【正文】 賓館改擴建項目可行性研究報告賓館改擴建項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論 1 項目名稱及承辦單位 1 項目承辦單位概括 1 可行性研究報告編制依據(jù)和原則 1 項目概況 2 項目總投資及財務(wù)評價指標 2 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標 3 小結(jié) 3第二章 項目提出背景及建設(shè)必要性 5 項目提出背景 5 項目建設(shè)的必要性 6第三章 需求分析與建設(shè)規(guī)模 9 項目需求分析 9 建設(shè)規(guī)模 10第四章 項目建設(shè)地點及建設(shè)方案 11 項目建設(shè)地點 11 項目規(guī)劃設(shè)計方案 11 項目建筑工程方案 12 加固工程 13 裝修方案 14 項目配套工程 16第五章 節(jié)能專篇 22 編制依據(jù) 22 節(jié)能措施 22第六章 環(huán)境保護方案 24 設(shè)計依據(jù) 24 項目執(zhí)行的環(huán)境質(zhì)量標準 24 項目主要污染源及污染物 24 項目產(chǎn)生污染物分析及治理措施 24 施工期的環(huán)境保護措施 25 環(huán)境影響分析結(jié)論 25第七章 勞動安全衛(wèi)生 27 安全衛(wèi)生工作 27 餐廳安全衛(wèi)生 27 28第八章 組織機構(gòu)與人力資源配置 31第九章 項目實施進度與工程招標 32 項目實施進度 32 項目工程招標 32第十章 投資估算與籌資方案 34 編制依據(jù) 34 投資估算說明 34 編制基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 34 項目總投資估算 35 籌資方案 39第十一章 財務(wù)評價 40 40 40 項目經(jīng)營費用估算 42 財務(wù)評價結(jié)論 42第十二章 社會效益分析 43 項目實施對社會影響分析 43 項目與所在地區(qū)互適性分析 44 社會風(fēng)險分析 44第十三章 敏感性分析 45第十四章 可行性研究結(jié)論 47 可行性研究結(jié)論 47 問題和建議 47附件：附表1：項目銷售收入分析表附表2：項目經(jīng)營收入估算表附表3：項目經(jīng)營收入及稅金估算表附表4：項目達產(chǎn)年總經(jīng)營費用表附表5：項目現(xiàn)金流量表附圖1：賓館項目區(qū)域位置圖附圖2：賓館項目總平面圖附圖3: 賓館項目軸立面圖附圖4：賓館1區(qū)、3區(qū)一層平面圖附圖5：賓館大堂一層平面圖附圖6：賓館大堂立面圖附件一：土地證(地號 )4第一章 總 論 項目名稱及承辦單位項目名稱：賓館改擴建項目承辦單位：某農(nóng)場法人代表： 企業(yè)性質(zhì)：國有企業(yè)企業(yè)地址：某市東郊老寺廟 項目承辦單位概括某農(nóng)場始建于1955年，是甘肅省最早建設(shè)的省屬國營農(nóng)場之一。建場時以當?shù)氐孛袄纤聫R”命名為“甘肅省國營老寺廟農(nóng)場”，由甘肅省農(nóng)墾局管轄。1964年由老寺廟農(nóng)場、頭墩農(nóng)場、山羊堡農(nóng)場、林蔭農(nóng)場合并組建為“農(nóng)建十一師第四團”。1969年成立蘭州軍區(qū)生產(chǎn)建設(shè)兵團，編制序列為兵團第二師十一團。1975年1月兵團撤銷，十一團更名為“某地區(qū)國營**農(nóng)場”，由**地區(qū)（現(xiàn)**市）管轄。1984年5月交甘肅省農(nóng)墾總局管理，改名為“甘肅省國營**農(nóng)場”。2004年6月注冊為“某農(nóng)場”，現(xiàn)隸屬于甘肅省農(nóng)墾集團有限責(zé)任公司。主營業(yè)務(wù)：企業(yè)以農(nóng)作物種植、銷售為主，實行自產(chǎn)自銷、制造、加工和銷售。企業(yè)的發(fā)展以市場為導(dǎo)向，以場辦工業(yè)為依托，重點發(fā)展啤酒原料、醬用番茄、優(yōu)質(zhì)果品、飼料玉米、特藥、金盞菊為主的六大產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)；建成了啤酒原料種植及加工、蕃茄種植及加工、金盞菊種植及加工產(chǎn)業(yè)鏈等。人員構(gòu)成：據(jù)2009年年終統(tǒng)計報表顯示，農(nóng)場總?cè)丝?500人，在冊職工1430人，管理人員128人，離退休人員622人。具有各類專業(yè)技術(shù)人員121人，其中高級職稱18人、中級職稱42人、初級職稱61人。社會經(jīng)濟發(fā)展概況：**農(nóng)場是一個以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主，工、商、建、運、服綜合經(jīng)營的國營農(nóng)墾企業(yè)，下設(shè)1個農(nóng)業(yè)分場、9個農(nóng)業(yè)生產(chǎn)隊、林業(yè)隊、啤酒花管理站、林果管理站；工副業(yè)有番茄制品公司、老寺廟酒廠、JL麥芽廠、JL賓館、老寺廟肥料廠、惠民磚廠、綜合加工廠、建筑公司、農(nóng)業(yè)工程機械公司、水管所、金盞菊加工廠和酒花顆粒加工廠等。 可行性研究報告編制依據(jù)和原則 (1) 國家發(fā)改委《工程建設(shè)項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容和核準招標事項暫行規(guī)定》(2) 國務(wù)院《關(guān)于投資體制改革的決定》(3) 1998年8月經(jīng)國務(wù)院批準國家旅游局發(fā)布的《中華人民共和國評定旅游涉外酒店星級的規(guī)定》(4) 土地證(地號 )(5) 《建設(shè)工程項目管理規(guī)范》(GB503262001)(6) 《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》(7) 《中華人民共和國招標投標法》嚴格按照國家有關(guān)標準、規(guī)范、規(guī)定進行編制，以提升功能、改善環(huán)境、招商引資、擴大經(jīng)營范圍為主線。 項目概況項目占地面積：1000㎡建筑面積：21800㎡項目投資：6000萬元建設(shè)性質(zhì)：改擴建建設(shè)地址：**市人民東街23號建設(shè)期限：2010年4月－2011年10月。原建筑物概況:原建筑物建筑年代：19931994年原設(shè)計使用功能：JL賓館建筑物的主樓高為六層,副樓高為兩層。主樓為南北向，副樓為東西向。主樓臨**市人民東街，副樓位于主樓南側(cè)并與主樓垂直。主樓建筑高度：主樓各層層高：、具體改造裝修方案如下：門市房6間,共229㎡大會議室1個,可容納234人中會議室3個,可容納128人小會議室1個,可容納22人會議室總計接納人數(shù):384人大餐廳1個,可容納180人小餐廳12個,可容納156人就餐接納總?cè)藬?shù):336人客房標準間74間,最多可入住148人客房套房間7間,最多可入住14人客房單人間15間,最多可入住15人接納入住總?cè)藬?shù):177人 項目總投資及財務(wù)評價指標 :3600萬元 其中：房屋主體建筑購置費：1300萬元；改造裝修總投資：2300萬元。：35年：建設(shè)期一年，經(jīng)營期14年(年)：，2011年～，2013年～，2015～。：6,：% 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標 6778平方米 11553平方米 3600萬元 30% %(i=10%) (含建設(shè)期) (含建設(shè)期) 小結(jié)(1)根據(jù)本項目的可行性研究分析，本項目符合地方經(jīng)濟發(fā)展需要，符合吉林省民航事業(yè)發(fā)展需要。(2)本項目實施有利于開發(fā)吉林省旅游資源，推動旅游事業(yè)發(fā)展。(3)，有較好的經(jīng)濟效益。 (4)，%(5)本項目建設(shè)項目中符合國家節(jié)能環(huán)保政策要求。綜上所述，豐滿賓館項目具有較強的社會效益和較好的經(jīng)濟效益，該項目投入使用后將會為吉林市航空市場的未來發(fā)展提供廣闊的增長空間，同時也會為吉林省民航機場集團公司帶來新的利潤增長點，為地方經(jīng)濟的發(fā)展做出較大貢獻。本項目具有較強可行性。問題和建議(1)項目生產(chǎn)過程中，要特別注意加強污染防治與治理，嚴格按照國家標準搞好環(huán)境保護。(2)對所有的配套管線和效率低、耗能高、不利于環(huán)境保護的設(shè)備，進行全面更新造及周邊環(huán)境的綠化、美化、亮化。并根據(jù)整體布局，對隱蔽管線走向作相應(yīng)的調(diào)整，為賓館整體經(jīng)營的經(jīng)濟性、安全性、環(huán)保性和舒適性打下良好的基礎(chǔ)。(3)加強管理，提高經(jīng)濟效益，縮短投資回收期。第二章 項目提出背景及建設(shè)必要性 項目提出背景吉林市距長春龍嘉國際機場68公里,轄4區(qū)5縣78個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。總面積27120公里。 吉林市旅游業(yè)發(fā)達,有AAAA級景區(qū)2個(松花湖景區(qū)、北大湖滑雪場), AA級景區(qū)10個。吉林霧凇與“泰山日出、錢塘潮涌、黃山云?！辈⒎Q為中國四大奇觀。吉林市擁有10座滑雪場，被譽為中國的”滑雪天堂” 。2007年全市共接待境內(nèi)外游客980萬人次,，是全國31個重點旅游城市之一。吉林市由于與長春地理距離較近(高速公路距離89公里),吉林二臺子機場市場拓展一直受長春機場制約。截至2005年，吉林二臺子機場只開通北京、上海、廣州等3個城市的航線。每周僅飛行10余個航班。因航線少，通達城市有限，吉林市的旅客出行一般選擇鐵路或到長春大房身機場乘機。這使得航空市場發(fā)展愈加緩慢，吉林二臺子機場2004年全年旅客吞吐量僅為28354人次。2005年8月27日，長春龍嘉國際機場落成通航，吉林二臺子機場同時停航歇業(yè)。龍嘉國際機場成為長春、吉林二市共用機場(龍嘉機場距吉林市62公里)。龍嘉機場通達國際國內(nèi)32個城市,開通航線42條，這極大方便了吉林市旅客出行需求，吉林市航空市場也隨之快速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計2007年進出龍嘉機場的吉林市旅客約為50萬人次，相比2004年增長18倍左右。2008年預(yù)計將達到60萬人次左右，吉林市航空市場因龍嘉機場的落成使用得到了跳躍式發(fā)展。2003年民航體制改革，原民航吉林省管理局一分為二，成立吉林省民航機場集團公司和民航吉林安全監(jiān)督管理辦公室。民航吉林省局在吉林市區(qū)內(nèi)的唯一商務(wù)辦公樓吉林市民航賓館被劃給民航吉林監(jiān)管辦。吉林機場集團公司駐吉林市多家單位只能擠在吉林市民航中心售票處營業(yè)部辦公。目前,吉林省民航機場集團公司在吉林市有3個單位，一是吉林二臺子機場留守處，二是龍嘉機場駐吉林市客貨銷售公司，三是龍嘉機場運輸公司駐吉林市營業(yè)部。由于多家單位共同使用民航中心售票處辦公，使原本場地就狹小的售票處更加擁擠。尤其是乘坐機場巴士的候車旅客,只能在路邊露天候車，遇有雨雪惡劣天氣時，簡陋的服務(wù)設(shè)施給廣大乘機旅客帶來的不便更加突出。同時東北地區(qū)屬寒溫帶氣候，冬季多雪，龍嘉國際機場因降雪關(guān)閉機場和延誤航班的情況在冬季時有發(fā)生。由于集團公司原有賓館被劃走，而此時正值旅游旺季，各大賓館房源緊張，旅客安置也成為了一個棘手的問題。為解決上訴問題，經(jīng)吉林省機場集團公司與吉林市政府協(xié)調(diào)，吉林市將正在營業(yè)中的吉林市豐滿賓館停業(yè)，將該場地低價售給吉林省民航機場集團公司，作為吉林市新民航營業(yè)部和旅客過夜用房使用。豐滿賓館位于吉林市城區(qū)中心，地理位置優(yōu)越,距著名的松花江和吉林市政府僅有3分鐘車程，距國家AAAA級風(fēng)景名勝區(qū)松花湖景區(qū)也只有20分鐘車程左右，屬于吉林市的黃金地段，升值潛力巨大。豐滿賓館建筑面積11553平方米，土地占地面積6778平方米。吉林省民航機場集團公司目前已付完全部合同款1300萬元，豐滿賓館產(chǎn)權(quán)已過戶到吉林省民航機場集團公司名下。 項目建設(shè)的必要性民航業(yè)發(fā)展的需要近年來民航業(yè)的迅速發(fā)展讓我國大中型樞紐機場接近飽和，各大航空公司還都在批量引進新飛機，新飛機未來幾年將以每年100架左右的速度增加，機場的擴容已成“當務(wù)之急”。這也意味著，在“十一五”期間國家民航總局除加強原有機場的改造外,加緊了對原有機場的修復(fù)利用。那么隨著機場的擴容,首先是機組過夜用房量的增加，其次是由于天氣和氣候的原因造成誤航班的旅客住宿，這些都要求有足夠的保證資源，吉林市距長春龍嘉國際機場的距離為六十多公里，行車時間四十多分鐘，是建設(shè)機組過夜用房和誤航班的旅客住宿的首選位置。本項目的建設(shè)完成客觀上為推進吉林省民航事業(yè)發(fā)展發(fā)揮直接的積極作用，將為民航事業(yè)發(fā)展創(chuàng)造更高的經(jīng)濟效益。同時，民航事業(yè)的發(fā)展將大大推動吉林市經(jīng)濟快速發(fā)展和社會進步。旅游業(yè)的發(fā)展旅游業(yè)是一個新興產(chǎn)業(yè)，它以其特有的消費功能和生產(chǎn)功能得以長足發(fā)展，正在成為規(guī)模最大、增長最快和創(chuàng)造就業(yè)機會最多的產(chǎn)業(yè)。僅在1992年，全球旅游業(yè)收入就超過了石油工業(yè)和汽車制造業(yè)，成為世界第一大產(chǎn)業(yè)。從國內(nèi)來講，近幾年來旅游業(yè)迅速發(fā)展。%%。隨著旅游業(yè)的快速發(fā)展，旅游已成為經(jīng)濟發(fā)展的新增長點,旅游業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用日益凸現(xiàn)。吉林市是一個四季分明的城市，一年四季可游覽的景點數(shù)不勝數(shù)，是聞名中外的旅游圣地,近年來隨著吉林市在旅游業(yè)的宣傳和重視,旅游呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的勢頭，很多中外游客慕名而來。一年四季接待的中外游客達60萬人次，在旅游旺季,各酒店賓館爆滿。 隨著社會主義市場經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，人們的收入水平逐年提高，人們不再滿足傳統(tǒng)的吃、穿、住的需求，人們的消費理念正在逐步與國際化接軌，特別是現(xiàn)行休假制度 (五天工作制和各類黃金周的實施)更多的人們開始了旅游消費。吉林市現(xiàn)有旅游涉外飯店21家，其中四星級4家，三星級7家，年接待能力100萬人左右。我國的很多行業(yè)的淡季在冬季，特別是南部沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)常年處于炎熱地帶，他們對北方風(fēng)情的漫天飛雪和聞名中外的吉林特色風(fēng)景霧凇十分仰慕。每當霧凇來臨，吉林市松花江岸十里長堤“忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開”，柳樹結(jié)銀花，松樹綻銀菊，把人們帶進如詩如畫的仙境。吉林市具有豐富的冬季旅游資源，迫切需要加強航空交通保障，需要加強旅館建設(shè)。吉林市的旅游資源世紀廣場位于吉林市博物館和松花江南岸之間，南北長900余米，東西長200余米，占地面積228公頃。由博物館建筑群、旱噴泉、國旗平臺、“世紀之舟”巨塔、音樂噴泉、望江平臺等部分組成，是吉林市一座反映城市特色的風(fēng)景園林。 博物館建筑群是廣場南部觀賞性很強的背景裝飾景觀。 音樂噴泉廣場由每座長50米、寬18米的三座大型音樂噴泉組成。美國在1948年2月28日，發(fā)現(xiàn)一顆名為“諾頓”的隕石，重1079公斤，稱世界最大的隕石。1976年5月23日，吉林市隕石雨展覽會向世人宣布：1976年3月8日呈雨狀隕落在吉林市區(qū)的隕石總重量2700公斤，其中最大的１號隕石重1770公斤，體積為1179384立方厘米，從而吉林隕石成為“世界上隕石之最”。宇宙是神秘的，夏夜，靜望星空之時，往往會看到流星劃過天際，使人產(chǎn)生無邊的遐想。朱雀山森林公園隸屬于吉林市松花湖實驗林場，海拔817米，吉林市四大名山之一，距國家級風(fēng)景名勝區(qū)松花湖僅2公里，從市區(qū)的吉林大橋出發(fā)，南行8公里