房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)用好委托貸款可節(jié)稅案例(已修改)
2025-05-10 08:47 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)用好委托貸款可節(jié)稅案例 來源：北京東審作者： 案例 ZD股份公司為境內(nèi)上市的綜合型企業(yè)，其核心產(chǎn)業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)，由其控股子公司 ZD房產(chǎn)集團(tuán)實(shí)施。目前已在國內(nèi)多個大中型城市擁有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并皆在當(dāng)?shù)卦O(shè)立控股的項(xiàng)目公司，各地的項(xiàng)目開發(fā)由ZD房產(chǎn)集團(tuán)統(tǒng)一集中管理，資金由集團(tuán)統(tǒng)籌調(diào)配使用。 2008年1月，ZD房產(chǎn)集團(tuán)在Z省F市通過公開拍賣取得一塊商住樓項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)，按當(dāng)?shù)卣囊?，?008年2月成立了Z省F市ZD房產(chǎn)公司（內(nèi)資企業(yè)），公司注冊資本1億元人民幣。其中，ZD房產(chǎn)集團(tuán)6000萬元，占注冊資本總額比例60%；J省ZD房產(chǎn)公司（同為ZD房產(chǎn)集團(tuán)控股公司的內(nèi)資企業(yè)）3000萬元，占注冊資本總額比例30%；F市城投公司200萬元，占注冊資本總額比例2%；自然人C某800萬元，占注冊資本總額比例8%。 2008年6月J省ZD房產(chǎn)公司與中國建設(shè)銀行股份有限公司HZ支行簽訂了委托貸款借款合同，委托該行向Z省F市ZD房產(chǎn)公司發(fā)放委托貸款2億元人民幣，用于該公司在F市的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。委托貸款期限為2008年5月29日~2010年5月28日，年利率為12%（商業(yè)銀行同期同類貸款年利率為8%）。 本案例中，ZD房產(chǎn)集團(tuán)為ZD股份公司控股子公司，F(xiàn)市ZD房產(chǎn)公司、J省ZD房產(chǎn)公司同為ZD房產(chǎn)集團(tuán)的控股子公司。以上四方構(gòu)成關(guān)聯(lián)方，該項(xiàng)委托貸款業(yè)務(wù)構(gòu)成關(guān)聯(lián)方交易。 對J省ZD房產(chǎn)公司貸款期間內(nèi)主要稅種應(yīng)納稅額計(jì)算： 委托貸款期限內(nèi)應(yīng)收取的利息總額為20000萬元12%2=4800萬元。 ?。?）營業(yè)稅應(yīng)納稅額為4800萬元5%=240萬元。 （2）城市維護(hù)建設(shè)稅（假定稅率為7%）應(yīng)納稅額為240萬元7%=，教育費(fèi)附加（假定征收率為4%）應(yīng)繳費(fèi)額為240萬元4%=。 ?。?）印花稅應(yīng)納稅額為20000萬元%=10萬元。 ?。?）水利建設(shè)基金應(yīng)繳費(fèi)額為4800萬元%=。 （5）企業(yè)所得稅（假定不考慮其他因素）應(yīng)納稅所得額為4800萬元－240萬元－－－10萬元－=，25%=。 ?。?）J省ZD房產(chǎn)公司委托貸款邊際稅負(fù)影響額為240萬元+++10萬元++=。 對Z省F市ZD房產(chǎn)公司貸款期間內(nèi)主要稅種應(yīng)納稅額計(jì)算： 假定在貸款期滿前該項(xiàng)目已全部實(shí)現(xiàn)銷售，收入、成本、費(fèi)用、稅金均能準(zhǔn)確核算，且會計(jì)與稅收無上述事項(xiàng)外的其他差異。計(jì)算土地增值稅時，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息費(fèi)用與管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用一起按土地受讓款與開發(fā)成本的10%計(jì)算扣除。 ?。?）印花稅應(yīng)納稅額為20000萬元%=10萬元。 ?。?）企業(yè)所得稅關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的借款扣除限額，假定參照《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)〔2000〕84號）第三十六條的規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 利息費(fèi)用稅前扣除限額為10000萬元50%8%2=800萬元。 企業(yè)所得稅影響額為－（800萬元25%）=－200萬元。 （3）Z省F市ZD房產(chǎn)公司委托貸款邊際稅負(fù)影響額為10萬元+（－200萬元）=－190萬元。 對ZD房產(chǎn)集團(tuán)該筆委托貸款業(yè)務(wù)整體邊際稅負(fù)影響額為J省ZD房產(chǎn)公司委托貸款邊際稅負(fù)影響額加上Z省F市 ZD房產(chǎn)公司委托貸款邊際稅負(fù)影響額，+（－190萬元）=。 在上述假設(shè)條件成立的情況下。 導(dǎo)致稅負(fù)較高的主要原因如下： ?。?）項(xiàng)目公司之間委托貸款利率商定為12%，與同期同類商業(yè)銀行貸款利率8%的差異，產(chǎn)生了稅收納稅調(diào)整事項(xiàng)。 （2）Z省F市ZD房產(chǎn)公司向J省ZD房產(chǎn)公司借款額（債權(quán)性投資）為2億元，而接受的權(quán)益性投資額（注冊資本）為1億元，接受關(guān)聯(lián)企業(yè)債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例較大，存在著“資本弱化”的情形。在按《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)〔2000〕84號）第三十六條的規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算時，Z省F市ZD房產(chǎn)公司允許稅前扣除的利息費(fèi)用限額與實(shí)際支付額產(chǎn)生巨大差異。 因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過下屬項(xiàng)目公司委托貸款方式進(jìn)行資金融通時，要慎重考慮融資規(guī)模與貸款利率。不當(dāng)?shù)娜谫Y規(guī)模與利率可能會導(dǎo)致整個集團(tuán)因此增加沉重的邊際稅負(fù)。 分析1．委托貸款是否屬于正常的商業(yè)銀行貸款范疇？ 根據(jù)中國人民銀行辦公廳2000年4月5日下發(fā)的《關(guān)于商業(yè)銀行開辦委托貸款業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知》（銀辦發(fā)〔2000〕100號）第一條明確規(guī)定：“委托貸款是指由政府部門、企事業(yè)單位及個人等委托人提供資金，由商業(yè)銀行
教學(xué)教案相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1