【正文】 特別低。想做優(yōu)秀的房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員，還要做好以下幾點(diǎn)： 要收廣泛的信息收集渠道（任何可以收集供求信息的渠道）； 你的同行，甚至是其他二手行的朋友要非常多（他們可以給你提供很多信息）；對(duì)客戶狠一點(diǎn)，該逼單就逼單，能來(lái)買房就比你有錢(qián)，你為她爭(zhēng)取再多未必會(huì)領(lǐng)你的請(qǐng)，稍有一點(diǎn)不滿意，照樣該作作該鬧鬧，輕者破口大罵，重者賞你兩記耳光。 首先市調(diào)100個(gè)中介，白天拿著錄音筆，踩盤(pán)、提問(wèn)、享受“逼單”過(guò)程，回家回放錄音，提煉話術(shù)，做歸類，第二天帶著新問(wèn)題繼續(xù)做市調(diào)，隨時(shí)向同行高手學(xué)習(xí)，包速成。 首先市調(diào)100個(gè)中介，白天拿著錄音筆，踩盤(pán)、提問(wèn)、享受“逼單”過(guò)程，回家回放錄音，提煉話術(shù)，做歸類，第二天帶著新問(wèn)題繼續(xù)做市調(diào)，隨時(shí)向同行高手學(xué)習(xí)，包速成。因?yàn)榈禺a(chǎn)銷售兩極分化嚴(yán)重，客戶群基數(shù)有限，競(jìng)爭(zhēng)力非常強(qiáng)，且工作強(qiáng)度大，工作壓力大。優(yōu)點(diǎn)有二：1. 了解本地暢銷樓盤(pán)的品質(zhì)，包括樓盤(pán)定位、價(jià)格、地段、大小、賣點(diǎn)、外觀、園林綠化、戶型、周邊配套等要素，做好歸納總結(jié)，為選擇加盟公司打基礎(chǔ)。2. 如何說(shuō)服客戶購(gòu)買寫(xiě)字樓？A. 對(duì)于一般商品而言，銷售能力占到開(kāi)單比例的50%或以上，而對(duì)于地產(chǎn)，銷售能力只占開(kāi)單比例的20%。 附近是否有工廠、廣場(chǎng)等也要考慮，數(shù)據(jù)化； 外部因素 ① 選擇地段要折中房地產(chǎn)行家有言，評(píng)價(jià)物業(yè)的前三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是：地段、地段、地段。有實(shí)力自然會(huì)保證質(zhì)量，做出的承諾也能兌現(xiàn)。（a） 平層：又叫單平面層戶型，是指所有的住宅功能位于同一平面上的戶型。（d） 復(fù)式：是指單元住宅的房間置于兩個(gè)或兩個(gè)以上平面層上，與躍層的最大區(qū)別在于復(fù)式戶內(nèi)擁有一個(gè)或幾個(gè)房間是貫穿兩層的通透空間。 面積問(wèn)題 理想的房屋建筑面積，1居室在3050m2左右，2居室在6090m2左右、3居室在100130m2左右?！締?wèn)題】： 能看你的視頻學(xué)習(xí)你的肢體語(yǔ)言嗎？ 如何速成房地產(chǎn)銷售高手？【回復(fù)】： 雖然肢體語(yǔ)言能感染客戶，但并不能帶來(lái)實(shí)際性幫助，原因有三：①不會(huì)四大聊天術(shù)；②沒(méi)有三大攻心術(shù)；③口才不佳，那么這個(gè)肢體語(yǔ)言就會(huì)被客戶稱為叫手舞足蹈，瞎比劃； 如果擁有頂級(jí)思維模式、正確做事方法和冠軍級(jí)銷售習(xí)慣做房地產(chǎn)銷售，15天就能速成，看我將如何做到： A、 首先我會(huì)從研究一張海報(bào)開(kāi)始，一張海報(bào)包含項(xiàng)目全部精華，他的核心競(jìng)爭(zhēng)力，他所面對(duì)的客戶群，每張房地產(chǎn)海報(bào)凝聚了策劃、銷售、廣告、設(shè)計(jì)于一體； B、 馬上動(dòng)手搜集全國(guó)各地2000張頂級(jí)地產(chǎn)海報(bào)，把海報(bào)內(nèi)容全部背下來(lái)，深深記到腦海里。未來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)走高還是小步盤(pán)整？講不清這玩意，如何說(shuō)服客戶？提出問(wèn)題，感覺(jué)自己一腦子漿糊……去一手樓盤(pán)做銷售好呢，還是做地產(chǎn)中介？問(wèn)題太多，招架不住了……知道溫州炒房團(tuán)故事嗎？他們發(fā)跡到甩盤(pán)賠錢(qián)，敗在哪里？不明白失敗原因，怎么說(shuō)服客戶呢？有地產(chǎn)商把瑞士圣莫麗斯小鎮(zhèn)給復(fù)制過(guò)來(lái)了，這是北歐文化代表，那波特菲樂(lè)又是模仿歐洲哪座經(jīng)典小鎮(zhèn)？地產(chǎn)銷售發(fā)財(cái)故事我有耳聞，但沒(méi)有細(xì)節(jié)！弟弟一個(gè)好友，夫妻倆月薪合計(jì)2萬(wàn)，7年時(shí)間從一套房子掙到7套房！發(fā)財(cái)之路簡(jiǎn)單，他們將每套房子都打成若干小隔間分別出租，收益很好……僅僅知道一案例遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，我需要知道500個(gè)地產(chǎn)發(fā)財(cái)故事！跟頂級(jí)發(fā)財(cái)高手學(xué)習(xí)，自己能在30天追上大部隊(duì)，因?yàn)槲乙呀?jīng)掌握頂級(jí)思維模式、正確做事方法和冠軍級(jí)習(xí)慣，欠缺的僅僅是知識(shí)和信息，短板變強(qiáng)項(xiàng)，本事立刻見(jiàn)風(fēng)長(zhǎng)！1自己知道地產(chǎn)銷售潛規(guī)則嗎？想到這兒，眼神很迷?！?如何練就掃一眼就知道這棟樓盤(pán)好賣不好賣？賣給誰(shuí)？?jī)r(jià)格是否合適？二手交易是否有競(jìng)爭(zhēng)力？唉，提了12個(gè)問(wèn)題，才問(wèn)到地產(chǎn)銷售本質(zhì)上面來(lái)，自己有些笨哦！笨還不是那么可怕，可怕的是還沒(méi)有速成為高手！總之，心里揣著十萬(wàn)個(gè)為什么，解決不了問(wèn)題，怎么能賺到錢(qián)？好，不灰心，繼續(xù)搜集整理地產(chǎn)資料，說(shuō)說(shuō)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃吧。那其他大地產(chǎn)商如何賣樓呢？深圳一座頂級(jí)樓盤(pán)開(kāi)出臺(tái)一項(xiàng)政策，看盤(pán)前需要客戶當(dāng)面驗(yàn)資，存款沒(méi)有500萬(wàn)，謝絕看房！炒作起來(lái)作用，一片罵聲中，土豪們行動(dòng)了。出門(mén)后，我再給客戶講投資回報(bào)，隨便說(shuō)說(shuō)20個(gè)案例，估計(jì)時(shí)間還不夠用！順便拿出本區(qū)域最近五年房?jī)r(jià)上漲曲線圖！都是有出處的真實(shí)數(shù)據(jù)；還有，周圍樓盤(pán)報(bào)價(jià)與我們樓盤(pán)對(duì)比照片。不要去小經(jīng)銷商手下干活。問(wèn)題二十三：如何組織并做好一個(gè)新樓盤(pán)的團(tuán)購(gòu)？【背景】： 項(xiàng)目名稱：廊坊榮盛花語(yǔ)城（開(kāi)發(fā)區(qū)）的樓盤(pán)，10月份開(kāi)盤(pán)； 項(xiàng)目為剛需樓盤(pán)，59一室、價(jià)格廊坊最低，首付可分期； 主要客戶為北京投資客，北京工作的人群，廊坊本地，榮盛老業(yè)主； 現(xiàn)有人脈：廊坊本地大學(xué)城至北京的出租師傅（曾給我介紹過(guò)客戶，經(jīng)常拉看房的客戶）、廊坊客戶轉(zhuǎn)介紹、北京客戶/朋友轉(zhuǎn)介紹； 準(zhǔn)備在貼吧，微博等平臺(tái)發(fā)帖，尋找客戶群； 在亦莊、大興地區(qū)尋找工廠進(jìn)行組織演講； 個(gè)人優(yōu)勢(shì)：地產(chǎn)銷售工作一年，在北京先做的電話銷售，后來(lái)轉(zhuǎn)崗置業(yè)顧問(wèn)，熟悉樓盤(pán)及廊坊目前趨勢(shì)，學(xué)習(xí)能力強(qiáng)，看過(guò)您的書(shū)后，馬上執(zhí)行，個(gè)人能力大大提升； 個(gè)人劣勢(shì)：目前在北京項(xiàng)目部工作，每周有兩天時(shí)間可外出拓客，不在廊坊； 本人計(jì)劃：幫朋友的代理公司在廊坊這個(gè)項(xiàng)目做510人的小團(tuán)購(gòu)（工廠在20人以上）。 雨總天涯貼子：三年掙850萬(wàn)你也可以復(fù)制《三年掙850萬(wàn)我把一切告訴你》電子書(shū)下載地址：　第一部：　第二部：　第三部：地址四：（mp3全集打包）《3年掙850萬(wàn)，你也可以復(fù)制》mp3 版本全集歷史精彩內(nèi)容：【擇業(yè)篇】%成功 找到心儀工作%成功 面試心儀工作% 正確選擇產(chǎn)品 選擇公司平臺(tái) 跟對(duì)領(lǐng)導(dǎo)或者貴人【銷售篇】 如何開(kāi)發(fā)客戶 如何快速開(kāi)單 拒絕該怎么辦 促成客戶簽單 口才訓(xùn)練方法 兩大成交秘籍 短信 搞定客戶 客 戶 群 客 情 關(guān) 系 給客戶講故事 非常規(guī)秘訣，如何推廣新產(chǎn)品 沒(méi)話題、冷場(chǎng) 的尷尬【策劃篇】【創(chuàng)業(yè)篇】，該做哪些準(zhǔn)備，如何擊敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，壟斷市場(chǎng) 。什么時(shí)候離光明最近？那就是你覺(jué)得黑暗太黑的時(shí)候。” 對(duì)客戶，如何進(jìn)行柔性逼單？三十而立：是先解決生計(jì)，還是先考慮創(chuàng)業(yè)銷售送禮，如何做到極致？金融投資理財(cái)、P2P行業(yè)，如何尋找客戶群，有效開(kāi)發(fā)客戶？ 新品牌內(nèi)衣，如何開(kāi)發(fā)市場(chǎng)？如何用互聯(lián)網(wǎng)模式賺錢(qián)？ 客戶是單身女黃金圣斗士，送啥禮物好了？ 新客戶索要回扣，該怎么辦？銷售新人開(kāi)發(fā)客戶技巧（不可不學(xué)）如何最短時(shí)間內(nèi)獲得客戶的信任？ 銷售小白，如何擇業(yè)，如何快速成為銷售高手？客戶都是老板級(jí)別，每天交談聊什么？公司把客戶得罪了，讓我背黑鍋，我該怎么辦？ 搞定客戶的四個(gè)常規(guī)招數(shù)，威力無(wú)窮（上午看，下午用）“人情做透+利益驅(qū)動(dòng)”搞定漂亮女客戶創(chuàng)業(yè)要快速成長(zhǎng)（跟高手學(xué)習(xí)是捷徑）自身執(zhí)行力差怎么辦（如何做到每天716）。 （1） 別人一天打200個(gè)電話，你打400個(gè)、500個(gè)； （2） 別人網(wǎng)絡(luò)發(fā)帖100個(gè)，你發(fā)帖300個(gè)；不建議做地產(chǎn)小中介，表面看中介代理樓盤(pán)多，客戶群多，適應(yīng)面廣，但在銷售過(guò)程中，協(xié)調(diào)買家賣家價(jià)格，有失銷售主動(dòng)權(quán)，就聽(tīng)買家賣家在頂牛。我利用三大攻心術(shù)+四大聊天課程+頂級(jí)專業(yè)銷售知識(shí)，確保跟客戶無(wú)障礙溝通，試問(wèn)，哪個(gè)客戶能跑出我的手掌心？現(xiàn)在賣房子就是賣環(huán)境，你知道如何把小區(qū)環(huán)境賣個(gè)高價(jià)嗎？賣房子就是賣升值潛力，知道如何說(shuō)服客戶，你的樓盤(pán)升值潛力排本區(qū)域第一名嗎？呵呵，還有太多問(wèn)題要解決?？磥?lái)我的知識(shí)面還能跟上時(shí)代步伐，不能說(shuō)一點(diǎn)都不懂，但這種狀態(tài)最危險(xiǎn)，不在250之上，也不在250之下，正好250！所以要抓緊時(shí)間速成！學(xué)完知識(shí)要落地。中國(guó)樓盤(pán)炒作始作俑者是誰(shuí)？從碧桂園售樓開(kāi)始，當(dāng)時(shí)碧桂園在廣州地理位置非常偏，可以說(shuō)鳥(niǎo)都不拉屎，但當(dāng)他們?cè)趫?bào)紙連發(fā)《可怕的順德人》連載后，最后是一房難求！長(zhǎng)沙有個(gè)小樓盤(pán)，沒(méi)啥競(jìng)爭(zhēng)力，他們用了一招。 （1） 橫向肢解：公寓樓盤(pán)歸到公寓文件夾，別墅樓盤(pán)歸到別墅文件夾，普宅歸到普宅文件夾，商業(yè)地產(chǎn)就歸到商業(yè)文件夾，然后再分門(mén)別類研究； （2） 縱向肢解：將海報(bào)分為廣告策劃、廣告口號(hào)、文化包裝、表達(dá)方式、項(xiàng)目賣點(diǎn)、樓盤(pán)名、樓盤(pán)外觀、戶型優(yōu)劣、園林綠化、營(yíng)銷公司（該樓盤(pán)推廣機(jī)構(gòu)）、海報(bào)版式設(shè)計(jì)……完后分門(mén)別類歸到各文件里。b) 家庭人口、年齡構(gòu)成及健康狀況。缺點(diǎn)在于客廳兩層高的墻體、二層的回廊設(shè)計(jì)造價(jià)較高，最終抬高了房?jī)r(jià)。缺點(diǎn)在于室內(nèi)空間不夠豐富，建筑外形比較單調(diào)。今后網(wǎng)絡(luò)家居、環(huán)保住宅等已不再是人們的想象。尤其是如今買房，選擇地段時(shí)一定要懂得“折中主義”；所謂“折中主義”，就是要放棄那些寸土寸金的核心地段，因?yàn)槟抢锏牡涂們r(jià)樓盤(pán)一般單價(jià)都很高。B. 吸引客戶的核心前提在于選擇優(yōu)質(zhì)的樓盤(pán)做銷售，產(chǎn)品沒(méi)挑好，一切都白忙。我們?cè)诟蛻魷贤〞r(shí)，對(duì)本地樓盤(pán)了若指掌，不論客戶投資，還是自住，都能指點(diǎn)江山，一番侃侃而談，對(duì)增加客戶信任度，塑造地產(chǎn)專家形象有莫大好處，這些算是利益驅(qū)動(dòng)方面的話術(shù)，肯定有很多加分。根據(jù)所提問(wèn)題，分成三個(gè)板塊來(lái)說(shuō)明如下：第一，隨時(shí)向同行高手學(xué)習(xí)。特別提醒一點(diǎn)，有關(guān)地產(chǎn)的長(zhǎng)期、中期和近期價(jià)格走勢(shì)，