【正文】 烏蘭浩特農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)一期建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)一期建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1內(nèi)蒙古百年信通工程咨詢有限公司 第一章　總　論一、建設(shè)項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：烏蘭浩特農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)一期建設(shè)性質(zhì)：新建項(xiàng)目承辦單位：烏蘭浩特泰華農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)有限公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：南振江（企業(yè)法定代表人）項(xiàng)目建設(shè)投資估算及資金籌措根據(jù)初步估算，，工程預(yù)備費(fèi)147萬(wàn)元，設(shè)備投入為500萬(wàn)元，流動(dòng)資金投入200萬(wàn)元。全部為自籌資金。建設(shè)目的農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)建設(shè)貫徹高標(biāo)準(zhǔn)、有特色、適度超前和可持續(xù)發(fā)展的原則，目的是建設(shè)一個(gè)集交易、倉(cāng)儲(chǔ)、加工、信息交流、配送、運(yùn)輸?shù)榷喙δ転橐惑w的現(xiàn)代農(nóng)副產(chǎn)品物流基地。場(chǎng)地情況擬建設(shè)烏蘭浩特農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)位于烏蘭浩特市市區(qū)北部烏蘭浩特物流園區(qū)內(nèi)，烏察公路以西、鐵西國(guó)家糧食儲(chǔ)備以南、白阿鐵路以東、農(nóng)牧業(yè)生產(chǎn)資料區(qū)以北。項(xiàng)目建設(shè)總用地面積為150畝。規(guī)劃為農(nóng)用地，符合總體規(guī)劃用地要求，經(jīng)烏蘭浩特市國(guó)土資源局審核同意其選址。項(xiàng)目概況本項(xiàng)目主要為“烏蘭浩特農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)”建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目用地面積150畝。本項(xiàng)目主要為新建項(xiàng)目，框架結(jié)構(gòu)建筑商業(yè)樓3萬(wàn)平方米。，彩鋼交易棚4個(gè)2萬(wàn)平方米，地面硬化6萬(wàn)平方米，辦公綜合樓一座6500平方米，加油站。電子收費(fèi)系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、大屏幕顯示系統(tǒng)、農(nóng)藥殘留檢測(cè)系統(tǒng)、信息交流中心、120t電子地秤等。開(kāi)發(fā)周期本項(xiàng)目總體進(jìn)度為16個(gè)月。項(xiàng)目計(jì)劃于2010年4月起進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，2010年10月開(kāi)工建設(shè)，到2011年7月完成竣工并驗(yàn)收。二、承辦單位基本情況烏蘭浩特泰華農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)有限公司，注冊(cè)資金二千萬(wàn)元，由興安盟泰華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司及發(fā)起人南振江共同投資組建，為獨(dú)立法人企業(yè)。公司的目標(biāo)是：建設(shè)東北最大的蔬菜批發(fā)綜合市場(chǎng)，使之成為海南、壽光、新發(fā)地等一級(jí)市場(chǎng)的連鎖機(jī)構(gòu)，滿足興安盟，供應(yīng)周邊省，出口蒙、俄國(guó)的輻射擴(kuò)散效應(yīng)。公司的理念是：用先進(jìn)的配套設(shè)施吸引客商，用優(yōu)惠的政策留住客商，用優(yōu)質(zhì)的服務(wù)發(fā)展市場(chǎng)。三、編制依據(jù)和原則（一）編制依據(jù)《關(guān)于印發(fā)全國(guó)重點(diǎn)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)信息和檢驗(yàn)檢測(cè)系統(tǒng)技術(shù)方案（試行）通知》[（2003）737號(hào)]；《農(nóng)業(yè)部關(guān)于組織實(shí)施農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)“升級(jí)拓展5520工程”的通知》（農(nóng)市發(fā)[2006]5號(hào)）；《烏蘭浩特市城市總體規(guī)劃》；《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；項(xiàng)目建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)資料；國(guó)家現(xiàn)行的其它有關(guān)規(guī)范、規(guī)程及烏蘭浩特市政府相關(guān)規(guī)定。（二）編制原則項(xiàng)目建設(shè)，必須遵守國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的法律、法規(guī)，貫徹艱苦奮斗、勤儉節(jié)約的方針；項(xiàng)目建設(shè)，應(yīng)堅(jiān)持方便我市物流園區(qū)項(xiàng)目的原則，在滿足各項(xiàng)功能基本需要的同時(shí)，注意改善綜合服務(wù)條件，做到功能適用、流程科學(xué)、安全衛(wèi)生、經(jīng)濟(jì)合理；項(xiàng)目建設(shè)，應(yīng)符合烏蘭浩特市城市建設(shè)總體規(guī)劃的要求。四、項(xiàng)目建設(shè)的必性建好市場(chǎng)是一項(xiàng)政府形象工程，開(kāi)源惠民的同時(shí)改善市容市貌，提高城市管理水平。建好市場(chǎng)是一項(xiàng)民生工程，菜籃子工程是任何一個(gè)城市的生命線，同時(shí)也是社會(huì)底層人員最容易就業(yè)和謀生的行業(yè)，保守估計(jì)我們的市場(chǎng)全部運(yùn)行后可提供直接或間接的崗位20005000個(gè)。建好市場(chǎng)是一項(xiàng)惠農(nóng)工程，市場(chǎng)要發(fā)展，必須有自己的地產(chǎn)菜產(chǎn)業(yè)，像凌源的黃瓜，赤峰的豆角等，發(fā)展一項(xiàng)產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)一方經(jīng)濟(jì)。五、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)下表主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表報(bào)表1 指 標(biāo) 名 稱單位數(shù)值備注財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率%8　項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅前)%　項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(所得稅前)萬(wàn)元　投資回收期(含建設(shè)期/所得稅前)期　總投資收益率%　項(xiàng)目總投資萬(wàn)元　流動(dòng)資金萬(wàn)元200　達(dá)產(chǎn)期銷售或營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元　達(dá)產(chǎn)期營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元　達(dá)產(chǎn)期總成本萬(wàn)元　達(dá)產(chǎn)期經(jīng)營(yíng)成本萬(wàn)元 　達(dá)產(chǎn)期利潤(rùn)總額萬(wàn)元　達(dá)產(chǎn)期所得稅萬(wàn)元　項(xiàng)目期望凈現(xiàn)值萬(wàn)元　項(xiàng)目不可行的概率%0　第二章 項(xiàng)目背景、市場(chǎng)分析及資源條件分析一、項(xiàng)目建設(shè)的背景農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下農(nóng)產(chǎn)品流通的重要途徑，信托其商品集散、價(jià)格形成、信息傳輸三大基本功能，在促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)產(chǎn)品大市場(chǎng)、大流通格局的形成，在引導(dǎo)農(nóng)民面向市場(chǎng)調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)增產(chǎn)增收和保證城鄉(xiāng)居民的“菜籃子”供應(yīng)、促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定方面，發(fā)展發(fā)揮著不可替代的作用。為適應(yīng)新階段調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)、推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)、增加農(nóng)民收入的需要，適應(yīng)在農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)數(shù)量、品種、質(zhì)量上滿足居民消費(fèi)水平日益提高的需要，必須加快農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的建設(shè)，強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施，完善市場(chǎng)功能。從內(nèi)蒙古自治區(qū)烏蘭浩特市經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃上升到盟戰(zhàn)略層面，作為興安盟自由貿(mào)易區(qū)、經(jīng)濟(jì)協(xié)作等多區(qū)域合作交匯點(diǎn)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，其農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)也獲得了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。烏蘭浩特農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)使我盟農(nóng)產(chǎn)品得到快速發(fā)展，農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易規(guī)模與投資規(guī)模不斷增大，農(nóng)產(chǎn)品流通體系不斷增強(qiáng)，陸續(xù)建立了一個(gè)具有我盟特色的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，將農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民與城市、工商業(yè)、城市居民緊密聯(lián)系在一起，使農(nóng)業(yè)增長(zhǎng)方式發(fā)生了很大的變化：由產(chǎn)量的增長(zhǎng)型，向依靠結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高效益型轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量有了新的內(nèi)涵。因此，積極推進(jìn)興安盟農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)體系結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)改造，實(shí)現(xiàn)興安盟農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工、物流產(chǎn)業(yè)鏈的整合，發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品物流產(chǎn)業(yè)迫在眉睫。二、市場(chǎng)分析面對(duì)中國(guó)農(nóng)業(yè)產(chǎn)銷區(qū)域?qū)I(yè)化、商品化、國(guó)際化不斷發(fā)展及相對(duì)過(guò)剩格局漸趨固化的未來(lái)，筆者認(rèn)為，在今后一二十年里，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)可能集中體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。應(yīng)該說(shuō)，未來(lái)一段時(shí)間，我國(guó)東、西部經(jīng)濟(jì)差距還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，但這并不等于說(shuō)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展亦如此。 隨著我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變及西部開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的持續(xù)實(shí)施，筆者以為，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的努力，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)東強(qiáng)西弱格局將得到一定程度改善。這是因?yàn)椋浩湟?，西部人地關(guān)系沒(méi)有東部緊張，具有多種地形和氣候，有某些東部并不具備的農(nóng)業(yè)資源，如果科技進(jìn)步使灌溉、節(jié)水、抑沙、適宜品種等因素較好解決，西部農(nóng)業(yè)資源將得到更好地利用，從而提供更多的商品產(chǎn)出。其二，根據(jù)現(xiàn)代區(qū)域梯度發(fā)展和產(chǎn)業(yè)遷移理論，在未來(lái)時(shí)間里，東部會(huì)將更多農(nóng)業(yè)資源用于發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致其農(nóng)業(yè)地位繼續(xù)下降，而西部將接替東部更多地承擔(dān)起農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)基地的作用。目前，農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地批發(fā)市場(chǎng)許多建在縣城及鄉(xiāng)、鎮(zhèn)，這與我國(guó)尚處在農(nóng)業(yè)市場(chǎng)化初期，區(qū)域?qū)I(yè)分工不顯著相關(guān)。產(chǎn)地批發(fā)市場(chǎng)大多由農(nóng)村集貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展而來(lái)，產(chǎn)品外銷數(shù)量并不大，主要是就地通過(guò)集市銷售。隨著區(qū)域?qū)I(yè)生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張，產(chǎn)品集散日益具有區(qū)際流通的意義，傳統(tǒng)集市也發(fā)展為專業(yè)性批發(fā)市場(chǎng)。盡管市場(chǎng)設(shè)在原始產(chǎn)地有方便農(nóng)民就近上市之利，但因所在集鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施少、服務(wù)條件差等原因，很難適應(yīng)批發(fā)市場(chǎng)客貨流量不斷增長(zhǎng)需要，使其發(fā)展受到很大局限。于是，一些地方政府著手市場(chǎng)整合，將區(qū)內(nèi)若干小市場(chǎng)歸并為一個(gè)大型專業(yè)市場(chǎng)，并遷至城市乃至區(qū)域中心城市。市場(chǎng)遷至城市，也利于政府在更大范圍組織和推動(dòng)專業(yè)化生產(chǎn)。發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)表明，隨著一國(guó)農(nóng)業(yè)區(qū)域?qū)I(yè)化生產(chǎn)格局的形成與發(fā)展，大宗農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)有向區(qū)域中心城市轉(zhuǎn)移的客觀必然性。這種趨勢(shì)目前在我國(guó)已有所體現(xiàn)，未來(lái)將表現(xiàn)得更加充分。此外，因非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和非農(nóng)人口向某些優(yōu)勢(shì)集鎮(zhèn)集中，一些批發(fā)市場(chǎng)所在集鎮(zhèn)也會(huì)發(fā)展轉(zhuǎn)化為現(xiàn)代城市，從而加大城市市場(chǎng)的數(shù)量和份額，這也是農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)向城市轉(zhuǎn)移的重要方式。不過(guò)，這種轉(zhuǎn)移并未發(fā)生市場(chǎng)的空間位移。應(yīng)該指出的是，在這種由農(nóng)村集鎮(zhèn)向現(xiàn)代城市發(fā)展過(guò)程中，批發(fā)市場(chǎng)往往發(fā)揮著至關(guān)重要的牽引作用。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，如同經(jīng)營(yíng)工廠、商場(chǎng)和酒店一樣，對(duì)批發(fā)市場(chǎng)的投資和經(jīng)營(yíng)也將成為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)，并形成一些專業(yè)化經(jīng)營(yíng)公司。通過(guò)市場(chǎng)公司對(duì)其麾下若干市場(chǎng)進(jìn)行類似“連鎖化”運(yùn)作，不僅可有效提高市場(chǎng)運(yùn)行效益，而且有利于提高全社會(huì)農(nóng)產(chǎn)品流通效率。不難想象，未來(lái)一二十年里，我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)將普遍推行企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，專業(yè)性市場(chǎng)公司也將獲得相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。三、資源條件分析農(nóng)牧業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化復(fù)建30年來(lái)，特別是進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，我市始終把農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整做為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重中之重來(lái)抓，堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以農(nóng)民增收為目標(biāo)、以提高農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量和效益為中心、以產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)為有效形式、以養(yǎng)殖業(yè)為突破口，使我市農(nóng)牧業(yè)實(shí)現(xiàn)了由單純的種養(yǎng)到農(nóng)牧結(jié)合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的歷史性跨越，畜牧業(yè)產(chǎn)值在一產(chǎn)總產(chǎn)值中所占比重穩(wěn)