恒大快速開發(fā)戰(zhàn)略研究(1)(已修改)
2025-05-10 19:09 本頁面
【正文】 5年， 20億到 527億 —— 恒大快速開發(fā)戰(zhàn)略研究 北京公司市場企劃組 2022426 背景與研究方法 3月底，全國媒體開始大量報道恒大利潤超越萬科的消息，其在全國迅速擴張之勢引起我們的關(guān)注。盡管恒大未在北京獲取項目，但考慮到北京萬科的戰(zhàn)略縱深城市包括秦皇島、廊坊等二三線市， 恒大可能都是我們即將面對需貼身肉搏的對手 。 因此，在北京公司管理層布置下，我們嘗試 研究恒大的業(yè)務(wù)發(fā)展情況和企業(yè)盈利模式 ，希望通過本次針對恒大的簡單剖析和研究，說明恒大的發(fā)展模式，探討其模式對萬科可能的啟示，為我們自身的發(fā)展提供借鑒。 恒大目前還不是北京公司的直接對手，對北京公司較為神秘，本次研究首先參考了恒大年報、招股書、媒體報道等公開資料，另外還通過多方關(guān)系 訪談了恒大總部和地方公司相關(guān)人員 ，與 恒大長期合作的合作公司高管 ，里昂證券、摩根斯坦利和國泰君安等外部長期跟蹤恒大的 資深分析員 ，同時借鑒了與恒大直接競爭的 兄弟公司的研究資料 ，希望通過多方面資料綜合描繪出恒大的基本輪廓，供公司參考。 同時感謝集團總部董辦、北京萬科財務(wù)部、長沙萬科營銷部以及給我們貢獻恒大報告相關(guān)資源的各位領(lǐng)導(dǎo)和同事。 2 恒大地產(chǎn)公布 2022年度主要財務(wù)指標(biāo)：凈 利潤高達，較 2022年同期的 6倍 …… …… 截至目前已披露年報的大型房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)顯示，中海以 (港元 ) 位居收益榜之首， 恒大以超過 80億元超過萬科的 ，躋身第二 。 上文摘自 《 恒大利潤超越萬科 》 2022年 4月 5日 恒大利潤超越萬科了嗎 如何實現(xiàn)如此快速的擴張 “開盤必特價，特價必升值” 2022年 3月 29日 “瘋狂擴張、上市受挫，圈地成累贅，資金鏈緊繃，許家印和孫宏斌的手法何其相似，恒大地產(chǎn)會不會成為下一個順馳 ?！?…… …… 預(yù)計私募金額最高為 5億美元，但亦有人士表示，此次私募對于恒大地產(chǎn)來說是杯水車薪。事實上， 恒大地產(chǎn)的資金缺口達 400多億元 。 上文摘自 《 私募 5億美元難補 400億缺口 恒大或成下一個順馳 ? 》 3 目錄 ? 財務(wù)指標(biāo)分析 ? 業(yè)務(wù)模式研究 ? 架構(gòu)與管理體系 ? 對萬科的啟發(fā)和借鑒 0810年，恒大在總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、銷售額和利潤四個方面增長迅速，年復(fù)合增長率 3倍于萬科； 10年的總資產(chǎn)和銷售額已相當(dāng)于萬科的 48% 數(shù)據(jù)來源：恒大 10年年報，恒大 IPO招股書 總資產(chǎn)（億元） 1 , 1 9 22856312 , 1 5 61 , 0 4 5+34% +91% 萬科 1,376 恒大 38886454132546214+19% +58% 萬科 恒大 凈資產(chǎn)（億元） 479606363071 , 0 8 2527+50% +196% 萬科 恒大 銷售額（億元） 利潤（億元） 46664118880+38% +256% 萬科 恒大 2022 2022 2022 5 恒大毛利率逐年下降，核心凈利率 *僅為 10%； 17%的凈利率依賴于物業(yè)增值，其物業(yè)增值收益凈利占比達 40% 由于香港和內(nèi)地的會計準(zhǔn)則差異，為求口徑一致，已對恒大報表的“營業(yè)收入”項作“營業(yè)稅及其附加”的調(diào)增處理 數(shù)據(jù)來源：恒大 10年年報，恒大 IPO招股書 毛利率 萬科 30% 22% 28% 恒大 28% 32% 39% 2022 2022 2022 凈利率 萬科 17% 13% 11% 恒大 17% 18% 17% 0 . 8 1 2 . 75 . 28 . 45 . 53 3 . 5增（減）值收益（損失）（億元） 16% 12% 14% 10% 5% 15% 核心利潤率 * 恒大 萬科 恒大 萬科 * 注：核心利潤率 =（利潤 物業(yè)增值收益） / 調(diào)整后收入 6 09年物業(yè)成本增速高于結(jié)算收入， 10年員工成本、銷售傭金增速高于銷售額，物業(yè)成本增速高于結(jié)算收入，導(dǎo)致恒大銷售成本收入占比持續(xù)上升，其毛利率逐年下降 年度利潤 17% 所得稅 13% 非經(jīng)營性收益 7% 營業(yè)稅及附加 5% 銷售成本 67% 收入 營銷成本 3% 其他收益 行政開支 0% 3% 0% 物業(yè)增值 其他經(jīng)營開支 1% 100% 10年損益各項收入占比 +5 +6 2022 67% 2022 62% 2022 56% 0810年銷售成本收入占比 7 * 注：開發(fā)成本包括地價、建安成本及其他建筑相關(guān)費用和資本化的利息 由于香港和內(nèi)地的會計準(zhǔn)則差異，為求口徑一致，已對恒大報表的“營業(yè)收入”項作“營業(yè)稅及其附加”的調(diào)增處理 數(shù)據(jù)來源：恒大 10年年報，恒大 IPO招股書 0910年成本增速比較 2022年增速 2022年增速 銷售額 412% 72% 員工成本 33% 271% 銷售 傭金 193% 248% 廣告 成本 115% 55% 結(jié)算收入 59% 700% 開發(fā)成本 * 88% 804% 營業(yè)稅及其他 58% 656% 恒大資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率增長迅速，負(fù)債率亦高于萬科， 10年ROE超過萬科，達到 27%，得益于其較高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和杠桿水平 12% 16% 恒大 萬科 17% 27% 3% 14% 凈資產(chǎn)回報率（ ROE） 2022 2022 2022 = 權(quán)益乘數(shù) 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 萬科 29% 38% 37% 恒大 55% 12% 14% 3 . 05 . 33 . 04 . 23 . 54 . 9萬科 恒大 5% 16% 12% 14% 10% 15% 核心利潤率 恒大 萬科 8 注：由于香港和內(nèi)地的會計準(zhǔn)則差異，為求口徑一致，已對恒大報表的“營業(yè)收入”項作“營業(yè)稅及其附加”的調(diào)增處理 數(shù)據(jù)來源：恒大 10年年報，恒大 IPO招股書 08年受上市前路演及后期市場下行，上市計劃擱淺影響，費率相對較高； 0910年，其營銷費率和管理費率回調(diào)至相對合理水平，但仍顯著高于萬科 營銷費率 * 管理費率 * 萬科 % % % 恒大 % % % 2022 2022 2022 萬科 % % % 恒大 % % % 9 數(shù)據(jù)來源：恒大 10年年報，恒大 IPO招股書。營銷費率和管理費率比照當(dāng)年銷售額。 *注：營銷費率和管理費率比照當(dāng)年銷售額。 恒大與萬科負(fù)債率皆在 75%80%之間，其中 10年恒大計息負(fù)債占比 37%，萬科計息負(fù)債占比 29% 10年恒大負(fù)債結(jié)構(gòu) 流動負(fù)債 非流動負(fù)債 2022 69% 31%
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