【正文】 賓館改擴(kuò)建項(xiàng)目可行性報(bào)告目 錄摘要第一章 宏觀經(jīng)濟(jì)與政策面分析第一節(jié) 杭州宏觀經(jīng)濟(jì)概況分析………………………………………………(1)第二節(jié) 杭州商業(yè)地產(chǎn)的宏觀面概況及政策影響……………………………(5)第三節(jié) “長(zhǎng)三角”地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)與杭州的旅游業(yè)發(fā)展……………………(15)第四節(jié) 杭州旅游業(yè)的發(fā)展與其飯店業(yè)的相互影響…………………………(20)第五節(jié) 杭州與周邊地區(qū)飯店業(yè)發(fā)展比較分析………………………………(26)第二章 本項(xiàng)目背景和發(fā)展概況第一節(jié) 本項(xiàng)目提出的背景及期望……………………………………………(33)第二節(jié) 本項(xiàng)目可操作方向探討分析…………………………………………(33)第三章 開(kāi)發(fā)地塊分析第一節(jié) 地理位置及交通狀況…………………………………………………(35)第二節(jié) 周邊配套………………………………………………………………(35)第三節(jié) 地塊分析總結(jié)…………………………………………………………(37)第四章 杭州地區(qū)可能存在的相關(guān)參考項(xiàng)目分析第一節(jié) 錦繡天地………………………………………………………………(38)第二節(jié) 西湖時(shí)代廣場(chǎng)…………………………………………………………(41)第三節(jié) 相關(guān)參考項(xiàng)目總結(jié)……………………………………………………(41)第四節(jié) ******未來(lái)開(kāi)發(fā)方向的可行性…………………………………………(41)第五章 五星級(jí)酒店可行性分析第一節(jié) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究…………………………………………………………(42)第二節(jié) 市場(chǎng)需求研究…………………………………………………………(44)第三節(jié) 五星級(jí)酒店可行性分析總結(jié)…………………………………………(45)第六章 酒店式公寓/產(chǎn)權(quán)式酒店可行性分析第一節(jié) 市場(chǎng)供應(yīng)分析…………………………………………………………(46)第二節(jié) 市場(chǎng)需求分析…………………………………………………………(46)第三節(jié) 酒店式公寓/產(chǎn)權(quán)式酒店可行性分析總結(jié)……………………………(46)第七章 寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)可行性分析第一節(jié) 杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)環(huán)境………………………………………………(48)第二節(jié) 杭州主要寫(xiě)字樓商圈特點(diǎn)…………………………………………(50)第三節(jié) 各個(gè)商圈寫(xiě)字樓分布………………………………………………(53)第四節(jié) 寫(xiě)字樓需求研究……………………………………………………(53)第五節(jié) 寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)分析總結(jié)………………………………………………(54)第八章 商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性分析第一節(jié) 杭州商圈現(xiàn)狀分析…………………………………………………(55)第二節(jié) ******商鋪主要經(jīng)營(yíng)范圍調(diào)查………………………………………(62)第三節(jié) ******商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分析總結(jié)………………………………………(62)第九章 項(xiàng)目定位建議第一節(jié) 項(xiàng)目基本指標(biāo)………………………………………………………(63)第二節(jié) 復(fù)合業(yè)態(tài)方案………………………………………………………(63)第十章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析第一節(jié) 指標(biāo)及相關(guān)數(shù)據(jù)說(shuō)明………………………………………………(65)第二節(jié) 財(cái)務(wù)測(cè)算假設(shè)………………………………………………………(68)第三節(jié) 成本分析……………………………………………………………(69)第四節(jié) 利潤(rùn)狀況分析………………………………………………………(73)第五節(jié) 現(xiàn)金流量分析………………………………………………………(75)第六節(jié) 三種方案比較………………………………………………………(77)第七節(jié) 金籌措及安排………………………………………………………(79)第十一章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析第一節(jié) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析………………………………………………………（80）第二節(jié) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避………………………………………………………（80）第十二章 結(jié)論和建議第一節(jié) 宏觀背景結(jié)論………………………………………………………（81）第二節(jié) 復(fù)合業(yè)態(tài)建議………………………………………………………（82）第三節(jié) 財(cái)務(wù)分析及資金籌措安排…………………………………………（85）附件：附件一 酒店內(nèi)部員工的需求研究附件二 酒店入住客人的需求研究附件三 酒店式公寓供應(yīng)附件四 酒店式公寓的需求分析附件五 酒店常住客深訪總結(jié)附件六 杭州市寫(xiě)字樓供應(yīng)附件七 寫(xiě)字樓需求調(diào)研附件八 商鋪經(jīng)營(yíng)范圍調(diào)查摘 要本研究利用文獻(xiàn)收集、問(wèn)卷調(diào)查和個(gè)案訪談的資料，全面了解杭州市地產(chǎn)、旅游業(yè)和酒店業(yè)概況，結(jié)合杭州市星級(jí)酒店需求狀況及各類(lèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方向的需求狀況，深入研究未來(lái)******的項(xiàng)目定位和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方向問(wèn)題。第一章，闡明研究問(wèn)題的宏觀背景。對(duì)杭州市經(jīng)濟(jì)概況、杭州市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展及宏觀調(diào)控影響做出較為細(xì)致的背景分析；由于涉及到未來(lái)酒店經(jīng)營(yíng)方面，本部分也對(duì)長(zhǎng)三角酒店業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、長(zhǎng)三角旅游業(yè)的現(xiàn)狀結(jié)合案例分析，闡明本項(xiàng)目的研究背景。第二章，本項(xiàng)目的背景和發(fā)展概況。從本項(xiàng)目的提出原因及未來(lái)的項(xiàng)目期望兩方面分析項(xiàng)目背景；分七個(gè)方面對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展方向做了簡(jiǎn)單的分析。第三章，地塊分析。從本項(xiàng)目的地理位置、交通狀況及周邊商業(yè)情況、旅游資源四個(gè)方面全面考察了本項(xiàng)目的地塊發(fā)展?fàn)顩r。第四章，對(duì)杭州地區(qū)可能存在的相關(guān)參考項(xiàng)目的分析。通過(guò)對(duì)錦繡天地和西湖時(shí)代廣場(chǎng)的建筑指標(biāo)和硬件設(shè)施兩方面全面了解其建筑形態(tài)及業(yè)態(tài)定位，通過(guò)錦繡天地酒店式公寓購(gòu)買(mǎi)人群的特征分析，了解杭州市酒店式公寓的消費(fèi)人群，以確定未來(lái)******可能開(kāi)發(fā)的酒店式公寓的定位人群。第五章，五星級(jí)酒店可行性分析。從五星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)狀況、需求狀況分析五星級(jí)酒店的可行性方面，其次從未來(lái)酒店客房、餐飲和會(huì)所等需要改善的方面做了比較深入的研究。第六章，對(duì)作為本項(xiàng)目可能的開(kāi)發(fā)方向之一――酒店式公寓/產(chǎn)權(quán)式酒店的開(kāi)發(fā)可行性分析。分別從杭州市酒店式公寓/產(chǎn)權(quán)式酒店的供應(yīng)面、需求狀況兩方面分析本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)酒店式公寓/產(chǎn)權(quán)式酒店的可行性。第七章，從杭州市寫(xiě)字樓的供應(yīng)狀況和需求分析討論未來(lái)開(kāi)發(fā)酒店式寫(xiě)字樓的可性性；第八章，通過(guò)杭州市商圈分布狀況結(jié)合商鋪需求，了解未來(lái)******商鋪規(guī)模、定位以及經(jīng)營(yíng)的品類(lèi)。第九章，針對(duì)第五、六、七、八章結(jié)論，對(duì)復(fù)合業(yè)態(tài)提出三種方案建議。第十章，計(jì)算三種業(yè)態(tài)的項(xiàng)目投資估算及投資回報(bào)供開(kāi)發(fā)商參考。第十一章，討論本業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)回避問(wèn)題。最后一章，對(duì)本項(xiàng)目可行性的宏觀背景總結(jié)、復(fù)合業(yè)態(tài)的具體建議和最終業(yè)態(tài)的財(cái)務(wù)分析和資金籌措安排三個(gè)方面的做了全面的總結(jié)。第一章 宏觀經(jīng)濟(jì)與政策面分析第一節(jié)：杭州宏觀經(jīng)濟(jì)概況分析一、“長(zhǎng)三角”中的杭州“長(zhǎng)三角”地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及前景長(zhǎng)江三角洲地區(qū)是由上海市、浙江省(具體包括杭州、溫州、寧波、湖州、嘉興、紹興、舟山7 市) 和江蘇省(包括南京、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、常州、無(wú)錫、蘇州、南通7 市) 共計(jì)15 個(gè)城市所組成的城市帶。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平看，“長(zhǎng)三角”地區(qū)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域[1]。早在2002年，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局就在報(bào)告中稱(chēng)，該地區(qū)是“中國(guó)人口最稠密、經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、人民生活最富裕的經(jīng)濟(jì)區(qū)域”[2]。2004年，“長(zhǎng)三角”地區(qū)的GDP總量達(dá)到28775億元，%；人均GDP和人均可支配收入分別為35147元和13481元[3]，大大高于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，也高于珠三角地區(qū)。另?yè)?jù)法國(guó)地理學(xué)者戈德曼預(yù)測(cè)，“長(zhǎng)三角”將會(huì)形成世界上的第六大都市圈[4]。這意味著，以上海為經(jīng)濟(jì)中心的“長(zhǎng)三角”地區(qū)會(huì)是繼巴黎、倫敦、紐約、東京、北美五大湖區(qū)之后的又一個(gè)世界經(jīng)濟(jì)中心和商貿(mào)中心；這也意味著，旅游產(chǎn)業(yè)將會(huì)獲得更為強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支持和更加充足的旅游客源市場(chǎng)，最終帶來(lái)該地區(qū)旅游業(yè)的快速、穩(wěn)定和長(zhǎng)期發(fā)展。長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)（1）一體化進(jìn)程全面：長(zhǎng)三角一體化的發(fā)展目標(biāo)是在未來(lái)10年左右的時(shí)間里，將長(zhǎng)三角組建成一個(gè)“多心組團(tuán)、分層輻射”的世界級(jí)都市經(jīng)濟(jì)圈。2003年以來(lái)，長(zhǎng)三角的一體化進(jìn)程全面推進(jìn)，不斷取得新進(jìn)展。主要表現(xiàn)在兩方面，第一，推進(jìn)一體化的理念、機(jī)制不斷深化和完善。兩省一市的市政府高層就區(qū)域一體化達(dá)成戰(zhàn)略共識(shí)，江、浙主動(dòng)提出“接軌上?！钡陌l(fā)展戰(zhàn)略。第二，具體領(lǐng)域的一體化有實(shí)質(zhì)性舉措。【5】（2）三級(jí)都市圈逐漸形成，產(chǎn)業(yè)集群提升步伐快：都市經(jīng)濟(jì)圈是未來(lái)長(zhǎng)三角構(gòu)筑一體化發(fā)展的新型地域組織形式；而整合、提升產(chǎn)業(yè)集群是長(zhǎng)三角未來(lái)一體化建設(shè)的主要手段之一，其中產(chǎn)業(yè)集群協(xié)同發(fā)展的五大領(lǐng)域分別是：石油化工、汽車(chē)制造、高新技術(shù)、現(xiàn)代物流和金融。（3）有望成為世界制造業(yè)中心：長(zhǎng)三角正在從國(guó)際制造基地向國(guó)際制造中心轉(zhuǎn)變。在各地區(qū)的定位中，浙江、江蘇的經(jīng)濟(jì)功能定位于降低商品制造成本的地區(qū)，而上海則定位在降低長(zhǎng)三角地區(qū)商品和服務(wù)產(chǎn)出的交易成本的中心。（4）核心城市—上海的國(guó)際中心城市地位加強(qiáng)：2004年城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名中上海以明顯優(yōu)勢(shì)位于我國(guó)200個(gè)城市之首。這一點(diǎn)也受到了國(guó)外企業(yè)的認(rèn)可，自2004年以來(lái)，許多全球大企業(yè)紛紛將自己的亞太總部或中國(guó)總部從本土或新加坡、香港、北京等地搬遷至上海，其中有通用汽車(chē)、福特、瑞典宜家、德加拉、雅芳、麥當(dāng)勞、國(guó)際紙業(yè) 等各行業(yè)的著名企業(yè)。更多國(guó)際知名企業(yè)的入駐將會(huì)進(jìn)一步提高上海的國(guó)際中心城市的地位。（5）杭州、南京兩個(gè)中心城市的地位逐漸突顯：在核心城市上海的國(guó)際地位日益突出、對(duì)周邊城市輻射力加大的同時(shí)，杭州、南京兩個(gè)城市在各自的二級(jí)都市圈中的地位也在不斷加強(qiáng)。（6）主要數(shù)據(jù)對(duì)比：表11 十六個(gè)城市間各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)比【6】地區(qū)土地面積(平方公里)2004年末戶(hù)籍人口(萬(wàn)人)2004年生產(chǎn)總值（億元）人均生產(chǎn)總值（億元）城市居民可支配收入（元）累計(jì)177。%累計(jì)177。%累計(jì)177。%杭州1659625153885814565寧波936521583917315882嘉興391510513150614392湖州58185912296613487紹興825613143025415676舟山14402122185514326臺(tái)州941111742117716651南京658819103337511602無(wú)錫478823505282513588常州437511013166512867蘇州848834505799214451南通800112261580610937揚(yáng)州6634788173739851鎮(zhèn)江38477812923510858泰州5791705140149695上海634174505530616683長(zhǎng)三角合計(jì)109654287753518714075很明顯，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)真正意義上的核心城市是滬寧杭蘇四城市，而杭州在長(zhǎng)三角南翼的輻射作用無(wú)人可代。尤其是從經(jīng)濟(jì)總量上看，杭州在長(zhǎng)三角的南翼獨(dú)樹(shù)一幟，具有無(wú)可比擬的區(qū)域輻射作用。從居民人均收入狀況看，長(zhǎng)三角南翼浙江省下屬城市普遍比較富裕，除湖州外的所有城市居民人均收入都超過(guò)長(zhǎng)三角平均水平。也就是說(shuō)，杭州所輻射的是一片普遍富庶的黃金熱土。長(zhǎng)三角南翼普遍富庶、杭州是其中的輻射中心、再加上杭州獨(dú)特的居住環(huán)境，就不難理解為什么杭州是長(zhǎng)三角所有城市中外地人來(lái)買(mǎi)房子最多的城市了。這是杭州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展得天獨(dú)厚的綜合優(yōu)勢(shì)，今后這一狀況也不會(huì)有多大改變。杭州作為區(qū)域輻射中心的唯一威脅來(lái)自寧波的離心力。從數(shù)據(jù)上看，寧波是長(zhǎng)三角南翼唯一能在經(jīng)濟(jì)總量上與杭州抗衡的城市，因而寧波一貫以來(lái)表現(xiàn)出“脫杭入滬”的傾向，規(guī)劃中的杭州灣大橋建成將進(jìn)一步推動(dòng)這一趨勢(shì)，使滬杭甬之間的關(guān)系有向滬寧蘇靠攏的趨勢(shì)。二、浙江省及杭州市宏觀發(fā)展研究浙江省國(guó)民經(jīng)濟(jì)近幾年一直保持快速增長(zhǎng)，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。2001～%，%高出 。2004年，全省實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值11243億元，%。今后10年～20年，浙江經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率仍將高于全國(guó)平均速度。預(yù)計(jì)到2010年，全省人均GDP將達(dá)到4000～4200美元，2020年將達(dá)到7000～8000美元?！?】杭州GDP已經(jīng)連續(xù)十四年保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，2004年達(dá)到2515億元，人均GDP達(dá)到38858元（4242美元），%。預(yù)計(jì)2005年市區(qū)GDP將達(dá)到1680億元，人均GDP達(dá)到5000美元；到2020年市區(qū)GDP將達(dá)到5580億元，人均GDP達(dá)到14400美元，年均遞增8%以上。表2 浙江省主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)四年數(shù)據(jù)對(duì)比【8】生產(chǎn)總值（億）人均GDP（元）GDP增長(zhǎng)速度全社會(huì)固定資產(chǎn)資（億元）2001674817773％2002779619730％2003939532700％20041124323942％5945表3 杭州市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)四年數(shù)據(jù)對(duì)比【9】生產(chǎn)總值（億）人均GDP（元）GDP增長(zhǎng)速度全社會(huì)固定資產(chǎn)資（億元）2001156825074％2002178128150％200320993270015％200425153885815％從表中可以看到，杭州市生產(chǎn)總值占浙江省生產(chǎn)總值的比重超過(guò)20%，近年沒(méi)有發(fā)生很大變化。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度來(lái)看：杭州市的經(jīng)