屋面積條款履行合同。被告王啟明辯稱：在本案中，原告作為專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，對(duì)其銷售房屋的面積應(yīng)是熟知的，且原、被告雙方在商品房買賣合同中對(duì)面積誤差的約定明確具體，應(yīng)按此約定處理面積誤差產(chǎn)生的問題，原告的行為不應(yīng)認(rèn)定是重大誤解。㎡，㎡，原告的損失為1萬元左右，構(gòu)不成較大損失，從而也構(gòu)不成重大誤解。原告從售房到起訴已達(dá)3年之久，按《民法通則》意見第七十三條第二款的規(guī)定，其要求變更合同面積條款的權(quán)利因除斥期間已超過一年而消滅，故請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。原告為支持其訴訟請(qǐng)求向法院提交的證據(jù)有：2003年10月制作的37號(hào)、38號(hào)樓房屋面積測繪圖。原告銷售房屋時(shí)預(yù)售動(dòng)態(tài)圖。2004年3月至2004年11月簽訂的37號(hào)、38號(hào)樓南1單元與南3單元40份商品房買賣合同。2005年8月19日的鄭州市商品房屋產(chǎn)權(quán)登記備案證。被告未向法院提交證據(jù)。2006年10月24日，一審法院根據(jù)案情的需要，依職權(quán)到鄭州市鄭房測繪隊(duì)調(diào)取了中方園小區(qū)西區(qū)37號(hào)、38號(hào)樓的鄭房測字（2004）第03833038336號(hào)鄭州市房屋面積測繪報(bào)告書，報(bào)告書中顯示37號(hào)、㎡、㎡。一審法院根據(jù)雙方當(dāng)事人的陳述、舉證和質(zhì)證意見，對(duì)本案事實(shí)確認(rèn)如下：2003年，原告經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)中方園小區(qū)西區(qū)37號(hào)樓和38號(hào)樓，該兩棟樓為6層商住樓，一層為商業(yè)用房，二層至六層為住宅用房，每棟樓有3個(gè)單元，每個(gè)單元1梯兩戶。在售樓過程中，原告的工作人員誤將該兩棟樓兩頭的兩個(gè)單元即1單元和3單元的單元號(hào)標(biāo)反，由此造成了37號(hào)樓和38號(hào)樓的1單元從二層到六層與3單元從二層到六層4個(gè)單元（每個(gè)單元10戶），共計(jì)40戶業(yè)主的房屋面積互錯(cuò)。其中，2004年4月24日，原、被告簽訂商品房買賣合同一份，合同約定原告將位于北環(huán)路116號(hào)西區(qū)38號(hào)樓南3單元4層?xùn)|戶的房屋售給被告，但由于上述原因，㎡㎡，合同第5條同時(shí)約定了面積確認(rèn)以及面積差異處理?xiàng)l款，即根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人等。合同簽訂后，原、被告雙方均未發(fā)現(xiàn)房屋面積互錯(cuò)。至2005年8月，原告取得上述房屋的產(chǎn)權(quán)登記備案證后，準(zhǔn)備為被告辦理房產(chǎn)證時(shí)，才發(fā)現(xiàn)房屋面積互錯(cuò)，原告遂于2006年3月1日起訴來院。另查明：㎡。一審法院經(jīng)審理，確定本案的爭議焦點(diǎn)如下：一、原告要求變更合同面積條款所依據(jù)的重大誤解理由是否成立；二、原告起訴是否已超過法定的除斥期間；三、關(guān)于本案訴爭房屋面積的確認(rèn)問題。一、關(guān)于本案是否構(gòu)成重大誤解問題。原告在銷售本案爭議的商品房37號(hào)、38號(hào)樓時(shí)，由于工作人員誤將測繪圖上的單元號(hào)標(biāo)反，即從左到右3個(gè)單元南南南3順序顛倒成了南南南1單元，造成了南1單元和南3單元的房屋面積互錯(cuò)，導(dǎo)致在簽訂商品房買賣合同時(shí)錯(cuò)誤地填寫了房屋面積，這種錯(cuò)誤的結(jié)果是原告工作人員誤解產(chǎn)生的，不是原告真實(shí)意思表示，且由于原告的誤解行為，造成了4個(gè)單元40戶房屋面積錯(cuò)誤的嚴(yán)重后果，雖然對(duì)被告每一戶來說，錯(cuò)誤是個(gè)體的，但是基于原告一個(gè)誤解行為產(chǎn)生了40套房屋面積錯(cuò)誤的后果，這種后果是嚴(yán)重的，影響了當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)，且損失也是較大的。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《民法通則》意見）第七十一條，即“行為人因?yàn)閷?duì)行為的性質(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認(rèn)定為重大誤解”，本案原告的誤解行為符合重大誤解的構(gòu)成要件。被告方關(guān)于本案不構(gòu)成重大誤解、應(yīng)適用雙方在商品房買賣合同中對(duì)面積誤差的約定的條款的答辯意見，因原、被告雙方所簽的商品房買賣合同第5條約定的面積誤差處理原則系雙方在未發(fā)生重大誤解的情況下面積誤差的處理依據(jù)，而在本案中，為充分體現(xiàn)合同的公平性，應(yīng)優(yōu)先適用重大誤解進(jìn)行變更，因此，本案不適用合同第5條的約定，被告的答辯意見，理由不充分，不予采納。二、關(guān)于原告起訴是否已超過法定的除斥期間問題?！逗贤ā返谖迨鍡l規(guī)定“具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅”。該條雖僅就撤銷權(quán)的除斥期間進(jìn)行了規(guī)定，但變更權(quán)和撤銷權(quán)密切相關(guān)，變更權(quán)是撤銷權(quán)人享有的一項(xiàng)可選擇的權(quán)利，撤銷權(quán)包括了請(qǐng)求變更的內(nèi)容。因此，可變更合同的除斥期間為原告知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年。本案原告自知道合同面積錯(cuò)誤的事實(shí)至起訴，并未超過1年除斥期間。被告稱本案應(yīng)適用《民法通則》意見第七十三條第二款的規(guī)定，民事行為的變更除斥期間應(yīng)自民事行為成立之日起計(jì)算一年，依據(jù)新法優(yōu)于舊法、特別法優(yōu)于一般法的原則，本案應(yīng)適用《合同法》中有關(guān)撤銷權(quán)的除斥期間的規(guī)定，故被告稱原告起訴已超過除斥期間的抗辯意見不能成立，不予采信。三、關(guān)于本案訴爭房屋面積的確認(rèn)問題。原告訴請(qǐng)變更原、被告雙方所簽商品房買賣合同中的面積條款，因該條款系原告基于重大誤解而簽訂，且該變更權(quán)行使并未超過法定除斥期間，故其訴請(qǐng)與法有據(jù)。原告要求變更訴爭房屋面積的數(shù)據(jù)，因系其單方測量結(jié)果，被告對(duì)之持有異議；加之產(chǎn)權(quán)登記面積本院已依職權(quán)調(diào)取，原、被告對(duì)之均無異議，依照《最高人民法院關(guān)于民事證據(jù)的若干規(guī)定》第七十七條規(guī)定“物證、檔案、鑒定結(jié)論、勘驗(yàn)筆錄或者經(jīng)過公證、登記的書證，其證明力一般大于其他書證、視聽資料和證人證言”，該產(chǎn)權(quán)登記面積系鄭州市鄭房測繪隊(duì)依照有關(guān)規(guī)定測繪的數(shù)據(jù)，屬于檔案書證，其證明力大于原告單方測算的數(shù)據(jù)。故依照證據(jù)規(guī)則，本案訴爭房屋面積應(yīng)變更為房屋產(chǎn)權(quán)登記面積為宜。此外，關(guān)于原告要求按變更后的房屋面積條款履行合同的訴訟請(qǐng)求，因本案系變更之訴，而該項(xiàng)請(qǐng)求屬于給付之訴的內(nèi)容，與本案不屬同一訴，應(yīng)另行處理，故該請(qǐng)求不予審理。綜上，依據(jù)《合同法》第五十四條第一款第（一）項(xiàng)、第五十五條第一項(xiàng)之規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，判決如下：一、㎡㎡。二、駁回原告鄭州中方園建設(shè)發(fā)展股份有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。【案例標(biāo)題】黃穎訴美晟房產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案【案件出處】《最高人民法院公報(bào)》2006年第2期【法律要點(diǎn)】對(duì)所購房屋顯而易見的瑕疵，業(yè)主主張已經(jīng)在開發(fā)商收?qǐng)?zhí)的《業(yè)主入住驗(yàn)收單》上明確提出書面異議。開發(fā)商拒不提交有業(yè)主簽字的《業(yè)主入住驗(yàn)收單》，卻以業(yè)主已經(jīng)入住為由，主張業(yè)主對(duì)房屋現(xiàn)狀認(rèn)可。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，可以推定業(yè)主關(guān)于已提出異議的主張成立。根據(jù)合同法第一百零七條規(guī)定，交付房屋不符合商品房預(yù)售合同中的約定，應(yīng)由開發(fā)商向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。交付房屋改變的建筑事項(xiàng)，無論是否經(jīng)過行政機(jī)關(guān)審批或者是否符合建筑規(guī)范，均屬另一法律關(guān)系，不能成為開發(fā)商不違約或者免除違約責(zé)任的理由。故意隱瞞不利于購房人的細(xì)節(jié)問題將導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任（黃穎訴美晟房產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案的啟示）原告：黃穎。被告：北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。原告訴稱：原告購買被告北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱美晟房產(chǎn)公司）預(yù)售的一套房屋，在辦理入住手續(xù)時(shí)，原告發(fā)現(xiàn)該房屋客廳窗外有一根用于裝飾的鋼梁。這個(gè)鋼梁不僅遮擋窗戶，給原告造成視覺和心理障礙，還威脅原告的人身、財(cái)產(chǎn)安全和隱私權(quán)。在原告與被告簽訂合同過程中，被告沒有以售樓處的沙盤圖、展示的樣板間或者其他任何宣傳資料，向原告明示窗外有這個(gè)鋼梁，更沒有在購房合同中約定窗外有鋼梁。原告多次以書面方式要求被告解決這個(gè)問題，但被告均以各種借口拒絕。請(qǐng)求判令被告拆除原告窗外的裝飾鋼梁，并負(fù)擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。被告辯稱：原告所訴窗外有鋼梁情況屬實(shí)。這個(gè)鋼梁是從整個(gè)小區(qū)的美觀與協(xié)調(diào)考慮，按照經(jīng)政府相關(guān)部門批準(zhǔn)的小區(qū)建設(shè)設(shè)計(jì)圖紙安裝的，且符合建筑規(guī)范。現(xiàn)在整個(gè)小區(qū)已經(jīng)竣工，并經(jīng)驗(yàn)收合格。原告應(yīng)該考慮整個(gè)小區(qū)的利益，況且現(xiàn)在原告已入住，表明其對(duì)房屋的現(xiàn)狀也認(rèn)可。不同意原告的訴訟請(qǐng)求。北京市大興區(qū)人民法院一審審理查明：2003年8月17日，原告黃穎與被告美晟房產(chǎn)公司簽訂一份《商品房買賣合同》，約定：黃穎（買受人）購買美晟房產(chǎn)公司（出賣人）預(yù)售的美然北美態(tài)度（又名“美利新世界”）E7幢2單元502號(hào)商品房一套，總金額567 864元。2004年8月16日，美晟房產(chǎn)公司給黃穎發(fā)出《入住通知書》，現(xiàn)在黃穎已辦理入住手續(xù)，并已交納所購房屋價(jià)款。同月，黃穎給美晟房產(chǎn)公司發(fā)函反映窗外鋼梁一事。另查明，2003年6月30日，北京市建筑設(shè)計(jì)研究院審查批準(zhǔn)的被告美晟房產(chǎn)公司施工圖中，訴爭房屋外設(shè)計(jì)有裝飾鋼梁。在美晟房產(chǎn)公司為預(yù)售房屋而展示的沙盤圖上，訴爭房屋外無裝飾鋼梁。雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買賣合同》中，對(duì)客廳外存在鋼梁一事未約定?，F(xiàn)訴爭房屋經(jīng)驗(yàn)收合格，竣工圖也經(jīng)政府有關(guān)部門審核批準(zhǔn)。上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述、《商品房買賣合同》、沙盤圖照片、北京市建筑工程施工圖、設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告、竣工圖等證據(jù)證實(shí)。一審法院認(rèn)為：原告黃穎與被告美晟房產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合法有效。美晟房產(chǎn)公司為預(yù)售房屋展示的沙盤圖，只能反映整個(gè)小區(qū)外部的總體概況，不能反映建筑設(shè)施的各個(gè)細(xì)節(jié)。因此，預(yù)售房屋外墻及室內(nèi)裝修的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以經(jīng)政府有關(guān)部門審核批準(zhǔn)的施工圖、竣工圖以及《商品房買賣合同》中的約定為準(zhǔn)。經(jīng)政府有關(guān)部門審核批準(zhǔn)的竣工圖表明，訴爭房屋的設(shè)計(jì)不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且建造符合相應(yīng)建筑規(guī)范。在交接房屋時(shí)，黃穎未提出異議，并實(shí)際辦理了入住手續(xù)，現(xiàn)以窗外鋼梁侵犯其人身、財(cái)產(chǎn)安全和隱私權(quán)，造成視覺和心理障礙為由，訴請(qǐng)美晟房產(chǎn)公司拆除該鋼梁，因無合同依據(jù)及損害后果，不予支持。據(jù)此，一審法院判決：駁回原告黃穎的訴訟請(qǐng)求。黃穎不服一審判決，向北京市第一中級(jí)人民法院提起上訴稱：，雙方都應(yīng)當(dāng)按合同約定行事，法院也應(yīng)當(dāng)按合同約定解決糾紛。一審既然承認(rèn)雙方在合同中對(duì)有無橫梁并未約定，就不能對(duì)這個(gè)合同未約定的問題添附“政府有關(guān)部門審核批準(zhǔn)”等條款；，故只能依照宣傳冊(cè)、沙盤的展示來簽訂購買房屋合同，這是合同中未提及鋼梁一事的根本原因。而在簽訂合同前，被上訴人對(duì)有無鋼梁是清楚的，卻故意隱瞞了這一情節(jié)，已經(jīng)違約在先。以無合同依據(jù)駁回上訴人的訴訟請(qǐng)求，是顛倒黑白；，被上訴人并未將該房屋外有橫梁一事告知上訴人。入住時(shí)，上訴人是在沒有任何選擇余地的情況下，才在《業(yè)主入住驗(yàn)收單》上簽字，但同時(shí)在此單上對(duì)窗外有裝飾鋼梁一事提出明確的書面異議。一審認(rèn)定上訴人在房屋交接時(shí)未提出異議，不是事實(shí)。請(qǐng)求：1．撤銷一審判決；。美晟房產(chǎn)公司同意一審判決。北京市第一中級(jí)人民法院經(jīng)審理查明：上訴人黃穎所購房屋之樓號(hào)，已經(jīng)由《商品房買賣合同》中表述的E7幢2單元502號(hào)，變更為10號(hào)樓2單元502號(hào)。對(duì)此處房屋窗外的鋼梁，黃穎在一審中一再陳述，其已通過《業(yè)主入住驗(yàn)收單》明確提出書面異議，該《業(yè)主入住驗(yàn)收單》由被上訴人美晟房產(chǎn)公司保存。二審中，經(jīng)法院要求，美晨房產(chǎn)公司拒不交出有黃穎簽名的《業(yè)主入住驗(yàn)收單》。經(jīng)實(shí)地觀察，訴爭房屋窗外的鋼梁，純屬該幢樓房外立面的裝飾造型，對(duì)樓房主體結(jié)構(gòu)沒有影響。裝飾造型底部的橫梁位于5樓與6樓之間，對(duì)5樓部分房屋的窗戶造成一定程度且永久性遮擋，從而影響窗內(nèi)人的視覺感受。除此以外，二審確認(rèn)一審查明的其他事實(shí)。二審中，上訴人黃穎提交由有資質(zhì)證書的北京首都工程建筑設(shè)計(jì)有限公司出具的一份報(bào)告。報(bào)告主要內(nèi)容為：為不影響黃穎、王永旗、吳衛(wèi)兵、韓峻巍、莫莉、劉羽、趙遠(yuǎn)昭等5樓住戶的采光，美利新世界D戶型5層房屋外裝飾鋼梁的底部橫梁以從現(xiàn)位置上移55厘米重新焊接為宜。經(jīng)質(zhì)證，對(duì)北京首都工程建筑設(shè)計(jì)有限公司的上述報(bào)告，雙方當(dāng)事人均無異議。本案爭議焦點(diǎn)為：，黃穎入住時(shí)是否認(rèn)可?？美晟房產(chǎn)公司對(duì)此應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任？北京市第一中級(jí)人民法院認(rèn)為：房屋是價(jià)值昂貴的不動(dòng)產(chǎn)，日常生活經(jīng)驗(yàn)法則說明，對(duì)所購房屋顯而易見的瑕疵，業(yè)主收房時(shí)一般不會(huì)輕易忽視。上訴人黃穎在一審中一再陳述，收房時(shí)對(duì)窗外有裝飾鋼梁一事，其已在《業(yè)主入住驗(yàn)收單》上明確提出書面異