【正文】 品房預(yù)售合同糾紛案【案件出處】《最高人民法院公報(bào)》2006年第2期【法律要點(diǎn)】對(duì)所購(gòu)房屋顯而易見(jiàn)的瑕疵，業(yè)主主張已經(jīng)在開(kāi)發(fā)商收?qǐng)?zhí)的《業(yè)主入住驗(yàn)收單》上明確提出書(shū)面異議。故依照證據(jù)規(guī)則，本案訴爭(zhēng)房屋面積應(yīng)變更為房屋產(chǎn)權(quán)登記面積為宜。被告稱本案應(yīng)適用《民法通則》意見(jiàn)第七十三條第二款的規(guī)定，民事行為的變更除斥期間應(yīng)自民事行為成立之日起計(jì)算一年，依據(jù)新法優(yōu)于舊法、特別法優(yōu)于一般法的原則，本案應(yīng)適用《合同法》中有關(guān)撤銷權(quán)的除斥期間的規(guī)定，故被告稱原告起訴已超過(guò)除斥期間的抗辯意見(jiàn)不能成立，不予采信。《合同法》第五十五條規(guī)定“具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒(méi)有行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅”。原告在銷售本案爭(zhēng)議的商品房37號(hào)、38號(hào)樓時(shí)，由于工作人員誤將測(cè)繪圖上的單元號(hào)標(biāo)反，即從左到右3個(gè)單元南南南3順序顛倒成了南南南1單元，造成了南1單元和南3單元的房屋面積互錯(cuò)，導(dǎo)致在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)錯(cuò)誤地填寫(xiě)了房屋面積，這種錯(cuò)誤的結(jié)果是原告工作人員誤解產(chǎn)生的，不是原告真實(shí)意思表示，且由于原告的誤解行為，造成了4個(gè)單元40戶房屋面積錯(cuò)誤的嚴(yán)重后果，雖然對(duì)被告每一戶來(lái)說(shuō)，錯(cuò)誤是個(gè)體的，但是基于原告一個(gè)誤解行為產(chǎn)生了40套房屋面積錯(cuò)誤的后果，這種后果是嚴(yán)重的，影響了當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)，且損失也是較大的。至2005年8月，原告取得上述房屋的產(chǎn)權(quán)登記備案證后，準(zhǔn)備為被告辦理房產(chǎn)證時(shí)，才發(fā)現(xiàn)房屋面積互錯(cuò)，原告遂于2006年3月1日起訴來(lái)院。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。2006年10月24日，一審法院根據(jù)案情的需要，依職權(quán)到鄭州市鄭房測(cè)繪隊(duì)調(diào)取了中方園小區(qū)西區(qū)37號(hào)、38號(hào)樓的鄭房測(cè)字（2004）第03833038336號(hào)鄭州市房屋面積測(cè)繪報(bào)告書(shū)，報(bào)告書(shū)中顯示37號(hào)、㎡、㎡。原告銷售房屋時(shí)預(yù)售動(dòng)態(tài)圖。被告王啟明辯稱：在本案中，原告作為專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，對(duì)其銷售房屋的面積應(yīng)是熟知的，且原、被告雙方在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)面積誤差的約定明確具體，應(yīng)按此約定處理面積誤差產(chǎn)生的問(wèn)題，原告的行為不應(yīng)認(rèn)定是重大誤解。2005年12月，原告在準(zhǔn)備資料為購(gòu)房業(yè)主辦理房產(chǎn)證時(shí)發(fā)現(xiàn)，工作人員在銷售過(guò)程中誤將兩棟樓兩頭的兩個(gè)單元即1單元和3單元的單元號(hào)標(biāo)反，㎡㎡，㎡㎡，由此造成37號(hào)樓和38號(hào)樓的1單元從二層到六層與3單元從二層到六層4個(gè)單元，每個(gè)單元10戶，共計(jì)40戶業(yè)主的房屋面積互錯(cuò)，㎡㎡銷售，㎡㎡銷售。因此，可變更合同的除斥期間為原告知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)法律風(fēng)險(xiǎn)防控案例匯編（一）房地產(chǎn)日常業(yè)務(wù)糾紛【案例標(biāo)題】鄭州中方園建設(shè)發(fā)展股份有限公司訴王啟明商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案【案件出處】【法律要點(diǎn)】根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《民法通則》意見(jiàn)）第七十一條，即“行為人因?yàn)閷?duì)行為的性質(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認(rèn)定為重大誤解”。原告：鄭州中方園建設(shè)發(fā)展股份有限公司。被告王啟明于2004年4月24日與原告簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)買(mǎi)了38號(hào)樓南3單元3層?xùn)|戶的房屋，此套房屋面積與該棟樓南1單元互錯(cuò)，㎡，㎡。㎡，㎡，原告的損失為1萬(wàn)元左右，構(gòu)不成較大損失，從而也構(gòu)不成重大誤解。2004年3月至2004年11月簽訂的37號(hào)、38號(hào)樓南1單元與南3單元40份商品房買(mǎi)賣(mài)合同。一審法院根據(jù)雙方當(dāng)事人的陳述、舉證和質(zhì)證意見(jiàn)，對(duì)本案事實(shí)確認(rèn)如下：2003年，原告經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)中方園小區(qū)西區(qū)37號(hào)樓和38號(hào)樓，該兩棟樓為6層商住樓，一層為商業(yè)用房，二層至六層為住宅用房，每棟樓有3個(gè)單元，每個(gè)單元1梯兩戶。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。另查明：㎡。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《民法通則》意見(jiàn)）第七十一條，即“行為人因?yàn)閷?duì)行為的性質(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認(rèn)定為重大誤解”，本案原告的誤解行為符合重大誤解的構(gòu)成要件。該條雖僅就撤銷權(quán)的除斥期間進(jìn)行了規(guī)定，但變更權(quán)和撤銷權(quán)密切相關(guān)，變更權(quán)是撤銷權(quán)人享有的一項(xiàng)可選擇的權(quán)利，撤銷權(quán)包括了請(qǐng)求變更的內(nèi)容。三、關(guān)于本案訴爭(zhēng)房屋面積的確認(rèn)問(wèn)題。此外，關(guān)于原告要求按變更后的房屋面積條款履行合同的訴訟請(qǐng)求，因本案系變更之訴，而該項(xiàng)請(qǐng)求屬于給付之訴的內(nèi)容，與本案不屬同一訴，應(yīng)另行處理，故該請(qǐng)求不予審理。開(kāi)發(fā)商拒不提交有業(yè)主簽字的《業(yè)主入住驗(yàn)收單》，卻以業(yè)主已經(jīng)入住為由，主張業(yè)主對(duì)房屋現(xiàn)狀認(rèn)可。故意隱瞞不利于購(gòu)房人的細(xì)節(jié)問(wèn)題將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任（黃穎訴美晟房產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案的啟示）原告：黃穎。在原告與被告簽訂合同過(guò)程中，被告沒(méi)有以售樓處的沙盤(pán)圖、展示的樣板間或者其他任何宣傳資料，向原告明示窗外有這個(gè)鋼梁，更沒(méi)有在購(gòu)房合同中約定窗外有鋼梁。這個(gè)鋼梁是從整個(gè)小區(qū)的美觀與協(xié)調(diào)考慮，按照經(jīng)政府相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的小區(qū)建設(shè)設(shè)計(jì)圖紙安裝的，且符合建筑規(guī)范。北京市大興區(qū)人民法院一審審理查明：2003年8月17日，原告黃穎與被告美晟房產(chǎn)公司簽訂一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定：黃穎（買(mǎi)受人）購(gòu)買(mǎi)美晟房產(chǎn)公司（出賣(mài)人）預(yù)售的美然另查明，2003年6月30日，北京市建筑設(shè)計(jì)研究院審查批準(zhǔn)的被告美晟房產(chǎn)公司施工圖中，訴爭(zhēng)房屋外設(shè)計(jì)有裝飾鋼梁。上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、沙盤(pán)圖照片、北京市建筑工程施工圖、設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告、竣工圖等證據(jù)證實(shí)。經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)審核批準(zhǔn)的竣工圖表明，訴爭(zhēng)房屋的設(shè)計(jì)不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且建造符合相應(yīng)建筑規(guī)范。一審既然承認(rèn)雙方在合同中對(duì)有無(wú)橫梁并未約定，就不能對(duì)這個(gè)合同未約定的問(wèn)題添附“政府有關(guān)部門(mén)審核批準(zhǔn)”等條款；，故只能依照宣傳冊(cè)、沙盤(pán)的展示來(lái)簽訂購(gòu)買(mǎi)房屋合同，這是合同中未提及鋼梁一事的根本原因。一審認(rèn)定上訴人在房屋交接時(shí)未提出異議，不是事實(shí)。對(duì)此處房屋窗外的鋼梁，黃穎在一審中一再陳述，其已通過(guò)《業(yè)主入住驗(yàn)收單》明確提出書(shū)面異議，該《業(yè)主入住驗(yàn)收單》由被上訴人美晟房產(chǎn)公司保存。除此以外，二審確認(rèn)一審查明的其他事實(shí)。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：，黃穎入住時(shí)是否認(rèn)可?？美晟房產(chǎn)公司對(duì)此應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任？北京市第一中級(jí)人民法院認(rèn)為：房屋是價(jià)值昂貴的不動(dòng)產(chǎn)，日常生活經(jīng)驗(yàn)法則說(shuō)明，對(duì)所購(gòu)房屋顯而易見(jiàn)的瑕疵，業(yè)主收房時(shí)一般不會(huì)輕易忽視?！睋?jù)此，可以推定黃穎關(guān)于收房時(shí)已對(duì)窗外有鋼梁一事提出書(shū)面異議的主張成立。”因裝飾鋼梁影響窗內(nèi)人的視覺(jué)感受，上訴人黃穎訴請(qǐng)判令被上訴人美晟房產(chǎn)公司承擔(dān)將裝飾橫梁上移55厘米的責(zé)任；美晟房產(chǎn)公司堅(jiān)稱，是從整個(gè)小區(qū)的美觀與協(xié)調(diào)考慮，且在經(jīng)過(guò)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)與符合建筑規(guī)范的情況下才安裝這個(gè)鋼梁，黃穎應(yīng)顧及整個(gè)小區(qū)的利益。業(yè)主花費(fèi)巨額資金購(gòu)買(mǎi)房屋，注重的不是房屋外墻立面美觀，而是房屋內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施是否有利于居住使用。綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，導(dǎo)致判決結(jié)果失當(dāng)，應(yīng)當(dāng)糾正。若此，該宣傳資料及烏瞰圖即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。 2006年年初，原告徐麗看到了被告鉅富公司關(guān)于開(kāi)發(fā)鉅富樓(鉅富小區(qū))的宣傳資料及其鳥(niǎo)瞰圖。2007年4月，在被告交付房屋時(shí)，原告發(fā)現(xiàn)鉅富公司所交的房屋與宣傳資料及其鳥(niǎo)瞰圖的約定不符，、該墻影響了原告所購(gòu)房屋的采光及通風(fēng)，且所購(gòu)房屋陽(yáng)臺(tái)粉刷墻已多處脫落。我公司開(kāi)發(fā)的鉅富小區(qū)是嚴(yán)格按照法律規(guī)定的程序進(jìn)行建設(shè)的，且我公司向客戶發(fā)放的宣傳資料是一種要約邀請(qǐng)，因而對(duì)當(dāng)事人之間沒(méi)有實(shí)質(zhì)內(nèi)容意義上的約束力，我公司沒(méi)有違反合同的約定，原告要求拆除裝飾墻無(wú)法律依據(jù)，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。現(xiàn)被告未征得原告的同意，在原告購(gòu)買(mǎi)的商品房東面修建了裝飾墻，該墻已影響了原告所購(gòu)房屋的采光和通風(fēng)，違反了原、被告之間的合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。故依照合同法第十四條、第十五條、第三十二條、第四十四條第一款、第六十條、第一百零七條、第一百一十條，及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條之規(guī)定，依法判決：限被告鉅富公司自本判決生效之日起15日內(nèi)拆除原告徐麗所購(gòu)房屋東側(cè)超出客廳窗臺(tái)水平線以上的裝飾墻。[評(píng)析] 本案主要涉及宣傳資料及鳥(niǎo)瞰圖到底系要約或是要約邀請(qǐng)，及經(jīng)法定部門(mén)批準(zhǔn)的房屋設(shè)計(jì)能否成為當(dāng)事人合同內(nèi)容的問(wèn)題。具體，即意思表示的內(nèi)容必須具有足以使合同成立的最基本的條款。合同法第十五條規(guī)定，要約邀請(qǐng)是向他人發(fā)出的希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。四是根據(jù)交易習(xí)慣加以確定，即根據(jù)在某一特定的交易區(qū)域多年來(lái)自發(fā)形成的為當(dāng)?shù)亟灰字黧w所普遍接受的交易規(guī)則，來(lái)確定是要約或是要約邀請(qǐng)。該宣傳資料所反映內(nèi)容，對(duì)徐麗選擇所購(gòu)房屋的具體位置及對(duì)合同的訂立有重大影響。鉅富公司交付房屋東側(cè)的窗外有裝飾墻，且該裝飾墻已確實(shí)影響了購(gòu)房者房屋的通風(fēng)和采光，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 本案之所以出現(xiàn)此種結(jié)果，完全是鉅富公司在商品房開(kāi)發(fā)中未按規(guī)定向購(gòu)房人披露真實(shí)信息所引起的。 作者單位：陜西省西鄉(xiāng)縣人民法院【案例標(biāo)題】中信銀行股份有限公司鄭州分行與劉和平、河南世紀(jì)金源置業(yè)有限公司金融借款合同糾紛案【案件出處】【法律要點(diǎn)】原告：中信銀行股份有限公司鄭州分行。2007年2月27日被告劉和平以該房屋作抵押，由被告世紀(jì)金源提供連帶責(zé)任保證，與原告簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款合同》（抵押加階段性保證借款），貸款金額123000元。依照《個(gè)人購(gòu)房借款合同》（抵押加階段性保證借款）“按中國(guó)人民銀行的規(guī)定計(jì)收罰息和復(fù)利”，“宣布本合同項(xiàng)下已發(fā)放貸款提前到期，要求甲方（即被告劉和平）立即提前償還全部借款及相應(yīng)利息”，“要求丙方（即被告世紀(jì)金源）履行保證責(zé)任”的約定，原告提出提前收回全部貸款本息以維護(hù)合法權(quán)益。原告訴請(qǐng)建立在其與劉和平的個(gè)人購(gòu)房借款合同之上，缺乏法律依據(jù)、合同依據(jù)及事實(shí)依據(jù)，主張金源公司承擔(dān)連帶還款責(zé)任，缺乏法律依據(jù)，劉和平在本案訴訟前仍欠原告應(yīng)還到期借款6800元，劉和平在訴訟期間向原告還欠款3000元，并當(dāng)庭表示余下3000余元可立即歸還，原告主張的欠款事實(shí)通過(guò)劉和平的履行行為可以消除，原告認(rèn)為劉和平拖欠按揭款要求解除合同的事實(shí)不成立。擔(dān)保人并不承擔(dān)全額擔(dān)保責(zé)任，僅對(duì)本案劉和平下欠的3000多元承擔(dān)責(zé)任。被告河南世紀(jì)金源置業(yè)有限公司質(zhì)證如下：真實(shí)性無(wú)異議，第九條第12項(xiàng)后半段提請(qǐng)法庭注意；無(wú)異議；有異議，復(fù)印件不予質(zhì)證；無(wú)異議；對(duì)原告當(dāng)庭更改有異議，真實(shí)性無(wú)法證明；有異議，與事實(shí)不符，劉和平已償還了3000元；有異議，公司未收到，對(duì)內(nèi)容有異議，公司不應(yīng)承擔(dān)全部貸款的連帶責(zé)任；真實(shí)性無(wú)異議。被告金源公司未提交證據(jù)。借款合同生效后，原告依約履行了放款義務(wù)。本院認(rèn)為：原告與被告劉和平、河南世紀(jì)金源置業(yè)有限公司之間的《個(gè)人住房借款合同（抵押加階段性保證借款）》符合《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定，均為有效合同，對(duì)雙方當(dāng)事人有法律約束力，雙方當(dāng)事人應(yīng)按約定全面履行自己的義務(wù)。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百零六條、第二百零七條、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第二十八條之規(guī)定，判決如下：一、（利息及罰息暫計(jì)算至2009年3月8日）。此款原告已預(yù)交，不再退回，由被告劉和平在履行判決規(guī)定義務(wù)時(shí)一并支付原告。上訴人沈陽(yáng)三達(dá)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱為三達(dá)公司）因與被上訴人王法良車(chē)位使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服沈陽(yáng)市大東區(qū)人民法院[2006]大民（2）房初字第1088號(hào)民事判決，向本院提起上訴。王法良于當(dāng)日支付了車(chē)位款。2006年10月30日，王法良向原審法院起訴。據(jù)此，原審依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第6條、第114條的規(guī)定，判決：1；2；駁回雙方其他訴訟請(qǐng)求。被上訴人王法良辯稱：合同是上訴人自訂的條款，依法有效，請(qǐng)求二審按照合同約定的違約責(zé)任，；上訴人將已出賣(mài)給被上訴人的車(chē)位出租給他人，上訴人存在違約行為。本院還查明：雙方簽訂的《車(chē)位買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》第4條約定：“自本協(xié)議簽訂之日起，乙方（被上訴人王法良）擁有該車(chē)位的使用權(quán)。本院認(rèn)為：三達(dá)公司與王法良就本案地下停車(chē)位的使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)簽訂的協(xié)議系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反國(guó)家法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故合法有效。關(guān)于三達(dá)公司提出合同第7條約定的違約責(zé)任是針對(duì)合同第6條的違約行為制定的問(wèn)題。本判決為終審判決。地方政府令將保證金作為定金處理的規(guī)定，因其既不是雙方當(dāng)事人的約定，又不符合法律的相關(guān)規(guī)定，不能作為認(rèn)定保證金為定金的法律依據(jù)。根據(jù)公告的要約，時(shí)間公司于2002年11月20日向國(guó)土局提交了注冊(cè)資金為10089萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本，并交納了掛牌押金2000萬(wàn)元。時(shí)間公司已取得了本次掛牌的最高報(bào)價(jià)，是本次掛牌的競(jìng)得人。國(guó)土局答辯稱：《掛牌出讓公告》就法律性質(zhì)而言，是向不特定的多數(shù)人所發(fā)出的要約邀請(qǐng)，并不是要約，因此，國(guó)土局在發(fā)出該公告后，根據(jù)浙江省國(guó)土資源廳的指令撤銷該具有要約邀請(qǐng)性質(zhì)的出讓公告，不是毀約行為，更談不上繼續(xù)履行合同的問(wèn)題。鑒于此次掛牌競(jìng)買(mǎi)有人舉報(bào)，加之未經(jīng)批準(zhǔn)就將土地掛牌出讓違反了《中華人民共和國(guó)土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱《土地管理法》）的有關(guān)規(guī)定，故在浙江省國(guó)土資源廳的干預(yù)下，國(guó)土局向時(shí)間公司發(fā)出了停止掛牌的通知。經(jīng)浙江省高級(jí)人民法院一審審理查明：2002年11月7日，國(guó)土局在《玉環(huán)報(bào)》上刊登了《掛牌出讓公告》，主要內(nèi)容：經(jīng)玉環(huán)縣人民政府批準(zhǔn)，國(guó)土局定于2002年11月21日8時(shí)到同年12月4日15時(shí)，在玉環(huán)縣地產(chǎn)交易窗口掛牌出讓下列一宗國(guó)有土地使用權(quán)：，開(kāi)發(fā)編號(hào)為2002005號(hào)，用途為混合住宅用地（商住混合），土地使用年限為70年；，綠化率不少于35％，日照間距為1∶，建筑密度在30％以下，在取得土地使用權(quán)之日起5年內(nèi)完成建設(shè)；，成交地價(jià)在成交后付40％，余額在合同中約定付清；，并能在規(guī)定時(shí)間完成建設(shè)的中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)和其他組織均可參加競(jìng)買(mǎi)；：2002