【正文】 大道四村聯(lián)建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 大道四村聯(lián)建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1 總 論項(xiàng)目名稱：XX市XX區(qū)XX大道四村聯(lián)建項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)單位：XXXX置業(yè)有限公司項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：項(xiàng)目擬建于XXXX市XX鎮(zhèn)，具體地址位于XX市XX區(qū)XX大道以東、站南路以南、桃賈路以西、索河路以北區(qū)域，項(xiàng)目總用地面積1088617平方米（），安置區(qū)總用地面積總用地面積312663平方米（），配套開(kāi)發(fā)用地總用地面積775954平方米（）。編制單位：XX大學(xué)設(shè)計(jì)研究院有限公司《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《XX省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見(jiàn)》《XX省20062020年建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村規(guī)劃綱要》《XX市城市總體規(guī)劃》（2010－2020）；《XX市城市總體規(guī)劃》（2008－2020）；《XX市土地利用總體規(guī)劃》（2006－2020）；1《XX市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)辦公室文件》滎城規(guī)會(huì)紀(jì)[2010]3號(hào)11國(guó)家有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。1項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、技術(shù)資料等。根據(jù)XXXX置業(yè)有限公司提出的XX市XX區(qū)XX大道四村聯(lián)建項(xiàng)目的建設(shè)要求，我院組織有關(guān)技術(shù)人員，在對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行充分的調(diào)查基礎(chǔ)上，形成了本項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。本報(bào)告結(jié)合《XX市城市總體規(guī)劃》（2008－2020），根據(jù)國(guó)家對(duì)項(xiàng)目可行性研究階段工作范圍和深度的規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)、條件、背景及必要性進(jìn)行了全面論述，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、項(xiàng)目組織與實(shí)施、投資估算、經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)，以期為項(xiàng)目實(shí)施提供科學(xué)、可靠的依據(jù)。XXXX置業(yè)有限公司是XX集團(tuán)所屬全資子公司，以房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)為主，兼營(yíng)房屋銷售、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，公司成立于2003年，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元。目前公司職工總數(shù)300余人，其中具有專業(yè)職稱230人，教授級(jí)高工6人，中高級(jí)管理人員90人，高級(jí)職稱56人，中級(jí)職稱126人。公司秉承“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，以滿足市場(chǎng)特定消費(fèi)人群的差異化要求為導(dǎo)向，以追求高品質(zhì)、低價(jià)格的服務(wù)為宗旨，以“樣板工程、精品項(xiàng)目”為目標(biāo)，致力于打造一流產(chǎn)品和超值服務(wù)。以《XX市城市總體規(guī)劃（2008－2020）》為依據(jù)，遵循XX市城中村改造的相關(guān)規(guī)定，通過(guò)整合相關(guān)資源尤其是土地資源，走改造和綜合開(kāi)發(fā)相結(jié)合的道路。因地制宜、合理布局、統(tǒng)籌安排原居民的生活、就業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展要素。統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施。將城中村改造及綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)相結(jié)合，按步驟進(jìn)行。堅(jiān)持“以人為本”的原則，保障村民的利益，創(chuàng)造宜人的居住空間、商業(yè)活動(dòng)空間、休閑場(chǎng)所和聚居生活氛圍。當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，~2個(gè)百分點(diǎn)。另外根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)的分析和預(yù)測(cè)，我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，居民住宅的發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭(zhēng)達(dá)到人均建筑面積35平方米。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用。加快城市化進(jìn)程，已成為促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速發(fā)展的關(guān)鍵措施之一，成為不可逆轉(zhuǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。根據(jù)中央的指示精神，XX省也進(jìn)行了一系列的戰(zhàn)略部署。XX作為一個(gè)已經(jīng)具有一定規(guī)模的大城市，也確定了擴(kuò)大城市規(guī)模、完善基礎(chǔ)設(shè)施、美化城市環(huán)境、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)綜合實(shí)力，提高XX市在全省的首位度，把XX建設(shè)成為國(guó)家區(qū)域性中心城市的發(fā)展綱要。能否實(shí)現(xiàn)XX市、XX省乃至全國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展目標(biāo)，城市建設(shè)將成為重中之重，省市各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)達(dá)成了共識(shí)。在城市建設(shè)過(guò)程中，作為人流、物流、資金流、信息流等生產(chǎn)要素的重要載體和建筑業(yè)的主體，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)充當(dāng)著城市建設(shè)的先鋒隊(duì)的角色，在城市建設(shè)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商業(yè)設(shè)施建設(shè)、住宅建筑等城市建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，發(fā)揮著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)是解決勞動(dòng)就業(yè)的需要。由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開(kāi)就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問(wèn)題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力，因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國(guó)GDP每增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)可新提供80多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資每增加10%，則可提供40多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。因此，項(xiàng)目建設(shè)對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，將為增加當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。村民住宅以統(tǒng)一規(guī)劃建造的多層或者部分高層，取代自家建造的獨(dú)門(mén)獨(dú)戶的農(nóng)民房。以基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施配套完善、環(huán)境優(yōu)美的城市社區(qū)代替雜亂無(wú)章的村莊聚居模式，使原住民公平的享受到完善的城市生活。項(xiàng)目的建設(shè)有利于切實(shí)改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，有利于促進(jìn)城市整體建設(shè)，推進(jìn)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)大發(fā)展，因而本工程的建設(shè)是必要的。建設(shè)目標(biāo)：本項(xiàng)目建成后安置區(qū)用于合村并城的安置，涉及包括茹寨村557戶，2200人，劉村457戶，1855人，羅垌村438戶，1820人，蔣寨村581戶，2131人，共計(jì)2033戶，8006人；配套開(kāi)發(fā)用地用于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。建設(shè)內(nèi)容主要包括：安置房、商品住宅用房、商業(yè)用房、地下室、地下車庫(kù)以及道路廣場(chǎng)硬化、景觀綠化等基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模安置區(qū)總用地面積312663平方米（），地塊面積299267平方米（），總建筑面積943403平方米，地上總建筑面積732444平方米，其中住宅建筑面積670432平方米，商業(yè)建筑面積48713平方米，其他配套公用建筑面積13299平方米；地下總建筑面積210959平方米。配套開(kāi)發(fā)用地總用地面積775954平方米（），其中住宅總用地面積541079平方米（），商業(yè)總用地面積234875平方米（）?？偨ㄖ娣e3140461平方米，地上總建筑面積2595406平方米，其中住宅建筑面積1307898平方米，商業(yè)建筑面積1148579平方米，其他配套公用建筑面積138929平方米；地下總建筑面積545055平方米。項(xiàng)目建設(shè)周期擬定為24個(gè)月，計(jì)劃用2個(gè)月完成項(xiàng)目全部前期準(zhǔn)備及報(bào)批工作，初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)5個(gè)月，項(xiàng)目施工18個(gè)月，竣工驗(yàn)收4個(gè)月。為加快建設(shè)進(jìn)度，縮短建設(shè)時(shí)間，各階段的工作允許有一定程度的交叉。資金來(lái)源由建設(shè)單位自籌和申請(qǐng)銀行貸款解決。表11：安置區(qū)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量1總用地面積m23126632地塊面積m22992673總建筑面積m29434034地上總建筑面積m2732444（1）住宅建筑面積m2670432（2）商業(yè)建筑面積m248713（3）其他配套公用建筑面積m2132995地下總建筑面積m22109596基底建筑面積m2746507綠化率%358容積率9建筑密度%10項(xiàng)目總投資萬(wàn)元11建設(shè)周期月2412安置村民數(shù)人800613地下停車位個(gè)5345表12：配套開(kāi)發(fā)用地主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量1總用地面積m27759542地塊面積m26912753總建筑面積m231404614地上總建筑面積m22595406（1）住宅建筑面積m21307898（2）商業(yè)建筑面積m21148579（3）其他配套公用建筑面積m21389295地下總建筑面積m25450556基底建筑面積m22419677綠化率%308容積率9建筑密度%3510項(xiàng)目總投資萬(wàn)元11建設(shè)周期月2412地下停車位個(gè)15573表13：主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng) 目單位經(jīng)濟(jì)指標(biāo)備 注一經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1總投資萬(wàn)元1055964取整 (1)建設(shè)投資萬(wàn)元1007039取整 (2)建設(shè)期利息萬(wàn)元48925取整 2總成本費(fèi)用萬(wàn)元/年經(jīng)營(yíng)期平均3銷售收入萬(wàn)元/年經(jīng)營(yíng)期平均4利潤(rùn)總額萬(wàn)元/年經(jīng)營(yíng)期平均5營(yíng)業(yè)稅及附加萬(wàn)元/年經(jīng)營(yíng)期平均6凈利潤(rùn)萬(wàn)元/年經(jīng)營(yíng)期平均二財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 7項(xiàng)目投資利稅率 %計(jì)算期平均8財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %9項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元 27625810項(xiàng)目投資回收期年靜態(tài)通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的綜合分析，本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)政策，符合XX省和XX市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃及XX市土地利用總體規(guī)劃。項(xiàng)目選址合適，建設(shè)規(guī)模合理，建設(shè)條件具備，建設(shè)方案可行，投資規(guī)模適度，并具有顯著的社會(huì)效益。建議項(xiàng)目建設(shè)單位盡快報(bào)上級(jí)單位審批，以便立項(xiàng)后開(kāi)展項(xiàng)目后續(xù)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。建議項(xiàng)目建設(shè)單位按照國(guó)家相關(guān)法規(guī)進(jìn)行招投標(biāo)活動(dòng)，嚴(yán)格進(jìn)行招投標(biāo)管理，加強(qiáng)招標(biāo)程序的規(guī)范化，把好建設(shè)前期準(zhǔn)備工作的質(zhì)量關(guān)。建設(shè)單位要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)化管理，分配好建設(shè)各方的工作；管理單位要做好各方協(xié)調(diào)工作，增加各方溝通，減少不必要的成本；承建單位在建設(shè)過(guò)程中要樹(shù)立強(qiáng)烈的精品意識(shí)，力爭(zhēng)低成本、高質(zhì)量地完成合村并城項(xiàng)目的建設(shè)。要規(guī)劃處理好與各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的相互關(guān)系，要從長(zhǎng)遠(yuǎn)出發(fā)，相互依存，相互補(bǔ)充，協(xié)調(diào)一致。防止重復(fù)建設(shè)或相互推諉扯皮，造成資源浪費(fèi)和功能欠缺。在項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)行中要做好環(huán)境保護(hù)工作，在各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)運(yùn)行中，都要把環(huán)保作為先決條件，嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境保護(hù)的各項(xiàng)政策法規(guī)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。2 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于支持XX省加快建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的指導(dǎo)意見(jiàn)》國(guó)發(fā)【2011】32號(hào)文件重要指示，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)是我國(guó)“十二五”規(guī)劃重要組成部分，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)是綜合性經(jīng)濟(jì)區(qū)， 2011年列入《全國(guó)主體功能區(qū)規(guī)劃》，即正式成為國(guó)家戰(zhàn)略。2011年3月17日公布的《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》明確提出重點(diǎn)推進(jìn)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)等區(qū)域發(fā)展。圖21：中原經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略圖中原經(jīng)濟(jì)區(qū)在全國(guó)大局中具有舉足輕重的地位和作用。中原經(jīng)濟(jì)區(qū)地處中原腹地，東承長(zhǎng)三角，西連大關(guān)中，北依京津冀，南臨長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)帶，包括XX全部和晉東南、冀南、魯西南、皖西北、魯西南等周邊地區(qū)。中原經(jīng)濟(jì)區(qū)特有的資源條件和交通優(yōu)勢(shì)奠定了其承東啟西、連南貫北的戰(zhàn)略地位，賦予了它吸引力較大、輻射力較強(qiáng)的特點(diǎn)。建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)，能夠發(fā)揮XX的區(qū)域優(yōu)勢(shì)、基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)、文化優(yōu)勢(shì)、人口優(yōu)勢(shì)、糧食優(yōu)勢(shì)、后發(fā)優(yōu)勢(shì)，不僅為XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添活力，還會(huì)為國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)增添力量。中原經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展定位于“一極、兩帶、兩翼”。圖22：中原經(jīng)濟(jì)區(qū)“一極、兩帶、兩翼”定位“一極”指以XX為中心確立經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，加快XX、開(kāi)封一體化，構(gòu)建大中小城市相協(xié)調(diào)的中原城市群體系?！皟蓭А敝鸽]海經(jīng)濟(jì)帶（商丘、開(kāi)封、XX、洛陽(yáng)）和京廣經(jīng)濟(jì)帶（安陽(yáng)、新鄉(xiāng)、XX、許昌）。隴海經(jīng)濟(jì)帶定位于培育形成鄭汴商洛沿亞歐大陸橋工業(yè)走廊，壯大能源原材料、現(xiàn)代制造業(yè)、汽車、新能源等支柱產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)老工業(yè)基地（XX、洛陽(yáng)）振興和新興工業(yè)基地（商丘、開(kāi)封）崛起；京廣經(jīng)濟(jì)帶（安陽(yáng)、新鄉(xiāng)、XX、許昌）則是大力發(fā)展原材料工業(yè)、裝備、制造業(yè)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和食品工業(yè)，形成我國(guó)重要的制造業(yè)基地?！皟梢怼敝妇V線以西地區(qū)和以東地區(qū)，前者的定位是建成全國(guó)重要的能源原材料基地，以及重要的現(xiàn)代裝備制造業(yè)及高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；后者則是培育新興工業(yè)基地，發(fā)展新型戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，積極承接?xùn)|部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。中原經(jīng)濟(jì)區(qū)從規(guī)劃和建設(shè)開(kāi)始，就將平衡發(fā)展、協(xié)調(diào)發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展擺在重要位置，并把它作為發(fā)展的一個(gè)指導(dǎo)方針。對(duì)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)來(lái)講，要做到這一點(diǎn)，關(guān)鍵在于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，在于實(shí)現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)代化和信息化，同時(shí)推進(jìn)農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化。XX是中原城市群及中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心城市，XX核心共劃分為13個(gè)功能組團(tuán)，XX市屬于XX組團(tuán)，緊鄰XX市西部組團(tuán)（XX高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）且處在東西向城市產(chǎn)業(yè)復(fù)合發(fā)展軸上。圖23：XX核心13個(gè)功能組團(tuán)XX市是離XX最近的縣市，作為XX都市近郊區(qū)的XX市，處于中原城市群中部核心區(qū)域，與北部各城市聯(lián)系緊密，受XX都市區(qū)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效益明顯。XX市與XX中心城區(qū)、上街之間在空間布局、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、能源資源共建共享，與XX市中心城區(qū)實(shí)現(xiàn)互利、服務(wù)、依托，與上街區(qū)合作，與周邊顯示分工協(xié)作。XX市銜接X(jué)X中心城區(qū)、上街區(qū)的交通系統(tǒng)和基礎(chǔ)設(shè)施，交通依托國(guó)家干線鐵路與高速公路網(wǎng)絡(luò)，城際軌道交通系統(tǒng)也有所發(fā)展。規(guī)劃區(qū)位于XX市XX區(qū)，城市中心東北部。隨著近幾年一手抓保障、一手抓調(diào)控的實(shí)踐逐漸深入，住房制度改革的大方向也逐漸清晰。2012年12月15日到16日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議仍然從住房保障和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控兩手并重來(lái)定調(diào)住房政策，要實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖。2012年12月25日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)，住建部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)姜偉新在工作報(bào)告中指出2013年繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化的住房信貸、稅收政策和限購(gòu)措施。他尤其強(qiáng)調(diào)，2013年會(huì)繼續(xù)實(shí)行限購(gòu)措施，要堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性住房需求，支持合