【正文】 32 / 32長春吳太商務中心大廈物業(yè)管理方案目 錄前 言 3第一章 吳太商務中心物業(yè)管理要點 3一種模式 3二項承諾 4三個重點 4四項措施 4第二章 擬采用的管理模式 5綜合管理部 7物業(yè)管理部 8安全管理部 8工程管理部 9財務管理部 9第三章 員工招聘 9高層物業(yè)管理人員 9物業(yè)管理部 10工程管理部 10安全管理部 11財務管理部 11第四章 物業(yè)管理人員培訓 12新員工上崗培訓 12在崗員工循環(huán)培訓 12第五章 物業(yè)管理所需物質條件 12辦公及員工住宿用房計劃 12物業(yè)管理工具與裝備價格參照表 13第六章 物業(yè)管理費預算 18吳太商務中心物業(yè)管理開支分類預算表 18物業(yè)管理處開支預算明細表 19第七章 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理 21管理規(guī)章制度 21物業(yè)檔案建立與管理 24第八章 各項專業(yè)管理工作方案 24公共設施設備管理 24安全管理 25裝修管理 26消防管理 26車輛管理 28清潔管理 29第九章 物業(yè)管理開源節(jié)流措施 29前 言由吉林省吳太集團下屬子公司吉林省興源房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司投資興建的吳太商務中心工程，是一座集商務、健身、餐飲及服務設施為一體的高檔寫字樓。地址位于長春市勝利大街、黃河路、東二條交匯處。，占地面積為3200平方米，建筑層數(shù)為19層，為鋼管混凝土剪力墻結構，是一座超智能化、多功能化的甲級專用寫字樓，為長春市各大中外企業(yè)提供了一處較為理想的辦公環(huán)境。服務宗旨以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務。追求目標以公司經(jīng)營為主導，為客戶推出完善的管理服務，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。第一章 吳太商務中心物業(yè)管理要點l 運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保吳太商務中心物業(yè)的保值與升值。l 人性化的管理方針鋪架為客戶溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高吳太商務中心管理服務的信譽。l 結合吳太商務中心的物業(yè)建筑特點，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉變傳統(tǒng)思想觀念“全心全意為客戶服務”。l 為實現(xiàn)以上設想，擬采用“一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施”的管理方針。l 吳太商務中心物業(yè)管理工作進度表（見附表1）一種模式針對吳太商務中心的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實際特點采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由你評定，分分秒秒印證，點點滴滴做起，永遠讓你滿意”的模式效應，力求更好地滿足客戶的需求。我們建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：安全服務第一、人性規(guī)范管理、提前服務客戶、打造管理精品。追求目標是：社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。二項承諾1. 在一年內協(xié)助本物業(yè)通過“長春市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。2. 在兩年內協(xié)助本物業(yè)通過“吉林省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。三個重點1. 完善服務、誠信待人。物業(yè)管理是以服務為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現(xiàn)我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，客戶至上”的原則和務實周到的工作理念，為客戶提供全方位、高品質的服務，并將日常服務工作緊密融合于管理之中，與客戶建立良好的服務關系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解客戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓客戶享受到安心、舒心和稱心的工作環(huán)境。2．環(huán)境管理責任到人。大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為客戶創(chuàng)造一個良好、舒適的工作環(huán)境，是我們非常重視的問題。我們多年的管理經(jīng)驗告訴我們保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，認真的去做好每天的工作，積極宣傳環(huán)保意識，使大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風景。3．安全、消防真抓實干。為確保吳太商務中心客戶的生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主，以大廈先進的消防設施為輔的安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使大廈在長年平安的條件下為客戶服務。在日常的管理中，建議派專人全天值班,負責大廈的安全管理工作，嚴格管理，防止易燃、易爆等危險品進入大廈，制定出大廈應急處理的安全操作程序，如發(fā)生特殊事件時力爭將損失降至最小程度。四項措施1．根據(jù)我們歷來管理經(jīng)驗及相關條件，在對其加以完善的基礎上，將之運用到吳太商務中心的物業(yè)管理上。從大廈客戶的文化內涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學制定、引導、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。2．制定出詳盡的執(zhí)行手冊，使員工翻開手冊即可操作。如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達到規(guī)范、自我、服務客戶的目的。3．我們時刻有著多方面的準備，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的創(chuàng)新，不斷提出中肯意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。4．在興源房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司領導的高度重視下，建議公司選調優(yōu)秀員工加盟吳太商務中心的物業(yè)管理隊伍，不間斷的充實管理隊伍。采用“培訓—上崗—再培訓—再上崗”的輪回培訓制度，是我們不斷提高員工工作技能與素質的手段。第二章 擬采用的管理模式1．吳太商務中心物業(yè)管理架構。吳太商務中心物業(yè)管理處的物業(yè)管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本，提供優(yōu)質服務之目的。戴德梁行建議成立一個獨立核算的物業(yè)管理中心來實施對吳太商務中心的物業(yè)管理。該管理中心受“興源房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司”直接領導。本行建議“物業(yè)管理中心”按“直線制”設定管理架構。中心設綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財務管理部五個部門。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時，既能滿足“吳太商務中心”初期管理的要求，又能為將來業(yè)務的發(fā)展留下充足的空間（具體崗位架構圖見附表2）。綜合管理部l 負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其它部門儲備人才l 負責員工工作考勤l 負責收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理l 負責處理客戶的咨詢、投訴、并提供協(xié)助l 負責對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持良好的溝通l 負責物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作l 負責員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作l 組織、開展企業(yè)文化活動物業(yè)管理部l 負責籌建管理員工餐廳工作l 負責大廈會所及會議中心的管理l 書寫給客戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出l 負責物業(yè)的日常清潔工作l 負責物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置l 負責物業(yè)的除蟲滅害工作l 協(xié)助客戶處理租賃工作l 負責客戶的搬入和遷出協(xié)調工作l 建立客戶檔案管理工作l 負責物業(yè)的一切慶典服務的布置，及為大廈內客戶的慶典活動提供必要的幫助。l 開展客戶文化交流，接待、介紹物業(yè)工作l 配合綜合管理部開展員工培訓工作l 總經(jīng)理指派的其它工作安全管理部l 負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作l 與政府公安、消防、司法部門保持良好的關系l 成立義務消防隊，定期舉行消防演習l 建立、健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度l 與客戶簽訂“消防安全責任書”l 負責物業(yè)大型活動的警衛(wèi)布置l 負責物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排l 負責大廈地下停車場的安全秩序管理工作l 負責監(jiān)控室管理工作l 負責安全管理員的管理、培訓、考核工作l 總經(jīng)理指派的其它工作工程管理部l 負責物業(yè)全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉l 負責物業(yè)的機電設備的日常維護保養(yǎng)工作l 制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施l 負責物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作l 負責物業(yè)高低壓配電室、空調機房的值班和日常維修保養(yǎng)l 負責物業(yè)管理部轉發(fā)的客戶投訴的處理，及滿足客戶其它有關的服務要求l 協(xié)助綜合管理部、財務管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設備材料的選購、庫存和保管使用工作l 負責工程人員的管理、培訓、考核工作l 負責客戶裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作l 總經(jīng)理指派的其它工作財務管理部l 協(xié)調與銀行、稅務以及其它主管財務政府部門的關系l 建立財務管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟核算工作l 征收管理費、水電費、電話費、加時空調費等其它管理費用l 征收和支付管理公司各類合同費用l 制作財務報表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表及其它各種財務報表l 按員工工資表發(fā)放員工工資l 小量現(xiàn)金的支出和日常采購、入庫工作l 負責物業(yè)管理部轉發(fā)的客戶投訴的處理，及滿足客戶其它有關的服務要求l 總經(jīng)理指派的其它工作2．物業(yè)管理崗位編制。通過與發(fā)展商多次溝通，暫定物業(yè)管理方針為：人性服務、培養(yǎng)人才、科學管理、走向市場。根據(jù)以上方針，特制定以下用人方案：1）根據(jù)公司的物業(yè)管理方針，本著控制成本的原則，在標書原有方案基礎上加以調整，形成一個物業(yè)管理整體運作