【正文】 于支持XX省加快建設(shè)中原經(jīng)濟區(qū)的指導(dǎo)意見》國發(fā)【2011】32號文件重要指示，中原經(jīng)濟區(qū)是我國“十二五”規(guī)劃重要組成部分，中原經(jīng)濟區(qū)是綜合性經(jīng)濟區(qū)， 2011年列入《全國主體功能區(qū)規(guī)劃》，即正式成為國家戰(zhàn)略。圖21：中原經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略圖中原經(jīng)濟區(qū)在全國大局中具有舉足輕重的地位和作用。中原經(jīng)濟區(qū)特有的資源條件和交通優(yōu)勢奠定了其承東啟西、連南貫北的戰(zhàn)略地位，賦予了它吸引力較大、輻射力較強的特點。中原經(jīng)濟區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展定位于“一極、兩帶、兩翼”。“兩帶”指隴海經(jīng)濟帶（商丘、開封、XX、洛陽）和京廣經(jīng)濟帶（安陽、新鄉(xiāng)、XX、許昌）。“兩翼”指京廣線以西地區(qū)和以東地區(qū)，前者的定位是建成全國重要的能源原材料基地，以及重要的現(xiàn)代裝備制造業(yè)及高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；后者則是培育新興工業(yè)基地，發(fā)展新型戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，積極承接?xùn)|部沿海發(fā)達地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。對中原經(jīng)濟區(qū)來講，要做到這一點，關(guān)鍵在于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，在于實現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)代化和信息化，同時推進農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化。圖23：XX核心13個功能組團XX市是離XX最近的縣市，作為XX都市近郊區(qū)的XX市，處于中原城市群中部核心區(qū)域，與北部各城市聯(lián)系緊密，受XX都市區(qū)的經(jīng)濟拉動效益明顯。XX市銜接XX中心城區(qū)、上街區(qū)的交通系統(tǒng)和基礎(chǔ)設(shè)施，交通依托國家干線鐵路與高速公路網(wǎng)絡(luò)，城際軌道交通系統(tǒng)也有所發(fā)展。隨著近幾年一手抓保障、一手抓調(diào)控的實踐逐漸深入，住房制度改革的大方向也逐漸清晰。2012年12月25日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開，住建部黨組書記、部長姜偉新在工作報告中指出2013年繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施。土地供應(yīng)量走勢2012年對保障性住房，政策性商品住房和商品住房國家采用了不同的土地供應(yīng)方式，政策性商品住房將是土地供應(yīng)主體。（2）政策性商品住房土地供應(yīng)方式：以計劃加市場經(jīng)濟形式供應(yīng)，實行限制性招、拍、掛。（3）商品住房土地供應(yīng)方式：以市場經(jīng)濟形式供應(yīng)，招、拍、掛。國土資源部部長徐紹史今年元月11日在全國國土資源工作會議上說，2013年將加強和改善土地宏觀調(diào)控，促進經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅持房地產(chǎn)用地調(diào)控政策不動搖，根據(jù)房地產(chǎn)市場形勢，普通商品房用地供應(yīng)要確保不低于過去5年年均實際供應(yīng)，保持土地市場平穩(wěn)運行。各地要對房地產(chǎn)大企業(yè)和大地塊名單加強監(jiān)督并實現(xiàn)制度化、常態(tài)化。2012年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金96538億元，%。與開發(fā)貸依然趨緊不同，監(jiān)管部門已悄然放開對于房地產(chǎn)信托的限制，信托融資重新成為房地產(chǎn)“找錢”的一條重要途徑。在收益率上，近期發(fā)行的房地產(chǎn)信托收益率已跌破10%，此前曾高達12%以上，目前通過地產(chǎn)信托融資的成本已下滑。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的工作報告，2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)的任務(wù)是基本建成460萬套，新開工600萬套。另外要繼續(xù)抓好公平分配和入住后的管理工作，探索創(chuàng)新保障性住房建設(shè)和管理機制。一、二線城市商品房：按土地按市場經(jīng)濟運行，建設(shè)按計劃經(jīng)濟模式中運行。商品房從緊的政策對一、二線城市的開發(fā)商來說，可能會逼迫房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向為商業(yè)辦公用房開發(fā)，這是房地產(chǎn)業(yè)的一個危險信號。全年中央政府是“緊、緊、緊、松”。四線城市商品房：屬于窮則思變地區(qū)。地方政府是必須超額完成地方財政稅收，乘上土地財政最后一班車。1月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了去年12月份全國70個大中城市的房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)。自去年6月以來，70個大中城市平均房價已連續(xù)7個月環(huán)比回升，房價企穩(wěn)回升的勢頭已經(jīng)確立。借著去年暖風(fēng)，2013年樓市迎來“開門紅”。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化走勢在房地產(chǎn)業(yè)的大調(diào)整中，除了去解決市場與資金問題，每一個房地產(chǎn)企業(yè)決策者都會想到解決本企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量問題?，F(xiàn)行粗框大面積房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)，一無法有效的控制作業(yè)時間，二無法有效的控制建設(shè)與裝修成本，三無法有效的控制作業(yè)質(zhì)量。XX市行政轄區(qū)。2012年，人均建設(shè)用地120m2，中心城區(qū)城市人口28萬人。 圖24：XX市城市總體規(guī)劃 以加快XX市建設(shè)為主線，全面實施合村并城戰(zhàn)略，堅持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展，進一步搶抓機遇，創(chuàng)新體制，著力推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，著力保障和改善民生，切實改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，促進農(nóng)民持續(xù)增收，加快城市（鎮(zhèn)）、組團、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃的實施，推動中原經(jīng)濟區(qū)實現(xiàn)跨越式發(fā)展。、大發(fā)展、大提升高起點規(guī)劃建設(shè)XX市在推進XX市城市建設(shè)中，突出經(jīng)濟、人居、生態(tài)復(fù)合功能，不斷健全公共服務(wù)體系，完善城市功能，發(fā)展壯大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，推動城市布局組團化、功能現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)高端化，把XX建設(shè)成為現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚、現(xiàn)代功能復(fù)合、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、環(huán)境優(yōu)美宜居、對外開放示范的新城。把XX建成XX都市區(qū)的重要門戶根據(jù)不同階段的發(fā)展需要，按照適度超前、近遠期結(jié)合和彈性原則，對外部交通銜接和內(nèi)部交通組織進行統(tǒng)一規(guī)劃，形成多種交通方式合理配置、有機銜接、換乘方便、集疏快捷的綜合交通體系。堅持一心兩翼、鄭滎一體發(fā)展XX市委市政府為加快推進“一主三區(qū)”建設(shè)，2012年啟動了鄭上新區(qū)新“三化”相協(xié)發(fā)展空間布局規(guī)劃編制工作。鄭上新區(qū)發(fā)展目標(biāo)：XX省新型城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和信息化協(xié)調(diào)發(fā)展示范區(qū)，凸顯歷史文化底蘊和地方特色的生態(tài)低碳城市、智慧城市、XX省城市新區(qū)發(fā)展的典范。一帶：沿鄭上路、G310形成東西向城市發(fā)展帶；兩軸：洛寧路和XX大道。一主：在行政帶動發(fā)展戰(zhàn)略的引導(dǎo)下，在城市行政文化組團布局城市行政文化服務(wù)中心；五副：根據(jù)產(chǎn)業(yè)特色分別布局五個輔助性中心。一是完善基礎(chǔ)設(shè)施。二是加快公共生態(tài)設(shè)施建設(shè)。三是逐步建立完善城市管理綜合服務(wù)體系。四是不斷完善社會保障體系。引導(dǎo)建立居民收入增長與經(jīng)濟增長同步協(xié)調(diào)機制。優(yōu)化提升教育功能、加快衛(wèi)生服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、完善文化體育設(shè)施。但農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)、村民委員會的自治功能、社會力量參與社會主義新農(nóng)村建設(shè)等方面與全面建設(shè)小康社會的要求還不相適應(yīng)。建設(shè)新型農(nóng)村社區(qū)，是加快推進農(nóng)村工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)一體化的有效途徑，通過舊村改造、合村并城建社區(qū)，集約節(jié)約利用土地，以地生財興業(yè)，加快農(nóng)村用地向城鎮(zhèn)集中、工業(yè)用地向園區(qū)集中和農(nóng)民變市民的步伐，推進城鄉(xiāng)融合和一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，構(gòu)筑一體化發(fā)展新格局；還是提升新農(nóng)村建設(shè)檔次水平的正確選擇，有效解決“就村建村”、零散布局、分散投入、造成浪費的現(xiàn)象，推動農(nóng)村科學(xué)發(fā)展、跨越發(fā)展。、加快全域城市化進程合村并城是順應(yīng)城市化進程，高起點建設(shè)農(nóng)村新型社區(qū)前提按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的要求，著眼于城市現(xiàn)代化，對農(nóng)村新型社區(qū)建設(shè)確定了“三高”要求。與城鎮(zhèn)體系相銜接，科學(xué)規(guī)劃農(nóng)村新型社區(qū)的布局，目標(biāo)使70%的農(nóng)民實現(xiàn)集中居住。對每個社區(qū)，超前規(guī)劃教育、文化、衛(wèi)生、體育等配套設(shè)施，確保管理服務(wù)和社會事業(yè)設(shè)施一步到位。二是高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。三是高效能管理，加強政府職能部門之間的協(xié)調(diào)，逐步理順社區(qū)居委會與政府職能部門，街道辦事處與社區(qū)黨組織，社區(qū)居委會與轄區(qū)中介組織、物業(yè)管理等方面的關(guān)系，形成齊抓共管的工作合力。一是建立三級便民利民服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。二是建立基層就業(yè)服務(wù)體系。同時，通過政府購買公共服務(wù)，不斷推出社區(qū)公益性崗位，吸納農(nóng)村富余勞動力、下崗人員就業(yè)。多渠道籌措社會保障資金，逐步擴大社會保障的覆蓋范圍，建立了包括低保、基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療、征地補償、動遷補償?shù)仍趦?nèi)的社會保障體系，切實保障困難群體的基本生活。同時，不斷完善農(nóng)村新型合作醫(yī)療制度和醫(yī)療救助制度，建立了大病風(fēng)險基金和農(nóng)村養(yǎng)老保險制度。（3）著力推進社會治安防控體系建設(shè)。建立以“巡邏、治安、內(nèi)?！睘橹黧w的社會治安整體防控網(wǎng)，形成了專群結(jié)合、群防群治、覆蓋面廣、打擊精確、防范有效的工作體系。實施外來人口信息一體化管理模式，提高對外來人員的動態(tài)管理和控制能力。充分發(fā)揮文化、體育資源，發(fā)展面向村、鎮(zhèn)的文化事業(yè)、體育事業(yè)，豐富和活躍群眾生活，增強社會凝聚力。在社區(qū)教育方面，優(yōu)先增加公共教育投入，調(diào)整優(yōu)化各類教育布局，推動優(yōu)質(zhì)教育資源向村、鎮(zhèn)輻射，促進義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展。根據(jù)對本項目所在地的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)查分析及其所處背景環(huán)境的論證研究，本項目的開發(fā)建設(shè)具有極大的必要性。經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)，物價漲幅穩(wěn)步回落，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位進一步穩(wěn)固，社會大局保持穩(wěn)定。2013年是全面貫徹落實十八大精神的開局之年，是實施“十二五”規(guī)劃承前啟后的關(guān)鍵一年，是為全面建成小康社會奠定堅實基礎(chǔ)的重要一年。2013年經(jīng)濟運行將有三個特點：一是短周期因素穩(wěn)中回升，但內(nèi)生的投資動力仍不強；二是貨幣政策保持穩(wěn)健，資金環(huán)境趨向?qū)捤?，財政赤字將略有擴大；三是新型城鎮(zhèn)化成為擴大內(nèi)需的重要抓手。數(shù)據(jù)表明，2012年全國基本穩(wěn)定了以住宅用地為主的房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量。截至11月底，同比減少8%。從全年看，土地市場出現(xiàn)季節(jié)性、區(qū)域性波動，但房地產(chǎn)用地供應(yīng)量、價格和結(jié)構(gòu)變化不大，加上流標(biāo)流拍多于往年，而高價地遠少于往年，今年土地市場整體處在低位，基本面保持平穩(wěn)。（2）2012年全國房地產(chǎn)運營情況根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2012年房地產(chǎn)全年開發(fā)投資71804億元，%，%；，%；商品房銷售面積111304萬平方米，%，銷售額64456億元，%。2013年房地產(chǎn)走勢預(yù)測預(yù)計2013年行業(yè)將維持弱勢復(fù)蘇特征，行業(yè)仍將平穩(wěn)運行，一二線城市由于需求旺盛、供應(yīng)量偏少，房價上漲壓力更大。房地產(chǎn)開發(fā)情況。商品房投放情況。%；其中，%。2012年，%；其中，%。%；其中，%。二手房交易情況。全市二手房交易均價為4808元/平方米；其中，二手住房交易均價為4709元/平方米。市區(qū)二手房交易均價為5544元/平方米；其中，二手住房交易均價為5422元/平方米。2012年，市區(qū)新增非住宅租賃管理面積186萬平方米，；新增住宅登記備案10049戶，累計完成58413戶。據(jù)市場調(diào)查，12月底和1月份相比，商鋪租賃價格平均上漲5%，住宅租賃價格平均上漲15%。2012年，%；，%；其中，%；，%。保障性住房建設(shè)情況。其中：經(jīng)濟適用住房13462套、廉租住房3012套、公共租賃住房32248套、棚戶區(qū)改造3277套。同時，在經(jīng)濟全球化的形勢下，輸入型通脹對我國宏觀面的影響不可忽視，人們對未來房價上漲表示出擔(dān)憂，購房者入市緊迫感增強。（2）政策環(huán)境2012年12月4日，中央政治局會議提出要加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作；12月16日，中央經(jīng)濟工作會議再次明確要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖；12月18日，國土部對土地市場出臺系列政策，都表明了要堅持調(diào)控政策不放松的立場。（3）金融環(huán)境中央經(jīng)濟工作會議提出2013年將繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。但目前銀行信貸額度仍然趨緊，房貸優(yōu)惠幅度減少，審批期限及要求提高尚未得到緩解，在一定程度上影響到消費者的支付能力和購房行為。XX作為中原經(jīng)濟區(qū)的重要發(fā)展區(qū)，在金融、物流等諸多服務(wù)領(lǐng)域具有巨大潛力，引而觸發(fā)了對辦公、商業(yè)服務(wù)的需求。2013XX房地產(chǎn)展望（1）開發(fā)商投資信心增強。預(yù)計2013年開發(fā)投資、新開工面積等房地產(chǎn)開發(fā)先行指標(biāo)增速將加快。受2012年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資放緩，加上2011年的土地市場低迷，將在一定程度上影響到2013年的商品房供應(yīng)量，商品房投放面積將有所放緩，市場存量有望降低。中原經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃批復(fù)以及XX新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，城中村改造、合村并城工程的推進，會帶來一定量的住房需求。（4）房價基本穩(wěn)定但仍存上漲壓力。同時，目前XX商品房以消費性為主，投資性比例較小，在調(diào)控堅持從嚴(yán)的基調(diào)下，隨著市場預(yù)期的變化，房價大幅上漲的動力不足，預(yù)計將以平穩(wěn)為主，但會出現(xiàn)局部波動，且仍然存在一定的上漲壓力。2013年，二手房市場將延續(xù)2012年的良好勢頭，成交持續(xù)上揚，價格整體平穩(wěn)上升，剛性需求依然為成交的主要需求，并帶動整個市場向前發(fā)展。但由于公共租賃住房的供應(yīng)上市及國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的逐步深化，房屋租賃價格會小幅上漲或在下半年有持平甚至略降的預(yù)期。2013年仍是保障性住房建設(shè)的高峰期，計劃開工建設(shè)保障房45848套。（7）企業(yè)優(yōu)化升級加一步加快。同時，政府在土地招拍掛、優(yōu)化服務(wù)等方面對實力強、信譽高的企業(yè)給予支持，優(yōu)勢企業(yè)的兼并、重組、強強聯(lián)合的趨勢更加明顯，房地產(chǎn)業(yè)的品牌化、高端化、多元化、服務(wù)化將得到提升。2013年，隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的強力推進，XX都市區(qū)各組團建設(shè)也陸續(xù)進入實質(zhì)性階段。 據(jù)以上資料分析，預(yù)計該區(qū)域2013年土地價格將會在180萬/畝～210萬/畝之間。隨著中原經(jīng)濟區(qū)上升為國家戰(zhàn)略，我省擴大對外開放、提升對外貿(mào)易水平有了新載體、新平臺。近幾年，隨著XX省承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移步伐的加快，眾多大型企業(yè)和勞動密集型企業(yè)入駐XX，如富士康、XX日產(chǎn)第二工廠、百事可樂等，同時也吸納了大批來鄭務(wù)工人員。優(yōu)勢分析——S （1）項目位于規(guī)劃城市中心區(qū)域，東側(cè)緊鄰規(guī)劃南水北調(diào)工程，項目東南角索河路南側(cè)規(guī)劃有800畝的人工湖，發(fā)展前景巨大。（4）項目性價比較高。（2）目標(biāo)客群認(rèn)知性較少，負(fù)面影響較大。機會分析——O（1）區(qū)域適合居民居住。（3）項目交付使用后，周邊區(qū)域配套也將大大改善。4 項目選址及建設(shè)內(nèi)容規(guī)模本項目建設(shè)位置的選擇必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃布局和城鄉(xiāng)規(guī)劃的要求，按照國家有關(guān)法律、法規(guī)及建設(shè)前期工作的規(guī)定進行。所選場址規(guī)模及周邊環(huán)境能滿足本項目及城市生態(tài)環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的要求，有足夠的環(huán)境容量。周圍應(yīng)有完善的給水、排水、供氣、供電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件。項目選址應(yīng)位于不受洪水、潮水或內(nèi)澇威脅的地帶。項目周圍應(yīng)有良好的環(huán)境衛(wèi)生條件，并應(yīng)避開產(chǎn)生有害氣體、煙霧、粉塵等物質(zhì)的工業(yè)企業(yè)及其他產(chǎn)生污染源的地區(qū)或場所。建設(shè)內(nèi)容主要包括：安置房、商品住宅用房、商業(yè)用房、地下室、地下車庫以及道路廣場硬化、景觀綠化等基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)。經(jīng)國家批準(zhǔn)建設(shè)的以XX為核心的中原城市群正在奮力崛起。與XX高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、XX大學(xué)城、XX紡織工業(yè)城為鄰，正在和XX市融合發(fā)展，接受XX的輻射和帶動。經(jīng)XX繞城高速到XX國際機場，只需30多分鐘車程。全市村村通油路，是XX省一類公路縣（市）和公路金牌縣（市）?？碧轿窗l(fā)現(xiàn)