【正文】 大道四村聯(lián)建項(xiàng)目可行性研究報告 大道四村聯(lián)建項(xiàng)目可行性研究報告1 總 論項(xiàng)目名稱：XX市XX區(qū)XX大道四村聯(lián)建項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)單位：XXXX置業(yè)有限公司項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：項(xiàng)目擬建于XXXX市XX鎮(zhèn)，具體地址位于XX市XX區(qū)XX大道以東、站南路以南、桃賈路以西、索河路以北區(qū)域，項(xiàng)目總用地面積1088617平方米（），安置區(qū)總用地面積總用地面積312663平方米（），配套開發(fā)用地總用地面積775954平方米（）。編制單位：XX大學(xué)設(shè)計研究院有限公司《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《XX省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》《中共中央國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見》《XX省20062020年建設(shè)社會主義新農(nóng)村規(guī)劃綱要》《XX市城市總體規(guī)劃》（2010－2020）；《XX市城市總體規(guī)劃》（2008－2020）；《XX市土地利用總體規(guī)劃》（2006－2020）；1《XX市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會辦公室文件》滎城規(guī)會紀(jì)[2010]3號11國家有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。1項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、技術(shù)資料等。根據(jù)XXXX置業(yè)有限公司提出的XX市XX區(qū)XX大道四村聯(lián)建項(xiàng)目的建設(shè)要求，我院組織有關(guān)技術(shù)人員，在對本項(xiàng)目進(jìn)行充分的調(diào)查基礎(chǔ)上，形成了本項(xiàng)目的可行性研究報告。本報告結(jié)合《XX市城市總體規(guī)劃》（2008－2020），根據(jù)國家對項(xiàng)目可行性研究階段工作范圍和深度的規(guī)定，對項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)、條件、背景及必要性進(jìn)行了全面論述，對項(xiàng)目的建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、項(xiàng)目組織與實(shí)施、投資估算、經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行綜合分析和評價，以期為項(xiàng)目實(shí)施提供科學(xué)、可靠的依據(jù)。XXXX置業(yè)有限公司是XX集團(tuán)所屬全資子公司，以房地產(chǎn)綜合開發(fā)為主，兼營房屋銷售、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司成立于2003年，注冊資金2000萬元。目前公司職工總數(shù)300余人，其中具有專業(yè)職稱230人，教授級高工6人，中高級管理人員90人，高級職稱56人，中級職稱126人。公司秉承“以人為本”的設(shè)計理念，以滿足市場特定消費(fèi)人群的差異化要求為導(dǎo)向，以追求高品質(zhì)、低價格的服務(wù)為宗旨，以“樣板工程、精品項(xiàng)目”為目標(biāo)，致力于打造一流產(chǎn)品和超值服務(wù)。以《XX市城市總體規(guī)劃（2008－2020）》為依據(jù)，遵循XX市城中村改造的相關(guān)規(guī)定，通過整合相關(guān)資源尤其是土地資源，走改造和綜合開發(fā)相結(jié)合的道路。因地制宜、合理布局、統(tǒng)籌安排原居民的生活、就業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展要素。統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施。將城中村改造及綜合開發(fā)建設(shè)相結(jié)合，按步驟進(jìn)行。堅(jiān)持“以人為本”的原則，保障村民的利益，創(chuàng)造宜人的居住空間、商業(yè)活動空間、休閑場所和聚居生活氛圍。當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，~2個百分點(diǎn)。另外根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，居民住宅的發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭達(dá)到人均建筑面積35平方米。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)對城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用。加快城市化進(jìn)程，已成為促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速發(fā)展的關(guān)鍵措施之一，成為不可逆轉(zhuǎn)的發(fā)展趨勢。根據(jù)中央的指示精神，XX省也進(jìn)行了一系列的戰(zhàn)略部署。XX作為一個已經(jīng)具有一定規(guī)模的大城市，也確定了擴(kuò)大城市規(guī)模、完善基礎(chǔ)設(shè)施、美化城市環(huán)境、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)綜合實(shí)力，提高XX市在全省的首位度，把XX建設(shè)成為國家區(qū)域性中心城市的發(fā)展綱要。能否實(shí)現(xiàn)XX市、XX省乃至全國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展目標(biāo)，城市建設(shè)將成為重中之重，省市各級領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)達(dá)成了共識。在城市建設(shè)過程中，作為人流、物流、資金流、信息流等生產(chǎn)要素的重要載體和建筑業(yè)的主體，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)充當(dāng)著城市建設(shè)的先鋒隊(duì)的角色，在城市建設(shè)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商業(yè)設(shè)施建設(shè)、住宅建筑等城市建設(shè)的各個環(huán)節(jié)，發(fā)揮著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)是解決勞動就業(yè)的需要。由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國GDP每增長1個百分點(diǎn)，全國可新提供80多萬個就業(yè)崗位，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資每增加10%，則可提供40多萬個就業(yè)崗位。因此，項(xiàng)目建設(shè)對于增加社會就業(yè)機(jī)會有著不可忽視的作用，將為增加當(dāng)?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。村民住宅以統(tǒng)一規(guī)劃建造的多層或者部分高層，取代自家建造的獨(dú)門獨(dú)戶的農(nóng)民房。以基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施配套完善、環(huán)境優(yōu)美的城市社區(qū)代替雜亂無章的村莊聚居模式，使原住民公平的享受到完善的城市生活。項(xiàng)目的建設(shè)有利于切實(shí)改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，有利于促進(jìn)城市整體建設(shè)，推進(jìn)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)大發(fā)展，因而本工程的建設(shè)是必要的。建設(shè)目標(biāo)：本項(xiàng)目建成后安置區(qū)用于合村并城的安置，涉及包括茹寨村557戶，2200人，劉村457戶，1855人，羅垌村438戶，1820人，蔣寨村581戶，2131人，共計2033戶，8006人；配套開發(fā)用地用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。建設(shè)內(nèi)容主要包括：安置房、商品住宅用房、商業(yè)用房、地下室、地下車庫以及道路廣場硬化、景觀綠化等基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模安置區(qū)總用地面積312663平方米（），地塊面積299267平方米（），總建筑面積943403平方米，地上總建筑面積732444平方米，其中住宅建筑面積670432平方米，商業(yè)建筑面積48713平方米，其他配套公用建筑面積13299平方米；地下總建筑面積210959平方米。配套開發(fā)用地總用地面積775954平方米（），其中住宅總用地面積541079平方米（），商業(yè)總用地面積234875平方米（）?？偨ㄖ娣e3140461平方米，地上總建筑面積2595406平方米，其中住宅建筑面積1307898平方米，商業(yè)建筑面積1148579平方米，其他配套公用建筑面積138929平方米；地下總建筑面積545055平方米。項(xiàng)目建設(shè)周期擬定為24個月，計劃用2個月完成項(xiàng)目全部前期準(zhǔn)備及報批工作，初步設(shè)計及施工圖設(shè)計5個月，項(xiàng)目施工18個月，竣工驗(yàn)收4個月。為加快建設(shè)進(jìn)度，縮短建設(shè)時間，各階段的工作允許有一定程度的交叉。資金來源由建設(shè)單位自籌和申請銀行貸款解決。表11：安置區(qū)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號項(xiàng)目名稱單位數(shù)量1總用地面積m23126632地塊面積m22992673總建筑面積m29434034地上總建筑面積m2732444（1）住宅建筑面積m2670432（2）商業(yè)建筑面積m248713（3）其他配套公用建筑面積m2132995地下總建筑面積m22109596基底建筑面積m2746507綠化率%358容積率9建筑密度%10項(xiàng)目總投資萬元11建設(shè)周期月2412安置村民數(shù)人800613地下停車位個5345表12：配套開發(fā)用地主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號項(xiàng)目名稱單位數(shù)量1總用地面積m27759542地塊面積m26912753總建筑面積m231404614地上總建筑面積m22595406（1）住宅建筑面積m21307898（2）商業(yè)建筑面積m21148579（3）其他配套公用建筑面積m21389295地下總建筑面積m25450556基底建筑面積m22419677綠化率%308容積率9建筑密度%3510項(xiàng)目總投資萬元11建設(shè)周期月2412地下停車位個15573表13：主要經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)表序號項(xiàng) 目單位經(jīng)濟(jì)指標(biāo)備 注一經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1總投資萬元1055964取整 (1)建設(shè)投資萬元1007039取整 (2)建設(shè)期利息萬元48925取整 2總成本費(fèi)用萬元/年經(jīng)營期平均3銷售收入萬元/年經(jīng)營期平均4利潤總額萬元/年經(jīng)營期平均5營業(yè)稅及附加萬元/年經(jīng)營期平均6凈利潤萬元/年經(jīng)營期平均二財務(wù)評價指標(biāo) 7項(xiàng)目投資利稅率 %計算期平均8財務(wù)內(nèi)部收益率 %9項(xiàng)目財務(wù)凈現(xiàn)值萬元 27625810項(xiàng)目投資回收期年靜態(tài)通過對經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益的綜合分析，本項(xiàng)目的建設(shè)符合國家房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)政策，符合XX省和XX市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃及XX市土地利用總體規(guī)劃。項(xiàng)目選址合適，建設(shè)規(guī)模合理，建設(shè)條件具備，建設(shè)方案可行，投資規(guī)模適度，并具有顯著的社會效益。建議項(xiàng)目建設(shè)單位盡快報上級單位審批，以便立項(xiàng)后開展項(xiàng)目后續(xù)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。建議項(xiàng)目建設(shè)單位按照國家相關(guān)法規(guī)進(jìn)行招投標(biāo)活動，嚴(yán)格進(jìn)行招投標(biāo)管理，加強(qiáng)招標(biāo)程序的規(guī)范化，把好建設(shè)前期準(zhǔn)備工作的質(zhì)量關(guān)。建設(shè)單位要對項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)化管理，分配好建設(shè)各方的工作；管理單位要做好各方協(xié)調(diào)工作，增加各方溝通，減少不必要的成本；承建單位在建設(shè)過程中要樹立強(qiáng)烈的精品意識，力爭低成本、高質(zhì)量地完成合村并城項(xiàng)目的建設(shè)。要規(guī)劃處理好與各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的相互關(guān)系，要從長遠(yuǎn)出發(fā)，相互依存，相互補(bǔ)充，協(xié)調(diào)一致。防止重復(fù)建設(shè)或相互推諉扯皮，造成資源浪費(fèi)和功能欠缺。在項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)行中要做好環(huán)境保護(hù)工作，在各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)運(yùn)行中，都要把環(huán)保作為先決條件，嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境保護(hù)的各項(xiàng)政策法規(guī)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。2 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于支持XX省加快建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的指導(dǎo)意見》國發(fā)【2011】32號文件重要指示，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)是我國“十二五”規(guī)劃重要組成部分，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)是綜合性經(jīng)濟(jì)區(qū)， 2011年列入《全國主體功能區(qū)規(guī)劃》，即正式成為國家戰(zhàn)略。2011年3月17日公布的《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》明確提出重點(diǎn)推進(jìn)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)等區(qū)域發(fā)展。圖21：中原經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略圖中原經(jīng)濟(jì)區(qū)在全國大局中具有舉足輕重的地位和作用。中原經(jīng)濟(jì)區(qū)地處中原腹地，東承長三角，西連大關(guān)中，北依京津冀，南臨長江中游經(jīng)濟(jì)帶，包括XX全部和晉東南、冀南、魯西南、皖西北、魯西南等周邊地區(qū)。中原經(jīng)濟(jì)區(qū)特有的資源條件和交通優(yōu)勢奠定了其承東啟西、連南貫北的戰(zhàn)略地位，賦予了它吸引力較大、輻射力較強(qiáng)的特點(diǎn)。建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)，能夠發(fā)揮XX的區(qū)域優(yōu)勢、基礎(chǔ)優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、人口優(yōu)勢、糧食優(yōu)勢、后發(fā)優(yōu)勢，不僅為XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添活力，還會為國家經(jīng)濟(jì)增長增添力量。中原經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展定位于“一極、兩帶、兩翼”。圖22：中原經(jīng)濟(jì)區(qū)“一極、兩帶、兩翼”定位“一極”指以XX為中心確立經(jīng)濟(jì)增長極，加快XX、開封一體化，構(gòu)建大中小城市相協(xié)調(diào)的中原城市群體系?！皟蓭А敝鸽]海經(jīng)濟(jì)帶（商丘、開封、XX、洛陽）和京廣經(jīng)濟(jì)帶（安陽、新鄉(xiāng)、XX、許昌）。隴海經(jīng)濟(jì)帶定位于培育形成鄭汴商洛沿亞歐大陸橋工業(yè)走廊，壯大能源原材料、現(xiàn)代制造業(yè)、汽車、新能源等支柱產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)老工業(yè)基地（XX、洛陽）振興和新興工業(yè)基地（商丘、開封）崛起；京廣經(jīng)濟(jì)帶（安陽、新鄉(xiāng)、XX、許昌）則是大力發(fā)展原材料工業(yè)、裝備、制造業(yè)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和食品工業(yè)，形成我國重要的制造業(yè)基地?！皟梢怼敝妇V線以西地區(qū)和以東地區(qū)，前者的定位是建成全國重要的能源原材料基地，以及重要的現(xiàn)代裝備制造業(yè)及高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；后者則是培育新興工業(yè)基地，發(fā)展新型戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，積極承接?xùn)|部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。中原經(jīng)濟(jì)區(qū)從規(guī)劃和建設(shè)開始，就將平衡發(fā)展、協(xié)調(diào)發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展擺在重要位置，并把它作為發(fā)展的一個指導(dǎo)方針。對中原經(jīng)濟(jì)區(qū)來講，要做到這一點(diǎn)，關(guān)鍵在于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，在于實(shí)現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)代化和信息化，同時推進(jìn)農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化。XX是中原城市群及中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心城市，XX核心共劃分為13個功能組團(tuán)，XX市屬于XX組團(tuán)，緊鄰XX市西部組團(tuán)（XX高新技術(shù)開發(fā)區(qū)）且處在東西向城市產(chǎn)業(yè)復(fù)合發(fā)展軸上。圖23：XX核心13個功能組團(tuán)XX市是離XX最近的縣市，作為XX都市近郊區(qū)的XX市，處于中原城市群中部核心區(qū)域，與北部各城市聯(lián)系緊密，受XX都市區(qū)的經(jīng)濟(jì)拉動效益明顯。XX市與XX中心城區(qū)、上街之間在空間布局、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、能源資源共建共享，與XX市中心城區(qū)實(shí)現(xiàn)互利、服務(wù)、依托，與上街區(qū)合作，與周邊顯示分工協(xié)作。XX市銜接XX中心城區(qū)、上街區(qū)的交通系統(tǒng)和基礎(chǔ)設(shè)施，交通依托國家干線鐵路與高速公路網(wǎng)絡(luò)，城際軌道交通系統(tǒng)也有所發(fā)展。規(guī)劃區(qū)位于XX市XX區(qū)，城市中心東北部。隨著近幾年一手抓保障、一手抓調(diào)控的實(shí)踐逐漸深入，住房制度改革的大方向也逐漸清晰。2012年12月15日到16日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議仍然從住房保障和房地產(chǎn)市場調(diào)控兩手并重來定調(diào)住房政策，要實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖。2012年12月25日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開，住建部黨組書記、部長姜偉新在工作報告中指出2013年繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施。他尤其強(qiáng)調(diào)，2013年會繼續(xù)實(shí)行限購措施，要堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性住房需求，支持合