【正文】 賓館改擴(kuò)建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告賓館改擴(kuò)建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 1 項(xiàng)目名稱及承辦單位 1 項(xiàng)目承辦單位概括 1 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)和原則 1 項(xiàng)目概況 2 項(xiàng)目總投資及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 2 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3 小結(jié) 3第二章 項(xiàng)目提出背景及建設(shè)必要性 5 項(xiàng)目提出背景 5 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 6第三章 需求分析與建設(shè)規(guī)模 9 項(xiàng)目需求分析 9 建設(shè)規(guī)模 10第四章 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)方案 11 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 11 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 11 項(xiàng)目建筑工程方案 12 加固工程 13 裝修方案 14 項(xiàng)目配套工程 16第五章 節(jié)能專篇 22 編制依據(jù) 22 節(jié)能措施 22第六章 環(huán)境保護(hù)方案 24 設(shè)計(jì)依據(jù) 24 項(xiàng)目執(zhí)行的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 24 項(xiàng)目主要污染源及污染物 24 項(xiàng)目產(chǎn)生污染物分析及治理措施 24 施工期的環(huán)境保護(hù)措施 25 環(huán)境影響分析結(jié)論 25第七章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生 27 安全衛(wèi)生工作 27 餐廳安全衛(wèi)生 27 28第八章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 31第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與工程招標(biāo) 32 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 32 項(xiàng)目工程招標(biāo) 32第十章 投資估算與籌資方案 34 編制依據(jù) 34 投資估算說(shuō)明 34 編制基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 34 項(xiàng)目總投資估算 35 籌資方案 39第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 40 40 40 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)費(fèi)用估算 42 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 42第十二章 社會(huì)效益分析 43 項(xiàng)目實(shí)施對(duì)社會(huì)影響分析 43 項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析 44 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 44第十三章 敏感性分析 45第十四章 可行性研究結(jié)論 47 可行性研究結(jié)論 47 問題和建議 47附件：附表1：項(xiàng)目銷售收入分析表附表2：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入估算表附表3：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入及稅金估算表附表4：項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年總經(jīng)營(yíng)費(fèi)用表附表5：項(xiàng)目現(xiàn)金流量表附圖1：賓館項(xiàng)目區(qū)域位置圖附圖2：賓館項(xiàng)目總平面圖附圖3: 賓館項(xiàng)目軸立面圖附圖4：賓館1區(qū)、3區(qū)一層平面圖附圖5：賓館大堂一層平面圖附圖6：賓館大堂立面圖附件一：土地證(地號(hào) )4第一章 總 論 項(xiàng)目名稱及承辦單位項(xiàng)目名稱：賓館改擴(kuò)建項(xiàng)目承辦單位：某農(nóng)場(chǎng)法人代表： 企業(yè)性質(zhì)：國(guó)有企業(yè)企業(yè)地址：某市東郊老寺廟 項(xiàng)目承辦單位概括某農(nóng)場(chǎng)始建于1955年，是甘肅省最早建設(shè)的省屬國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)之一。建場(chǎng)時(shí)以當(dāng)?shù)氐孛袄纤聫R”命名為“甘肅省國(guó)營(yíng)老寺廟農(nóng)場(chǎng)”，由甘肅省農(nóng)墾局管轄。1964年由老寺廟農(nóng)場(chǎng)、頭墩農(nóng)場(chǎng)、山羊堡農(nóng)場(chǎng)、林蔭農(nóng)場(chǎng)合并組建為“農(nóng)建十一師第四團(tuán)”。1969年成立蘭州軍區(qū)生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)，編制序列為兵團(tuán)第二師十一團(tuán)。1975年1月兵團(tuán)撤銷，十一團(tuán)更名為“某地區(qū)國(guó)營(yíng)**農(nóng)場(chǎng)”，由**地區(qū)（現(xiàn)**市）管轄。1984年5月交甘肅省農(nóng)墾總局管理，改名為“甘肅省國(guó)營(yíng)**農(nóng)場(chǎng)”。2004年6月注冊(cè)為“某農(nóng)場(chǎng)”，現(xiàn)隸屬于甘肅省農(nóng)墾集團(tuán)有限責(zé)任公司。主營(yíng)業(yè)務(wù)：企業(yè)以農(nóng)作物種植、銷售為主，實(shí)行自產(chǎn)自銷、制造、加工和銷售。企業(yè)的發(fā)展以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以場(chǎng)辦工業(yè)為依托，重點(diǎn)發(fā)展啤酒原料、醬用番茄、優(yōu)質(zhì)果品、飼料玉米、特藥、金盞菊為主的六大產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)；建成了啤酒原料種植及加工、蕃茄種植及加工、金盞菊種植及加工產(chǎn)業(yè)鏈等。人員構(gòu)成：據(jù)2009年年終統(tǒng)計(jì)報(bào)表顯示，農(nóng)場(chǎng)總?cè)丝?500人，在冊(cè)職工1430人，管理人員128人，離退休人員622人。具有各類專業(yè)技術(shù)人員121人，其中高級(jí)職稱18人、中級(jí)職稱42人、初級(jí)職稱61人。社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況：**農(nóng)場(chǎng)是一個(gè)以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主，工、商、建、運(yùn)、服綜合經(jīng)營(yíng)的國(guó)營(yíng)農(nóng)墾企業(yè)，下設(shè)1個(gè)農(nóng)業(yè)分場(chǎng)、9個(gè)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)隊(duì)、林業(yè)隊(duì)、啤酒花管理站、林果管理站；工副業(yè)有番茄制品公司、老寺廟酒廠、JL麥芽廠、JL賓館、老寺廟肥料廠、惠民磚廠、綜合加工廠、建筑公司、農(nóng)業(yè)工程機(jī)械公司、水管所、金盞菊加工廠和酒花顆粒加工廠等。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)和原則 (1) 國(guó)家發(fā)改委《工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》(2) 國(guó)務(wù)院《關(guān)于投資體制改革的決定》(3) 1998年8月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)國(guó)家旅游局發(fā)布的《中華人民共和國(guó)評(píng)定旅游涉外酒店星級(jí)的規(guī)定》(4) 土地證(地號(hào) )(5) 《建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范》(GB503262001)(6) 《中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》(7) 《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)定進(jìn)行編制，以提升功能、改善環(huán)境、招商引資、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍為主線。 項(xiàng)目概況項(xiàng)目占地面積：1000㎡建筑面積：21800㎡項(xiàng)目投資：6000萬(wàn)元建設(shè)性質(zhì)：改擴(kuò)建建設(shè)地址：**市人民東街23號(hào)建設(shè)期限：2010年4月－2011年10月。原建筑物概況:原建筑物建筑年代：19931994年原設(shè)計(jì)使用功能：JL賓館建筑物的主樓高為六層,副樓高為兩層。主樓為南北向，副樓為東西向。主樓臨**市人民東街，副樓位于主樓南側(cè)并與主樓垂直。主樓建筑高度：主樓各層層高：、具體改造裝修方案如下：門市房6間,共229㎡大會(huì)議室1個(gè),可容納234人中會(huì)議室3個(gè),可容納128人小會(huì)議室1個(gè),可容納22人會(huì)議室總計(jì)接納人數(shù):384人大餐廳1個(gè),可容納180人小餐廳12個(gè),可容納156人就餐接納總?cè)藬?shù):336人客房標(biāo)準(zhǔn)間74間,最多可入住148人客房套房間7間,最多可入住14人客房單人間15間,最多可入住15人接納入住總?cè)藬?shù):177人 項(xiàng)目總投資及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) :3600萬(wàn)元 其中：房屋主體建筑購(gòu)置費(fèi)：1300萬(wàn)元；改造裝修總投資：2300萬(wàn)元。：35年：建設(shè)期一年，經(jīng)營(yíng)期14年(年)：，2011年～，2013年～，2015～。：6,：% 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6778平方米 11553平方米 3600萬(wàn)元 30% %(i=10%) (含建設(shè)期) (含建設(shè)期) 小結(jié)(1)根據(jù)本項(xiàng)目的可行性研究分析，本項(xiàng)目符合地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，符合吉林省民航事業(yè)發(fā)展需要。(2)本項(xiàng)目實(shí)施有利于開發(fā)吉林省旅游資源，推動(dòng)旅游事業(yè)發(fā)展。(3)，有較好的經(jīng)濟(jì)效益。 (4)，%(5)本項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目中符合國(guó)家節(jié)能環(huán)保政策要求。綜上所述，豐滿賓館項(xiàng)目具有較強(qiáng)的社會(huì)效益和較好的經(jīng)濟(jì)效益，該項(xiàng)目投入使用后將會(huì)為吉林市航空市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展提供廣闊的增長(zhǎng)空間，同時(shí)也會(huì)為吉林省民航機(jī)場(chǎng)集團(tuán)公司帶來(lái)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出較大貢獻(xiàn)。本項(xiàng)目具有較強(qiáng)可行性。問題和建議(1)項(xiàng)目生產(chǎn)過程中，要特別注意加強(qiáng)污染防治與治理，嚴(yán)格按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)搞好環(huán)境保護(hù)。(2)對(duì)所有的配套管線和效率低、耗能高、不利于環(huán)境保護(hù)的設(shè)備，進(jìn)行全面更新造及周邊環(huán)境的綠化、美化、亮化。并根據(jù)整體布局，對(duì)隱蔽管線走向作相應(yīng)的調(diào)整，為賓館整體經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)性、安全性、環(huán)保性和舒適性打下良好的基礎(chǔ)。(3)加強(qiáng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益，縮短投資回收期。第二章 項(xiàng)目提出背景及建設(shè)必要性 項(xiàng)目提出背景吉林市距長(zhǎng)春龍嘉國(guó)際機(jī)場(chǎng)68公里,轄4區(qū)5縣78個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)?？偯娣e27120公里。 吉林市旅游業(yè)發(fā)達(dá),有AAAA級(jí)景區(qū)2個(gè)(松花湖景區(qū)、北大湖滑雪場(chǎng)), AA級(jí)景區(qū)10個(gè)。吉林霧凇與“泰山日出、錢塘潮涌、黃山云?！辈⒎Q為中國(guó)四大奇觀。吉林市擁有10座滑雪場(chǎng)，被譽(yù)為中國(guó)的”滑雪天堂” 。2007年全市共接待境內(nèi)外游客980萬(wàn)人次,，是全國(guó)31個(gè)重點(diǎn)旅游城市之一。吉林市由于與長(zhǎng)春地理距離較近(高速公路距離89公里),吉林二臺(tái)子機(jī)場(chǎng)市場(chǎng)拓展一直受長(zhǎng)春機(jī)場(chǎng)制約。截至2005年，吉林二臺(tái)子機(jī)場(chǎng)只開通北京、上海、廣州等3個(gè)城市的航線。每周僅飛行10余個(gè)航班。因航線少，通達(dá)城市有限，吉林市的旅客出行一般選擇鐵路或到長(zhǎng)春大房身機(jī)場(chǎng)乘機(jī)。這使得航空市場(chǎng)發(fā)展愈加緩慢，吉林二臺(tái)子機(jī)場(chǎng)2004年全年旅客吞吐量?jī)H為28354人次。2005年8月27日，長(zhǎng)春龍嘉國(guó)際機(jī)場(chǎng)落成通航，吉林二臺(tái)子機(jī)場(chǎng)同時(shí)停航歇業(yè)。龍嘉國(guó)際機(jī)場(chǎng)成為長(zhǎng)春、吉林二市共用機(jī)場(chǎng)(龍嘉機(jī)場(chǎng)距吉林市62公里)。龍嘉機(jī)場(chǎng)通達(dá)國(guó)際國(guó)內(nèi)32個(gè)城市,開通航線42條，這極大方便了吉林市旅客出行需求，吉林市航空市場(chǎng)也隨之快速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)2007年進(jìn)出龍嘉機(jī)場(chǎng)的吉林市旅客約為50萬(wàn)人次，相比2004年增長(zhǎng)18倍左右。2008年預(yù)計(jì)將達(dá)到60萬(wàn)人次左右，吉林市航空市場(chǎng)因龍嘉機(jī)場(chǎng)的落成使用得到了跳躍式發(fā)展。2003年民航體制改革，原民航吉林省管理局一分為二，成立吉林省民航機(jī)場(chǎng)集團(tuán)公司和民航吉林安全監(jiān)督管理辦公室。民航吉林省局在吉林市區(qū)內(nèi)的唯一商務(wù)辦公樓吉林市民航賓館被劃給民航吉林監(jiān)管辦。吉林機(jī)場(chǎng)集團(tuán)公司駐吉林市多家單位只能擠在吉林市民航中心售票處營(yíng)業(yè)部辦公。目前,吉林省民航機(jī)場(chǎng)集團(tuán)公司在吉林市有3個(gè)單位，一是吉林二臺(tái)子機(jī)場(chǎng)留守處，二是龍嘉機(jī)場(chǎng)駐吉林市客貨銷售公司，三是龍嘉機(jī)場(chǎng)運(yùn)輸公司駐吉林市營(yíng)業(yè)部。由于多家單位共同使用民航中心售票處辦公，使原本場(chǎng)地就狹小的售票處更加擁擠。尤其是乘坐機(jī)場(chǎng)巴士的候車旅客,只能在路邊露天候車，遇有雨雪惡劣天氣時(shí)，簡(jiǎn)陋的服務(wù)設(shè)施給廣大乘機(jī)旅客帶來(lái)的不便更加突出。同時(shí)東北地區(qū)屬寒溫帶氣候，冬季多雪，龍嘉國(guó)際機(jī)場(chǎng)因降雪關(guān)閉機(jī)場(chǎng)和延誤航班的情況在冬季時(shí)有發(fā)生。由于集團(tuán)公司原有賓館被劃走，而此時(shí)正值旅游旺季，各大賓館房源緊張，旅客安置也成為了一個(gè)棘手的問題。為解決上訴問題，經(jīng)吉林省機(jī)場(chǎng)集團(tuán)公司與吉林市政府協(xié)調(diào)，吉林市將正在營(yíng)業(yè)中的吉林市豐滿賓館停業(yè)，將該場(chǎng)地低價(jià)售給吉林省民航機(jī)場(chǎng)集團(tuán)公司，作為吉林市新民航營(yíng)業(yè)部和旅客過夜用房使用。豐滿賓館位于吉林市城區(qū)中心，地理位置優(yōu)越,距著名的松花江和吉林市政府僅有3分鐘車程，距國(guó)家AAAA級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)松花湖景區(qū)也只有20分鐘車程左右，屬于吉林市的黃金地段，升值潛力巨大。豐滿賓館建筑面積11553平方米，土地占地面積6778平方米。吉林省民航機(jī)場(chǎng)集團(tuán)公司目前已付完全部合同款1300萬(wàn)元，豐滿賓館產(chǎn)權(quán)已過戶到吉林省民航機(jī)場(chǎng)集團(tuán)公司名下。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性民航業(yè)發(fā)展的需要近年來(lái)民航業(yè)的迅速發(fā)展讓我國(guó)大中型樞紐機(jī)場(chǎng)接近飽和，各大航空公司還都在批量引進(jìn)新飛機(jī)，新飛機(jī)未來(lái)幾年將以每年100架左右的速度增加，機(jī)場(chǎng)的擴(kuò)容已成“當(dāng)務(wù)之急”。這也意味著，在“十一五”期間國(guó)家民航總局除加強(qiáng)原有機(jī)場(chǎng)的改造外,加緊了對(duì)原有機(jī)場(chǎng)的修復(fù)利用。那么隨著機(jī)場(chǎng)的擴(kuò)容,首先是機(jī)組過夜用房量的增加，其次是由于天氣和氣候的原因造成誤航班的旅客住宿，這些都要求有足夠的保證資源，吉林市距長(zhǎng)春龍嘉國(guó)際機(jī)場(chǎng)的距離為六十多公里，行車時(shí)間四十多分鐘，是建設(shè)機(jī)組過夜用房和誤航班的旅客住宿的首選位置。本項(xiàng)目的建設(shè)完成客觀上為推進(jìn)吉林省民航事業(yè)發(fā)展發(fā)揮直接的積極作用，將為民航事業(yè)發(fā)展創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，民航事業(yè)的發(fā)展將大大推動(dòng)吉林市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步。旅游業(yè)的發(fā)展旅游業(yè)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，它以其特有的消費(fèi)功能和生產(chǎn)功能得以長(zhǎng)足發(fā)展，正在成為規(guī)模最大、增長(zhǎng)最快和創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)最多的產(chǎn)業(yè)。僅在1992年，全球旅游業(yè)收入就超過了石油工業(yè)和汽車制造業(yè)，成為世界第一大產(chǎn)業(yè)。從國(guó)內(nèi)來(lái)講，近幾年來(lái)旅游業(yè)迅速發(fā)展。%%。隨著旅游業(yè)的快速發(fā)展，旅游已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn),旅游業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用日益凸現(xiàn)。吉林市是一個(gè)四季分明的城市，一年四季可游覽的景點(diǎn)數(shù)不勝數(shù)，是聞名中外的旅游圣地,近年來(lái)隨著吉林市在旅游業(yè)的宣傳和重視,旅游呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的勢(shì)頭，很多中外游客慕名而來(lái)。一年四季接待的中外游客達(dá)60萬(wàn)人次，在旅游旺季,各酒店賓館爆滿。 隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，人們的收入水平逐年提高，人們不再滿足傳統(tǒng)的吃、穿、住的需求，人們的消費(fèi)理念正在逐步與國(guó)際化接軌，特別是現(xiàn)行休假制度 (五天工作制和各類黃金周的實(shí)施)更多的人們開始了旅游消費(fèi)。吉林市現(xiàn)有旅游涉外飯店21家，其中四星級(jí)4家，三星級(jí)7家，年接待能力100萬(wàn)人左右。我國(guó)的很多行業(yè)的淡季在冬季，特別是南部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)常年處于炎熱地帶，他們對(duì)北方風(fēng)情的漫天飛雪和聞名中外的吉林特色風(fēng)景霧凇十分仰慕。每當(dāng)霧凇來(lái)臨，吉林市松花江岸十里長(zhǎng)堤“忽如一夜春風(fēng)來(lái)，千樹萬(wàn)樹梨花開”，柳樹結(jié)銀花，松樹綻銀菊，把人們帶進(jìn)如詩(shī)如畫的仙境。吉林市具有豐富的冬季旅游資源，迫切需要加強(qiáng)航空交通保障，需要加強(qiáng)旅館建設(shè)。吉林市的旅游資源世紀(jì)廣場(chǎng)位于吉林市博物館和松花江南岸之間，南北長(zhǎng)900余米，東西長(zhǎng)200余米，占地面積228公頃。由博物館建筑群、旱噴泉、國(guó)旗平臺(tái)、“世紀(jì)之舟”巨塔、音樂噴泉、望江平臺(tái)等部分組成，是吉林市一座反映城市特色的風(fēng)景園林。 博物館建筑群是廣場(chǎng)南部觀賞性很強(qiáng)的背景裝飾景觀。 音樂噴泉廣場(chǎng)由每座長(zhǎng)50米、寬18米的三座大型音樂噴泉組成。美國(guó)在1948年2月28日，發(fā)現(xiàn)一顆名為“諾頓”的隕石，重1079公斤，稱世界最大的隕石。1976年5月23日，吉林市隕石雨展覽會(huì)向世人宣布：1976年3月8日呈雨?duì)铍E落在吉林市區(qū)的隕石總重量2700公斤，其中最大的１號(hào)隕石重1770公斤，體積為1179384立方厘米，從而吉林隕石成為“世界上隕石之最”。宇宙是神秘的，夏夜，靜望星空之時(shí)，往往會(huì)看到流星劃過天際，使人產(chǎn)生無(wú)邊的遐想。朱雀山森林公園隸屬于吉林市松花湖實(shí)驗(yàn)林場(chǎng)，海拔817米，吉林市四大名山之一，距國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)松花湖僅2公里，從市區(qū)的吉林大橋出發(fā)，南行8公里