【正文】 企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范培訓(xùn)之建筑房地產(chǎn) 內(nèi)容 : 第一部分 房地產(chǎn)建設(shè)工 程相關(guān)法律問題 第二部分 商品房預(yù)售相關(guān)法律問題 第三部分 物業(yè)管理相關(guān)法律問題 房地產(chǎn)業(yè)是我國新興的支柱產(chǎn)業(yè)，規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是我國政府一項(xiàng)緊迫任務(wù)。近幾年來，國家立法機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)等部門陸續(xù)出臺(tái)了一系列有關(guān)房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)和司法解釋，包括《城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房屋租賃管理辦法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾 紛案件適用法律問題的解釋》以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的法律問題非常 繁雜 ，最容易發(fā)生糾紛的法律問題主要集中在建設(shè)工程的施工、商品房買賣以及物業(yè)管理方面。 筆者此文主要 內(nèi)容就是建設(shè)工程的招標(biāo)施工、商品房買賣以及物業(yè)管理中的法律問題及實(shí)務(wù)操作。 第一部分 建設(shè)工程相關(guān)法律問題 建筑工程，是指各類房屋建筑及其附屬設(shè)施和與其配套的線路、管道、設(shè)備安裝工程及室內(nèi)外裝飾裝修工程。 一、建設(shè)工程招投標(biāo)法律實(shí)務(wù) （一）、招標(biāo) 是否必須招標(biāo)的審查 根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》第三條的規(guī)定，建設(shè)工程招標(biāo)首先應(yīng)注意 建焦保宏律師實(shí)務(wù)研究 企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范培訓(xùn)之建筑房地產(chǎn) 2 設(shè)項(xiàng) 目 是否屬于必須公開招標(biāo)的范圍。 必須招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目 根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》和國家計(jì)委《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》的規(guī)定， （一）大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目； （二）全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項(xiàng)目；（三）使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項(xiàng)目。包括項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購， 達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須進(jìn)行招標(biāo)：① 施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在 200 萬元人民幣以上的； ② 重要設(shè)備、材料等貨物的采購，單項(xiàng)合同估算價(jià) 在 100萬元人民幣以上的；③ 勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)的采購，單項(xiàng)合同估算價(jià)在 50 萬元人民幣以上的；④ 單項(xiàng)合同估算價(jià)低于第①、②、③項(xiàng)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但項(xiàng)目總投資額在 3000萬元人民幣以上的。 （ 1）根據(jù)《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》（國家計(jì)委令第 3 號(hào)）規(guī)定，關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的范圍包括： ① 煤炭、石油、天然氣、電力、新能源等能源項(xiàng)目； ② 鐵路、公路、管道、水運(yùn)、航空以及其他交通運(yùn)輸業(yè)等交通運(yùn)輸項(xiàng)目； ③ 郵政、電信樞紐、通信、信息網(wǎng)絡(luò)等郵電通訊項(xiàng)目； ④ 防洪、灌溉、排澇、引 （供）水、灘涂治理、水土保持、水利樞紐等水利項(xiàng)目； ⑤ 道路、橋梁、地鐵和輕軌交通、污水排放及處理、垃圾處理、地下管道、公共停車場等城市設(shè)施項(xiàng)目； ⑥ 生態(tài)環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目； ⑦ 其他基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。 （ 2）關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項(xiàng)目的范圍包括： ① 供水、供電、供氣、供熱等市政工程項(xiàng)目； ② 科技、教育、文化等項(xiàng)目； ③ 體育、旅游等項(xiàng)目； ④ 衛(wèi)生、社會(huì)福利等項(xiàng)目； 焦保宏律師實(shí)務(wù)研究 企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范培訓(xùn)之建筑房地產(chǎn) 3 ⑤ 商品住宅，包括經(jīng)濟(jì)適用住房； ⑥ 其他公用事業(yè)項(xiàng)目。 （ 3）使用國有資金投資項(xiàng)目的范圍包括： ① 使用各級(jí)財(cái)政預(yù)算資金的項(xiàng)目； ② 使用納入財(cái)政管理的各種政府性專項(xiàng)建設(shè)基金的項(xiàng)目； ③ 使用國有企業(yè)事業(yè)單位自有資金，并且國有資產(chǎn)投資者實(shí)際擁有控制權(quán)的項(xiàng)目。 （ 4）國家融資項(xiàng)目的范圍包括： ① 使用國家發(fā)行債券所籌資金的項(xiàng)目； ② 使用國家對(duì)外借款或者擔(dān)保所籌資金的項(xiàng)目； ③ 使用國家政策性貸款的項(xiàng)目； ④ 國家授權(quán)投資主體融資的項(xiàng)目； ⑤ 國家特許的融資項(xiàng)目。 （ 5）使用國際組織或者外國政府資金的項(xiàng)目的范圍包括： ① 使用世界銀行、亞洲開發(fā)銀行等國際組織貸款資金的項(xiàng)目； ② 使用外國政府及其機(jī)構(gòu)貸款資金的項(xiàng)目； ③ 使用國際組織或 者外國政府援助資金的項(xiàng)目。 可不進(jìn)行施工招標(biāo)的項(xiàng)目 有下列情形之一的，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以不進(jìn)行施工招標(biāo)： （ 1）停建或者緩建后恢復(fù)建設(shè)的單位工程，且承包人未發(fā)生變更的； （ 2）施工企業(yè)自建自用的工程，且該施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)符合工程要求的； （ 3）在建工程追加的附屬小型工程或者主體加層工程，且承包人未發(fā)生變更的； （ 4）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他情形。 工程招標(biāo)的條件 應(yīng)當(dāng)注意工程招標(biāo)須具備下列條件： （ 1）按照國家有關(guān)規(guī)定需要履行項(xiàng)目審批手續(xù)的，已經(jīng)履行審批手 續(xù)；（ 2） 工程資金或者資金來源已經(jīng)落實(shí)；（ 3）施工招標(biāo)的，焦保宏律師實(shí)務(wù)研究 企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范培訓(xùn)之建筑房地產(chǎn) 4 應(yīng)有滿足需要的設(shè)計(jì)文件及其他技術(shù)資料；（ 4）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。 自行招標(biāo)和委托招標(biāo) 應(yīng)注意招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)能力的，可以自行辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制其委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，招標(biāo)人自行辦理招標(biāo)事宜的，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)行政監(jiān)督部門備案。 招標(biāo)人不具有編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)能力的，工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資格的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。 招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)及其資 格 招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是依法設(shè)立、從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會(huì)中介組織。工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資格分為甲、乙兩級(jí)。應(yīng)注意工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)可以跨省、自治區(qū)、直轄市承擔(dān)工程招標(biāo)代理業(yè)務(wù)。但乙級(jí)工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)只能承擔(dān)工程投資額（不含征地費(fèi)、大市政配套費(fèi)與拆遷補(bǔ)償費(fèi)） 3000萬元以下的工程招標(biāo)代理業(yè)務(wù)。 公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo) 招標(biāo)方式可分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。公開招標(biāo)是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo)；邀請(qǐng)招標(biāo)是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。 應(yīng)注意招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告，應(yīng)當(dāng)通過國家指定的報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其他媒介發(fā)布。招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)書。 招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。 招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審 應(yīng)提示招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)工程的需要，對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審，也可以委托工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審。實(shí)行資格預(yù)審的 招標(biāo)工程，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。 資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請(qǐng)書格式、申請(qǐng)人須知，焦保宏律師實(shí)務(wù)研究 企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范培訓(xùn)之建筑房地產(chǎn) 5 以及需要投標(biāo)申請(qǐng)人提供的企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績、技術(shù)裝備、財(cái)務(wù)狀況和擬派出的項(xiàng)目經(jīng)理與主要技術(shù)人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。 經(jīng)資格預(yù)審后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格預(yù)審不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果。 在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過多時(shí)，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于 7 家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人。 招標(biāo)文件 （ 1）施工招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)工程的特點(diǎn)和需要，自行或者委托工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)文件。應(yīng)注意招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： ① 投標(biāo)須知，包括工程概況、招標(biāo)范圍、資格審查條件、工程資金來源或者落實(shí)情況（包括銀行出具的資金證明）、標(biāo)段劃分、工期要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)場踏勘和答疑安排、投標(biāo)文件編制、提交、修改、撤回的要求、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求、投標(biāo)有效期、開標(biāo)的時(shí)間和地點(diǎn)、評(píng)標(biāo)的方法和標(biāo)準(zhǔn)等； ② 招標(biāo)工程的技術(shù)要求和設(shè)計(jì)文件； ③ 采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)提供工程量清單 ； ④ 投標(biāo)函的格式及附錄； ⑤ 擬簽訂合同的主要條款； ⑥ 要求投標(biāo)人提交的其他材料。 應(yīng)注意依法必須進(jìn)行施工招標(biāo)的工程，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件發(fā)出的同時(shí)，將招標(biāo)文件報(bào)工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。 （ 2） 應(yīng)注意設(shè)計(jì)招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： ① 工程名稱、地址、占地面積、建筑面積等； ② 已批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或者可行性研究報(bào)告； ③ 工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)要求； ④ 城市規(guī)劃管理部門確定的規(guī)劃控制條件和用地紅線圖； ⑤ 可供參考的工程地質(zhì)、水文地質(zhì)、工程測量等建設(shè)場地勘察成果報(bào)告； 焦保宏律師實(shí)務(wù)研究 企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范培訓(xùn)之建筑房地產(chǎn) 6 ⑥ 供水、供電、供氣、供熱、環(huán)保、市政道路等方面的基礎(chǔ)資料