【正文】 權利和義務，且損失也是較大的。合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。原告銷售房屋時預售動態(tài)圖。2005年12月，原告在準備資料為購房業(yè)主辦理房產證時發(fā)現(xiàn)，工作人員在銷售過程中誤將兩棟樓兩頭的兩個單元即1單元和3單元的單元號標反，㎡㎡，㎡㎡，由此造成37號樓和38號樓的1單元從二層到六層與3單元從二層到六層4個單元，每個單元10戶，共計40戶業(yè)主的房屋面積互錯，㎡㎡銷售，㎡㎡銷售。房地產開發(fā)經營法律風險防控案例匯編（一）房地產日常業(yè)務糾紛【案例標題】鄭州中方園建設發(fā)展股份有限公司訴王啟明商品房買賣合同糾紛案【案件出處】【法律要點】根據《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《民法通則》意見）第七十一條，即“行為人因為對行為的性質、對方當事人、標的物的品種、質量、規(guī)格和數(shù)量等的錯誤認識，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認定為重大誤解”。被告王啟明于2004年4月24日與原告簽訂了商品房買賣合同，購買了38號樓南3單元3層東戶的房屋，此套房屋面積與該棟樓南1單元互錯，㎡，㎡。2004年3月至2004年11月簽訂的37號、38號樓南1單元與南3單元40份商品房買賣合同。商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按以下原則處理：面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。根據《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《民法通則》意見）第七十一條，即“行為人因為對行為的性質、對方當事人、標的物的品種、質量、規(guī)格和數(shù)量等的錯誤認識，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認定為重大誤解”，本案原告的誤解行為符合重大誤解的構成要件。三、關于本案訴爭房屋面積的確認問題。開發(fā)商拒不提交有業(yè)主簽字的《業(yè)主入住驗收單》，卻以業(yè)主已經入住為由，主張業(yè)主對房屋現(xiàn)狀認可。在原告與被告簽訂合同過程中，被告沒有以售樓處的沙盤圖、展示的樣板間或者其他任何宣傳資料，向原告明示窗外有這個鋼梁，更沒有在購房合同中約定窗外有鋼梁。北京市大興區(qū)人民法院一審審理查明：2003年8月17日，原告黃穎與被告美晟房產公司簽訂一份《商品房買賣合同》，約定：黃穎（買受人）購買美晟房產公司（出賣人）預售的美然上述事實，有雙方當事人陳述、《商品房買賣合同》、沙盤圖照片、北京市建筑工程施工圖、設計文件審查報告、竣工圖等證據證實。一審既然承認雙方在合同中對有無橫梁并未約定，就不能對這個合同未約定的問題添附“政府有關部門審核批準”等條款；，故只能依照宣傳冊、沙盤的展示來簽訂購買房屋合同，這是合同中未提及鋼梁一事的根本原因。對此處房屋窗外的鋼梁，黃穎在一審中一再陳述，其已通過《業(yè)主入住驗收單》明確提出書面異議，該《業(yè)主入住驗收單》由被上訴人美晟房產公司保存。本案爭議焦點為：，黃穎入住時是否認可?？美晟房產公司對此應否承擔違約責任？北京市第一中級人民法院認為：房屋是價值昂貴的不動產，日常生活經驗法則說明，對所購房屋顯而易見的瑕疵，業(yè)主收房時一般不會輕易忽視?！币蜓b飾鋼梁影響窗內人的視覺感受，上訴人黃穎訴請判令被上訴人美晟房產公司承擔將裝飾橫梁上移55厘米的責任；美晟房產公司堅稱，是從整個小區(qū)的美觀與協(xié)調考慮，且在經過政府有關部門批準與符合建筑規(guī)范的情況下才安裝這個鋼梁，黃穎應顧及整個小區(qū)的利益。綜上所述，一審判決認定事實不清，導致判決結果失當，應當糾正。 2006年年初，原告徐麗看到了被告鉅富公司關于開發(fā)鉅富樓(鉅富小區(qū))的宣傳資料及其鳥瞰圖。我公司開發(fā)的鉅富小區(qū)是嚴格按照法律規(guī)定的程序進行建設的，且我公司向客戶發(fā)放的宣傳資料是一種要約邀請，因而對當事人之間沒有實質內容意義上的約束力，我公司沒有違反合同的約定，原告要求拆除裝飾墻無法律依據，請求法院駁回原告的訴訟請求。故依照合同法第十四條、第十五條、第三十二條、第四十四條第一款、第六十條、第一百零七條、第一百一十條，及最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條之規(guī)定，依法判決：限被告鉅富公司自本判決生效之日起15日內拆除原告徐麗所購房屋東側超出客廳窗臺水平線以上的裝飾墻。具體，即意思表示的內容必須具有足以使合同成立的最基本的條款。四是根據交易習慣加以確定，即根據在某一特定的交易區(qū)域多年來自發(fā)形成的為當?shù)亟灰字黧w所普遍接受的交易規(guī)則，來確定是要約或是要約邀請。鉅富公司交付房屋東側的窗外有裝飾墻，且該裝飾墻已確實影響了購房者房屋的通風和采光，已構成違約，應承擔相應責任。 作者單位：陜西省西鄉(xiāng)縣人民法院【案例標題】中信銀行股份有限公司鄭州分行與劉和平、河南世紀金源置業(yè)有限公司金融借款合同糾紛案【案件出處】【法律要點】原告：中信銀行股份有限公司鄭州分行。依照《個人購房借款合同》（抵押加階段性保證借款）“按中國人民銀行的規(guī)定計收罰息和復利”，“宣布本合同項下已發(fā)放貸款提前到期，要求甲方（即被告劉和平）立即提前償還全部借款及相應利息”，“要求丙方（即被告世紀金源）履行保證責任”的約定，原告提出提前收回全部貸款本息以維護合法權益。擔保人并不承擔全額擔保責任，僅對本案劉和平下欠的3000多元承擔責任。被告金源公司未提交證據。本院認為：原告與被告劉和平、河南世紀金源置業(yè)有限公司之間的《個人住房借款合同（抵押加階段性保證借款）》符合《中華人民共和國合同法》的有關規(guī)定，均為有效合同，對雙方當事人有法律約束力，雙方當事人應按約定全面履行自己的義務。此款原告已預交，不再退回，由被告劉和平在履行判決規(guī)定義務時一并支付原告。王法良于當日支付了車位款。據此，原審依據《中華人民共和國合同法》第6條、第114條的規(guī)定，判決：1；2；駁回雙方其他訴訟請求。本院還查明：雙方簽訂的《車位買賣協(xié)議》第4條約定：“自本協(xié)議簽訂之日起，乙方（被上訴人王法良）擁有該車位的使用權。關于三達公司提出合同第7條約定的違約責任是針對合同第6條的違約行為制定的問題。本判決為終審判決。根據公告的要約，時間公司于2002年11月20日向國土局提交了注冊資金為10089萬元的營業(yè)執(zhí)照副本，并交納了掛牌押金2000萬元。國土局答辯稱：《掛牌出讓公告》就法律性質而言，是向不特定的多數(shù)人所發(fā)出的要約邀請，并不是要約，因此，國土局在發(fā)出該公告后，根據浙江省國土資源廳的指令撤銷該具有要約邀請性質的出讓公告，不是毀約行為，更談不上繼續(xù)履行合同的問題。經浙江省高級人民法院一審審理查明：2002年11月7日，國土局在《玉環(huán)報》上刊登了《掛牌出讓公告》，主要內容：經玉環(huán)縣人民政府批準，國土局定于2002年11月21日8時到同年12月4日15時，在玉環(huán)縣地產交易窗口掛牌出讓下列一宗國有土地使用權：，開發(fā)編號為2002005號，用途為混合住宅用地（商住混合），土地使用年限為70年；，綠化率不少于35％，日照間距為1∶，建筑密度在30％以下，在取得土地使用權之日起5年內完成建設；，成交地價在成交后付40％，余額在合同中約定付清；，并能在規(guī)定時間完成建設的中華人民共和國境內外的公司、企業(yè)和其他組織均可參加競買；：2002年11月1日至同年11月20日15時止；報名地點：玉環(huán)縣地產交易窗口；報名需帶資料：注冊資本在1億元（注冊到位5000萬元）以上的營業(yè)執(zhí)照副本原件，加蓋公章的法定代表人證明書；；：2002年11月21日8時始至同年12月4日15時止；掛牌地點：玉環(huán)縣地產交易窗口。2002年11月20日，浙江省國土資源廳接到舉報稱國土局在當日坎門漁港金海灣土地掛牌出讓中有不規(guī)范、暗箱操作行為后，查明該宗土地正在上報審批而未獲批準，要求國土局在未經依法批準前停止掛牌。”另：一審法院根據時間公司的申請，于2003年5月22日委托浙江省高級人民法院司法鑒定處（以下簡稱司法鑒定處）對下列事項進行鑒定：，即該函件上的打印字體及函件上國土局的印章是否系2002年11月20日或在此以前所寫、所蓋；“掛牌出讓競買報價單”上打印字體、書寫字體和渝匯公司的印章是否在2002年11月21日或在此以前所寫、所蓋。而《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》（以下簡稱擔保法若干問題解釋）第一百一十八條規(guī)定“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持”，從該規(guī)定來看，時間公司主張定金權利，缺乏法律依據。在掛牌期限截止時仍有兩個或兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人”。依據上述規(guī)定，應報省政府批準，而國土局在掛牌出讓公告以前，未報經省政府批準，這種掛牌行為也是無效的。（二）一審判決適用法律不當。一審法院關于訟爭宗地必須經有關部門批準才能掛牌出讓以及雙方國有土地使用權出讓合同未成立的觀點于法無據?！稈炫瞥鲎岉氈返谑龡l和國土局存于玉環(huán)縣公證處內的底價原件充分說明在掛牌前雙方已明確了本次掛牌存在底價且底價不可能為事后虛構。最高人民法院二審查明，至二審庭審結束時止，玉環(huán)縣珠港鎮(zhèn)坎門魚港花礁巖填海開發(fā)工程區(qū)域即開發(fā)編號為2002005號的國有土地使用權出讓仍未獲浙江省人民政府批準。時間公司于2002年11月21日所作的報價應為本案要約。關于國土局承擔責任的法律根據問題，本案正在進行中的國有土地使用權掛牌交易，不僅于掛牌之時未獲審批且至本院二審庭審結束時止該宗國有土地使用權出讓仍未獲浙江省人民政府批準，從而造成時間公司期待締結國有土地使用權出讓合同的目的不能實現(xiàn)，國土局對此存在過錯，應承擔相應的締約過失責任。時間公司關于該2000萬元保證金應為擔保正式訂立合同的立約定金，國土局應予以雙倍返還的主張，缺乏事實和法律依據，本院不予支持。河南鑫苑置業(yè)有限公司（以下簡稱鑫苑公司）起訴稱：2004年9月16日，鑫苑公司與河南花園置業(yè)有限公司（以下簡稱花園公司）簽訂協(xié)議書，約定花園公司向鑫苑公司轉讓位于河南省鄭州市隴海中路以南、慶豐街以西、（家樂福超市），總轉讓價款16895萬元。理由是：花園公司沒有全額支付土地出讓金，未取得新的土地使用權證，土地使用權屬處于不確定的狀態(tài)。依據協(xié)議書第14條第2款“本協(xié)議關于不可抗力條款的約定包括本協(xié)議簽訂后雙方無法預知、無法控制所出臺的政府土地出讓、轉讓政策因素”的約定，應認定為免責事項。綜上，鑫苑公司的訴訟請求沒有事實和法律依據，請求依法駁回。該轉讓土地使用權轉讓前使用性質屬于工業(yè)?！钡?條“土地占有權移交”約定：“……甲方必須做好轉讓土地使用權范圍內原來土地使用權單位職工安置問題和商戶清理工作，保證乙方可以按照約定時間管理、占有轉讓土地使用權。乙方接到通知后按照出讓合同規(guī)定支付出讓金5400萬元。逾期超過60個日歷天，甲方應當承擔本協(xié)議約定總價款（16，895萬元）10％的違約金。2004年9月29日，花園公司、鑫苑公司和中鐵五局集團建筑工程有限責任公司就家樂福超市項目的建設施工合同轉讓事宜簽訂了協(xié)議。協(xié)議書所涉及的土地，是花園公司通過兼并原鄭州市酒精廠取得的。（六）甲方應當保證六號樓的拆遷安置工作不會影響到在建項目向南京悅家超市有限公司的移交工作。乙方解除本協(xié)議的，甲方承擔本協(xié)議書約定總轉讓價款（16,895萬元）10％的違約金并賠償乙方的全部損失……（四）甲方不能（包括政府不同意本宗土地轉讓的原因）按照本協(xié)議書約定辦理土地變更登記手續(xù)（僅包括向乙方轉讓土地使用權的變更登記手續(xù)），應當按照逾期辦理的期間，以協(xié)議約定轉讓總價款（16,895萬元）為基數(shù)，承擔每日萬分之三的違約金。（二）協(xié)議簽訂生效后，甲方取得南京悅家超市有限公司繼續(xù)履行物業(yè)租賃合同口頭承諾時，乙方以銀行轉賬支票方式支付給甲方人民幣1000萬元。”第6條“在建項目的基本情況”約定：“……（2）甲方將在建項目發(fā)包給中鐵五局集團建筑工程有限責任公司（稱施工單位）開展施工，甲方與施工單位簽訂有建設工程施工合同，甲方為建設工程施工合同共支付工程款及其他應付款約700萬元。協(xié)議書第2條“甲方的聲明和承諾”約定：“……（1）對本協(xié)議書約定轉讓的國有土地使用權以及在建項目享有合法的使用權和處分權。鑫苑公司第三次付款，遲延20天。故該協(xié)議書轉讓的條件不符合《城市房地產管理法》第38條的規(guī)定。協(xié)議書簽訂后，鑫苑公司按照約定支付給花園公司6652萬元，同時支付在建工程款575余萬元。綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確。本案二審期間，雖然國土局同意承擔締約過失的賠償責任，但時間公司直至二審庭審結束前仍堅持要求國土局承擔繼續(xù)履行合同或雙倍返還保證金的責任，未就國土局締約過失致其損失提出賠償請求，限于當事人的訴訟請求和二審案件的審理范圍，對此問題，本院不予審理。合同法對要約邀請的撤回未作條件限制，在發(fā)出要約邀請后，要約邀請人撤回要約邀請，只要沒有給善意相對人造成信賴利益的損失，要約邀請人一般不承擔法律責任。國土局認為該份證據已過舉證時限，不予發(fā)表質證意見。不存在時間公司所稱的為渝匯公司“量身定做”的問題。依據臺州市政府令第二十九條之規(guī)定，在臺州市國有土地使用權出讓活動中保證金的性質屬于定金，這是臺州市政府在此類活動中作為平等民事主體的公開、真實的意思表示，非一審法院所認定的是政府頒布行政規(guī)章的行為。合同法第十五條第一款并沒有排除掛牌公告作為要約的情形，本案掛牌公告明確表示將與出價最高者訂立合同，符合合同法關于構成要約的全部要件。根據合同法第十五條、擔保法第九十條、擔保法若干問題解釋第一百一十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決駁回時間公司的訴訟請求。時間公司訴稱雙方之間已形成合同關系的理由不能成立。關于雙方當事人之間國有土地使用權出讓合同是否成立的問題，合同法第十五條第一款明確規(guī)定“要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。雙方對該函件無異議，但時間公司認為應送更權威部門進行鑒定，故再次提出申請。故本局停止對2002005號海域開發(fā)宗地的掛牌出讓，若重新掛牌，另行公告。2002年11月20日，國土局收到時間公司的“掛牌出讓競買申請書”，該申請書載明：“經認真審閱貴局國有土地使用