【正文】 湘江御景湘江御景，地處長沙市開福區(qū)湘江與撈刀河交匯處東北側(cè)，東臨南北主干道芙蓉北路，西至湘江風(fēng)光帶與二環(huán)線及三汊磯大橋臨近。由長沙市水利投資置業(yè)發(fā)展有限公司斥巨資開發(fā)，總建筑面積約40余萬平方米，由高層景觀住宅、頂級別墅、四星級酒店、商務(wù)寫字樓、頂級別墅構(gòu)成。項目力邀知名規(guī)劃與建筑設(shè)計機構(gòu)擔(dān)綱設(shè)計，以期打造長沙頂級濱江親水居所，構(gòu)筑國際化生活社區(qū)，使之成為長沙濱江樓盤典范杰作。第一部分 市場環(huán)境研究一、解讀長沙樓市的現(xiàn)在與趨勢回顧歷程自2000年以來，長沙房地產(chǎn)便開始飛速發(fā)展，住宅市場尤為突出。在發(fā)展初期，巨大的市場潛力使商品房市場供給量不斷遞增，價格一路飚升。龐大的消費市場吸引了不少民間資本進入房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)企業(yè)數(shù)量劇增，市場競爭日益激烈。至2006年，房地產(chǎn)市場競爭越演越烈，眾多外來地產(chǎn)大鱷憑借先進的開發(fā)理念與雄厚的資本實力紛紛搶灘進駐長沙，如浙江南都、浙江綠城、陽光100、香港國中控股、中體奧園、珠江實業(yè)、卓越地產(chǎn)、中信實業(yè)、和記黃浦……，一時間，星城樓市大盤云集，風(fēng)云激蕩。現(xiàn)狀簡述東南強勢，西北追隨：城東、城南區(qū)域項目如雨后春筍般突現(xiàn)，項目規(guī)模之大，定位之高，是長沙住宅產(chǎn)品現(xiàn)狀的真實寫照。如人民東路上的西街花園、水云間、星城世家、世嘉?國際華城、仁和?香堤雅境；體育新城周邊的美林景園、綠城?桂花城、錦湘?國際星城等；城南的奧林匹克花園、BOBO天下城以及芙蓉南路沿線項目不斷推出，發(fā)展勢頭強勁。城北區(qū)域緊追不舍，具有代表性的珠江花城、恒鑫?瀾北灣、黃金海岸、湘江北尚、四季美景、萬煦園、天健?芙蓉盛世、美林水郡等項目已推向市場；河西樓盤毫不遜色，如陽光100、星語林?汀香十里、卓越?蔚藍海岸、美林?銀谷、香海?西岸、長房?西郡、岳麓山公館、香格里?麓山別墅、麓谷?加州陽光、標(biāo)志?麓谷坐標(biāo)等項目激活了河西市場，并成為了業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點。文化、概念大行其道：近年來，外來文化、中國古典文化、時尚概念等多元體系成為了樓盤總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計的法寶，其中有代表湖湘本土文化的星語林?汀湘十里，代表歐洲古典文化的山水?英倫，傳遞地中海印象的美林水郡，澳洲風(fēng)情的黃金海岸，倡導(dǎo)德國理性主義的西街花園，提倡體育概念的奧林匹克花園以及引入北美生活的早安星城等， 80％以上的樓盤推行自己的主打文化概念。低端產(chǎn)品稀缺：據(jù)調(diào)查獲悉，長沙每年只推出面積約50萬平方米的經(jīng)濟適用房，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場需求。因為經(jīng)濟適用房低廉的價格，是廣大中、低收入階層所能接受和選擇的。均價約在1800元/平方米左右。中端產(chǎn)品攀升：隨著市場競爭的白熱化，消費需求的多元化，消費行為的理性化，價位持中，性價比高的產(chǎn)品成為了市場的新寵。這類產(chǎn)品價格一般保持在2500——3500元/平方米左右，其小區(qū)規(guī)劃、小區(qū)配套、周邊環(huán)境、交通狀況、居家生活的便利性以及區(qū)域的發(fā)展前景都具有一定優(yōu)勢，對于普通老百姓有很大的吸引力。高端產(chǎn)品遞增：價格超出普通老百姓的承受范圍，專為社會上層及先富起來的高端客戶建造，屬于享受型產(chǎn)品，普通人可望而不可及。小區(qū)的規(guī)劃、配套、服務(wù)都優(yōu)于中低端項目，其價格大多超過4500元/平方米，“高品質(zhì)，高價位”也就成了高端產(chǎn)品的代名詞。在宏觀環(huán)境的影響下，高端產(chǎn)品一直保持相對低調(diào)的態(tài)勢，隨著外來品牌入侵，市場轉(zhuǎn)向活躍，如綠城?桂花城、美林水郡、水云間、華盛新外灘以及市區(qū)繁華地段的項目（包括別墅），將上演一場非同尋常的市場爭奪戰(zhàn)。展望未來殘酷的市場只有強者能夠生存:長沙東西南北各個區(qū)域項目云集，來勢洶涌，競爭程度日益加劇。開發(fā)商的實力，資源的整合，運作的能力將決定項目的命運。樓盤的品質(zhì)與文化將成為比拼的重點:住宅從溫飽型到享受型是人們生活水平的一種提高，房屋除了滿足基本的居家要求，還應(yīng)當(dāng)蘊涵一定的居住文化，使樓盤的理念深入人心。 居住從城區(qū)向近郊轉(zhuǎn)移勢不可擋:喧嘩的都市，快節(jié)奏的工作，使居住觀念的改變成為了現(xiàn)實，舒適、輕松、自由、享受生活成為了都市人的最大愿望和追求，擁有寧靜的居住生活空間成為了最大的期盼。二、直面北城 —— 開福區(qū)城市向南，長沙向北：2006年是開福區(qū)項目建設(shè)年。史無前例的投資計劃將有力地推進開福的城市化建設(shè)，促進北城低端市場向外遷移，帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。大興市政，經(jīng)濟騰飛：，城市化水平提高了3個百分點，形成了以城帶鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)互動的發(fā)展格局。松桂園商務(wù)中心、湘江濱水區(qū)和黃興北路兩廂、伍家?guī)X商務(wù)中心、四方坪地區(qū)、以洪山旅游區(qū)為中心的新世紀(jì)片、青竹湖地區(qū)、三角洲已經(jīng)成為了投資商青睞的投資熱點和長沙城北具有較強輻射能力的經(jīng)濟增長點，成為了開福區(qū)新城拓展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點空間，初步形成了一個支撐開福區(qū)近期和中長期發(fā)展的新的產(chǎn)業(yè)基地。交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，出行方便快捷：開福區(qū)區(qū)位得天獨厚，擁有完善的水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)。湘江二橋和三叉磯大橋飛架湘江兩岸，霞凝深水港碼頭通江達海，火車貨運站物暢全國，京廣鐵路、京珠高速公路貫穿南北，長石鐵路橫臥東西，319國道、長湘公路、芙蓉北路、青竹湖大道與一、二、三環(huán)線縱橫相連，長永高速、四方大道直通黃花國際機場，構(gòu)成一幅四通八達的交通經(jīng)緯圖。三、觀北城地產(chǎn)時勢看今朝北城：過去幾年，在長沙各區(qū)樓市中，北城的發(fā)展一直處于相對較弱的態(tài)勢。隨著政府推動城市化力度的加大，芙蓉北路、湘江北路、新世紀(jì)大道的規(guī)劃、擴建和延伸、兩館一廳的修建、新河三角洲的開發(fā)等給北長沙帶來了前所未有的發(fā)展契機。地產(chǎn)進行時：目前，北城除了本土開發(fā)商順天、恒鑫外，外地地產(chǎn)商如廣州珠江、北京當(dāng)代置業(yè)等也紛至沓來，迅速拉動了此地的房地產(chǎn)市場。如：順天北國風(fēng)光、黃金海岸、恒鑫瀾北灣、珠江花城、水韻花都等十幾個樓盤已相繼面市，其中不乏實力開發(fā)商和大手筆項目。四、研判開福樓盤抽樣樓盤①、順天黃金海岸地理位置：芙蓉北路（開福區(qū)政府以南）。項目規(guī)模：㎡，㎡，%，%。項目規(guī)劃：總規(guī)劃戶數(shù)近2000戶，由12棟地標(biāo)性33層建筑群、臨街兩層酒店與商鋪組成。除4棟為3梯4戶外，其余均為2梯4戶。主力戶型：三房、四房內(nèi)部配套：金沙灣、海豚灣、沖浪帆板、棕櫚大道、沙灘燒烤、火把燈、釣魚長堤、黃金海岸大酒店、澳洲風(fēng)情商業(yè)街、星期日廣場、噴泉雕塑；銷售價格：目前均價約3100元/㎡；層差價為10元/㎡～30元/㎡；物管費用：㎡；主題定位：澳洲海岸風(fēng)情——沙灘、水岸、悠閑、藝術(shù)；定位語：水岸尊邸黃金之御。 銷售情況：樓名總套數(shù)可售套數(shù)不可售套數(shù)己售均價3號棟1284715號棟1245304號棟19061122號棟129901號棟130160②、金色屋頂?shù)乩砦恢茫合娼蟮老嫜怕房诒?；項目?guī)模：； 項目規(guī)劃：%，%，%，總戶數(shù)為189戶， m；地上31層，地下3層，其中裙樓部分為15 層。第6層為休閑會所及預(yù)留架空層，住宅部分為 731 層，地下3層全部為車庫，221個停車位，地下198個，地上23個，車位比例為：1：。戶型面積106～189平米；主題定位：第三代環(huán)保節(jié)能型江景住宅；工程進度：金色屋頂于2005年10月開工，預(yù)計2007年2月房屋主體封頂， 預(yù)計2007年12月31日交房；主推方向：高檔江景物業(yè)。③、華盛新外灘地理位置：湘春路以北，湘雅路以南；項目規(guī)模：總建筑面積近20萬平方米；項目規(guī)劃：由5棟高層建筑組成，綠化面積近10000平方米；主力戶型：120－160㎡；銷售價格：目前均價6000元/平方米；主題定位：沿江立體景觀，首席水岸豪宅；主打廣告語：上層建筑的外灘生活。④、珠江花城地理位置：芙蓉北路以東、金霞大道以西、新世紀(jì)大道以北；項目規(guī)模：總占地面積為260000㎡，總建筑面積為460000㎡，%，%；項目規(guī)劃：總占地917畝，總建筑面積約110萬平方米。一期占地390畝，（其中，第一組團開發(fā)8棟，占地 55畝），總戶數(shù)為567戶。其中6棟為18層電梯高層，其余六棟為12層電梯小高層；銷售價格：均價3700元/㎡，包括精裝修費用1000元/㎡；主推廣告語：三江水岸 共生名城。⑤、水韻花都地理位置：毗鄰開福區(qū)政府,緊鄰芙蓉北路；項目規(guī)模：占地24997平方米；項目規(guī)劃：綠化率高達43%；主推方向：中檔住宅。⑥、湘江北尚地理位置：位于長沙北城區(qū)湘江與瀏陽河夾角的新河三角洲范圍內(nèi)；項目規(guī)模：總建筑面積:122682平方米，總戶數(shù):825；項目基本定位：長沙具有產(chǎn)品領(lǐng)先性的中高檔城市景觀住宅；項目規(guī)劃：采用小高層板式與高層塔式住宅組合；營銷安排：預(yù)計在20007年初開盤；主推方向：中檔江景物業(yè)。⑦、恒鑫瀾北灣地理位置：東臨芙蓉北路200米，北接開福區(qū)政府；項目規(guī)模：總用地面積150畝，建筑面積15萬平方米；項目規(guī)劃：%，綠化率為41%。共31棟，分三期開發(fā)，第一期為6棟已交房；第二期17棟（均為8層多層住宅），年底交房；第三期8棟（已動工）。戶型面積80㎡～200㎡（復(fù)式樓）。每棟頂層均送閣樓。一梯兩戶。每棟均有架空層，做地上車庫或雜貨間用。小區(qū)主入口處兩棟樓的架空層做商鋪出售，規(guī)劃為商業(yè)街，面積區(qū)間為40㎡－110㎡；主力戶型：兩房一廳（90㎡）、三房兩廳（147㎡）、三房兩廳（122㎡）、三房兩廳（134㎡）；銷售價格：住宅均價為2700元/㎡；層差價為20－40元/㎡；臨街商鋪均價為6000元/㎡；㎡；車庫6萬元/㎡左右；主打廣告語：“悠悠三江水，心歸讕北灣”；主推方向：首個大型人文江景社區(qū)。綜合質(zhì)素分析項 目黃金海岸金色屋頂新外灘珠江花城水韻花都湘江北尚恒鑫瀾北灣湘江御景地段★★★★★★★★★ ★★★★★★★★★交通狀況★★★★★★★★★★★★公共配套★★★★★★☆★★★☆自然景觀★★★★★★★★★★★★★開發(fā)商★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★注：★ 代表優(yōu)勢 ☆ 代表劣勢。主要從現(xiàn)階段的狀況進行分析比較。區(qū)域現(xiàn)狀欠佳，但來勢喜人，后勁強勁，前景可觀：從上分析表中可以看出，本項目在地段、交通狀況、公共配套、自然景觀及開發(fā)商背景幾項中，公共配套相對偏弱，但隨著區(qū)域的發(fā)展，將得到改觀。如果綜合幾項分析，項目現(xiàn)階段的優(yōu)勢不十分明顯，必須通過全新包裝打造本案的整體形象，以期在項目正式進入市場時別具一格，通過對主打賣點的宣揚，使項目在長沙市場中具有相當(dāng)?shù)挠绊懥εc號召力。綜合性價比分析綜合品質(zhì)價 格20003000400050006000順天黃金海岸珠江花城恒鑫瀾北灣湘江北尚華盛新外灘金色屋頂（售價預(yù)估）水韻花都高品質(zhì)低價格高品質(zhì)高價格低品質(zhì)低價格低品質(zhì)高價格湘江御景 綜合品質(zhì)與價格分析圖結(jié) 論：走品質(zhì)路線，造高端產(chǎn)品，塑品牌形象，以優(yōu)制勝。從調(diào)查數(shù)據(jù)獲知，在開福區(qū)及項目臨近周邊，價格約在2500—4000元/平方米，80%的樓盤價位在此區(qū)間；樓盤的綜合品質(zhì)直接關(guān)系到價位，從抽取的樣本樓盤數(shù)據(jù)反映，價格差異在1000—2000元/平方米。主要是由于樓盤的整體設(shè)計在項目的綜合品質(zhì)中占有相當(dāng)比重，并直接影響整體形象的提升和推廣。湘江御景項目在設(shè)計上領(lǐng)先、在整體定位上超越、在營銷攻略上增強，將塑造出城北區(qū)域乃至長沙最經(jīng)典高品質(zhì)樓盤。第二部分 項目剖析一、項目概述項目地理位置：地處長沙市開福區(qū)湘江與撈刀河交匯處東北側(cè)，東臨南北主干道芙蓉北路，西至湘江風(fēng)光帶與二環(huán)線及三汊磯大橋。2；小區(qū)凈用地面積：（）；總建筑面積：；地上面積：；地下面積：45500平方米；高層住宅建筑面積：；低、多層建筑面積：4000平方米；商業(yè)及公共設(shè)施面積：14980平方米；小區(qū)會所面積：2620平方米；幼兒園：2500平方米；公寓：32610平方米；建筑占地面積：；總居住戶數(shù)：2425戶（1900（住宅）+525（公寓））；綠地面積：59010平方米；容積率：；建筑密度：%；綠地綠：51%；車位：1863個 地上：274個 地下：1450個 沿江風(fēng)光帶停車位：139個；商務(wù)酒店及辦公：規(guī)劃用地面積：（）；風(fēng)光帶綠地及道路面積：（）；凈用地面積：16354平方米（）；規(guī)劃總建筑面積：54900平方米；地上面積：43900平方米；地下面積：11000平方米；建筑占地面積：3927平方米；綠地面積：8290平方米；容積率：；建筑密度：%；綠地率：%；停車位：330個 地上：90個 地下：240個。二、項目投資成本及利潤價值分析估算說明：①、估算的物業(yè)類型主要為：高層住宅、獨立別墅、公寓樓及臨街商業(yè)鋪面，其他建筑如酒店、寫字樓及相關(guān)配套等未列入此次估算中；②、由于不明確具體的土地價格，本預(yù)算將按100萬/畝進行估算；③、本預(yù)算不包括營銷費用、宣傳推廣費用；④、土建成本將按照目前長沙一般行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進行估算。⑤、由于缺乏詳實的數(shù)據(jù)，部分項目的計算將根據(jù)行業(yè)一般標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)律進行預(yù)估，難免出現(xiàn)一定誤差。投資額估算湘江御景投資估算表序號項目單位建筑規(guī)模投資(元)單位成本備 注(一)土地成本畝